XXXX年4月28日太原北寒项目营销策划提案

兰亭御湖城1天泽苑2千泓花苑3龙景尚都4红源国际5亲贤壹品6调查就象“十月怀胎”，解决问题就象“一朝分娩”，调查就是解决问题。为了这份报告，我们动员了大量的人力进行市场调查我们希望这份报告能够成为领导决策的基础与依据北寒项目营销策划提案瑞德威尔房地产策划公司谨呈2010年4月28日宏观调控政策频频出台4月15日：国务院发文，购买第二套住房的家庭首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍4月17日：国务院对三套房贷提出具体要求:在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款4月19日：建设部发“53号令”:未取得预售证的商品房，不得进行任何形式的预销售，取得预售证的项目，要在10日内—次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售物业税等新税已经宣告死亡著名财经评论人朱大鸣近日撰博文表示，对目前传出的开征物业税、住房特别消费税和住房保有税、新型房产税等，成了股市做空房地产市场的幌子，也是地产股连续领跌市场的兴风作浪者。如果真的是房产税开征了，按照这个逻辑下来，就意味着物业税、住房特别消费税和保有税被宣告死亡。本来，这三个税种在法理上不合要求，政府不会明显地破坏法律权威的。像保有税是物业税的新变种，而物业税又面临着公有地权与70年有限使用权的矛盾。因此，开征房地产财产税都在法理上行不通，更不用说这些税种会给中国社会搅得不得安宁这么多的负效应了。点评：朱博士的观点表面很有道理，房地业从生产到消费，每个环节的税费都不少了，如果再加上什么物业税、住房特别消费税和住房保有税、新型房产税，税上加税，必然民不聊生、怨声载道。但是，朱博士在替老百姓摇旗呐喊时却混淆了这些可能开征的税种征收群体的区别，除了物业税是要面对所有人征收外，重庆市申请的住房特别消费税是有差别的征收，住房保有税是针对物业持有环节的征税。法理上的事情自然有法学家去理顺，作为知名业内专家，朱博士熟知房地产行业各个环节，最应该做的是针对目前远远脱离购买群体的房价提出一个可行性方案来，而不是在方方面面批评了物业税等新税外，甩出一句：“今后无论物业税、消费税还是保有税，事实上都难以对抗高房价。”增大供应限制需求政策解读20余家地产大鳄强势进驻340万平保障住房1278万平储量被动上市哑铃型刚性市场需求银行收紧房贷7折优惠减少多米若骨牌效应渐显政策主要针对价格过高、上涨过快、供应紧张的地区。就太原本身的情况来看，还不属于这样的范畴之内，但是这些政策对太原这样的二线城市也是有影响的。首先，一定程度上减轻了人们对于房价过快上涨的恐慌心态，观望情绪增强，期待政府作出相应的规划和设计，从而会影响市场上的供需关系。九州农副产品兴华街项目本案西矿街大车通道滨河物资贸易中心普国汽配城窊流路西铭路棚户改造集中营迎泽西大街客运西站环城高速西线街上庄街复合型城市综合片区热点区新兴区成熟区初级区大井峪街迎泽西街长风东街胜利街府西街北大街新建路南内环环城高速环城高速环城高速迎泽街南中环龙城大街五一路建设路平阳路坞城路并州路环城高速北中环环城高速南中环解放路千峰路南内环西街长风西街和平路漪汾街兴华街北中环新晋祠路滨河西路滨河东路义井西路上庄花园丽景花园九院铭峰小区94-143西铭小区西线风景九州农副产品兴华街项目本案西矿街大车通道滨河物资贸易中心普国汽配城窊流路西铭路迎泽西大街客运西站环城高速西线街上庄街上庄花园建筑类别：9栋多层1栋高层；价格预计：2700高层户型：101、182、65、79、63剩余户型：130-140多层，不支持按揭西线风景建筑类别：3栋高层户型面积：50－120平方米价格区间：3800-4000剩余户型：87、93、105阳光丽景花园建筑类别：30栋（砖混+高层）户型面积：80占20%；80-120占60%；140占20%价格区间：3300，一次性付款剩余户型：80、100S—优势分析S项目初具规模效应S景观资源尚可实现O—机会分析O窊流片区复合型城市综合片区定位为项目创造的机会O产品同质化，景观资源稀缺为我们创造的机会O营销模式落后为我们创造的机会O营销队伍素质较低T—威胁分析T宏观趋势下行，客户观望加重T区域升温导致区域未来竞争加剧T外域客户对这一片区域认知较差T区域客群价格承载能力有限W—劣势分析W低价竞争密集区W居住氛围之稀缺W交通路网之滞后W大车通道之散气W建筑标准之限制SWOT企业战略：生存延续方式：以战养战，速战速决户型成为我们重要的研究对象我们如何定位户型竞争楼盘户型定位空置户型西线风景56-11087-93-105丽景花园80占20%80-120占60%120-140占20%81-98-103上庄花园63、65、79、101、182130-140铭峰小区农居抗震设防示范工程22栋6层住宅小区94-111-112-143九院小区49-94内部村民消化敏感区域问卷需求调研30万元成为价格门槛区域多为早期移民，因依附产业而存在，收入较低，对总价敏感，建议项目总价控制在30万元左右以区域居住需求为主在区域楼盘成交中，80%为区域周边客群，新型年轻置业客群转向南城集中以异地落地需求为辅在区域楼盘成交中，古交移民占据了10%，其户型需求在100-140之间，以落地太原为主要目的付款方式上引入按揭因区域客群承载能力有限，我们建议在付款方式上引入按揭中小户型为消费主流在区域楼盘调研中，空置户型多为大户型与高层高价户型区域以刚性需求为主因区域认知较差，与南城不同，项目所在区域基本上以一次置业刚性需求为主，二次改善型需求为辅我们建议60-80两居占40%；80-100三居占50%；100-120三居占10%户型如果按照传统模式价格因素位置规划户型景观品质品牌入住项目楼盘竞争参考参考楼盘打分2520151015105得分均价导价权重价格西线风景161196963603900325025%813地产因子西线街三栋楼高层较好较好一般期房丽景花园1412989636125002049.1830%615地产因子西线街较好一般暂无一般一般现房上庄花园1211968525322002075.4725%519地产因子上庄街一般一般暂无一般无现房铭峰小区1110967535124002352.9410%235地产因子西铭路较好一般暂无一般无现房西铭小区119957534923002346.9410%235地产因子西铭路一般一般暂无一般无现房项目本案101095952502416地产因子大车道暂定暂定暂定暂定无期房依据项目属性，参照竞争对手，采用PART市场类比法，我们得出项目价格为2416元每平米这不是我们想要的产品是引擎+策划是拉杆+销售是跑道=起飞如何提高项目价格产品规划建议产品功能建议产品景观建议产品配置建议利用现场创造价值利用品牌创造价值利用服务创造价值利用推广创造价值营销创造价值产品创造价值平面布局在平面布局方面仿照12院城我们建议采用院落组团形式，形成各自为政的局面，主要考虑项目周边居住氛围稀缺，而只能借助改善内部功能弱化这些缺点，这样，每一个组团就是一个小型的社区，每一个组团都拥有自己的绿化与水系、商业街、会所，以期刷新区域建筑风格在建筑外形方面仿照万科我们建议采用现代感强烈的BOX建筑风格景观建议龙乘风则散，界水则止，大车快速通道不利蓄气，建立局部水系，用以藏风聚气；另外一方面西矿街市场目前普通住宅虽然大多数为多层板楼，产品外立面和户型均较陈旧，园林和物业管理更是处于初级阶段，因此，项目应提供真正的情景花园洋房样本，形成休闲、宜居的城市风景线。细节把握注意休闲椅、路灯、花廊等园林细节的精细处理，局部铺设木栈道，于细微之处彰显格调细节建议配置建议凸显项目性价比采用喷塑铝合金电子广告屏，为客户的生活提供方便背景音乐系统，仿效学府苑音乐石头物业服务聘请专业物业公司并前期进驻售楼处，凸显项目档次平衡术的应用强化特殊元素，弱化其他元素实现成本的整体平衡案例借鉴：龙景尚都断桥隔热铝合金窗户的强化与门禁系统的弱化我们的目的是形成我们的特质如选择对方力量薄弱点，投入数倍于敌的兵力，以优势兵力力求全歼有生力量如果让我们来操盘我们的操盘思路是低价入市在宏观趋势下行与客户观望渐浓之背景下，与其支付银行高额利息，还不如让利客户，我们建议以低价面市，并控制放量，以期打消客户观望，没有枪，没有炮，敌人给我们造迅速提升利用前期销售局面配合工程进度展开销售，并采用创新的利滚利以老带新的模式。偏执定价此时项目已现雏形，在市场上已经形成很好的知名度和美誉度，项目品质日益凸显，我们建议提高价格，实现利益最大化我们如何面对市场竞争压力看看毛泽东是如何干掉竞争对手老蒋的？营销战略：农村包围城市营销战术：游戏战，不仅是游击决策要点：不打没把握的仗反应方式：迅速集结，迅速分散特色战术：地道战、麻雀战、地雷战案例第一招：迅速集结西线风景二期即将入市上庄花园高层二期也即将入市阳光丽景花园第四期也将入市我们先下手为强第二招：差异化竞争主打规模与景观，放大优势，规避劣势，给客户情景造梦第三招：地道战做好地下情报，收集对手楼盘不利信息，然后引导客户我们如何搞定区域客户毛泽东是如何搞定客户的？宣传口号：打土豪，分田地核心能力：鼓动传播方式：墙体标语广告最佳促销：西安事变、土地革命利益点：耕者有其田案例第一招：利滚利的以老带新政策让客户带领客户，例如：我们可以针对缺陷产品，推出以老带新政策第二招：利滚让客户带领客户，例如：我们可以针对缺陷产品，推出以老带新政策第三招：让成本营销成为利益点让客前期，我们可以充分给客户业主俱乐部成为VIP客户俱乐部搭建业主之间、业主与社会各界之间沟通桥梁，提供丰富多样、高效快捷的VIP服务第2招：活动举办多次抽奖活动，巩固老客户感情，并制定创新的以老带新政策，展开客户营销第3招：逼定制造稀缺假象，迫使犹豫客户成交我们如何加强队伍案场建设看看毛泽东是如何加强的销售建设的？根据地：加强大本营建设行为规范：三大纪律八项注意宣传口号：全心全意为人民服务力量凝聚方式：团结一切可以团结的力量，拉拢一切可以拉拢的势力员工培训方式：全员培训，大量开办农民运动讲习所，从指挥官到战士，从火夫到卫生员，从老太太到儿童团，努力将每一个成员培养成独立作战单位，连卫生员都要能随时到敌后开辟一个根据地，一个战场案例我们的大本营接待中心:房地产销售的利器品质生活体验馆，体验馆里的售楼处，内设沙盘展示区、贵宾洽谈室、咖啡室、虚拟现实体验区等，以品质生活体验馆的形式设计装修。我们的行为规范行为规范:定制装修用后期无形的东西提高项目档次菜单式定制化装修用材.风格.样式，由国内外专业名设计师为VIP业主度身定制我们的行为规范具备良好的职业形象要有良好的服务意识和专业服务精神具备良好的专业技能具有亲和力必须具备电脑操作能力普通话标准•通过合理调节销售速度与销售价格，满足回款与利润最大化的要求。•促销和涨价紧密结合，加大对客户的挤压度，有效加快成交周期。•合理调节强、滞销户型价差，保证利润最大化。•实行全面销售培训，控制销售说辞。充分保障各类户型的均衡消化。•合理的奖罚制度：合理的激励制度能够有效调动业务员主观能动性，发挥其自身潜力以产生高效销售和广泛拓展。•规范的现场管理，是产生产品素质第一印象的基础，通过严谨、活跃和标准化的作业营造良好的销售气氛。我们的行为规范我们如何打造识别系统看看毛泽东是如何做CI的？CI企业形象识别系统，有MI做的好的，如长虹的“产业报国”精神，也有BI做的好的，如华为，托普，都制订出了自己的“企业宪法”。也有VI做的好的，如联通的“中国结”，如建设银行的“古钱”标志等。但是，整套CI做的好的却是凤毛麟角。毛泽东绝对是国际一流的CI大师。请看：中国工农红军的CI策划：MI（理念识别系统）——全世界无产阶级联合起来，为共产主义奋斗终身！BI（行为识别系统）——三大纪律，八项注意VI（视觉识别系统）——镰刀加斧头案例借鉴我们如何实现高效传播看看毛泽东是如何传播之道？现代整合营销传播理论认为：“营销即传播”。