世联-东莞豪宅湖景壹号营销策略

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。湖景壹号营销策略－向广告公司传达致盈丰地产世联地产2006年12月5日湖景壹号本报告是严格保密的。2我们的机会政府限制别墅用地，别墅愈加稀缺。市场上类别墅（双拼、联排、叠加）风行，独栋非常罕有横岗湖是公认生态豪宅片区。海逸豪庭和加州阳光别墅已基本销售完毕，观山碧水别墅不多。本项目是横岗湖片区唯一在售大规模别墅楼盘房地产市场持续火爆、价格不断攀升。深圳土地稀缺，深圳人北上东莞、惠州置业，青睐有先天资源的高端项目本报告是严格保密的。3我们的优势城市中央的别墅－距厚街镇中心5分钟车程。横岗湖片区最大规模纯独栋别墅盘。占据横岗湖最佳地段，拥有最佳景观面，湖岸线长达1800米。国际级的规划（坡地布局、一湖九溪，人工湖、沙滩泳池、湖滨公园、湖心岛）巅峰级的产品－－大别墅、大花园。巅峰级配套－国际商业街区、国际幼儿园、五星级会所、名牌学校巅峰级圈层－－财经巨亨，名流政要本报告是严格保密的。4我们要克服的难点户型偏大－－480平米以下别墅占55％。480-1000平米别墅占45％。而厚街别墅85％为480平米以下。城区别墅85％在300平米以下。单价高，总价高－－预期销售单价2万元/平米。总价：650-2500万/套。销售速度快－－预期销售速度4-6套/月。东莞市场500万元以上别墅常规为0-1套/月。品牌声誉响－－项目声誉和发展商声誉名镇珠三角。本报告是严格保密的。5项目市场定位珠三角首席顶尖豪宅！本报告是严格保密的。6项目人群定位珠三角财富金字塔顶尖人士！－－私人财产过亿者本报告是严格保密的。7项目属性定位南中国首席湖畔“峰级别墅”本报告是严格保密的。8项目营销策略体验营销为主导客户极致体验(感官体验、享受体验、身份体验……)展示价值为主线(通过精心设计，让客户充分感知产品全面价值）眼球经济为要点(通过强势新闻炒作，事件营销，使项目始终成为珠三角楼盘热点）封闭式高端客户营销为要诀(针对高端客户，营销中极度强调私密性、专享性，营造项目价值感）本报告是严格保密的。9展示－－体验营销活动－－眼球经济宣传－－塑造价值展厅、餐会－－各地捕客本报告是严格保密的。10样板房布点（暂定）02栋，800平米，超大户型别墅典范25栋，530平米，大户型别墅典范36栋，480平米，中户型别墅典范本报告是严格保密的。11样板房装修风格建议项目目标客户群珠三角财富金字塔顶端人士客户群特征行业特征：生产型企业实体、贸易、物流、酒店行业职业特征：大型企业董事长、总经理个性特征：好面子，喜受人尊敬，在圈层内自觉成为领袖喜欢的别墅样板房类型：尊荣、豪奢、金碧辉煌舒适、阔绰景观视野佳本报告是严格保密的。12风格1：王者豪华型根据客户特征，我们建议下列样板房装修风格关键词：豪奢、尊荣建议用在02栋，湖畔超大型样板房本报告是严格保密的。13风格1：王者豪华型本报告是严格保密的。14风格2：雍容博大型建议用在02栋，湖畔超大型样板房关键词：阔绰、富丽本报告是严格保密的。15风格3：欧洲宫廷式建议用在25栋，大户型样板房关键词：舒适、洋派本报告是严格保密的。16风格4：古式典雅型建议用在25栋，大户型样板房关键词：东方神韵、豪门大宅本报告是严格保密的。17风格5：摩纳哥风情建议用在36栋，中户型样板房关键词：璀璨、诱惑本报告是严格保密的。18风格6：幽静内敛型建议用在36栋，中户型样板房关键词：幽静、典雅本报告是严格保密的。19看楼路线及包装建议本报告是严格保密的。20会所湖畔栈道主入口小会所看楼路线图中央大道样板房1样板房2样板房3本报告是严格保密的。21主入口项目主入口应该气势恢弘，有标志性建筑或私家林荫道，形成归家的仪式感本报告是严格保密的。22会所会所应该金碧辉煌，体现顶级别墅住区的生活品质。本报告是严格保密的。23样板房样板房精致典雅，别墅和园林融为一体。要求：三套样板房需把园林做足，以软性铺装，立体绿化为主。本报告是严格保密的。24中央大道中央大道气魄恢弘，直通湖面，展现领袖大盘气势。二期用地（荔枝林）用围板挡住。本报告是严格保密的。25沙滩泳池沙滩泳池面积广阔，有标志性灯塔，环绕池边布置休闲设施本报告是严格保密的。26小会所小会所主要展现休憩、观景、交流、服务功能。本报告是严格保密的。27湖畔栈道湖畔栈道优美动人，揽湖光美景无限本报告是严格保密的。28大会所功能布局及装修建议本报告是严格保密的。29大会所功能布局大会所现在用一层的一半空间做销售中心，为了更好地接待客户，体现顶级豪宅气度，建议对现有布局做一些调整补充。接待台原接待台放大，背后为大型背景墙沙盘原规划为沙盘，现在仍为沙盘区，包括片区模型和项目模型水吧原规划为接待台，改为水吧洽谈区分户模型区原为材料展示区，因景观好，调整为洽谈区休息室、深度洽谈室原规划为健身房，因此处有景观，建议为休息室或深度洽谈室影音室原规划为桌球室，此处较安静，建议为影音室VIP房原规划为律师房，建议该为VIP房原为会议室，改为律师室律师室原规划为洽谈区和水吧，调整为分户模型区材料区本报告是严格保密的。30接待台接待台美观漂亮，销售人员列队整齐接待客户。本报告是严格保密的。31沙盘区沙盘区气势恢弘（含横岗湖区域模型、项目模型）本报告是严格保密的。32水吧水吧亲切宜人，提供品牌饮品。本报告是严格保密的。33分户模型区分户模型精致闪亮。休息区舒适宜人。本报告是严格保密的。34洽谈区洽谈区舒适宜人，可看到窗外景观本报告是严格保密的。35休息室、深度洽谈室深度洽谈室豪华、安静、高贵。本报告是严格保密的。36影音室影音室安静宏阔，进行项目资讯灌输。本报告是严格保密的。37会所装修风格项目属性：东莞首席豪宅！所以会所装修应尊荣豪华，体现顶级豪宅的风范和档次。大门璀璨辉煌门僮侍立本报告是严格保密的。38内部装修金碧辉煌，以暖色系为主本报告是严格保密的。39贵宾接待室扶梯走廊细节的处理华贵高雅本报告是严格保密的。40小会所功能布局及装修建议本报告是严格保密的。41小会所主要在客人参观游览样板房和中央大道，对产品有感性认识后，来到小会所，进一步体验项目的顶级生活氛围和尊贵服务，并加深与销售人员的交流小会所：顶级生态豪宅体验馆！A、观景功能：观赏沙滩泳池、广阔湖景B、体验功能：体验顶级豪宅高层次生活C、服务功能：享受尊贵细腻的服务小会所主要体现三大功能本报告是严格保密的。42小会所功能布局休闲水吧欣赏沙滩泳池和湖景休闲洽谈区临窗欣赏沙滩泳池和湖景红酒、雪茄陈列柜展现高贵生活要素分户模型区贵宾房高尔夫球具陈列室接待贵宾客户，展现高贵生活提供酒水餐点吧台厨房洗手间本报告是严格保密的。43水岸休闲吧临湖休闲吧，精美糕点供应本报告是严格保密的。44临窗休息区临窗欣赏美景本报告是严格保密的。45分户模型区精美的分户模型，再次体现户型魅力本报告是严格保密的。46内吧台内吧台，供应酒水饮料本报告是严格保密的。47红酒、雪茄陈列柜展现高贵生活要素。本报告是严格保密的。48雪茄房、红酒房、高尔夫球具陈列室品鉴高贵生活要素，同时兼贵宾接待室本报告是严格保密的。49极致尊荣服务一对一售楼服务尊贵细腻礼宾服务本报告是严格保密的。50展示－－体验营销活动－－眼球经济宣传－－塑造价值展厅、餐会－－各地捕客本报告是严格保密的。513月18日（周日）－－售楼处盛大开放4月21日（周六）－－厚街、深圳两地盛大产品推介会4月28日（周六）－－园林、样板房开放暨盛大开盘仪式5月1日-4日－－东莞房博会、深圳春交会5月26日（周六）－－湖景壹号楼王撼世拍卖五大活动环环相扣本报告是严格保密的。521、售楼处开放鸡尾酒会暨首批VIP卡发售（3.18）湖景1号售楼处为超豪华五星级会所，金碧辉煌，既是销售空间，又对项目档次是很好展示。举行五星级售楼处盛大揭幕开放仪式。邀请珠三角所有新闻媒体。本报告是严格保密的。532、湖景壹号东莞、深圳两地盛大“产品推介会”（4.21）在深圳、厚街两地五星级酒店交替举行大型产品推介会，国际规划师对产品素质详细介绍，让准客户对产品充满信心。本报告是严格保密的。543、园林、样板房开放暨盛大开盘（4.28）4月28日，举行“园林样板房开放暨盛大开盘仪式”，邀请珠三角所有媒体报道。本报告是严格保密的。554、东莞房博会、深圳春交会震撼参展（5.1-4）5月1日-4日，同时参加东莞房博会、深圳春交会。实行封闭式展厅营销。展厅外表极致奢华，展现巅峰别墅气度。内部为沟通空间，只对登记客户开放。他人不得入内。本报告是严格保密的。565、楼王撼世拍卖（5.26）5月28日，项目现场举行湖畔楼王撼世拍卖活动营销推广本报告是严格保密的。57展示－－体验营销活动－－眼球经济宣传－－塑造价值展厅、餐会－－各地捕客本报告是严格保密的。58大众媒体和小众媒体紧密结合，实效营销！高端杂志、财经报纸高档直邮函、客户通讯专有资源：世联资源、发展商资源、媒介资源大众营销树声誉大型户外广告牌（主形象）论坛、发布会、推介会（营造行业标杆）报纸（反复传达观念）电视（有效销售武器）小众营销做沟通专有圈层：球会、俱乐部、游艇会、机场、银行客户等大型主题活动（塑造声誉、营造热点）本报告是严格保密的。59任何宣传反复强调四大价值：独栋别墅极其稀缺！城市中央的别墅！横岗湖－公认的生态豪宅区！巅峰级的产品－国际规划、一线湖景、九溪园林、巅峰产品、顶级配套、上流圈层！本报告是严格保密的。60所有宣传反复强调四大别墅观：不在城市中央的别墅，是凋零的没有稀缺天然资源的别墅，是可耻的不是巅峰级的规划和产品，不足以匹配人生没有上流人士作邻居，社区是低层次的本报告是严格保密的。61户外立柱城际布点：虎门大桥广深高速与常虎高速交叉口广深高速深圳机场出入口莞深高速梅观出入口莞深高速常虎高速交叉口107国道常虎高速出入口镇际布点：S256省道虎门段、厚街段、长安段东莞城区：莞太路、东莞大道城区段厚街本地：湖景大道、博览大道深圳本地：深南中路香蜜湖路段深圳盐坝高速大小梅沙段占据交通要道，封杀两城（深圳、东莞），截留高端客户群广深莞深本报告是严格保密的。62户外广告气势豪迈形象宣传本报告是严格保密的。63户外立柱围墙广告形象高大，异型设计，展现领袖楼盘气势形象宣传本报告是严格保密的。64周边道路旗周边道路路旗设置，如湖景大道等，指引到达项目现场形象宣传本报告是严格保密的。65电视通过声音画面展现项目极度高端品质电视广告提高项目的大众影响力。东莞富豪有看电视习惯。形象宣传本报告是严格保密的。66报广传达项目动态，树立高端形象深圳富豪受报纸传媒影响大。选择媒体：深圳特区报、东莞日报形象宣传本报告是严格保密的。67报广连篇累牍软文在项目营销前期，发布大量软文，炒作项目价值，提升客户认同，为热销作铺垫。形象宣传《珠三角需要什么样的别墅？》《顶尖别墅的稀缺论》《高端置业，未被满足的需求在哪里？》《湖景1号，预示城市巅峰别墅的到来》《湖景1号，财富阶层的终极置业梦想》建议媒体：深圳特区报、东莞日报。本报告是严格保密的。68航空、高尔夫杂志财经类报纸珠三角富豪经常接触媒体推荐：《南方航空》，《高尔夫》、《游艇》珠三角富豪经常接触媒体推荐：《21世纪经济报道》《经济观察报》等形象宣传本报告是严格保密的。69直邮信函传达项目动态，关键节点催促客户前来客户通讯通报项目信息，沟通客户感情形象宣传本报告是严格保密的。70在球会、游艇会、高级餐厅、俱乐部、机场贵宾厅等场所放置项目易拉宝，近距离沟通圈层营销网络全面覆盖，传达项目动态网络覆盖形象宣传本报告是严格保密的。71展示－－体验营销活动－－眼球经济宣传－－塑造价值展厅、餐会－－各地捕客本报告是严格保密的。72深圳威尼斯酒店展厅厚街喜来登酒店展厅虎门五星级酒店展厅三地展厅－主动捕客展厅动作：摆放项目模型，散发资料，进行讲解。本报告是严格保密的。73财富餐会－－小团体沟通利用世联资源，与招行、工行、世联尊贵会等相关单位单位，为其贵宾客户举行投资理财餐会，详细分析产品价值。本报告是严格保密的。74展示－