世联_顺天集团长沙韶山路商业写字楼项目营销策划报告_298PPT_XXXX年

ChangSha长沙“顺时永进，天道酬勤”打造CMBD中央复合商务区世联地产顺天集团韶山路项目营销策划报告宏观大势报告结构思路写字楼市场客户分析顺天集团目标项目价值解读解决问题策略价格预测算核心问题项目属性1：城市商务综合体，双子座，酒店+写字楼+公寓+商业多功能物业并存项目经济技术指标•传统中心区，稀缺的城市价值中心板块；•介于雨花亭商圈及东塘商圈之间，步行距离5分钟内，区域利好明显：•长沙向南发展龙头位置，享受城市规划利好。•韶山南路——长沙城市交通主动脉旁，车流、人流、经济流汇集五一商圈中心板块长沙市城区地图城市核心区域东塘商圈省府项目侯家塘商圈中央政务区武广新城20分钟黄花机场雨花商圈20分钟15分钟5分钟2分钟项目属性2：位于南城中心核心商圈，步行至雨花亭商圈2分钟、大东塘商圈8分钟，以前是中心，现在是中心，将来是中心，永远的中心项目属性3：周边为高端住宅、大型商场及城市综合体现代建筑，项目所在区域有极高档次感万博汇公寓雨花亭沃尔玛友谊商城融科三万英尺项目属性4：与万博汇商业MALL、大东塘商圈、雨花亭商圈公共组成城市综合群++大东塘商圈雨花厅商圈万博汇商业MALL城市综合群=2大核心商圈+1个商业MALL+本项目传统商务中心：•五一广场为核心、五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域）传统商务中心自然延伸：•随着城市发展的南移，写字楼有随芙蓉路沿线南延及韶山南路发展趋势芙蓉路韶山路五一大道文艺路1新河三角洲、滨江新城根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务办公聚集区3南湖新城：酒店金融区及滨江商务区根据政府的规划导向，沿江形成具有景观特色的新兴的商务办公聚集区项目4五一广场商务圈五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业带动商务文艺路商务圈文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体芙蓉路商务圈以金融证券等金融行业为鲜明特性城市核心韶山路区位属性1:不在传统及未来新兴商务区内，但在传统城市商务圈辐射区内区域属性2：交通枢纽&昭示性位置：紧邻长沙传统主干道韶山路，周边路网密集五一商圈贺龙体育馆侯家塘商圈东塘商圈发达的交通路网p紧邻长沙最长的南北主干道韶山路，道路通达性优；p韶山路为传统长沙主干道，拓宽后已成为承接三城一体化的主要城市干道角色；p离二环线仅3分钟车程p紧邻公交车站长沙市城区地图雨花亭商圈劳动路韶山路芙蓉路南湖路书院路地铁一号线雨花路地铁水泵厂站沿江大道公交车站新建西路大型商业配套银行酒店区域属性3：配套属性：大东塘+雨花厅商圈+万博汇商业MALL支撑，项目周边银行、日常商业、酒店配套齐备，商业氛围浓厚，商务配套基础良好•项目周边有多个不同星级的高档酒店；•被超市和商圈所包围，购物方便；•医院、银行、体育馆等配套近在咫尺，尽享生活便利；•周边有一定规模的普通写字楼，形成一定是商务氛围神龙、五华、华云、南枫、神禹、金源大酒店东塘商圈、雨花亭商圈、侯家塘商圈中国银行、中国建设银行、交通银行、光大银行长沙市歌剧院、工人文化宫、贺龙体育馆发达的交通路网其他配套写字楼东一国际、新时空NO.1、弘林、友阿、城市快线五一商圈河西新城（市府板块）贺龙体育馆侯家塘商圈东塘商圈长沙市城区地图雨花亭商圈市二十二中市十五中枫树山小学雅礼中学砂子塘小学属性类别内容区域属性传统城市中心、传统商务区辐射范围内、非核心商务区、周边资源档次感高规模属性城市核心传统主干道上大规模的复合功能项目交通属性交通便利、主干道、路网密集配套属性紧邻3大商圈,共同组成城市综合群，周边银行、商业、酒店齐全物业组合属性城市综合体，双城布局产品属性写字楼+裙楼商业+酒店+公寓项目属性界定：城市中心/传统主干道上/大规模城市综合群/稀缺商务综合体项目本项目价值系：1、高端成熟区域：地处长沙高端物业聚集区——雨花亭，项目周边物业形象好、档次高、配套全2、150米地标：具备商务物业最关键要素——纯正高形象3、顶级复合商务综合体：顶级酒店+高端写字楼+创智型公寓+商业，长沙罕有的复合物业类型宏观大势报告结构思路写字楼市场客户分析顺天集团目标项目价值解读解决问题策略价格预测核心问题顺天集团：建筑业主导，多元化发展集团企业企业精神—顺时永进，天道酬勤核心价值观—俭朴勤奋、诚信和谐、开拓创新、回报社会服务理念—让客户感动产品理念—没有最好，只有更好湖南顺天集团——系一家多元化发展的大型集团化民营企业，成立于2000年11月，集团总注册资金4.45亿元，总资产达20亿元，年产值逾30亿元，下辖房地产、建筑、酒店旅游、投资、生态农业五大版块共十六家子公司。顺天地产历程：有一定住宅物业开发基础，专长商务物业顺天财富中心顺天北国风光顺天黄金海岸商务物业：顺天SOHO城、顺天财富中心均为长沙商务物业发展阶段标杆，奠定顺天集团“商务物业开发专家”地位住宅物业：顺天北国风光、顺天黄金海岸为住宅物业，奠定顺天集团住宅物业开发良好基础世联解读本项目开发目标：1、价格：刷新长沙写字楼价格标杆2、项目美誉度：成为长沙甲级写字楼的标志性项目，湖南地区顶级商务缔造者3、开发商品牌：进一步夯实顺天商务物业专家形象、成为湖南第一商务品牌从宏观大势、写字楼市场、客户三大层面的分析中寻求解答！如何达成上述目标？宏观大势报告结构思路写字楼市场客户分析顺天集团目标项目价值解读解决问题策略价格预测核心问题经济发展面:p经济近一步回暖，为写字楼带来了一定刚性需求；p明确了2010年GDP增速达到11%，为写字楼提供强劲的经济支撑。银行信贷面：p7.5万亿的信贷规模一季度已经释放了2.6万亿，占全年35%，本项目需趁早入市，下半年的银行房贷信可能比较紧。经济环境：基本面向好，重点关注银行的信贷规模投资建设面：p继国务院推出4万亿元刺激经济方案后，中国各地政府近期快速公布了各自的投资计划，投资总额在18亿左右。另外今年中央将新增1000亿中央投资，主要投资于交通设施和社会事业。地产环境：政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成在中央态度很明确，地方政府面临着两年换届改选，而银监会的配合也很好的情况下，地方政府会像竞赛一样的出招、交流，跟08年相比打压更彻底。将来会不会对竣工时间要求，对价格要求，这都有可能是政府下一步出的狠招。而且这次出的政策有可能是长期持续执行的政策。07年9.27写字楼重压政策回顾9.27信贷政策首付款比例不得低于50%，同期同档次利率的1.1倍；购买多套写字楼物业利率按5%循环上浮；竣工验收后方能发放银行贷款。限外令境外企业和个人仅能购买1套承诺自用的写字楼物业。地产环境：温家宝讲话中多次提及“住房关系民生及稳定”，政策打压旨在问题住房市场，且目前未见07年大量热钱涌入，通胀危险信号极高状况。故针对写字楼政策出台可能性较小。宏观大势观1、宏观经济层面趋势向好，经济仍是处于上升通道2、房地产市场仍然处于调控期，后续市场仍不明朗3、政策打压旨在问题住房市场，故针对写字楼政策出台可能性较小，商务市场迎来良好发展机遇30003002165039601664390182150200040006000800010000长沙郑州南昌武汉合肥成都广州2008年GDP（亿元）1108.851519.91790.662190.253000.981953.981445.181089.81881.44668.0916.00%15.10%38.90%31.93%32.60%35.21%14.80%14.90%14.80%22.57%0500100015002000250030003500200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%GDP固定资产投入GDP增长率增长率p近7年长沙市GDP增长率保持在12%以上，近3年GDP增长保持在15%-16%左右，高于中国GDP增长的平均速度，2008年长沙GDP达到3000.98亿元；p与中部其他省会城市比较，长沙GDP总值属于第二梯队，第一梯队由武汉、成都组成，GDP总值逼近4000亿元，第二梯队由长沙、郑州组成，GDP总值在3000亿元左右，第三梯队郑州、合肥GDP总值不足2000亿元p长沙市固定资产投资从2000年开始高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现以上数据来源：长沙统计年鉴n经济总量层面长沙市近年来GDP总量持续稳健增长，为写字楼市场发展提供了有力经济后盾13650.7115425.0918166.5523774.4427697.7634364.4145568.8223.36%11.50%15.09%23.59%14.16%19.40%24.59%0500010000150002000025000300003500040000450005000020022003200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%人均GDP人均GDP增长率Ø长沙市人均GDP保持高速增长，近7年来增长速度均超过11%，而且增速不断加快；Ø2008年人均GDP达到45568元,人均GDP增长速度为24.59%Ø2008年人均GDP在中部省会城市中排名第二，仅次于武汉Ø实际人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人；Ø2004年以来，长沙市人均GDP持续快速增长，平均上升幅度在10%以上，长沙未来写字楼前景看好；长沙市历年人均GDP发展状况455694081036021477803468131012817750100002000030000400005000060000700008000090000长沙郑州南昌武汉合肥成都广州人均可支配收入（元）中部地区&广州7省会城市GDP总值比较n经济总量层面从人均GDP数值考量近三年快速增长，长沙市写楼前景看好长沙历年三大产业结构Ø按照发展规律，第三产业的发达程度将决定一个城市的商务发展空间与速度；Ø08年以前长沙产业结构是“三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强；Ø“三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，且对经济又好又快增长产生强力拉动与贡献；Ø第三产业企业作为写字楼物业最主要使用者，在长沙产业结构中长期占据绝对主力位置，表明长沙写字楼市场长线看好以上数据来源：长沙统计年鉴80.783103.33112.59123.25138.8172.38373.3393.92492.57655.27774.66984.831567.41394.9451.3512.95752.04892.751066.621261.190200400600800100012001400160018002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）n产业结构层面长沙第三产业发达、比重大，未来写字楼需求长线看好；但第二产业薄弱，大型企业有限在中部省市中的地位：国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区Ø07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区Ø长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路Ø当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化等武汉城市圈：以武汉为中心，包括黄冈、黄石、孝感、咸宁、鄂州、潜江、天门、仙桃等8个城市长株潭城市群：以长沙为中心，包括株洲、湘潭2个城市n城市发展层面中部省市中的地位：国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区Ø长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者Ø长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心Ø其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市