上海外服薪酬外包产品的营销策略研究

成都万科金域蓝湾提报正文市场研究1.我们的土地属性是什么？2.我们的主要客源来自哪里？3.哪些区域会跟我们争夺客源？4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？5.我们的市场定位？6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？土地属性双庆路蜀都大道本案地块西侧临沙河-自然景观条件优越。周边环境交通条件双庆路蜀都大道本案地块东侧临近二环，自备车与公交车出行都很便利。土地属性配套设施双庆路蜀都大道本案晋康医院世纪联华三十中新鸿医院SM广场电子科技大学圣康医院建设路小学成都理工大学好又多伊藤洋华堂市第六人民医院十三中活水公园游乐园土地属性土地属性分析事项状况描述区域交通宗地位于成华区建设路板块，地块北临建设路，西临沙河，东临二环路。周边配套3km范围内交通宗地周边公交线路有51、33、412、2、85、402路。可方便到达市中心，火车站，汽车站等区域。教育建设路小学，市三十中，市十三中，电子科技大学，成都理工大学等，教育配套齐全医院市六医院，成都新鸿医院，晋康医院，圣康医院商业伊藤洋华堂，好又多，SM广场，世纪联华文化娱乐体育成都游乐园，活水公园公园、公建游乐园，活水公园，沙河，东南面为东郊工业文明博物馆银行区域内分布各大商业银行网点邮局齐备地块周边交通便捷,教育、医疗设施完备,商业配套及娱乐设施正在快速完善中,并有望在3年左右形成新兴商圈。市场研究1.我们的土地属性是什么？2.我们的主要客源是谁？来自哪里？3.哪些区域会跟我们争夺客源？4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？5.我们的市场定位？6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？土地属性可以吸引到的家庭结构分析客户细分家庭结构识别要点社会新锐青年之家25-34岁青年或青年伴侣（无孩子、无老人）需求交通方便、有健身娱乐场所青年持家25-34岁的青年+父母（无小孩）需求环境优美、周边有公园、有大医院、有健身娱乐场所、交通方便望子成龙小太阳0-11岁小孩+父母关注文化教育及安全需求后小太阳12-17岁小孩+父母需求靠近文化教育高等院校，且希望能靠近父母三代孩子老人+中青年夫妇+18岁以下读书孩子需求环境优美、靠近高等教育院校、高质量的幼儿、小学、中学，周边有健身娱乐设施，周边有大型医院健康养老老人一代（准）空巢中年或老年夫妇需求环境优美、就医方便老人二代老人+中年夫妻需求环境优美、就医方便老人三代老人+中年夫妻+18岁以上孩子需求环境优美、就医方便富贵之家富贵之家各种家庭结构都有家庭收入高，多希望购买市中心公寓或城郊别墅类产品从土地属性来看，目前地块条件适合青年之家、小太阳和后小太阳家庭以及富贵之家，随着周边环境的改善也将吸引部分健康养老客户。目标客户定位青年之家小太阳家庭后小太阳家庭改善居住条件栖息，自我享受老人一代家庭追求身份识别富贵之家根据土地属性及潜在客源分析，本项目的目标客户设定为：二房80-90㎡三房110-135㎡三房140㎡以上二房80-90㎡市场研究1.我们的土地属性是什么？2.我们的主要客源来自哪里？3.哪些区域会跟我们争夺客源？4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？5.我们的市场定位？6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？分产品客户细分需求产品（平方米）大致建筑体量（万平方米）大致户数客户来源二房80-90141500主要来自城东、城中，部分市外/省外客户三房110-1352160主要来自城东、城北三房140以上4260客户来源城东：原居民及原厂房员工为主，竞争主要来自城东本区。城北：城北经商的私营业主为主，相对购买力较强，因此排除原城北低价低品质的项目竞争，主要竞争来自城东。城中心的客户：考虑在原活动区域的附近购房，竞争主要来自城东区域。城东是本案的主要竞争区域。市场研究1.我们的土地属性是什么？2.我们的主要客源来自哪里？3.哪些区域会跟我们争夺客源？4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？5.我们的市场定位？6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？06年成都土地出让情况区域市场—土地供应2006年，主城区（五城区和高新区）共交易土地84宗，成交面积6470.31亩，总成交金额177.7亿元，土地成交单价为274.56万元/亩。锦江区21%青羊区7%武侯区14%金牛区23%成华区17%高新区18%锦江区青羊区武侯区金牛区成华区高新区城东的成华区和锦江区共成交土地32宗，占全市成交总量的38%。07年周边区域待推土地列表出让时间建筑地地址用途用地面积（万M2）2007年1季度前后二环路东二段29号/2.6二环路东二段1号/7.6二环路东二段6号/0.9/二环路东二段上川棉厂厂区加宿舍/26.7/二环路东二段外侧沙板桥路川药厂一类住宅用地12.2合计//50区域市场07年一季度，待推土地总面积为50万方,以4.0的容积率测算可建面积为200万方。区域市场—土地供应城东区域万年场版块区域描述：万年场核心区域2-3环之间产品类型：高层产品区域行情：集中在4500-5300元/平方米主力面积：二房75-90平方米三房105-120平方米主力总价:二房34-48万元三房47-64万元主力客源：在东郊工作、生活的居民代表项目：花样年·花郡、千居朝阳建设路板块八里板块万年场板块建设路版块区域描述：建设路核心区域2-3环之间产品类型：高层产品区域行情：集中在4600-5300元/平方米主力面积：二房75-90平方米主力总价:二房35-48万元主力客源：以锦江区和成华区的当地居民以及区域内拆迁企业的员工为主代表项目：颐和家园建设路板块八里板块万年场板块城东区域颐和家园区位概念：建设路，二环路建筑指标：总建17万M2公开日期：2006年9月产品类型：高层销售均价：4650元/M2主力产品：2房85-89M2，3房113-127M2主力总价：2房39.5-41.4万元，3房52.5-59万元项目优势：近邻二环，地理优势明显；景观设计突出，借鉴颐和园式的皇家园林式景观。项目劣势：周边生活环境仍需改善，配套仍需完善。销售率：98%（推出288套，售出283套）。主述求语：“家在颐和园”重点个案颐和家园最新房源去化情况推案时间：2007.3.18成交均价：5300-5400元/平方米重点个案房型面积（平方米）推出套数去化套数去化率合计推出套数合计去化套数合计去化率2房856868100%1369872%3房125-135643047%4房199-2034//八里版块区域描述：八里庄核心区域2-3环之间产品类型：高层产品区域行情：集中在4000-4400元/平方米主力面积：二房75-90平方米三房115-130平方米主力总价:二房32-38万元三房48-55万元主力客源：区域内原有企业、厂矿的老员工为主，也有部分来自城北的生意客代表项目：浅水半岛、瀚林花园建设路板块八里板块万年场板块城东区域浅水半岛区位概念：八里庄建筑指标：总建66万M2公开日期：2006年11月26日产品类型：高层销售均价：4300元/M2主力产品：2房73-89M2，3房112-127M2主力总价：2房31-38万元，3房48-55万元项目优势：规模大；保留了历史悠久的红楼，并与商业结合。项目劣势：周边配套距离较远；靠近府青立交桥比较嘈杂销售率：95%（推出1110套，售出1055套）主述求语：“荣耀之域湖泊之城”重点个案浅水半岛房源去化情况推案时间：2006.11.26成交均价：4300元/平方米重点个案房型面积（平方米）推出套数去化套数去化率合计推出套数合计去化套数合计去化率1房681515100%1110105595%2房80-10073071098%3房199-20336533090%产品类型：高层为主客源：大多以在区域周边企业工作的客户为主，多为工薪阶层；八里版块由于靠近城北荷花池商圈，有部分私营业主。总价接受度：八里版块较建设路版块与万年场版块低10-15万。城东的竞争主要集中在建设路版块与万年场版块，八里版块竞争力相对较弱。城东区域在售项目07年待推体量发展商项目名称总建面积（万平方米）待推面积（万平方米）预计07年推出量（万平方米）通瑞汇港浅水半岛6655约10中泽置业颐和家园178约8花样年实业花样年花郡3018约10合计/1138128目前在售项目的07年预计推量28万。区域市场待推项目07年预计推量发展商项目名称总建面积（万平方米）待推面积（万平方米）预计07年推出量（万平方米）万科金域蓝湾2222约10首创A-ZTOWN2828约10龙湖/2525约10华裕/1818约10华润二十四城226226约25合计/29729765待推项目，07年预计推量65万。区域市场区域市场—待推项目双庆路蜀都大道本案龙湖华润首创华裕竞争分析--地块条件区域版块项目地段周边环境配套规模建设路本案二环，建设路临沙河SM广场（沃尔玛）伊藤洋华堂（在建）好又多22首创A-ZTOWN二环，建设路/28龙湖项目二环，建设路/25华裕项目建设路/18万年场华润二十四城二环，双庆路双桥子立交桥铁路热电厂家乐福、联华永乐、国美260从地块条件看，本案在周边环境、配套方面占有一定优势；而华润项目在地段和规模方面占有较大优势，在周边环境方面有明显劣势。竞争分析--发展商品牌实力发展商创立时间资产规模（亿）是否上市公司进入成都时间已交付项目已交付项目规模（万方）在建项目数在建项目规模（万方）品牌认知万科1984220是19993220390全国知名郊区大盘首创95年452是2004//128新进知名龙湖95年/否2006//254四川知名高档市区项目华裕//否///118本土企业无知名项目华润83年1300（港币）是2002翡翠城1、2期202340全国知名市区大盘从发展商品牌实力看，万科作为全国知名发展商，且进入成都市场较早；但由于之前项目以郊区大盘为主，所以在品牌认知上优势并不明显。1、本案二房80-90平方米主要竞争对手竞争对手：首创、龙湖、华裕、华润二房80-90平方米对手特点：一般都有生活阳台及6-8平方阳台/露台，但南北不通透本案建议：1、除了基本的生活阳台及观景露台外，增加8-12平米的空中花园，成为2+1房产品；2、建议沿路二房户型设计中，公共活动空间朝向马路，主要休息区朝向中庭。户型分析华裕二房85㎡首创二房85㎡华润翡翠城二房90㎡晶蓝半岛二房89㎡2、本案三房130平方米主要竞争对手竞争对手：首创、龙湖、华裕、华润三房120-140平方米。对手特点：户型普遍工整舒适，赠送附加值成为房型的标准配置，一般赠送入户花园或观景露台。本案建议：突出附加值的设计。户型分析晶蓝半岛三房134㎡首创三房132㎡华裕三房132㎡华润翡翠城三房135㎡竞争对手：华润四房140-180平方米；对手特点：赠送20平方米左右入户花园或露台，面宽舒适；本案建议：洋房产品中也可设置部分大户型复式房型，始终保持本案大户型产品的具有鲜明卖点，注重附加值的设计。3、本案四房150平方米主要竞争对手户型分析晶蓝半岛四房153㎡华润翡翠城四房138㎡建议本案全部采用双层中空玻璃，沿路部分产品可以保证隔绝噪音；而沿河部分产品则能起到环保节能的效用。附：建材建议竞争分析--绿化景观发展商案名景观设计公司绿化率中庭景观/组团景观景观主题景观特色首创Ａ－ＺＴＯＷＮ/25%组团景观//龙湖晶蓝半岛日本久米设计38%中庭景观/40亩大草坪翠微清波/30%中庭景观/近千米长,40米宽生态河案景观华裕//25%部分中庭景观//华润翡翠城贝尔高林35%组团景观院落街景园林与水景相结合从绿化景观看，以上项目绿化率相对集中于30-40%之间，大多项目无景观主题，景观特色以水景为主。竞争分析--绿化景观成功案例发展商案名景观设计绿化率中庭景观/组团景观景观主题景观特色滕王阁鹭岛国际社区贝尔高林62%组团景观1期北欧森林2期亚马逊·神秘园3期夏威夷冲浪沙滩大面积乔木灌木和水域景观设计建议1、绿化率：首先要保证较高绿化率，成都人偏好密植绿化。2、亲水性：成都人比较亲水，充分利用本案的天然水资源，结合中庭绿化，打造主题河滨公园，并设置一定面积的露天景观泳池与喷泉