XXXX0916_中洲宝城26区营销策略总纲

谨呈：深圳市中洲房地产有限公司给力2011——中洲宝城26区项目营销策略报告世联地产2011.1壹○目标Target01中洲+26区肩负双重使命1企业使命：以源源不断的资金回流满足集团发展需要品牌使命：以顶端物业奠定中洲的一线开发商地位2一批开盘销售率超过50％，2011年销售3.6万平米，回收金额9-14亿元业绩目标2011年营销节点售楼处开放8月工程节点售楼处、异地样板房交付使用2012年样板房开放10月初2＃、3＃开盘11月主体达到2/3，达到预售条件5＃、6＃开盘5月1＃楼王开盘10月4月现场园林、样板房具备展示条件回款目标推出434套，6万㎡开盘50％，年底前260套，3.6万㎡年底回款9-14亿元一批完成90％推出434套，5.2万㎡二批完成90％推出120套，2.8万㎡A地块总回款42亿（另商铺约回款6-7亿）大一期住宅26万、商铺2.5万、公寓5万，预计销售总额：110亿Startingpointofbrand中海香蜜湖1号每一个伟大的品牌都拥有一个令人仰望的起点中信中信红树湾贰○背景Background02项目背景市场背景客户背景•地铁上盖•生活配套成熟•公园物业•西部崛起•城市复兴价值区域地段本体•大规模综合体价值•社区规划设计价值•户型设计价值核心价值体系2011最具影响力的宜居综合体区域价值提升新动力品牌服务尊享知名品牌物管服务7年沉寂，中洲地产崛起之作生而瞩目的明星项目贰○背景项目背景市场背景客户背景区域价值区域价值提升新动力地段价值生而瞩目的明星项目本体价值2011最具影响力的宜居综合体品牌/服务缺失7年沉寂，中洲地产崛起之作项目定位前海中心·城市复兴·中央公园综合体城市的时代理想贰○背景项目背景市场背景客户背景总2010年是中国楼市调控的史上最强年，无论是发文数量，执行力度，严厉程度等方面，都是当之无愧的2010最多最全最严结2010国字号文件：国十一条、国十条和国五条各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中全国性的调控政策发布超100个政策力度空前：提高首付，加大保障房建设等政策力度空前中央高层频频施压：中央高层多次发表讲话，表示坚决调控楼市围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了土地、融资、税收、保障房及限购等各方面政策在调控高压下，楼市上演一波又一波反弹的攻势，12月楼市反弹迹象再次显现，北上深杭当月成交量大幅上涨；同时各地地王频现，你追我赶。贰○背景项目背景市场背景客户背景目前通胀形势依然严峻，同时政府对楼市态度依然坚决，2011年无疑又是一个楼市调控年未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大猜想20112011继续加强原有政策的落实政策覆盖面扩大政策力度的加强严格执行尤其是过去尚未执行的政策比如：土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回未执行的土地问责制二手房交易的阴阳合同及个税征收问题覆盖面扩大的政策主要有：限购令可能会在目前基础上增加开发商预售资金的监管可能会扩大到其它省市，进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售如：二套房的首付和利率继续提高二手房交易的营业税或会恢复5年内全征出台房产税(重庆、上海)保障房的政策力度更大，可能会出台相应管理办法政策频出，供应乏力，2010全市成交锐减；宝安为成交热点，成交价格再创新高行政区成交面积（㎡）成交均价（万/㎡)成交套数（㎡）成交面积占全市百分比全市32097172020536729100.00%罗湖区62770232188412.00%福田区1267972921521093.90%南山区56043330598694117.50%盐田区71001430836632.20%宝安区921856199321073528.70%龙岗区1466860143911544045.70%贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景2010年深圳各区成交均价（万/㎡)2020523218292153059843083199321439101000020000300004000050000全市罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区成交均价（万/㎡)2010年深圳各区成交面积（㎡）627701267975604337100192185614668600500000100000015000002000000罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区成交面积（㎡）宝安中心区价值冲锋，门槛上升过2万；碧海中心区中小户型供应，新入市项目向2万逼近玉湖湾均价1.45万湾上六座均价1.6万财富港/均价1.8万华海澜湾均价1.9万合正汇一城均价1.8万花样年花郡二期均价2.1万熙龙湾二期/均价3.7-4.5万天健时尚空间/均价2.8万第五大道均价2.4万宝安中心区碧海中心区贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景老城区7年“0”供应，宝安中学周边学位房逼近2万大关南头关宝安大道广深高速西乡大道107国道26区冠城世家均价1.75万新锦安雅园均价1.6万中商花园均价1.2万豪城馨庭居均价1.35万金汇名园均价1.3万滨海春城均价1.4万鸿景园均价1.68万丽景城均价1.25万香槟广场均价1.65万前进路创业路都市翡翠华庭均价1.5万新安湖花园三期均价1.7万御景台均价1.9万海云居均价1.45万贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景泰华明珠均价1.2万宝安中心区双星闪耀，两大户型项目进入尾盘阶段熙龙湾、第五大道中大户型楼盘年度成交面积分别为4.4万、5.9万，成交套数238套和364套项目名称成交面积（㎡）成交套数（套）套均面积（㎡）成交均价（万/㎡）开发商玉湖湾75864.38878861.45万玉湖地产第五大道59773.463641642.2万高发投资财富港47843.95852561.8万恒丰地产熙龙湾44146.352381852.8-3.2万鸿荣源富通御岭公馆40113.18522760.75万富通地产合计267741.3228542010年宝安区（除龙华）楼盘成交TOP5贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景9.29新政以来，宝安在售项目周成交量多在10套以内，销售速度放慢项目40周41周42周43周44周45周46周47周48周49周50周51周周均套数均价当前销售率熙龙湾二期0100103200241平：3.5万复：4.5万100%华海澜湾204221227211141.9万21%第五大道三期154004132000432.4万85%桃源居首府—185开盘2213107101212121016121.5万95%财富港00002340000011.6万99%西津美地———148开盘24203010041.15万100%天健时尚空间400212425371942.8万90%花郡二期1954761991322101630202.1万70%说明：第40周：2010年9月27-10月7日第51周：2010年12月21-12月27日9.29新政后宝安现有在售项目周均销售速度贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景区域性供应+大型旧改项目，2011-2012深圳西部供应总量约400万平米前海片区总建面约17万㎡：香格名苑、泛海拉菲宝安中心区总建面约48万㎡：新都国际、润恒御园、深航假日名居莲塘尾片区总建面约49万㎡：兰江项目、华莱利、国富项目、万泽项目、后海片区总建面约96万㎡：汉森项目、湾厦海境界、名居、澳城2期、阳光海滨、招商雍景湾华侨城片区总建面约14.9万㎡：香山里二期大冲村旧改总建面约300万㎡，一期15万平米海上世界旧改建面约：33万㎡宝安老城区总建面约33万㎡：中粮鸿云、中洲26区碧海中心区总建面41万㎡：招商果岭、松茂西乡贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景2011年南山、福田即将入市的高端豪宅项目约15个，集中于后海、前海和莲塘尾片区香格名苑泛海拉菲名居绿海湾湾厦海境界澳城2期汉森项目阳光海滨招商雍景湾兰江项目万泽项目华来利项目国富项目香山里二期大冲村旧改海上世界旧改主力户型小于本项目主力户型与本项目相似本项目贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景深圳西部市场中大户型持续供应，后海、前海、莲塘尾成为供应热点区域项目占地（万）建面（万）容积率产品及户型预计推出后海湾厦海境界4.7354.9771-79平米2房，89-115平米3房，138-140平米4房，89平米3房复式2011年4月汉森项目2.5104170～180平米占60％2011-2012名居绿海湾27.63.8110-130的三房、140-160的四房2011年5月澳城2期2.96.72.3110-140的3房，140-160的4房2011年招商雍景湾5.219.72.57栋32层住宅2011阳光海滨3.217.53.8中等户型符合90/70要求产品2011年底前海香格名苑2.099.39≤388-170平米舒居产品2011上半年泛海拉菲2期2.78.1——130-150平米3-4房，少量80-90平米2房2011下半年莲塘尾兰江项目6.0917.72.9160-180㎡2011～2012华来利项目514.52.9150㎡2012年国富项目2.25.942.7中大户型2012万泽项目2.810.93.22150-179㎡2011～2012华侨城香山里二期——14.9——158-175平米的3/4房2011其它大冲旧改68.4300/一期15——写字楼、五星级酒店、商务公寓及住宅2011海上世界旧改3833（住宅）——高端住宅和公寓——中粮鸿云及榕江项目与项目同期推出，主力户型相近，形成宝安区域内竞争同期同类项目同期推出项目西乡大道润恒御园榕江N5（新都国际）中粮鸿云（61区）宝安大道招商果岭贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景22区项目本项目区域项目占地（万）建面（万）容积率产品及户型预计推出宝安中粮鸿云2.426.782.888㎡复式二房；125-175㎡平面三房2010.07榕江N51.76.63.8130㎡户型为主2011-2012年22区项目20.766.273.2项目受90/70政策限制，一期户型以110平左右三房为主2012年润恒御园7.257.60.6071栋双拼别墅、1栋(第8栋)会所2011年招商果岭3.9921.754.04栋30层住宅楼、2栋34层住宅楼2011-2012年项目概况位置西乡大道与宝安大道交汇处（宝安61区）占地（万㎡）2.42建面（万㎡）6.78容积率2.8户型88-105㎡，50套/12%125-130㎡，48套/11%145-153㎡，260套/63%175㎡，56套/14%共计414套政策限制90/90有合拼开盘时间2011年7月中粮鸿云——城市干道纯粹大户社区，中低容积率，户均140㎡拼合为主，品牌开发商宝安大道西乡大道核心价值：干道物业+品牌开发商＋纯大户型社区贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景贰○背景项目背景市场背景客户背景项目概况位置宝安新中心区新湖路与兴华一路交汇处（宝安区行政中心附近）占地（万