您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 市场营销 > 07年苏州工业园区215号地块营销策划报告--dengjie01
房市金碟-房市金碟-20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网成功商务网cg35.cncg35.cn创立于创立于20052005年,专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案,我们的客年,专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案,我们的客户遍及全国。真实、守信是我们的底线。户遍及全国。真实、守信是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代,除了浪费时间、精力,泛滥的资源没有价值!好东西不在多,这是一个信息爆炸的网络时代,除了浪费时间、精力,泛滥的资源没有价值!好东西不在多,现在向您推荐的本套房产策划现在向您推荐的本套房产策划10001000案可能是案可能是0808年对您最有价值的千套资料!我们的房地产资年对您最有价值的千套资料!我们的房地产资源库新旧资料数以万计,在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏源库新旧资料数以万计,在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后,给您的就是这不到创意的鸡肋后,给您的就是这不到5%5%的的10001000案!我们吐故纳新、优中选优,新增更多世联、案!我们吐故纳新、优中选优,新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作,我们中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作,我们努力做到只给您有价值的!努力做到只给您有价值的!本套本套10001000案资料以光盘快递提供,案资料以光盘快递提供,450450元实价包邮,推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供元实价包邮,推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载,随盘赠送为期两年的新增资料下载,随盘赠送《《20072007中国房地产广告年鉴中国房地产广告年鉴》》和和《《房地产管理、培训经房地产管理、培训经典资料集典资料集》》。。网址:网址:(若打不开请刷新再试,网站有最新目录和试用资料下载)(若打不开请刷新再试,网站有最新目录和试用资料下载)站长热线:站长热线:1395560780113955607801客服客服QQQQ::2310729023107290谨呈:中新置地独墅湖高教区区域价值认识论独墅湖高教区区域价值认识论——工业园区215#地块营销策划报告独墅湖高教区内项目初步认知项目属性为:项目属性为:独墅湖高教区内的大型中低密度混合社区独墅湖高教区内的大型中低密度混合社区三房为主,两房次之,其它次之三房为主,两房次之,其它次之两房以上房型都以舒适性为主两房以上房型都以舒适性为主1、价格:体现区域价值的价格实现2、速度:通过热销达到快速回笼资金对项目销售目标的解读对项目销售目标的解读1、持续提升中新在苏州的企业品牌价值2、塑造区域中高档次的品牌形象3、规划形态与片区市场形成显著差异,——打造标杆型项目对项目名牌目标的解读对项目名牌目标的解读问题1如何提升区域价值认可度,从而奠定项目如何提升区域价值认可度,从而奠定项目中中高端的市场高端的市场形象?形象?问题1如何提升区域认可价值,从而奠定项目如何提升区域认可价值,从而奠定项目中高中高端的项目端的项目形象?形象?观点二(苏州大学教授)观点二(苏州大学教授)““到了这边(独墅湖)考虑买房子买在湖东或者机场路到了这边(独墅湖)考虑买房子买在湖东或者机场路””准备置业的区域客源多数会把目光瞄准目前市场接受度比较高的湖东或者双湖板准备置业的区域客源多数会把目光瞄准目前市场接受度比较高的湖东或者双湖板块块观点一(苏州大学教工家属)观点一(苏州大学教工家属)““那边太远,生活太不方便了,周边的生活气息也差那边太远,生活太不方便了,周边的生活气息也差””独墅湖高教区的认知度普遍较低,周边的社区较少,居住氛围差,日常的生活独墅湖高教区的认知度普遍较低,周边的社区较少,居住氛围差,日常的生活配套也较为匮乏配套也较为匮乏客户语录高压线高压线生活配套极为匮乏生活配套极为匮乏生活氛围较差生活氛围较差问题2如何直面竞争,抢夺外围客户资源,解决区域客户单一的状况?PPKK问题2如何直面竞争,抢夺外围客户资源,解决区域客户单一的状况?问题3如何制定适度价格策略,规避激烈的市场竞争,实现快速去化?关于营销通路选择的方法关于营销通路选择的方法思路选择通过市场的研究,通过细分客户群体,针对特定的建筑,满足其个性化的需求特定地点+特定建筑→特定人群的需求寻找本案特定的营销通路园区作为苏州高品质中央居住区的地位正在园区作为苏州高品质中央居住区的地位正在逐步被市场认可逐步被市场认可市场趋势市中心板块湖西板块湖东板块相城板块相城区及市区人群4500元/平米吴中板块吴中及市区人群4800元/平米新区板块新区及市区人群5200元/平米市中心板块市区及周边人群10000元/平米湖西板块园区及市区人群8000元/平米湖东板块园区人群为主5500元/平米工业园区湖东区域正在逐渐被纳入中高档居住区范畴湖东区域正在逐渐被纳入中高档居住区范畴市场趋势万科中海中新隽御中华仁恒栖霞建屋……万科中海中新隽御中华仁恒栖霞建屋……——加速其形成的行政因素————加速其形成的商业因素————加速其形成的交通因素————加速其形成的房地产商因素——行政中心东迁行政中心东迁多个商业广场兴起多个商业广场兴起轨道一号线路已开工轨道一号线路已开工高教园区是品质社区孕育的土壤高教园区是品质社区孕育的土壤区域环境上海松江大学城泰晤士小镇区域价值体现城市中心生态资源人文资源城市中心,区域中心,土地中心化等湖景山色,生态公园等古镇,教育,历史遗迹等本案:区域人群层次较高本案:区域人群层次较高————教育资源丰富教育资源丰富————居住环境好居住环境好客户环境由于缺乏较高品质的个案选择,区域内中高由于缺乏较高品质的个案选择,区域内中高端客户得以保留端客户得以保留教职工总数4000余人教授、副教授以上级别1100余人中层或者中层以下的教职工约3000人左右客源单一,为高教区的教职工以及园区中小学教职工,70%的教职工看重低价用于投资,而30%为低层的教工和中低层的职工用于自住,方便上班区域人员构成——以苏大为例翰林缘花园客源区域内2/5的教职工为中层以上员工未来以高技术为主的“两园”将导入一定量的中高档次人群目前的区域市场未消耗自住型中高档次客源观点三(苏州大学教师)观点三(苏州大学教师)““这边房子(翰林缘)不好,有好的话可以考虑,价格应这边房子(翰林缘)不好,有好的话可以考虑,价格应该也不会太贵该也不会太贵””目前区域内没有房地产项目,无法释放更高层次的客户需求。但是由于区域认可目前区域内没有房地产项目,无法释放更高层次的客户需求。但是由于区域认可度较低,客户认为区域内即使有高品质住宅,价格也不应该过高度较低,客户认为区域内即使有高品质住宅,价格也不应该过高客户环境周边具有相当的产业支撑,其他配套设施和周边具有相当的产业支撑,其他配套设施和老住宅也将延伸出一定的客源老住宅也将延伸出一定的客源教育产业两大园区园区胜浦产业集中区域国际科技园吴中工业区苏虹路园区产业集中区域123745622万人万人大型莲花片区大型莲花片区低中高123园区二小园区二小园区三中园区三中54九龙医院九龙医院莲花学校莲花学校6园区七中园区七中7斜堂中学斜堂中学园区管委会园区管委会政府中高层企业中层以上管理者高校教授以上级别政府公务员企业中层或白领高校一般教师企业蓝领或年轻白领高校中低层以下教职工客户汇总湖东片区主要在售楼盘客源分析湖东片区主要在售楼盘客源分析项目名称主力面积客源构成玲珑湾花园11613814016213595/129/148125140市区和园区两大区域客源占有相当大的比重,有政府人员、企业管理人员等中海湖滨一号以市区和园区企业负责人,中高层主管为主,辅以台湾,韩国等地客源枫情水岸园区及周边公司管理阶层和私营业主为主,年龄范围分布广金湖湾花园以上海投资客占主要和园区部分企业中高等管理阶层人士湖畔天城以园区管理阶层人士为主,加上园区当地和周边地区的一些人群欧洲城以外企业、私营及国企员工为主,主要分布园区,其次是市区,年龄构成在25-40之间第五元素主要是在园区周边企业工作的28-35岁的年轻人东湖林语主要是园区企业的中级主管(30-40岁之间)、年轻白领(28-35岁)近地域性:仍以园区为主要客源人员高品质性:企业中高层人员、园区的政府官员、私营业主、外企白领等天地源橄榄湾98苏州工业园区三十岁到四十岁,崇尚享受建筑气度和味道的、追求时髦品位的中高端白领雅戈尔未来城52以园区30左右的年青白领为主要购房团体IALA国际76园区年轻上班族为主,少量市区上班族,新苏州人一次置业占较高比例南山巴黎印象96以园区工作的年轻白领为主,有少量外籍客源其他区域:少量市区客源购买客户区域湖东正在成为城市中高端客源的聚集区湖东正在成为城市中高端客源的聚集区市区湖西湖东唯亭独墅湖顺应城市发展的趋势东部区域的良好发展客户区域选择的变化【市区客源总体构成】大型企业高层管理,大型私营业主国企与事业单位的中高层管理人员中型企业老板,大学老师市区土地稀缺,新增楼盘少;湖西同样面临的以上问题;湖东将逐渐接过前者的接力棒。市区土地稀缺,新增楼盘少;湖西同样面临的以上问题;湖东将逐渐接过前者的接力棒。普通教师、白领年青白领,收入尚可的蓝领客户总结本案预计客户来源以区域客户为主,并导入本案预计客户来源以区域客户为主,并导入一定比例的湖东客户一定比例的湖东客户本区域本区域客户客户周边区周边区域客户域客户外围导外围导入客户入客户独墅湖高教区衍生出的客源湖东客源新机场路导入的市区和吴中区客源湖东众多产业的客源湖东配套和老社区衍生出的客源高校中端以上的教职工未来两大“园区”将导入的高技术人员靠近独墅湖区域以及南环路西的少量客源导入客源层次示意图客户档次划分和关注点划分客户档次划分和关注点划分客户总结中低档为主客户中中档客户年轻教师,普通白领,蓝领关注点:价格+生活环境副教授以上,技术人员,企业中层关注点:生活环境+品质+价格教授以上,高级技术研究人员关注点:生活环境+品质+自然资源本案的客源层次中高档客户客户关注点:生活环境、品质、价格客户关注点:生活环境+品质+价格客户关注点:生活环境+品质+价格客户总结中低端客户依靠价格优势导入中到中端客户依靠产品力导入高端客户依靠物业类型导入开发商展望中新置地在基本进行了品牌发展初级及中级中新置地在基本进行了品牌发展初级及中级阶段运作和尝试之后,应成为区域的创造者阶段运作和尝试之后,应成为区域的创造者地产品牌发展的几个阶段发展目标选择我们的营销战略方式选择我们的营销战略方式战略导出市场湖东已经纳入中高品质居住区的范畴,区域的教育资源可以提升本案的项目档次客户主力客源为特定的一批高素质人群客户关注点生活环境、品质、价格开发商中新置地有必要进入中高级品牌开发商的行列战略——塑造区域价值,成为区域的领导者,确立项目中高端市场形象;采用适度的价格举措,抢夺市场客户份额,完成销售目标;项目总体定位和价格定位项目总体定位和价格定位策略导出项目诉求通过挖掘项目的优势,并结合开发商的目标通过挖掘项目的优势,并结合开发商的目标来确定本案的主题形象来确定本案的主题形象本案的主题国际高教、生态、科技精品社区本案可形成优势本案可形成优势1、生活环境和教育氛围,重返校园生活的归属性2、周边资源的最大化利用,营销推广的关键3、区域主力客源的属性——高素质4、产品力提升的可能性客户语录“苏州没有那种很炫很智能化的房子,人家上海北京都有的”打造以智能化高科技楼盘为特色的南京朗诗已经在园区拿地+区域客户对于新鲜事物渴望+科技与学术氛围的相融合性结合本案的定位提出产品增值体系模型结合本案的定位提出产品增值体系模型产品部分增值模型规划增值高科技智能化增值户型增值配套增值增值模型规划增值高科技智能化增值户型增值配套增值经济指标局限较大,部分洋房利用湖景资源经济指标局限较大,部分洋房利用湖景资源产品部分顺时针调整15度增值模型
本文标题:07年苏州工业园区215号地块营销策划报告--dengjie01
链接地址:https://www.777doc.com/doc-1663823 .html