中原-东莞理想0769营销策略

我的理想改变世界——理想0769营销策略思路中原理想观理想的纬度理想的高度一、中原理想观——理想的，世界的富通城理想0769富通苑富瑰园富瑰园富盈园富佳园蟠龙居好望角富通天骏丽沙花都香缇雅园追求数量数量与质量并重品牌发展？1998-20002001-20032004-20072008-？跟休闲广场一起住我的城市，我的家30-70㎡世界观生活龙华都心，TOP华院回家，徜徉都市的风情园梦的港湾沙井首席大型高尚社区下一步，怎么走？富通理想之路中原理想观理想的纬度理想的高度5年，80万㎡，20亿深圳十强理想0769，50万㎡8410元，万江地王理想会……政府的，媒介的，客户的，同行的，合作单位的，………富通理想之路中原理想观理想的纬度理想的高度关外镇区——深圳国际西岸改变宝安改变深圳富通理想之路中原理想观理想的纬度理想的高度深圳——东莞改变东莞？富通理想之路中原理想观理想的纬度理想的高度中原对富通的理解深圳主流发展商首个进军镇区市场，改变宝安中原理想观理想的纬度理想的高度深圳主流发展商首批进军东莞市场中原对富通的理解中原理想观理想的纬度理想的高度深圳主流发展商率先在东莞城市运营城市复兴理想中原对富通的理解中原理想观理想的纬度理想的高度东莞外来发展商本土化操作标杆中原对富通的理解中原理想观理想的纬度理想的高度富通，走在万科前的地产先锋！中原对富通的理解中原理想观理想的纬度理想的高度城区的万江中原对万江的理解•万江是东莞市城市城区四大组成部分之一。北距广州50公里，南距深圳80公里。107国道、广深高速公路贯穿南北，市四环路、五环路、北环路围绕全区，水陆交通发达。中原理想观理想的纬度理想的高度东莞的万江中原对万江的理解•万江位于东莞城市水脉东江之滨，为东莞著名的鱼米之乡、物流基地和高薪技术生产基地。是东莞制造向东莞创造的重要支撑力之一。中原理想观理想的纬度理想的高度莞深同城的万江中原对万江的理解•万江为莞深一体化、半小时生活圈重要区域，是莞深同城、的前沿“阵地”。一小时生活圈，珠三角经济带中原理想观理想的纬度理想的高度珠三角的万江中原对万江的理解广州机场深圳机场香港机场虎门港•盐田港蛇口港黄埔港•一条轻轨：R1线•两条铁路：广梅汕、京广•四个机场：广州、深圳、香港、珠海•五条高速路：广深、广深沿江、莞深、广深珠、沿海•六个港口：虎门、沙田、麻涌、黄埔、盐田、蛇口万江中原理想观理想的纬度理想的高度中国的万江中原对万江的理解香港——世界金融中心东莞——世界工业中心深圳——世界科技、服务中心电子基地虎门港中原理想观理想的纬度理想的高度世界的万江中原对万江的理解德国鲁尔——世界传统工业带珠江三角——世界新兴工业经济带美国硅谷——世界IT产业带中国·万江德国·鲁尔美国·硅谷万江，世界最具活力的经济带核心！中原理想观理想的纬度理想的高度中原对万江的理解新的经济区域新的生活方式新的居住理念珠三角的万江中国的万江世界的万江中原理想观理想的纬度理想的高度总体市场呈良性发展，但各城市发展并不均衡惠州：供略大于求——供需结构合理，价格小幅上涨，但价格承受力较低，06年商品住宅均价为3125元/平米，不能支持购买力外扩广州：供需平衡，价格稳定，市场成熟度高，番禺/增城等形成缓冲市场，消化了广州大量投资及自住客户，截留外流购买力深圳：需求旺盛，供给缺乏，供求矛盾显著，价格上涨快，投资客户已辐射到东莞、惠州等地，价格承受能力较强，具备区外购买力中原对珠三角地产的理解中原理想观理想的纬度理想的高度724.41806.56820.13905.237250200400600800100020022003200420052006万㎡历年住宅实际销售面积深圳近年供需对比分析土地限制，住宅供应逐年减少供求矛盾明显市场逐年升温，需求逐年旺盛961.42716.9806.5707.46970200400600800100020022003200420052006万㎡历年住宅批准预售面积统计中原理想观理想的纬度理想的高度深圳地产市场存量市场存量基本消耗殆尽，未来刚性需求必将外移2000-2006年深圳市商品住宅存量统计(万平米)-300-200-1000100200300住宅存量21.0853.42237.29-95-13.65-197.83-225.832000200120022003200420052006中原理想观理想的纬度理想的高度松山湖深圳——珠三角同城生活急先锋万江中原理想观理想的纬度理想的高度中原对珠三角地产的理解中原理想观理想的纬度理想的高度中原对理想的理解中原理想观理想的纬度理想的高度理想的成长之路中原理想观理想的纬度理想的高度理想概念项目形象具体卖点新概念炒作营销活动铂金地段城市规划便利交通社区图书馆黄冈名校理想户型完善配套生活氛围主体会所品牌团队升值潜力智能化中国首个互动体验式创意型社区图书馆国家住宅产业化基地示范社区时装版式建筑“首问制”物管Twins*Houseforu海尔合作宜家家具状态地产获得最具影响力楼盘中国首个泛社区儿童娱乐中心2005年度东莞最佳人文社区知本家复兴城市理想万江的上层建筑理想第五城超大规模社区社区建在花园里人文社区轻轨、交通便利赠东莞，硕士博士购房2005年东莞青年欢乐节“理想中国行”青岛游理想会优惠商家招募《理想会》创刊号即将隆重首发理想中国行第二站“滇藏川祈福之旅”前100名认筹者即成为博士东莞一日游“魅力万江·理想0769”暨2005年万江迎国庆大型文艺晚会20：00金鳌州公园盛情邀约“成长有您·理想再现”系列活动“成长欢乐颂”暨理想会周年庆06年6月4日成人儿童节我的城市，我的家理想的成长之路中原理想观理想的纬度理想的高度04-06年，理想是成功的3、万江的主流大盘1、3年+13个亿+30万㎡4、城市运营首创成功2、“我的城市，我的家”深入东莞人心中原理想观理想的纬度理想的高度1、大盘开发后期，遭遇客户瓶颈？2、形象被抛离，与城中大盘价格差距不断拉大，5500-7000元？3、如何整合提升富通在东莞的品牌？07年，面对市场变化中原理想观理想的纬度理想的高度07年，理想是不太理想的合生进驻惠州，改变惠州万科进驻东北，改变东北世茂进驻南京，改变南京富通进驻西岸，改变深圳富通进驻万江，改变东莞？中原理想观理想的纬度理想的高度目前东莞对理想的理解年轻的万江的性价比的中原理想观理想的纬度理想的高度东莞城区的深圳对理想的理解近期的低价格的成熟大社区的交通方便的值得投资的中原理想观理想的纬度理想的高度而中原对理想的理解高附加值的被低估的高品牌的世界的人文的前卫的中原理想观理想的纬度理想的高度理想（theideal）——世界（theworld）万科的理想坂田万科城——深圳人关外抢房运河东1号——深圳人到东莞买房松山湖1号——深圳人到东莞买高价房中原理想观理想的纬度理想的高度1998年，东海花园，中原引香港客户入深圳2005年，半岛1号带来深圳购房群2006年，万科松山湖1号深圳人抢购中原的理想中原理想观理想的纬度理想的高度实现理想，用世界的语言宣誓中原+富通的理想之路中原理想观理想的纬度理想的高度二、理想的高度——六”新”策略执行之前，我们的策略是？中原理想观理想的纬度理想的高度——提升项目形象，扩大客户层面，完成富通品牌扩张——与东莞中央区大盘同台竞戏，掠夺深圳投资客我们营销的目标与东莞中央区大盘竞争比较分析问题在于项目及分项区位及规划配套规模㎡知名度品牌产品理想0769城区万江良50万高富通联排、情景洋房、公寓、高层景湖春晓城区CLD优43万高光大小高层金域中央CLD以南差30万较低金众花庭美墅、小高层万科运河东1号南城旧区运河片良24万高万科高层•最大的弱势：突破区域•最大的优势：产品更高端、多样中原理想观理想的纬度理想的高度关键在于铸就项目高度？如何跳出竞争，突破区位，跳出竞争突破形象，扩大圈层中原理想观理想的纬度理想的高度华南○新精英理想国度华南地产十强品牌华南的万江，世界的万江珠三角1小时生活圈50万㎡高配套高附加值新形象刘翔改变世界记录、国际新精英追捧者、中国在世界的骄傲新代言姓名：刘翔（LiuXiang）性别：男出生地：上海生日：1983.7.13身高：1.88米体重：74公斤项目：110米栏新区域华南区域中原理想观理想的纬度理想的高度理想——居住在珠三角的核心李想曾子墨国际新精英新客群中原理想观理想的纬度理想的高度2.景观、配套、性价比，一个都不少。1.对附加文化价值的追求3.讲究圈层文化，口头禅：我们那圈儿里……4.精致品味的喜爱5.居住在左，投资在右6.二房、三房唱主角，讲究舒适度7.居住，追求心情需求新精英消费模式中原理想观理想的纬度理想的高度新口号中原理想观理想的纬度理想的高度我的理想改变世界Myworldmyideal理想升华之路我的城市我的家Mycitymyworld中原理想观理想的纬度理想的高度我的理想改变世界Myworldmyideal中原理想观理想的纬度理想的高度我的理想改变世界Myworldmyideal我的理想改变世界Myworldmyideal中原理想观理想的纬度理想的高度我的理想改变世界Myworldmyideal中原理想观理想的纬度理想的高度新整合我的理想改变世界Myworldmyideal中原理想观理想的纬度理想的高度我的理想改变世界Myworldmyideal百年名校，重点大学升学率90%以上•教室48间，全部配备多媒体教学平台，•现代音乐室、舞蹈室、美术室、电脑室，图书阅览室等各种功能室，足球场１个，篮球场9个，乒乓球台40个。•目前各项设施均达到省一级学校标准。中原理想观理想的纬度理想的高度我的理想改变世界Myworldmyideal华南首个互动体验式社区图书会馆中原理想观理想的纬度理想的高度我的理想改变世界Myworldmyideal轻轨-距离-升值潜力——深圳客户对轻轨物业的追捧中原理想观理想的纬度理想的高度50万㎡超大规模——人文理想社区我的理想改变世界Myworldmyideal中原理想观理想的纬度理想的高度我的理想改变世界Myworldmyideal中原理想观理想的纬度理想的高度万江,华南经济带核心富通地产国家一级资质华南地产十强企业我的理想改变世界Myworldmyideal中原理想观理想的纬度理想的高度中原理想观理想的纬度理想的高度三、理想的纬度——四度执行体系理想国度圈层版图——以圈层概念聚集国际新精英理想领地我们的执行策略3500㎡中央水池理想国度圈层版图Idealcountrythewholefloormap中原理想观理想的纬度理想的高度理想国度圈层版图Idealcountrythewholefloormap32层100米理想高度中原理想观理想的纬度理想的高度中央超视距园林理想尺度＿70米理想国度圈层版图Idealcountrythewholefloormap中原理想观理想的纬度理想的高度联排和情景洋房国际新精英：主张尊贵而不奢侈160-218㎡理想国度圈层版图Idealcountrythewholefloormap中原理想观理想的纬度理想的高度理想国度圈层版图Idealcountrythewholefloormap南北朝向，一梯两户多点阳光，尽享尊贵中原理想观理想的纬度理想的高度21347、10、14号楼；一梯两户，中庭景观！117-130㎡三房；142-152㎡四房；三期产品分析——纵向比较中原理想观理想的纬度理想的高度畔湖联排185㎡情景洋房160㎡南北向82-103㎡二房三房点式高层82-103㎡二房三房四期产品分析——纵向比较中原理想观理想的纬度理想的高度项目总套数售出热销滞销运河东三期48027480-110㎡2房、3房售出90%，建面均价6800/7700150平米的4房，出售仅22.65%，建面均价6300元景湖春晓93355890-110㎡2房、3房售出89.8%，50平米公寓80.4%,均价6900-720037栋103平米的3房出售仅24.5%，150平米以上