世联_曲靖金麟湾营销策略主题汇报稿_80PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。曲靖金麟湾营销策略主题汇报稿谨呈:曲靖敏大地产开发有限公司本报告是严格保密的。属性：城市别墅，湾区高尔夫，坡地近水别墅形态：西班牙风格,亲水独栋,创新围院联排.规模：总建筑面积近11万平米纯别墅社区形象：高调入市,已建立滇东高端豪宅第一印象.前提——“天生丽质贵胄天下”本报告是严格保密的。目标——”名利双收”“利”—高利润——整盘销售额拔升：4.7亿；——理想的销售速度；——资金快速回笼/利润最大化/持续旺销“名”—品牌——项目绝对市场影响力；——无可比拟，难以复制超越——敏大品牌升华/品牌价值及持续影响力使“金麟湾”这样一个被赋予很大期望的项目，成为云南乃至全中国最耀眼的地产明星，是我们的终极目标。本报告是严格保密的。本次汇报内容市场环境•曲靖城市经济特征•曲靖地产市场整体趋势•项目影响相关政策产品研究•户型评价及卖点提炼•物业附加值建议营销策略要点•启动区设定•价格策略•卖场策略本报告是严格保密的。作为云南省的第二经济重镇，曲靖近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础536.8441342.428225423221.70%28.8%23.0%21.40%11%9.40%01002003004005006002001200220032004200520060.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%GDP年增长率2001年-2006年曲靖市历年GDP与固定资产投资情况GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展3909.94574.55016.47475.890255949.34208.17.50%7.60%8.70%9.70%25.70%20.70%18.60%200040006000800010000120002000200120022003200420052006元5%7%9%11%13%15%17%19%21%23%25%27%人均GDP年增长率曲靖市历年人均GDP发展状况•近年来曲靖市GDP增长率保持在10.4％以上，2004年城市超过玉溪,越居全省第二.•曲靖市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；云南其他地区,86.59%曲靖,13.41%2006年曲靖占云南GDP比例城市经济特征本报告是严格保密的。曲靖产业结构中二次产业GDP贡献巨大，能源、烟草、水电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群,尤其资源型行业近年的大势催生了大批富有阶级.24.66%23.49%22.8%22.0%21.3%19.9%42.58%44.09%49.4%50.2%52.0%50.4%32.76%32.42%27.8%27.8%26.7%29.7%0%20%40%60%80%100%200020012002200320042005第一产业第二产业第三产业曲靖市历年产业结构状况•曲靖二次产业比例较重，发展较快，三次产业不发达。•曲靖产业基础相对其他大城市总体较落后，主要依靠能源、烟草、水电等几个支柱产业.城市经济特征本报告是严格保密的。根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，曲靖房地产市场具有较大发展空间恩格尔系数与住房支出比重•我国城镇居民“住房支出比重”在10％左右，发达国家一般达到25％。•曲靖市的住房支出比重与其恩格尔系数不协调，住房支出比重偏低是我国长期存在的问题，尽管住房绝对数和相对数都有所增加，但与发达地区同期比，曲靖市的住房消费还有提升空间。城镇居民人均住房面积•曲靖市2005年城镇居民人均住宅建筑面积19平方米。•发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。曲靖市区2005年数据恩格尔系数43％住房支出比重5％生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5城市地产趋势本报告是严格保密的。受云南整体房地产大势影响，2004年以来曲靖房地产投资与销售大幅度上升，进入爆发式增长期，整体呈现供需两旺的现状房地产开发增长城市地产趋势曲靖定位工业强市和珠江源大城市战略，其工业化和城镇化将迎来一个快速发展的时期。随着曲靖经济的增长，住房成为近年的消费热点和重点，为房地产市场健康发展提供了持久动力。曲靖建设主管部门力推住房制度改革，住宅市场化、商品化趋势逐渐确立，房地产市场潜力极大，房地产业已成为曲靖市的优势产业之一。年份19992000200120022003200420052006房地产开发投资（单位：万元）2412017348304783886347819100729130000314000年份199920002001200220032004曲靖市城镇竣工住宅面积（单位：万平方米）180.95147.8268.7294.46213.54192.74曲靖市近年城镇竣工住宅面积统计表中心城区房地产开发、销售情况统计表年度开发企业有投资项目企业数完成投资（万元）施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）空置率20011615个2484641.9621.321.485.9％20022513个2689650.1024.3321.929.9％20033614个5347590.8941.25313.93％20044720个70272114.4744.4240.314.16％20057019个79015142.2738.6038.602.46％2005年，曲靖全市社会固定资产投资完成227亿元，其中房地产投资完成13亿，占固定资产投资比重为5.7％，远低于全省15.3％及全国21.9％的水平，反映出房地产投资尚不存在过热的问题。曲靖住房年需求分析量130万平米，而商品房年供应量只有几十万平米，需求远大于供应，但价格却一直处于一个比较低的水平。2001年至2005年房价涨幅比较缓慢，影响房价的主要原因是巨量自建房的供应。本报告是严格保密的。房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，相比昆明其他城市曲靖市场处于良性健康的发展状态0200040006000800010000120002002200320042005人均GDP平均房价发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求昆明房价收入比6.28房价收入比城市北京深圳上海杭州昆明房价收入比131212.110.16.28武汉南昌合肥太原郑州7.88.49.18.778.42002~2005年曲靖人均支配收入与房价2005年，我国最具有影响力的３７大城市市区每平方米商品房平均房价排名，昆明房价排１６位，与同在西南板块的成都相比，昆明的商品房的均价略高于成都约２５９元，在全国处于中等水平一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间城市地产趋势本报告是严格保密的。曲靖人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求曲靖置业人群结构•二次置业比例达36%，三次置业比例达13%，再次置业比例高•别墅和类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型•曲靖再次置业目的包括，个人生活品质的提高，个人商务的需要，投资,养老需求等多种类型数据来源：2006年田野市场报告首次置业,51.10%二次置业,36%三次置业,13%城市地产趋势本报告是严格保密的。调控政策对市场的影响分析——90、70为城市总量控制而非单个项目控制，低密度用地供应仍将继续•云南省关于“宏调”的执行细则：•新政对房地产市场的影响要确定各地块普通商品住房的区域性布局和总体建设比例，确保市场有足够的中小套型、中低价位普通商品住房供应。“90平方米以下的普通住房要占建设开发总量的70%”已明确按城市而不是按单个项目界定。要确定各地块普通商品住房的区域性布局和总体建设比例，确保市场有足够的中小套型、中低价位普通商品住房供应。“国十五条”规定“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应；严格限制低密度、大套型住房土地供应。”这一点，云南并没有明确的给出反应。云南以及曲靖总体房价很低，因此“宏调”对云南和曲靖的影响不大，但市场需求很大，房价有缓慢上涨的趋势云南省提出了对县城房地产开发水平提出要求，各县城的房地产开发水平必将提高•确保足够的中小套型、中低价位住房供应；•90、70是城市总量控制而非单个项目控制;•中小户型的开发量将增大，但不会在短期内代替大户型;•别墅会有继续供应，而且价格会上涨;•整体房价继续呈现上涨趋势，但涨势会趋于平缓;•县城房地产发展的水平将会提高项目相关政策分析本报告是严格保密的。容积率1.0为普通商品房和高档商品房的界限，但曲靖尚未正式出台对高档商品住宅开发进行限制的政策•普通商品房和高档商品房划分：•普通商品房的界定：曲靖市普通商品住房为住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.4倍以下；•高档商品房的界定：不满足上述条件的为高档商品房；•相关政策支持：•购买普通商品房可以享受20%的首付款优惠，高档商品房的首付比例在30%以上；项目相关政策分析本报告是严格保密的。曲靖目前尚无明确执行细则出台，同时对高尔夫和别墅开发没有明确的控制。国家新政下来对曲靖没有特别大的影响，曲靖还没有自己的政策文件。曲靖没有对户型进行限制，没有出台相关政策。具体的规划建议需要通过规划局审批。（业内人士）曲靖的房地产开发建设按照云南省房地产新政要求，曲靖没有相关的新政出台；曲靖尚未明确出台房地产新政，对户型和套型比例没有要求曲靖房地产按照昆明房地产新政要求，别墅开发不受太大的影响曲靖和昆明市没有明确的针对高尔夫项目开发的政策，高尔夫能够带动周边的产业发展，提议项目开发时以生态旅游的名义，最好不要提高尔夫开发，政府会提供一定的政策支持。（昆明投资促进局）高尔夫项目受到政府政策的支持项目相关政策分析本报告是严格保密的。本次汇报内容市场环境•曲靖城市经济特征•曲靖地产市场整体趋势•项目影响相关政策产品研究•总评评价及物业发展建议•户型评价及卖点提炼营销策略要点•启动区设定•价格策略•卖场策略本报告是严格保密的。总平评价1,整体密度偏高,花园面积不足豪宅标准2,自然水库,景观利用性偏低,参与性不足3,中心景观轴,特色不清晰,景观贡献不足.4,大独栋楼王均置,私家码头私享不够;5,道路组织方式单一,入户单面限制.本报告是严格保密的。物业发展建议A.定制楼王----水上企业会所圈子需要：老板们对圈子看得很重，他们需要一个体现自我身份感集合的场所，在自家别墅内的超级豪华会所内招待和集合，是满客户对身份感的认同。品牌需要：豪华私人会馆是树造项目品牌和公司品牌非常重要的一环，通过将“豪”做足、做彻底，树立项目在曲靖尊贵、经典和低调奢华的品牌形象。本报告是严格保密的。B.生态主题----天鹅湖/垃圾回污系统打造绿色建筑/生态建筑重要的标准__垃圾回污系统的建立__目前这套系统应用广泛,运营成本低,对建设绿色小区/生态小区意义重大。物业发展建议本报告是严格保密的。产品研究——景观附加值：灯光工程C.景观主题----高尔夫灯光工程物业发展建议本报告是严格保密的。细处用材彰显尊贵的标签让自家别墅细部的特点成为业主“脱口而出的尊贵”铜檐口纯金门牌个性化宅名本报告是严格保密的。聘请戴德梁行等擅长高尔夫物业之国际一流物业管理公司做顾问。提供专业的物业管理，提升客户的尊贵感。产品研究——物业顾问：国际一流D.物业管理----品牌物业管理顾问/定制物业服务全省GOLF定场服务小区背景广播信息系