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1新疆易居盛世房地产营销有限公司谨呈:万科地产万科南山项目整合营销策划案2新疆易居盛世房地产营销有限公司思维导图序项目目标项目背景问题分析及案例借鉴项目整合营销策略项目营销执行报告思维本案目标内部背景分析外部背景分析案例借鉴客户洞察项目形象定位营销策略2012营销执行3新疆易居盛世房地产营销有限公司本报告思维模式——SCQ模型S情境背景(我们有什么?)R2期望结果(我们希望达成的目标?)需解决的核心问题?针对性营销4新疆易居盛世房地产营销有限公司思维导图序项目目标项目背景问题分析及案例借鉴项目整合营销策略项目营销执行报告思维本案目标内部背景分析外部背景分析案例借鉴客户洞察项目形象定位营销策略2012营销执行5新疆易居盛世房地产营销有限公司本案需要实现的目标品牌目标销售目标销售目标:2年内计划完成销售46套,预期完成销售任务的93%,实现销售产值4.9亿,实现回款4.6亿,预计实现均价1.6万元/㎡。项目目标品牌目标:本案是万科地产新疆顶尖力作,肩负“万科品质、豪宅典范”的形象落地。项目目标:成为新疆最具影响力和知名度的项目,使项目成为豪宅经典。客户目标客户目标:打造项目95%客户满意度,形成万科地产具有忠诚度和口碑度的客户资源库。顶级豪宅,传世经典品牌形象升级优良客户95%满意度高价中量销售核心目标基本目标本项目以核心目标为重心,进而实现基本目标6新疆易居盛世房地产营销有限公司思维导图序项目目标项目背景问题分析及案例借鉴项目整合营销策略项目营销执行报告思维本案目标内部背景分析外部背景分析案例借鉴客户洞察项目形象定位营销策略2012营销执行7新疆易居盛世房地产营销有限公司Part1内部背景分析8新疆易居盛世房地产营销有限公司实力企业:中国一线品牌,综合排名第一万科规模:全球最大住宅供应商,全国最大的专业住宅开发企业,至2009年,已在20多个城市设立分公司销售业绩:公司2009年累计实现销售面积663.6万平方米,同比增长了19.14%;累计实现销售金额634.2亿元,同比增长了32.48%。万科荣誉:中国房地产综合实力TOP10”中名列榜首公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号,入选《华尔街日报》“中国十大最受尊敬企业”;万科品牌价值:知名开发商,深厚品牌积淀高端项目:17英里/万科城/第五园/兰乔圣菲…万科近年来在全国各地尝试了多个高端项目典型项目:深圳万科17英里花园、深圳万科东海岸、深圳万科金域蓝湾、深圳万科第五园、上海万科兰乔圣菲、上海万科蓝山小城、天津万科水晶城、北京万科西山庭院……典型特征:项目内物业类型多元化:洋房/高层/独栋/联排/合院……物业中别墅/洋房等高端产品比例增大新疆万科:万科金域华府项目以其超高的产品,完美的物业,征服了新疆市场9新疆易居盛世房地产营销有限公司区域规划:乌鲁木齐县作为城市生态区将打造成具有国际影响力的精品旅游区、西部知名旅游滑雪度假胜地、新疆生态旅游示范区,水西沟镇则处于规划中桥头堡位置,成为乌鲁木齐城市生态清新剂!乌鲁木齐市与乌鲁木齐县乌鲁木齐县与南山风景区乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府,中国西部地区的中心城市,我国面向中西亚的国际商贸中心。全疆交通枢纽和旅游集散中心、天山绿洲生态园林城市。规划市域城镇体系空间结构为“双轴一城一区两群多点”。其中两群为:即南山、达坂城两个城镇组群。南山城镇组群包括板房沟乡(乌鲁木齐县驻地)、水西沟镇、永丰乡、甘沟乡和托里乡,目前乌鲁木齐县属于乌鲁木齐市市域,属于乌市下辖七区一县中的唯一一个县。南山在唐朝时是著名的狩猎区,清代时是有名的牧场,目前是自治区级风景名胜区,避暑胜地;南山生态旅游以乌鲁木齐县南山地区为主体,并扩展其旅游观光职能南山森林草原生态游览区、市域旅游线路依托南山旅游区和达坂城旅游区发展突出地域特色的旅游项目,在市域内形成四条旅游线路:南郊南山风情游、达坂城“丝路文化及南天池冰川”游、中部“亚洲之心-西域都市-博峰山前”游、北部都市农业休闲游。10新疆易居盛世房地产营销有限公司南山机场南山板房沟乡政府水西沟交通规划从乌鲁木齐至水西沟,可从河滩快速公路,到燕儿窝南立交进入天山大道,到水西沟,全程约行驶约50分钟;从乌鲁木齐中桥车站坐乌鲁木齐—水西沟,可到达,车费仅9元/人;乌鲁木齐—水西沟滑雪场客运直达班线:A线:客运站--七一酱园--水西沟镇--阳光、银峰滑雪场--五颗松滑雪场--白云滑雪场(终点站)B线:客运站--七一酱园--水西沟镇—庙儿沟路口—丝绸之路滑雪场(终点站)交通状况:天山大道与城市主干道相连,通达性良好,停车设施缺乏导致旅游旺季停车难,未来随着风景区规划实现以及规划甘永公路、乌板公路、南山公路的修建,停车配套设施的完善,交通将十分便利。交通现状:未来规划:S110省道(甘永公路):甘沟乡至永丰乡,进入南山游览区主要的一条公路。乌板公路:乌拉泊水库西侧至板房沟乡,市区进入南山游览区主要的一条公路。南山公路:在板房沟乡接G216国道,在托里乡接S103省道,东西向连接南山游览区各景点的一条公路交通规划:11新疆易居盛世房地产营销有限公司外部配套:现状水西沟镇生活配套不完善且商业功能单一,天然气尚未接通给居住带来不便,目前仅满足基本生活,未来随着南山旅游风景区的深度开发以及景区配套设施的不断完善,综合人居环境将日益改善。教育医疗银行超市电信国家电网联通12新疆易居盛世房地产营销有限公司外部自然资源:项目毗邻南山旅游风景区,周边旅游景区环绕,平西凉冰雪运动休闲区、苜蓿台草原休闲游憩区、照壁山森林生态旅游区、白杨沟体验游览区,原始野趣而又富有民族风情的丰富旅游资源,使居住成为一种人生享受!南山风景区在乌市以南的乌鲁木齐县境内,是一个地处亚欧腹心极度干旱区的以冰雪景观、葱郁林草、奇特山石、优越旅游气候、高山林牧区风光和浓郁少数民族风情为主要特色。自然景观仿佛一块巨大的翡翠依山而立,一线绿水绕景而过,银光闪闪。穿行林间,松风拂面,清香袭人,野蘑菇俯身即拾,带给游人一种回归自然的全新感受。登高回眸远眺,原野青畴,黄绿错综,界限分明,一派迷人的田原风光。景区山麓地势平缓,绿草如茵,春季踏青、夏季避暑、秋季观光、冬季滑雪,一年四季游人络绎不绝。13新疆易居盛世房地产营销有限公司项目四至:东至规划道路,毗邻户外拓展中心北接工商干部培训中心,西临规划路与博嘉苑隔路相接,南至规划道路,与现状蔬菜大棚毗邻,南向视野范围内南山景观一览无余,视觉较近,整体地块平整进出便利!东北西南14新疆易居盛世房地产营销有限公司项目规划:低密度、高绿化、原始森林景观资源与内部水景合二为一,原生态顶级森林别墅。项目规划目前施工项目经济指标:项目用地指标及开发周期:总用地面积32297.61平米,总建筑面积约33721.77平米,容积率0.5007,绿化率58%,建筑密度22%。15新疆易居盛世房地产营销有限公司内部配套:2575平米会所只为49户尊贵业主服务,145个车位仅为49户家庭专属,会所健身、娱乐、医疗保健、餐饮、超市、商务功能一应俱全,没有最好只有更好。16新疆易居盛世房地产营销有限公司地中海(Medeiterrannean)—地球的中心(拉丁文意)阳光、大海以及由此衍生的浪漫风情成为“地中海制造”的重要标志。设计理念:亲和的浪漫,淳朴的自然,钟情地中海的浪漫邂逅,享受乡村田园风情与影的舞蹈。设计手法:以绚烂的中午,淳朴、天然的材料,地域风情的色彩与风格独特的建筑物勾勒出一种亲切、柔和、原始的园林生活。项目建筑风格:浪漫、风情的地中海建筑风格,以淳朴、天然的材质、沉稳大气的色彩与线条感十足的顶、坡、面、窗和谐构成建筑物,营造淳朴、低调、原始而又亲切的园林生活。17新疆易居盛世房地产营销有限公司产品户型:大独栋556㎡一层占地约:550㎡一层面积:298㎡二层面积:239.40㎡负一层面积:351.54㎡产品户型:大独栋556㎡(院,是开阖的室。有向外的交流,有内聚的沟通。)人车分流的风情庭院、仪式过渡的入户前院、碧波荡漾的园景别院、自然写意的后庭花院采光通透的半地下室,创造人、景观、生活的自然舒适和谐统一,满足身心需求!18新疆易居盛世房地产营销有限公司18产品户型:小独栋286㎡,配套齐备的宜居氛围。车位/花园的享居赠送。复合书房的创居亮点。四房标配的舒居设计。个性立面的乐居感受,用充足的空间满足家人对美好生活的各种愿景。二层面积:57㎡一层面积:137㎡一层占地约:180㎡三层面积:98㎡19新疆易居盛世房地产营销有限公司项目景观:小区内部绿化空间形成相互渗透的景观区域,实现了空间景观的整体性同时又具有鲜明的个体性和趣味性。20新疆易居盛世房地产营销有限公司项目景观:在小区空间景观组织方面强调渗透,使景观渗透到每一院落,每一栋住宅,同时注重室外环境的均好性和连贯性。21新疆易居盛世房地产营销有限公司小区内景观示意22新疆易居盛世房地产营销有限公司小区内景观示意23新疆易居盛世房地产营销有限公司万科物业专属物管:万科物业,品质物业服务,悉心保障生活物业服务的领跑者社区邻里文化的筑造者万科品牌价值的提升者万科物业足迹遍布全国31个城市,服务项目超过150个,管理面积达2678万平方米,业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业。”“个性化管理服务”模式,“同心圆”服务计划、“邻里守望”物业管理模式、“区域客户助理”、“体验式服务”、“管家模式”等服务模式,得到业主良好评价及效果。自2001年起,万科物业各公司已先后相继通过ISO9001(2000版)国际认证。客户满意度:在万科的所有客户中,70%以上的客户是冲着万科的品牌和物业来的。“全心全意全为您”万科物业24新疆易居盛世房地产营销有限公司项目项目特色品牌知名开发商,深厚品牌积淀,万科中国地产领跑者,以“建筑无限生活”构筑中国人居典范!区域乌鲁木齐城市生态区、重点特色旅游度假区、森林草原生态区交通三面临路,未来路网发达,出行便捷。大环境外部纯天然森林公园与内部景观交相辉映,生态健康生活独享!规划2500平米会所、147个车位,49栋别墅,层次丰富的庭院级景观,关注细节的顶级别墅!建筑地中海风格,淳朴、低调、大气而又充满个性线条感的建筑,建筑专注每一个生活细节!户型创造空间,让人、自然、身心高度和谐,满足家庭生活的每一个美好愿景!景观远有山、近有水,山水间营造山水交相辉映的绝美景色!物管“全心全意为您“,点亮尊属稀贵生活!未来价值南山生态旅游区内的别墅,将随着别墅用地的限制而愈加凸显它的价值;项目十大价值体系25新疆易居盛世房地产营销有限公司项目概况:项目价值核心竞争力体系核心竞争力品牌竞争力自然景观竞争力物业服务竞争力万科地产以建筑无限地产,构建人居典范南山风景区全心全意为您服务产品竞争力地中海风格、精细化建筑、品质感材料2500平米会所,147个车位,专属49位业主286平米独栋别墅、566平米独栋别墅水西沟生态旅游度假区26新疆易居盛世房地产营销有限公司Part2外部背景分析27新疆易居盛世房地产营销有限公司水西沟片区有开发且成形的别墅项目共计8个,多为对外销售,部分为出租经营,大部分项目定位均为旅游度假别墅,仅有一品蓝山,定位为商务别墅。水西沟别墅项目分析/别墅项目分布图7周边别墅项目本案项目序号项目名称开发时间开发商用途1博嘉苑1994年对外销售2石头·剪子·布2004年对外销售3新星别墅2007年对外销售4双盈名邸2009年出租经营5凯迪项目2011年对外销售/出租经营6一品蓝山(有二期尚未开发)2010年商务别墅对外销售7清城苑2011年对外销售8天籁谷2012年——653421828新疆易居盛世房地产营销有限公司2005200820102012水西沟别墅开发历程及各开发项目时间博嘉苑新星别墅石头·剪子·布双盈名邸南山庄园华联项目凯迪项目天籁谷万科·南山郡南山庄园二期华联项目凯迪项目区域2005年前处于旅游无序开发状态,此阶段开发的别墅产品也较为简单粗放,销售价格较低。2006年后随着旅游规划的
本文标题:万科南山项目整合营销策划案(427)
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