世联建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制122259539

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2007-9-19建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制定谨呈：建发房产[2007]GW53本报告是严格保密的。2前提说明根据上次汇报的共识，目前销售不利于实现项目价值，销售不是目的。价格研判与销售策略基于上次共识，既以价值最大化实现为前提，最大可能挖掘项目未来价值。本报告是严格保密的。3报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与策略项目均价研判本报告是严格保密的。4商业市场环境分析规模(㎡)销售率出租率售价(元/㎡)平均租金(元/㎡/月)回报率区域商业漳州角美镇中心25334--100%1.5万856.8%漳州龙池开发区18734--90%1.1万505.5%社区商业未来海岸23600100%45%1.6万403%大学康城15000100%--1.6万----区域市场租售市场乐观，平均售价可达到1.1-1.6万/㎡，但社区商业初期经营回报低本报告是严格保密的。518.51.43.23.55.40.20.35.64.78.30.67.91.316.30.40.8人摩托电动车自行车商务车轿车公交车客车的士货车角美镇侨光路圣地亚哥海沧路项目前的海沧路是漳州、角美综合开发区与厦门的主要通道，在与角美镇主要街道侨光路比较中，海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光路可证明其作为城际交通要道的地位。人、摩托车、自行车的缺失说明其缺少基本的商业消费人流，立足项目外围市场发展商业的空间十分狭窄。依据目前小区人口规划和置业情况分析，以及PX的影响未来小区入住人口量具有不可预测性。项目目前缺失基本商业人流，临交通干道保证未来对外部人流的吸引商业市场环境分析规划人口10000左右50-60%的购房业主是兼具投资和居住目的，约30%是计划纯居住使用。本报告是严格保密的。6报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与策略项目均价研判本报告是严格保密的。7从市场角度对商业物业价值的研判商业物业价值研判消费市场周边人流量周边消费力投资市场投资观念投资特征其它政策环境特殊环境小区规划人口1万，纯自住30%；项目前以车流为主…小区规划品质高，入住人口消费能力强；龙池工薪层消费能力低；龙池高管，角美高收入者消费能力高…闽南一铺养三代观念，对回报率不敏感…注重长期升值价值，对短期租金收益不敏感…是否有税收优惠…PX项目影响…区位环境厦漳大都市区化的桥梁区位…区域经济龙池、海沧的快速发展…影响性本报告是严格保密的。8街区铺位的位置、结构是影响铺位价值的直接因素临路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。内街铺接受度不高，目前价格空间较小，随着主力商家的确定、招商工作的进展，内铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。商业物业价值研判销售范围本报告是严格保密的。9报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与策略项目均价研判本报告是严格保密的。10销售方式：采取直接销售，带租约但不返租，参考万科城三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力，关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。直接销售带租约销售返租销售特点开发商把商铺直接销售给业主开发商找到商铺租户，并带此租约与商铺业主签定买卖合约投资者在与发展商签订商铺销售合同后发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报优点缺点开发商回款快、流程简单、操作方便提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助销售实现难度大操作较繁琐操作、手续最为繁琐项目目标保证销售价值策略选取√×销售方式与策略本报告是严格保密的。11B1-2B2-2B1-1B2-1销售策略：临街、小广场1-2层商铺组合销售，其他分层二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题。一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值；方式：下铺+上铺销售方式与策略本报告是严格保密的。12项目卖点整合优势Strength劣势Weakness机会Opportunity威胁Threat周边居住氛围不足周边社会配套缺乏高品质大盘社区品牌开发商厦漳交通的咽喉PX影响置业者趋向投资位处厦漳交通要道片区高档住宅区规划片区缺乏高品质商业销售方式与策略商业街的SWOT分析及销售策略建议片区高档住宅区规划位处厦漳交通要道片区缺乏高品质商业PX项目带来的未来消费潜力增加崛起中的副城区海沧区商业价值拉动高速发展中的龙池开发区的商业价值提升潜在厦漳一体化带来的利好本报告是严格保密的。13报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与策略项目均价研判本报告是严格保密的。14项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘市场参考项目基准价格住宅比较趋势预测街铺价值研判分区均价本报告是严格保密的。15以市场比较法量化各种价值指标，权重排序为：大学康城本项目未来海岸龙池项目均价研判比较因素人流量商业氛围交通条件升值潜力主力店产权状况合计权重202015151515100比较项目未来海岸121891112668大学康城1618101213776龙池15151198664本项目16161213111179以未来海岸、大学康城、龙池商业等商业项目作为比准项目，从人流量、商业气氛、交通条件、升值潜力、主力店及产权状况等主要商业价值影响因素进行综合评分，得出项目核心均价测算值。大学康城与未来海岸开发品质和性质都与项目类似,又同处于厦门远郊大盘,所以对于项目具有较高参考价值龙池作为项目片区相对成熟的生活与商业区,其商业开发市场对于项目具有一定参考价值本报告是严格保密的。16通过权重与市场价格之间测算，可以推算出本项目均价为1.65万/㎡合计权重值销售均价权重比例所占权重权重均价未来海岸681.6万1.1630%0.65大学康城761.6万1.0440%0.66龙池641.1万1.2330%0.34本项目79------1.65风情街区均价=1.65万元/㎡“权重比例”是项目权重值比参考案例权重值结果。“所占权重”是参考案例对于项目参考价值的评估值。“权重均价”是”销售均价”、“权重比例”、“所占权重”的乘积结果。项目均价研判本报告是严格保密的。17综合其他因素分析，以1.65万/㎡作为销售基准价格较为合理根据首次报告研究，商铺价格一般是住宅的2-3倍，厦门市场多取上限，目前住宅约5000，商铺价格不低于1.5万/㎡根据首次报告对2010年趋势预测，最佳位置商铺约2万/㎡本项目商铺销售基准价格1.65万/㎡较为合理项目均价研判本报告是严格保密的。18依据街铺位置特征将商业街分为4个区进行价值分析和价格判断内街铺二楼小广场商铺内街铺一楼2F1F临街铺项目均价研判本报告是严格保密的。19商业街分区指标评定比较得出权重从大至小依次为：小广场商铺、临街铺、内铺一楼、内铺二楼商铺价值主要通过铺位展示面、人流量、主力店影响、增值潜力等价值点来体现，以此对各位置铺位价值进行权重分析。价值点展示面人流量主力店增值潜力合计权重20353015100比较区域临街铺2028101270小广场街铺1420251574内街铺一楼61310837内街铺二楼5710628综合以上分析比较得出，项目三个价值区域大小次序为：小广场商铺＞临街铺＞内铺一楼＞内铺二楼项目均价研判本报告是严格保密的。20已推导出本项目核心均价为16000元/㎡，以此为分区定价的参考基准，推导出项目各区域的价格系数：价值点展示面人流量主力店增值潜力合计加权系数核心均价权重11.51618.7510.556.751比较区域临街铺20252012771.4小广场街铺14202515741.3内街铺一楼8132010510.9内街铺二楼46105250.4从上面各区域价格系数得出，项目各区域价格：临街铺（一、二层联体）实收均价=1.65万元/㎡×1.4≈2.31万元/㎡小广场店铺实收均价（一、二层联体）=1.65万元/㎡×1.3≈2.145万元/㎡内街铺一楼实收均价=1.65万元/㎡×0.9≈1.485万元/㎡内街铺二楼实收均价=1.65万元/㎡×0.4≈0.66万元/㎡“核心均价权重”是其它区域价格权重的均值。“加权系数”是各权重对“核心均价权重”的比值。分区各均价为2.31万元/㎡、2.145万元/㎡、1.485万元/㎡、0.66万元/㎡项目均价研判本报告是严格保密的。21销售价格建议：可以作为实际销售价格项目均价研判内街铺二楼小广场商铺内街铺一楼2F1F临街铺建议报价2.5万/㎡建议报价2.3万/㎡建议报价2.3万/㎡建议报价1.8万/㎡建议报价1.4万/㎡建议报价0.8万/㎡建议报价0.5万/㎡销售方式报价外街铺联体2.3-2.5万/㎡内街铺一层1.4-1.8万/㎡内街铺二层0.5-0.8万/㎡小广场联体2.3万/㎡建议的销售价格实现了项目价值的最大可能挖掘，但并不以销售实现为主要方向，根据首次汇报中的研究结论，2010年价值能够较好兑现，价值方能够最大化实现。建议售价销售前提——如果客户有意向购买，必须严格根据业态规划要求执行（具体由品致操作）。本报告是严格保密的。22商业街各区域价值说明内街铺二楼小广场商铺内街铺一楼2F1F临街铺②③⑤⑦①④⑥①价值从高到低②…各个铺位的价格结合分区均价进行推算，目前等待提供具体的铺位面积等基本指标，各个商铺通过打分（类似住宅）进行得到销售价格。项目均价研判本报告是严格保密的。23TheEnd