世联_沈阳恒大绿州项目营销策略执行报告_118页

2009/10/41世联地产2007.10谨呈：恒大长基（沈阳）置业有限公司2007.10.24沈阳恒大绿州营销策略执行报告PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建背景项目即将于下月入市，在不足一个月时间里，我们究竟凭什么完成开盘后年底前销售1000套，成交均价6000元（带装修）的既定目标？而我们面临什么样的市场，针对目标客户群体，如何采取行之有效的竞争策略无疑将是打赢这场战斗的关键！世联希望能够通过此次提案能够给到甲方一个满意的答案。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。3项目提案思路项目理解时间节点甲方目标营销目标板块分析竞手分析区域类比项目类比竞争策略客群分析类比分析需求分析客户描摹客户定位营销定位操盘策略策略总纲销售计划价格计划费用预算PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建营销目标1PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建项目理解1-区位：位于城市西南板块于洪新城，浑河北岸2-指标：建面227万平，分五期销售，一期一批12万平米3-户型：首推18栋，2居/3居/4居，77-130平米为主4-产品：1梯2户/1梯4户，带高标准装修，户户朝南PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建特级价值产品一级价值产品二级价值产品三级价值产品PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、31122.133.77%3595.53030、31119.8513.76%1312212024、25、26109.358.07%7699.687228、29、32、33106.947.53%7183.447228、29、32、3399.776.75%6436.95656、7、2799.035.24%4995.65556、14、1590.83三室二厅一卫0.49%47056、14、15940.53%50766、784.54.93%4705.86030、3178.4311.74%11198.8814428、29、32、3377.775.42%5165.7676、7、2777.13.19%3044.4406、7、14、2476.1110.20%972914124、25、2669二室二厅一卫0.25%23646、7、1459一室一厅一卫百分比总计(面积:㎡)总计(套数)所在栋号面积(㎡)户型恒大绿洲首期产品统计PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建总计0.47%452.18230、31226.090.47%446.52230、31223.260.85%812.64428、29、32、33203.160.80%763.68428、29、32、33190.92复式四室二厅二卫（其中主卧室带书屋）0.31%300.3230、31150.150.60%571.56428、29、32、33142.890.28%266.7230、31133.350.53%508.12428、29、32、33127.03复式三室二厅二卫1.90%1811.591114164.696.54%62324016、17、18、19155.87.11%6776.444416、17、18、19154.011.65%1574.981114（主卧室带书屋）143.18四室二厅二卫1.21%11571014115.7四室二厅一卫0.61%583.2416、17、18、19145.85.57%5310.32416、7、14、24129.526.29%59975014、15119.94三室二厅二卫PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建产品配比35.6%4082（77-78）/3（99-122）复3（127-150）/复4（190-226）28.29.30.31.32.33现金流三类产品114632017615488户数100%合计28%2（69-77）/3（99-109）24.25.26.27现金流二类产品15.4%2（77-84）/3（99-130）6.713.3%2（94）/3（90-119）14.15明星一类产品7.7%3（145）/4（154）16.17.18.19楼王特级产品户数比主力户型栋号产品分级PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建平米顶级楼王产品•多层产品，一梯两户，南北通透，全明设计，短进深大开间，通风采光充足；•户型紧凑，功能齐全，舒适实用；•客厅及三间南向卧室，增加更多阳光；•主卧多角窗，享受更多阳光生活，并增加情趣；•大尺度主卫增加居室豪华感；•飘窗设计增加附送面积。劣势：部分居室空间开间较小显局促，没有南向阳台PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建平米两居/110-130平米三居明星产品•多层产品，一梯两户，南北通透，全明设计；•户型紧凑，功能齐全，实用率高；•两居客厅及主卧南向，三居客厅及两间卧室南向；•三居豪华主卧套书房，更有大尺度卫浴空间，增加居室豪华感；•角飘窗设计增加更多观景视野及附送面积。劣势：部分居室空间开间较小显局促，没有南向阳台PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建时间节点1-工程：首期推出部分主体已封项，基本已取得预售2-节点：11.17售楼处具备进场、示范区展示条件，11.24开盘3-其他：目前无销售物料，临时展场等PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建甲方目标1-速度：12月31日前完成销售面积12万平米2-价格：实现均价6000元/平（带1000元标准装修）3-品牌：确立恒大在沈阳的市场地位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。15格局：沈阳房地产市场的发展呈现出四面开花，年年有热点的局面，政策资源对各个区域倾斜的机会均等沈阳已形成了东、西、南、北四大城市发展空间：东部棋盘山旅游度假区沈西工业走廊；南部的大浑南地区；北部的沈北地区；铁西新区北金廊于洪新城大浑南板块园博会沈北新区南金廊西部工业走廊东部旅游度假区发展热点时间沈北新区成立，规划面积达千余平方公里，建设沈阳农业生态新城区06年11月园博会召开带动棋盘山风景旅游开发区06年南金廊五里河区建设，长白新城启动，构建大浑南新城区05年于洪新城规划建设，打造现代生态休闲商住区04年北金廊建设，以北站金融商务区为中心03年10月铁西新区成立，拉开改造老工业基地大幕02年8月浑南新区建设启动，打造高新技术产业区01年6月PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。16各房地产板块依托自身的区域资源，表现出不同的区域属性特征别墅区大盘低价、上风上水农高区、新城区高新区、新城区政府、大学老工业区改造生活居住区未来汽车产业城城市核心关键词大盘、低档住宅为主现代化生态休闲商住区，大盘聚集，知名开发商汇集于洪新城中低档住宅为主城市边缘，低价，环境较好东陵区低密度低档住宅中高档住宅区中档住宅区中低档住宅区中档住宅区以公建类物业和城市豪宅为主房地产板块特征区域特征区域东部风景旅游度假区，拥有众多自然景观，旅游资源丰富棋盘山风景区国家级新区，重大政策利好，北部农业产业示范区，绿色生态新城沈北新区南部新城区，浑河自然环境好，高新产业区浑南新区行政教育区，教育资源优越，距离城市较近皇姑区西部工业走廊，老工业区搬迁改造铁西区生活居住区，棚户区改造，距离城市中心近，交通便利，城市生活配套较为成熟大东区城市核心区，城市配套完善，价值最高沈河/和平区PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建竞争板块锁定：于洪新城/和平长白岛/浑南新城/铁西新区和平长白岛浑南新区铁西新区于洪新城PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。18于洪新城：以中高档房地产为主导的，集特色休闲娱乐和区域商贸服务为一体的综合社区；恒大绿洲碧桂园银河城紫郡城水调歌城5427宏发华城世界11鹏程上漾园9金奥新城8新城惠泽园1阳光100国际新城3中油吉利街（商业）6瑞士风情小镇12钓鱼台七号PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。19可销售套数1720套已售48%30002006.10一居50两居60-90三居90-14010万平米鹏程上漾园可销售套数5796套已售93%35002005.10一居30-40两居60-90三居90-120110万平米紫郡城可销售套数2649套已售46%38002006.10一居40两居60-90三居110-130100万平米宏发华城世界已售70％35002007.6两居60-90三居90-120100万平米水调歌城未开盘——————430万平米碧桂园银河城可销售套数2210套已售59%32002006.4一居70-80两居80-90三居130-15045万平瑞士风情小镇可销售套数1823套已售76%30002005.9两居60-90三居100-12016万平米金奥新城可销售套数829套已售29%32002007.10一居40两居60-90三居1107.8万平新城惠泽园50004500销售均价可销售套数667套已售30%2007.8两居80-90三居110-14011万平米钓鱼台七号可销售套数2457套已售79%2005.12一居40-50两居80-110三居100-130150万平米阳光100国际新城销售率开盘时间主力户型区间规模项目数据来源：沈阳房产局网上备案系统PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。20于洪新城区域市场特征，中低端市场特征明显u区域内在售项目的价格区间主要在3000-4500元/平米之间；u产品形式以多层、小高层为主，容积率较低，户型面积紧凑，u面积以30-40平一居60-90平米两居和110-120平米三居为主；u规模从10万-450万平米不等，后期供应将主要以100万平米左右的大型社区为主；u区域内以金奥新城为代表的中低端项目的客户群体主要以地缘性客户和由铁西积压的郊区化客户为主，而以阳光100国际新城为代表的中高端项目的购房客户则主要来自和平、铁西的中高收入客户，多为企业中层、高级白领、政府公务员及医生、教师等；u区域内各项目的营销手段依然以当地较为普遍使用的报纸广告、户外道旗、DM、公交车体、外展场等为主；u区域整体营销水平较低，销售人员专业水准不足。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。21长白岛总体规划浑河万科城深航翡翠城远洋天地格林生活坊新加坡城中海地块维士地块沈阳134中学09年5月竣工物流园区带鲜族四中长白苑长白岛远期目标是发展成为集人居科技商贸、生态，休闲，旅游于一体的和谐岛城；规划：三圈功能区，两纵四横两环公路网构成长白