XXXX年古井集团亳州项目营销策略案93p

目标解读核心策略25策略执行6客户分析政策市场34历程回顾1回首过去，勇往直前！造势期认筹期发展期6-8月品牌升华+区域升级8月后10月后•古井上善名郡经过近7个月的发展和成长，实现了片区内品牌和形象的树立；•之于品牌，实现从亳州市场近几年的默默无闻，到开发主城大盘的突破，品牌形象极大提升；•之于区域，通过项目品牌及主城精品改善社区的带动，成功实现了区域发展的客户认知。项目发展历程回顾（品牌+区域双升级）爱亳州、建好房五好社区、礼献亳州从“五好”概念出发打造了属于古井上善名郡的自身名片，“五好社区“的概念已被客户所熟知。形成了好房子，古井建的心理占位。几张单页道出了上善名郡走过的历程！回顾2015年策略核心品牌+五好社区价值贯穿全年精准输出，强化品牌、区位、产品优势以大带小，高层、洋房、别墅互动，同步认筹1、策略对位产品主推高层，以高层带动洋房、别墅认筹2、精准推广3、活动贯穿线上线下，同步精准传达现场活动主题配合4、客户渠道拓客、外展、乡镇，大客户大兵团作战突破：认筹客户量的突破——大兵团拓客首战告捷2015古井上善名郡实现积累客户4000组，认筹767组2016年，再前行！挑战销售目标8亿！目标解读核心策略25策略执行6客户分析政策市场34历程回顾1只有明确目标，才能找到关键！年度目标古井上善名郡2016年全年计划实现销售金额8亿，签约金额7亿洋房可售160套建面22902㎡商业可售180套（除售楼部及3#楼商业）东区货量分区别墅分区洋房高层商业销售套数建筑面积销售额销售套数建筑面积销售额销售套数建筑面积销售额销售套数建筑面积销售额（㎡）（亿元）（㎡）（亿元）（㎡）（亿元）（㎡）（亿元）东区2983990.67东区160229021.113101495005.743550000.5（完成推出100%）（完成整体100%）（完成整体100%）（完成整体）合计29合计目标分解，按照别墅8000元/㎡、洋房4800/㎡、高层3800元/㎡，商业10000元/㎡对目标分解：别墅0.67亿，洋房1.1亿，高层5.74亿，商业0.5亿，这决定了2016年丹堤若要完成年度目标，东区住宅需要全部清盘，商业销售5000㎡。目标细分项目2016全年各月份销售任务分解物业类型月份1月洋房别墅开盘2月高层首开3月5#，10#，首批商铺认筹4月5#，10#楼开盘，样板间景观开放5月8#，9#楼认筹6月8#，9#楼开盘7月6#楼认筹8月6#楼开盘9月商铺加推认筹10月商铺开盘11月12月销售金额及套数预计单套总价高层销售额度026316000026316000307020002631600030702000219300003070200037281000372810003508800035088000574566000销售套数（按万43.86/套）0600607060705070858580801310438600多层销售额度34375000687500006875000000000000110000000销售套数（按68.75万套）5010010000000000160687500别墅销售额度669900000000000000066990000销售套数（按231万/套）2900000000000292310000商铺销售额度000150000005000000500000050000005000000500000050000005000000050000000销售套数（按100万/套）0001555555550501000000高层、多层、别墅、商铺销售合计10136500033191000033191000457020003131600035702000269300003570200042281000422810004008800035088000801556000单位：元任务目标下的难点思考高层需销售1310套，如何实现？如何精准把握目标客户，营销再创新配套逐一兑现，如何刷新项目形象目标解读核心策略25策略执行6客户分析政策市场34历程回顾1策略源于对市场的了解！1宏观政策分析楼市政策利好：楼市利好政策不断出新，全国房地产市场去库存压力加大，经济下行趋势依然存在，政府依靠楼市拉动经济增长的意愿日益清晰。预计明年市场会有所回暖，去库存基调不会改变。楼市政策利好：楼市利好政策不断出新，全国房地产市场去库存压力加大，经济下行趋势依然存在，政府依靠楼市拉动经济增长的意愿日益清晰。预计明年市场会有所回暖，去库存基调不会改变。2地方政策分析2015年亳州楼市政策：停止住房限购政策，商品房销售备案价格由开发企业自行确定；商业首付25%，公积金住房首付将为20%；推行棚户区改造货币化安置，2015年货币化安置比例原则上不低于40%；农民退出宅基地进城购房，给予一次性购房奖励；收紧商品房库存量较大地区土地供应，依法依规加强房地产市场行为监管；7月下旬安徽不动产统一登记网络开始贯通，加快推进不动产统一登记工作；网上提取公积金，住房公积金提取业务“入驻”市网上办事大厅。32015年亳州房地产市场成交数据截止11月31日，2015年亳州房地产市场成交9046套，其中1月，2月份成交套数较少，其中10月11月突破每月1000套，从上述数据可以看出亳州房地产市场2015年有小幅回暖的趋势。预计2016年亳州市场会延续2015年的市场行情稳步回升。32015年亳州房地产市场成交数据从上述数据可以看出亳州房地市场均价较年初的4715元/㎡有所下降，自5月起亳州市场均价有所回升，整体来看亳州房地产市场均价2016年应保持在4400元/㎡左右。这对古井上善名郡高层3800元/㎡的均价十分利好。个案分析—乐业阳光城•1、小区共计8栋高层，18层四栋，20、21一栋、26层2栋。两梯四户设计。•2、一次付款9折优惠，按揭91折，最高4万元/套优惠。•3、项目车位拥有728个，达到1:1.1的高配比。•4、项目情况/项目简介项目位置桐乡路与桃园路交汇处开发商亳州乐业置业有限责任公司容积率2.60建筑面积69563平方米占地面积28463平方米在售物业8栋高层交房时间无施工进度一期即将封顶绿化率35%项目情况/项目简介个案分析—华府翡翠庄园•1、高层1#—3#项目工程外立面即将完成，别墅基本上全部建成，小高层01#—05#已经全部建好。10#、11#以及旁边的12#工程正在稳步推进中，高层8#、9#于今年12月份交付使用。•2、2015年11月推出50套特惠房；11#新品加推，再续楼王传奇!1#2#3#在售，85—110㎡阔景高层，4300-4400/㎡项目位置一中南校西侧、汤王大道与养生大道交叉口开发商亳州华仑国际文化投资有限公司容积率2.09建筑面积650000平方米占地面积250000平方米在售物业1#2#8#9#高层，小高层交房时间无施工进度小高层封顶，一期别墅已封顶绿化率35%项目情况/项目简介个案分析—华府伊顿庄园•1、伊顿庄园高层1#、2#已经喜封金顶，大平层洋房已基本售完，还剩10#、15#楼，也即将封顶，伊顿庄园整体项目工程正在稳步推进中。•2、此项目洋房销售较好，但价格在较高，均价5000元/㎡2016年高层主力为98，115，120平米均价4500元/㎡。2016年推货量3#，4#高层货量约350套。项目情况/项目简介项目位置谯城区亳州市汤王大道与杜仲路交叉口开发商亳州华仑国际文化投资有限公司容积率2.40建筑面积381085平方米占地面积126661平方米在售物业一期5栋11层小高层交房时间无施工进度在售5栋小高层基本封顶绿化率35%项目情况/项目简介个案分析—科源悦府•1、二期53-115㎡4#、5#高层现在购房立减2000元再打9.9折。•2、别墅D1#、D2#、D3#已封顶，住宅2#、3#外立面已做好，6#外架已拆除，住宅4#、5#已封顶，正在拆卸外架，一期已交房入住。4#5#现在购房立减2000元再打9.9折。项目情况/项目简介项目位置谯城区文帝西路与振谯路交口开发商亳州市深科源置业投资有限公司容积率2.60建筑面积20万方占地面积87亩在售物业4#5#在售交房时间2016-06-30施工进度2#3#封顶，4#5#建筑中绿化率40%项目情况/项目简介个案分析—碧桂园•1、洋房均价5200-5500，别墅均价10000-12000元•2、全程派筹别墅/商铺5万抵10万，精装洋房1万抵3万。•3、亳州碧桂园所有别墅、商铺、洋房工程正稳步推进中，小区环境进一步绿化中。•4、碧桂园首推洋房首开销售130套，预计2016年碧桂园上半年主推洋房约420套，下半年会启动高层产品。项目情况/项目简介项目位置亳州市光明路与振谯路交叉口开发商亳州润宇房地产开发有限公司容积率-建筑面积23万方占地面积244亩在售物业洋房、别墅交房时间预计2017年施工进度-绿化率36%项目情况/项目简介个案分析—金色名城•1、金色名城为住宅、高层、多层，花园洋房住宅项目，地处亳州工业园区光明西路，北面为建设中的亳州第二中学新校区，西面为规划中的物流和药材交易市场，项目紧邻科源悦府。•2、金色名城喜迎双十一，10套特价房疯狂来袭，最高每平直降488元；金色名城三期住宅外立面已经基本完成，目前均价4100元/㎡。项目情况/项目简介项目位置谯城区亳州市光明西路与振谯路开发商安徽鼎晟置业有限公司容积率2.35建筑面积36万方占地面积323亩在售物业1期2期现房，3期在售交房时间3期2016年底施工进度三期建筑中绿化率35%项目情况/项目简介个案分析—绿水家园•1、绿水家园项目总占地面积63053㎡（约合95亩），总建筑面积为164000㎡，该项目根据自身的特点分二期实施，一期建筑700多户，目前去化80%，二期在售25#、28#（91~119㎡），其项目周边有药都银行，医院，大型商业等多种配套。项目情况/项目简介项目位置谯城区亳州工业园区东部开发商亳州市华兴房地产开发有限责任公司容积率2.8建筑面积16.4万方占地面积95亩在售物业1#-22#交房时间25#28#，2015年年底施工进度/绿化率40%个案分析—万达广场•1、空中轻商铺总价18万起全城发售。双十一淘房节万元豪礼大放送，购房最高立减588元/㎡•2、万达华府D1#—D4#住宅外立面基本完成，D5#—D8#项目工程稳步推进中，即将迎来封顶！•3、项目在售主力户型为89㎡，115㎡，127㎡。在售高层为44层，2016年推售房源以89㎡，115㎡，127㎡户型为主。项目情况/项目简介项目位置亳州市希夷大道与紫苑路交汇处开发商亳州万达广场投资有限公司容积率3.8%建筑面积90万占地面积19.7万在售物业公寓,商铺交房时间待定施工进度住宅D1#—D4#外立面基本完成D5#—D8#也建至30层左右绿化率30%高层23-127㎡户型，三期物业，2016年推货500套左右，均价4000元/㎡金色名城碧桂园恒大城1-4#楼正在销售，5-8#2015年9月已开盘主力户型81-121㎡均价4100元/㎡11月21日15#楼开盘，2016年14#，15#，16#，17#楼约600套房源，主力户型86-157㎡，均价5200元/㎡下半年高层产品入市项目名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万达广场古井上善名郡主力户型为89㎡，115㎡，127㎡。在售高层为44层，2016年推售房源以89㎡，115㎡，127㎡户型为主。货量约洋房，余量420套，面积115-140㎡乐业阳光城高层加推，主力户型98-136㎡上半年以存量去化为主，抓住机会今早出货，下半年入世产品众多，竞争压力庞大，全年以产品、价格差异化为基点进行推盘突破。竞争项目小结分析高层、洋房、别墅全部开盘，以高层为主户型98-136㎡与乐业阳光城、金色名城比产品，与恒大，碧桂园，万达比价格，2016年以差异化完成整年推盘突破。6目标解读核心策略25策略执行6客户分析政策市场34历程回顾1客户是问题的关键！上善名郡认筹客户分析（从8.8-12.8共认筹