XXXX年上海万科金色城市营销策略提报

本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。1、主力产品市场成交活跃2、浦东中外环区域刚需产品后续存量不足主力产品市场成交活跃项目80-100㎡主力面积段成交最活跃，占总成交比重49%200-300万总价段同样以80-100㎡为主2011年上海公寓总价与面积成交关系100万以下100-200万200-300万300-400万400-500万500万以上合计占比80㎡以下3336341171812300758813%80-100㎡435920690358212884502996449%100-120㎡2492723158865032052429%120-140㎡1582447267214811860694411%140-160㎡441616171516604041577%160㎡以上17134712352422730666011%合计8123298211088985823140060555100%浦东中外环区域刚需产品后续存量不足10-11年80-100㎡户型产品共成交1005套，占环线成交的56%，为市场绝对需求浦东中外环区域80-100㎡存量仅剩259套，占总量的22%，稀缺严重1、量大价高：2、内忧外患：3、锁客周期长：外患：板块竞争压力大，现有存量与后续新增供应总量超过3000套内忧：前期产品集中抛盘，挂牌总量近200套，单价低于2.5万/㎡板块项目名称主力户型2012年月均成交成交均价存量套数预计2012年新增推量二季度三季度四季度花木古北御庭2房：101-1103房：123-1484137000264200凯德嘉博名邸1房：722房：90-9312330001531183房：144张江张江汤臣豪园2房：90-1081226700272---3房：127-136日月光水岸花园2房：85-110//172343房：140北蔡珐朵公馆1、2房：64-78140285005863房：82-87公园新纪2房：104-108260003房：123-127三林浦发御园2房：78-953房：128-13247244002606042周康绿洲康城亲水湾1R65-622R89-1053R1372722395386锦绣华都2R903R112-134121145643合计2802581294242118本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。事业处于上升期或者是成长期，并具备家庭雏形或者已经成家。年龄处于25~40岁间，公司骨干或业务精英具备高素质和高等教育，多就职于大型企业、外资企业，较好的工作背景面临家庭建立期，注重婚姻及孩童教育（政策影响，客户人群发生变化，首置、首改类的刚需将占较大比例）价值排序客户类型年龄购房动机家庭结构主力户型产品核心价值1功能紧凑型25-30岁首置二口之家二房、2+1房（80㎡）满足基本生活功能2功能满足型25-35岁首改二口或三口之家2+1房，小三房（102㎡）人口增多带来的功能升级3功能改善型35-40岁改善三口之家舒适三房（120-140㎡）居住舒适度改善核心区域客户：北蔡、花木为主力地缘性客群区域张江因为道路通达性，为产业园客群之首价格挤压客：受价格的挤压、道路的通达，导入了陆家嘴、联洋、金桥等区域客户偶得型客户：少量市区客户、区域固定——徐汇、闵行靠近两桥、两隧区域；本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。中环线：导入金桥、杨浦、上海南站区域客户杨高路、罗山路：导入陆家嘴、静安黄埔区域客户11号线地铁：导入徐汇、长宁、上海南站区域客户本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。6月9月户外导示（重点地铁）；扫街派单；园区拓客；宜家样板房合作；外籍客户导入；10.1房展会；公关活动产品展示核爆开盘；活动聚客；短信、DM、网络渗透；各大商圈联合巡展老业主发动；万客会会员入会；“核爆”三部曲4、5、6月7、8、9月10、11、12月布点：去宜家看我们的样板房！11号线：地铁延长线工地包装。11号线：现有重点站点包装。轨交报纸：时代报—软文形式轨道线：覆盖面一：住宅社区以由由、昌里、临沂等小区等75个老式或动迁小区、如浦发绿城、新里程等存在一部分80平米的户型需要改善，32个3年以上社区可以开发客户资源。覆盖面二：商圈1个CBD：八佰伴浦东客户的首选购物地区3个地区商圈：周末、夜市机会多3个独立卖场：地广人稀，浦东大卖场易成为片区中心覆盖面三：产业园区以张江高科技园区、康桥工业园、中国电信信息园区为主的7大产业园张江：6大板块，144家企业康桥：上海首个工业园区，199家企业中国电信：涵盖电信旗下各类国际企业近100家6月9月户外导示（重点地铁）；扫街派单；园区拓客；宜家样板房合作；外籍客户导入；10.1房展会；公关活动产品展示核爆开盘；活动聚客；短信、DM、网络渗透；各大商圈联合巡展老业主发动；万客会会员入会；“核爆”三部曲4、5、6月7、8、9月10、11、12月配套商家活动：联动宜家、红星美凯龙举办万科体验之旅系列活动教育配套系列活动：持续举办教育配套系列活动，大篇幅且持续贯穿国际社区理念，以教育配套资源炒作本案。系列暖场活动：每周暖场活动集聚人气，保持现场热度1、按照区域、客户层次，换房周期将客户资源进行细分不同居住区域和社会层次的客户对项目要求也有不同，客户细分之下可以有效向各类型客户推荐万科项目；另外还要针对达到换房周期的客户进行细化。动员老客户：2、万客会会员折扣实现——万科金色置业卡启动万科金色城市置业卡，客户前期可参加活动，后期自己认购或介绍新客认购均可给予一定程度的积分，并获得额外购房优惠，或者在年终时换取各类礼品。6月9月户外导示（重点地铁）；扫街派单；园区拓客；宜家样板房合作；外籍客户导入；10.1房展会；公关活动产品展示核爆开盘；活动聚客；短信、DM、网络渗透；各大商圈联合巡展老业主发动；万客会会员入会；“核爆”三部曲4、5、6月7、8、9月10、11、12月房展会、样板房开放—快速告诉市场金色城市三期已箭在弦上700套=7000组蓄客建议入市价：28000元/㎡军事化管理制度：凝聚力、战斗力、刀锋执行力万科化制度：万科军团进阶成长模式万科新兵集中营导师引入制度万科老兵加油站•新人军训（1周）：培养新人团队意识•万科化操作培训（1周）：针对万科现场操作流程的系统化培训；•销售1线实习（2周）：通过实战检验学习成果，通过后方可进阶；•1对1导师引入：对新人配备1对1专人导师，为期1个月；•导师责任制：新人实习期间，佣金与导师对分；新人如违反现场管理制度，导师负连带责任；•职业经理人培训（每半年1期）；•定期举办各地分公司的交流学习；•邀请各界精英举报跨界营销培训；•定期举办全国各地优秀项目学习；定制化考核机制项目人员考核组成销售人员指标月度销售任务完成率（30%）月度签约完成率（30%）万客会入会率（10%）月度销售回访满意度（30%）策划专业指标执行力（40%）拓展贡献（30%）专业贡献（30%）销售经理指标案场管理执行力（30%）客户满意度完成率（40%）销售人员整体指标（30%）以万科月度考核指标为模型基础，结合公司实际，以指标加权形式构成项目各成员的综合考核体系；按员工职能考核指标划分，各职能年度评分最高前三名，授予万科合富认证的星级证书，享受优先提拔任命及国外旅游机会。万科军团后备保障——合富辉煌集团公司强大输血系统：依托合富辉煌集团庞大的服务链体系，为万科团队开辟专业绿色通道，定期组织员工到集团各部门进行培训，培养“一专多能”的复合型人才；每年一次的全国性招聘、员工推荐加上专业的培训系统，确保了合富辉煌强大的造血功能；由公司总裁领衔的万科团队架构，确保人才输出零障碍！