上海复地原墅营销策划（终稿）

报告目标：去化项目中的主力产品：别墅报告结构：企划包装市场分析—客源定位及描述—项目定位媒介策略营销推广策略报告目的：通过市场分析，了解当前形势，研究竞争对手，制定销售方案，按公司要求完成预定销售目标市场篇《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789申城总体住宅市场05年1－7月上海住宅市场量价走势分析0100200300600070008000900010000万元/平方米供应量228.263.5180.9277.8155.6192.9173成交量273.8133.3224.1142.378.680.478.8成交均价911182189001831767036414642605.105.205.305.405.505.605.7推案量被动迁用房主导，本月供应小幅回落；成交量变化不大，继续徘徊在78－80万/平方米之间；成交价格受结构调整影响呈徘徊态势；上海楼市恢复元气尚需时日，长期调整期内，价格将理性回归！《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789区域商品房市场05年1－7月闵行区商品房供求走势010203040700075008000850090009500供应量32.94.0611.74269.914.48成交量37.917.1432.4515.512.5119.66成交价格867993339057900778307426593205.105.205.305.405.505.605.7供应量受供应结构影响开始跌幅明显；投机投资客撤离、自住客观望，成交继续萎缩；受动迁房成交影响，区域均价出现大幅下滑；供应结构调整，带动区域市场“洗牌”及价格“回归”！竞争板块别墅市场竞争板块划分莘闵虹梅板块划分原则：寻找对本案客源形成过滤之板块寻找相邻的别墅聚集区寻找存在同质性产品之板块沪闵路沿线板块《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789圣得恒业花园合生城邦圣特丽墅板块特性分布缺乏集中性，板块南北跨度较大。生活配套主要依托于老闵行、颛桥及莘庄。道路系统良好，出行便利。轨道5号线解决公共交通问题。在售项目3个，共计总建面积近100万m2。产品类型范盖独栋、联排、双拼。其中，以联体别墅产品为主、独立产品为辅。联体面积集中在:157-286m2；独立面积集中在:280-550m2。现板块各产品售价:联体:8200-13000元/m2，总价:128-372万/套；独立:13000-20000元/m2，总价:364-1100万/套。板块最新市场动态项目名称成交量（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）新增体量（万㎡）新增套数（套）可售体量（万㎡）可售套数（套）都市阳光花园00---001.8142圣得恒业花园00---000.719天籁园399112274000.258合生城邦2352148201001.4458汇总2751158792004.2127（数据来源：网上房地产、佑威；成交量统计截至日期：7/31；其中可售体量统计截至日期为：7/31）《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789板块最新市场动态01000020000300000200040006000800010000120001400016000平方米；元/平方米新增供应量775501202225100000成交量133249706986513805609132052751成交均价1343813336118401166598551047387921月2月3月4月5月6月7月（数据来源：网上房地产、佑威；成交量统计截至日期：7/31；其中可售体量统计截至日期为：7/31）成交量受总体市场影响，持续走低；合生城邦继续高歌猛进；成交均价出现明显“回归”迹象；剩余供应达4.2万m2；市场潜在推案量统计湖山在望金铭文博水景合生城邦南洋瑞都案名规模产品类型上市时间湖山在望31万平方米独立、双拼约05年底-06年初金铂文博水景24万平方米联排、独栋约05年底-06年初合生城邦三期15万平方米联体、独立约05年底-06年初南洋瑞都1.2万平方米双拼、联排未定共计70万m2别墅案量将在05年底至06年初上市！《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789板块小结剩余量体充足，且产品类型齐全，未来半年竞争将日益激烈！莘闵别墅板块板块特性丽水华庭绿洲比华利雅仕轩云间水庄同润别庄乔爱别墅四季御庭欣绿别墅达安圣芭芭地位距徐家汇商圈较近。板块开发呈现“西移”战略。生活配套缺乏现象稍有好转。出行道路、方向单一。整体经济型定位开发。目前板块在售项目为9个，共计总建面积近150万m2。产品类型范盖了独栋、联排、双拼。其中，以独立产品为主、联体别墅产品为辅。联体面积集中在:145-320m2；独立面积集中在:250-797m2。现板块各产品售价:联体:6800-11000元/m2，总价:100-350万/套；独立:13000-35000元/m2，总价:325-2800万/套。板块最新市场动态（数据来源：网上房地产、佑威；成交量统计截至日期：7/31；其中可售体量统计截至日期为：7/31）案名成交量（m2）成交套数（套）成交均价（元/m2）新赠量体（万m2）新增套数（套）可售体量（万m2）可售套数（套）欣绿名苑78548289000.7937同润加州00——000.1146四季御庭00——000.7226桃花源田庄00——000.4426云间水庄00——000.6823绿洲比华利00——0.92122.3137乔爱别墅635213063001.3746雅仕轩27516825001.4448达安圣芭芭00——0.84400.8440汇总1695798401.76528.704288板块最新市场动态0100002000030000750080008500900095001000010500新增供应量291201450027800719709200成交量563420351697311108966711281695成交均价1020793528620878210142988198401月2月3月4月5月6月7月（数据来源：网上房地产、佑威；成交量统计截至日期：7/31；其中可售体量统计截至日期为：7/31）新赠推量拉大供求“缺口”；整体成交略有上扬；成交均价与上月大致持平；剩余供应达8.7万m2；未来板块市场潜在推案量丽水华庭绿洲比华利雅仕轩云间水庄同润别庄乔爱别墅四季御庭欣绿别墅达安圣芭芭案名规模（万平方米）产品类型上市时间南都白马花园22未定未定丽水馨庭13.3双拼约年底未知土地约10//共计约有50万m2别墅案量等待上市！板块小结供应量继续放大，供过于求局面失控，后期市场消化力有限！梅陇镇板块板块特性银都名墅万科燕南园好世麒麟园地位明显优于本案及莘闵地区。已形成一定规模的别墅聚集区。生活氛围、生活配套、交通出行优越明显。产品类型差异性明显，不存在同质性竞争。在售项目为3个，共计总建面积近45万m2。产品类型范盖独栋、联排、双拼。无明显主力产品。房型面积方面，联体面积集中在:190-250m2；独立面积集中在:220-300m2；现板块各产品售价:联体:10000-12000元/m2，总价:190-330万/套；独立:12000-14000元/m2，总价:270-420万/套。板块由于土地资源限制，未来推案量有限。板块最新市场动态项目名称成交量（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）新增体量（万㎡）新增套数（套）可售体量（万㎡）可售套数（套）银都名墅285112926000.3712好世麒麟园00---000.7331万科燕南园00---0012577汇总2851129260013.1620（数据来源：网上房地产、佑威；成交量统计截至日期：7/31；其中可售体量统计截至日期为：7/31）板块最新市场动态0200040006000800002000400060008000100001200014000新增供应量0005000073000成交量1444377037710681132285成交均价1031579500127851180012629129261月2月3月4月5月6月7月（数据来源：网上房地产、佑威；成交量统计截至日期：7/31；其中可售体量统计截至日期为：7/31）新增推案完善供应结构；单个项目支撑板块销量；板块均价暂时稳定；剩余房源弥补供应缺口；万科项目12万m2蓄势代发；板块小结产品类型互补，市场呈良性竞争局面，后期拥有品牌项目带动！竞争板块小结•现有别墅项目总量惊人——300万平方米。•剩余体量过剩，短期消化难度较大——26万平方米。•潜在量体巨大，市场面临空前竞争——132平方米。•销量出现普遍停滞，后续销售难度增大。•降价、优惠手段频出，价格趋于“回归”。•产品类型覆盖面较广，联体别墅仍为后期竞争焦点。•别墅需求持续低迷，市场观望情绪还将继续。板块小结产品互补性强，都市型定位为主，后期供应量充足！周边典型个案剖析挑选标准：1、拥有联排同质性产品2、项目面积控制精简3、项目总价同质性明显4、前期销售成绩较好5、客源客层相似典型个案剖析:[——合生城邦——]项目最新销售动态0100002000030000020004000600080001000012000新增供应量22000025100000成交量224304922520509115902352成交均价8652010801101409304897082011月2月3月4月5月6月7月成交量（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）新增体量（万㎡）新增套数（套）可售体量（万㎡）可售套数（套）23521482010013654（8套独立）成功启示点剖析1、整体市场利好带动2、老闵行成熟的生活环境3、产品具有鲜明特色4、强大的产业配套支撑5、有效的面积控制，适中的价格6、开发商品牌知名度典型个案剖析:[——村上春墅——]挑选标准：1、曾经去化最好的经济型别墅2、产品面积控制精简3、总价同质性明显4、板块别墅氛围浓郁5、客源存在同质性项目最新销售动态050001000015000200008000810082008300840085008600870088008900新增供应量1450018300000成交量1300771905348574785成交均价831587818796851482893月4月5月6月7月成交量（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）新增体量（万㎡）新增套数（套）可售体量（万㎡）可售套数（套）78548289000.7736成功启示点剖析1、总体市场“牛势”带动2、板块市场供应缺乏3、推案时机准确4、产品稀缺性5、莘闵别墅区自身知名度支撑典型个案剖析:[——万科燕南园——]挑选标准：1、规模型联体别墅社区；2、万科品牌效应；3、产品同质性明显；4、销售期冲突；5、营销手法借鉴；6、客源客层预知；7、售价及接受度考察。占地：约19万m2总建面积：约12万m2套数：共577套2-3层产品类型：联排、双拼容积率：0.63绿化率：35％2.8万m2房型面积：190－250m2总价范围：250－300万/套10月份正式开盘，售楼处现已对外接待！典型个案热销分析1.总体市场带动2.突出的定位优势3.精简的户型规划4.成熟的销售方式5.灵活的媒体计划项目客源客层定位建议合