东平山水城营销策划方案

东平山水城营销策划方案汇报目录第一章市场情况及卖点分析第二章项目定位建议第三章销售分期及主要工作计划第四章项目推广策略第五章广告策略第六章主题活动策划第七章案场管理说明第八章公司简介与服务取费第一章市场情况及卖点分析一、东平市场情况总结：1、市场概况2、规划发展说明3、产品要点4、推广水平5、客户结构二、卖点分析1、项目swot分析2、卖点提炼一、东平市场情况总结※东平的房地产发展由于其起步较晚，目前发展水平较低，随着单位集资房及私人自建房供给的减少，住房消费理念的逐步觉醒，普通住宅的开发销售将迎来最好的发展时期。未来3年中，东平的房地产开发市场竞争将变得激烈。※东平县目前待开发和已开盘的楼盘约有20余个，其中已启动的10万平米以上的盘有7、8个，较高档楼盘有5个，中档楼盘9余个，低档楼盘3余个。1、市场概况：市场供应情况表1序号楼盘名称地段分区总建筑面积（万㎡）11年入市体量（万㎡）入市产品类型销售价格（元/㎡）工程形象进度销售情况简要评价1御泉龙庭东北306多层、联排多3000回迁部分入驻，商品多层4层，别墅基础很好，总体销售不到20%，建成部分基本销完品质较高，推广到位2府东名座东北55高层3500基础未开盘新盘，位置较好，推广未做开3嘉苑B区东部51多层2980完工尾盘，已销售80%不作为竞争者4盛世·常青藤中西51花园洋房小高层洋房3400小高3300封顶外装洋房仅剩顶层，小高层已销售70%档次较高，产品有创新，操作手法先进5港基·文华园中西174多层31007栋已封顶，其他大部分地上3层已开部分约3万基本售完，目前部分销售刚开始产品档次一般，地段较好6杭州花园中西206多层3100阶段性开发，现在处于收尾阶段时间较长，已售70%，处于尾盘阶段档次较低，位置好7御景苑中西44多层3400已封顶销售接近尾声产品档次一般，地段较好8丽景名郡西中44多层3400已封顶销售接近尾声产品档次一般，地段较好9正大•城市花园南104小高层3300主体，准现房销售处于持续期，50%产品档次较好，位置一般市场供应情况表2序号楼盘名称地段分区总建筑面积（万㎡）11年入市体量（万㎡）入市产品类型销售价格（元/㎡）工程形象进度销售情况简要评价10山水人家西北123高层3500一期已入驻，二三期主体已完三期销售，处于旺销期，基本售完70%产品高档，佛山景区、博物馆等景观配套优越，11弘盛华庭西北44多层小高层多3400高3300主体5层热销中，50%产品中高档，佛山景区、博物馆景观配套优越，12佛山东郡西北168多层、小高层2900基础新盘，未开产品中高档，位置较偏13中顺花园北88多层、小高层2800地上3层40%位置较偏，产品档次较低14东源庄园西北2010多层、小高层2800一期5栋多层已入驻，目前二期多层已封顶，小高层三层阶段性，一期售完，二期50%依山而建，产品档次较好，15惠泽澜庭南305多层小高层多2300高2700分ABC三区，正开工A6栋，主体新盘，位置较偏南，有潜力16清河畔景南6210多层高层多2700高3000一期8栋主体完30%产品较高档，水景区景色优美17光大家园西205多层小高层未出整平土地，围挡宣传，尚未开盘档次中档，下半年销售小计272882、东平房地产发展规划说明西面和东面是当前房地产发展的重点区域：※东北区开发已接近东区边沿，新土地供应量有限，在山水掩映中将形成富人区，高档住宅区；※向西发展的更多的是中档住宅；※西北部政务、文化区也正在崛起；※西南将形成水景新区。东平房地产发展规划图示3、产品要点-户型在户型供应方面，东平县住宅主要以三室一厅、三室两厅为主，是户型组合结构中的重要组成部分。可见，发展商是充分考虑到了东平住宅消费群体的居家需要的。面积方面是从80-100多㎡的中小户型，和100-150㎡以上的中大户型的多种层次不等，也从某个角度反映出消费群体层次的多样性和消费能力的差别性。整个东平住宅市场中的主力户型面积大约在110-150㎡左右。3、产品要点-类型在销楼盘产品主要是多层，小高层、高层产品将成为近两年的竞争热点；花园洋房产品很受热捧，但供应量太少；别墅类产品供应也很少。在建筑类型方面，整体呈现同质化现象，产品差异化不明显，缺少产品类型的创新。建筑风格单一，以简单的欧陆、现代风格为主，外立面色彩追风化明显，线条缺乏流畅。特色化、主题化的产品风格已有呈现，但是都还没有建成。总体上的建筑产品设计、户型设计比较雷同，难得见到高品质的环境楼盘，从市场反应来看，高素质楼盘反而热销，典型的例子如常春藤、御景龙庭、山水家园等，说明在基本同质化的市场情况下，做好创新性、品质感的重要性！3、产品要点-价格通过对东平县住宅市场销售价格的调查发现，东平房产的价格目前来说处于正常略高的价格范围，整体来看，09年上半年的东平住宅平均价格在2500元/平方米左右，09年下半年至10年下半年，东平住宅平均价格在2800元/平方米左右，目前均价已升至3000元/平方米左右。从产品层次来看，价格范围2800-3100元/㎡的同层次产品均没有明显的产品特点市场产品同质化严重，价格没有差异化。4、推广水平※售楼处的布置比较单一、无新意，缺乏应有的功能区域，其装修水平也与其物业定位水平不相匹配。※销售人员的素质相对不高，对项目的数据、理解较浅，缺乏对市场应有的了解与判断，在待人接物方面，缺乏礼节规范。※推广渠道的选择受县城整体经济发展水平的限制，渠道比较窄，仅仅维持在工地围档、DM单张、户外广告及告知性的报纸广告和电视广告，且广告设计水平相对较低，缺乏新意的形象设计，同质化严重。5、客户结构※东平县区居民，约占总购房客户的60％。包括政府机关人员、事业单位中层以上领导、医生、律师、教师等专业技术人员、个体工商户、私营企业主、工薪阶层。※乡镇约占总购房客户的20％。包括个体工商户、私营企业主以及其他高收入阶层。※东平各大矿区，约占总购房客户的20%。包括矿区领导及工资较高的矿工。二、卖点分析（一）优势：本项目地处区域周边环境优美，有山体，绿化较好，自建人工湖，景色秀美。交通方便，地处东平与泰安的必经之路。开发商的实力比较强外立面建筑形式和园林景观设计将是项目的最大卖点，教育就学十分方便。项目前期推广已全面展开，占据了大量的户外广告资源，影响力已经具备。1、项目SWOT分析：（二）劣势：目前的工地现场环境尚未形成，营销中心尚未成型东部城市大配套匮乏，周边无医院和学校等重要配套。部分产品同质化，真正的低矮层高档产品缺乏。同类产品开发量较大，竞争形势激烈。水系统难以达到完善，后期人造湖维护将成为一大难点。二、卖点分析（三）机会：周边的几个项目素质也较高，区域逐渐形成高档居住区，以体现高品质特色。因乡镇企业单位取消建学资格等因素，形成新的购房客户群体随着近两年东平房地产市场的蓬勃发展，房产升温速度较快，产品升级，客户需求上升明显，市场形势利好。东平县各个项目的营销水平一般，以“适宜居住的人文社区”为主题的高档居住社区缺乏。1、项目SWOT分析：（四）威胁：周边的几个高档楼盘如御景龙庭、俯东名郡等项目会造成客户的分流供大于求的形势呈现西部发展规模速度优于东部近几年来房价涨势迅猛，已超出部分够房者心理承受范围本年国家对房产增涨宏观调控力度将更大，使部分客户形成观望态度。二、卖点分析（1）开发主体实力强：开发商为圣都集团，实力强劲，社会责任感强，已成功开发住宅小区10多个，总开发面积超过百万平米。（2）山水环境优美：南靠东山，环保龙泉湾人工湖，水景湖景独享（3）交通方便，配套齐全地处东平与泰安的必经之路---佛山路，与县政府、迎宾馆、水利局酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利（4）教育完备，文化气氛好机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中（5）产品设计创新产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；花型布局点式高层，开创270度阳光空间户型先河。（6）园林景观营造高品质居住环境首席台地园林景观；独具湖区私有公园，动静结合，步移景异，雕塑、小品、休闲走廊、儿童娱乐区让生活闲适恬静。2、项目卖点提炼：第二章项目定位建议一、项目产品定位二、发展商形象定位三、项目品牌形象定位四、项目推广形象定位1．建筑类型及风格建议：※多层产品中花园洋房、叠拼洋房等产品占主流；高层产品户型不宜过大；※不建议做太多的顶层复式；※应增加适当的商业网点，高档会所等配套；※虽然有景观，但是楼体的坐落应尽量保持正南正北的布局。一、项目产品定位2、产品建议：※板式小高层100-110三室为主，点式小高层户型110-130三室；洋房以120-140为主；叠拼复式170-210.※多利用外部敞开式或半敞开式空间，如一层花园、露台、阳台、飘窗等，增加产品的附加值，让利于客户。※适量做出一部分小户型，精装修，制造差异化产品。一、项目产品定位项目产品—1小高层（概念图）小高层A（三室二厅）东单元户型推荐创新产品—2叠拼洋房（概念图）叠拼洋房J（三室二厅三卫）东单元三室二厅二卫：约185㎡叠拼洋房K（三室三厅三卫）东单元三室三厅二卫：约220㎡推荐创新产品—3花园洋房（概念图）推荐创新产品—3花园洋房（概念图）推荐创新产品—3花园洋房（概念图）◎主要户型：三室二厅三卫、三室三厅三卫等多种◎面积范围：115㎡、142㎡◎户型基本特点：情景房专属设计，户户露台，生活空间从室内延伸到室外，板式大开间，通畅，与自然融为一体。顶层复式拥有屋顶景观台，美景一览无余。花园洋房推荐推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）一层：140-157㎡二层：132-148㎡推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）三层：125-143㎡四层推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）一层：109-116㎡二层：101-110㎡推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）三层：125-143㎡四层3、景观规划定位建议※该地块属上风上水地段；※项目整体规划沿干道边应有休闲商业步行街，；※项目整体规划建筑空间层次高低错落有致，富美感变化；一、项目产品定位3、景观规划定位建议※制造台地园林景观。※制作湖区私有公园，动静结合，步移景异，设置水体环境、织草砖、草坪、花圃、少量素石、林荫小径、趣味小品等景观，各个区域均用色带或色块区别，体现环境的情趣感；在中心庭园各处适量设置休闲桌椅、吊椅；在小区内设儿童娱乐区，并在该区设置以动物为题材的小品等。一、项目产品定位4、智能化设施建议:※周界红外线报警系统※可视对讲系统※三表出户，远程红外线抄表※电子巡更系统一、项目产品定位4、智能化设施建议:※小区背景音乐，音乐喷泉※宽带网提供的增值服务通讯信息服务、视讯服务、视频点播服务、远程教育服务、远程医疗服务、实时金融服务、网络游戏服务、网上办公应用服务、交易服务等。一、项目产品定位5、小区配套建议（1）商业步行街小区规划设计一座具有“高尚文化生活情调”的商业步行街，该商业步行街的业态定位既考虑到投资者的可经营性，更是为本案住户生活方便而配套。商业步行街商业功能有：商务型酒店、饮食文化城、图书馆、网吧、茶楼、医疗保建中心、超市、大型超市、精品店、便利店、花店、美容美发店、护肤中心等。一、项目产品定位5、小区配套建议（2）会所小区会所分为：※公共休闲会客区※公共康体运动区健身房\棋牌室\桌球室\乒乓球室※高档咖啡厅一、项目产品定位5、小区配套建议（3）康体运动切合项目定位，加大健身广场及休闲健身器材的配套羽毛球场、晨跑径、太极广场、健身广场等一、项目产品定位5、小区配套建议（4）儿童游乐儿童游乐园儿童才艺中心一、项目产品定位6、物业管理建议：※选择物业管理顾问公司，引入物管品牌和管理模式，自设物业管理部门，自建物业管理队伍一、项目产品定位6、物业管理建议：（2）物业管理内容房屋共用部位、共用