177779_中山8月营销策略0900726

中山项目8月营销策略朱子创2009年7月26日目录一、市场竞争分析二、项目概况描述三、客户分析四、营销推广部署市场竞争分析一、市场竞争分析名称产品及货量在售产品特色均价锦绣阳光花园80-110㎡二房及小三房单位；货量约372套以小户型为主，多为园景单位均价4500元/㎡(带800元/㎡精装修)中澳新城49-90㎡的小面积单位；货量约200多套以现楼发售，产品朝向好,楼距宽均价4800元/㎡(带800元/㎡精装修)龙光海悦城邦110㎡-120㎡三房目前在售产品为临街位置的产品，会有一定的噪音影响。户型比较实用，价位在整个坦洲市场偏低。3580元/㎡(毛坯)到4100元/㎡七星奥林园小三房89-100㎡的小三房户型紧凑实用,带装修总房价不高，合适年轻的工薪一簇均价4500元/㎡带800元精装修市场总结七星澳林园、锦绣阳光花园、中澳新城相继推新货，竞争对手供应量集中快速出手，抢占市场份额8-9月份推货小高峰，小面积产品供应量充足8月份先行推出具有竞争优势产品建议：四期提前进行认筹，阻击竞争对手，抢占市场份额，以产品优势抢占市场。项目概况描述1.受市场回暖带动，项目持续热销，7月份(截止26日)成交128套，月成交金额为8609万；2.小区园林环境优美，展示面维护良好，业主及来访客户对小区园林环境和建筑风格认可度非常高。3.四期54、55座主体结构已完成11层，部分园林绿化树木已种上，54座样板房正进行装修；预计8月中下旬可完成展示面。4.现存货量分析表产品/组团总计已售已推未售总套数总面积套数面积(㎡）金额(元）套数面积(㎡）金额(元）均价(元/㎡）住宅标准层一期住宅80482349.7480282095.92367,864,9771117.61684,3424,487二期半岛84297789.8665874752.34323,162,15717822251.14108,368,7064,314三期住宅41637262.5040936562.1159,444,6104400.162,118,8705,295特色产品首层13217882.86607841.737,516,203284185.1821,160,9395,056二层平台242200.619886.263,782,141151314.355,609,6464,268复式18835661.368616255.2978,841,953265303.0233,903,6496,393共计2406273146.932024218393.61970,612,04125233571.46171,846,1525,119三期售馨二期第二半岛8栋171套可售单位二期第一半岛剩余7套余货分布剩余1套售馨售馨剩余3套北向单位剩余3套均价:4260售馨售馨售馨售馨售馨二期第一半岛余货北向单位17套未售均价:4450北向单位18套未售均价:4700北向单位18套南向单位3套均价:4900售馨售馨北向单位18套南向单位12套均价:5024北向单位16套南向单位9套均价:5196二期第二半岛余货北向单位18套南向单位4套均价:5055北向单位18套南向单位10套均价:5200北向单位15套南向单位0套均价:5271余货分析总结：•南向单位销售快；北向单位销售缓慢，出现滞销现象；特别是二期第二半岛受到五期施工的影响，44-47座北向单位较难去货。•南向单位可售单位极少，北向单位货量较多；•剩余大面积单位，总价较高；•价格过高，超离客户心理承受价位；•户型单一，可选择性不大；客户分析客户来访分析：珠海客户澳门中山其它他区域80%10%5%5%来访渠道分析：18%5%41%32%4%报广电视转介绍点式宣传(短信、贴片、单张、外展点等)网络8月份营销推广部署营销思路以小面积户型为主的4期“康桥”组团杀入市场，快速出货争取快速资金回收。以二期一半岛38、40、43座余货的北向单位，部分作特价单位限量明推；二期二半岛44-47座北向单位进行暂时性封盘，全面暗推，逐一击破，从而达到快速出货的目的。以现场良好的展示面，维护海伦堡良好的品牌形象；以四期“康桥”浓厚的欧洲文化气息，保持欧洲小镇高端市场形象。1.明推38、40、43座2.暗推44-47北向单位3.加推一期首层、二、三期复式增加业绩4.全面推广四期，进行蓄客、认筹推货部署营销节点安排及推广主题主题:中颐海伦堡“康桥”XX月XX日盛大发售！客户拓展8月1日8月15日1、展示面、样板房开放2、认筹9月19日（暂定）解筹、公开发售主要工作：主题:当生活遇见诗！副标：中颐海伦堡全新组团康桥即将耀世登场！推广主题：附加信息：“顶级社区居住的最后机会”主题:当生活遇见诗！副标：中颐海伦堡全新组团康桥诚意登记中！“一线临湖最后珍藏xx席”“二期最后XX席特价单位”推广部署9月19日8月15日8月1日线上线下电视广告8月1日8月15日9月1日9月15日活动：摄影比赛8月15日9月15日客户拓展：派单、企事业拜访、外展点8月1日8月8日8月15日8月22日8月29日短信8月7日8月14日8月21日8月28日9月11日9月18日报纸广告8月7日8月20日9月18日8月28日9月5日户外广告8月1日CALL客8月14日8月21日8月28日9月11日9月18日销售物料准备1.展示面及销售动线跟进；2.工程进度跟进；3.广告设计及制作跟进；4.定期踩盘，了解市场，调整策略调整；5.公交车线路开辟事宜；其它常规执行工作谢谢！