中原_无锡富安商业广场产品定位及营销策划报告_117PPT_XXXX

上海中原物业代理有限公司价值环境发展趋势SWOT分析营销策略市场环境规划建议招商推广业态组合无锡胡埭开发商投资客经营者消费者本案市场定位案例对练成功要素整体定位定位前提•区域商圈未确立，胡埭是否能因本案的存在有望成为区域商圈中心点？•胡埭及周边镇区商业现状怎样，对本案的运营和发展存在哪些影响？•通过对本案SWOT分析研究，找到项目发展方向和商业市场位置？•本案的定位，是否具备的必要的消费力支撑？上海中原物业代理有限公司上海中原物业代理有限公司洛社商圈惠山新城商圈河浖口商圈市中心商圈太湖广场商圈新区长江路商圈锡东新城商圈太湖新城商圈上海中原物业代理有限公司上海中原物业代理有限公司商铺面积销售方式租金情况主要业态商业现状藕塘镇主力店面积300-500㎡，20-80㎡租赁为主，多为自助房，在售项目暂无商业1.5-2.0元/平/天，70平整租5万/年小型服饰、餐饮、美容美发、便利店等传统商业业态、档次较低，以满足基本生活需求为主洛社镇主力店面积300-3000㎡，20-100㎡租赁为主，集中式商业街，在售项目暂无商业租金水平1.5-2.5元/平/天，1-3楼450平整租10万/年小型服饰、餐饮、品牌服饰、娱乐、化妆品店等虽然小型服饰占的比重大，但档次低阳山镇主力店面积500-3200㎡，50-100㎡租赁为主，公寓主楼底铺部分出售,售价6000-7000元100㎡5万元/年,30平米商铺年租金2万/年，租金水平1.5-2.0元/平/天小型服饰、餐饮、品牌服饰、饰品店等小型服饰虽占主力，但服装类知名品牌进驻率偏低马山镇主力店面积100-3000㎡，15-80㎡租赁为主，无集中式商业街，在售项目暂无商业租金水平1.5-2元/平/天，50平整租3500/月餐饮、小型服饰、美容美发、便利店等业态比较齐全，但是都为基本满足生活需求上海中原物业代理有限公司振胡街人民西路秦妈火锅胡埭店胡埭加油站在水一方大浴场胡埭商贸街汇景苑无锡市江海超市胡埭店花汇苑东区花汇苑一品鲜老鹅煲胡埭店中国移动稻香食品胡埭菜场酷芭芭精品服饰大光明眼镜流行前线众星客房部川金渝鸿运来菜馆锦绣苑客房万盛源客房勤丰旅社天天五金店美特斯邦威创新时吧天润食府伊然丽美容院香多利西饼屋兴福堂药店胡埭现有商业分布情况：上海中原物业代理有限公司·底商面积：20-80㎡，主力店面积300-500㎡·销售方式：租赁为主，主要集中在人民西路，在售项目暂无商业·租金情况：租金水平1.5-2.0元/平/天·空置率：12%,总60家左右,营业55家,空置5家·主要业种：业种齐全，满足基本生活需求，但档次很低34%8%5%10%5%5%25%8%胡埭商业业态权重示意小型服饰五金品牌服饰美容美发大卖场娱乐餐饮便利店上海中原物业代理有限公司•餐馆数量较多，但无集中式的餐饮街，分布零散•以满足本地基本需求为主，档次偏低，缺少特色餐饮上海中原物业代理有限公司•娱乐形式呈现低档，缺乏高档次、特色的、大规模娱乐场所•美容健身、儿童娱乐项目寥寥无几上海中原物业代理有限公司•现有商业物业仅能满足本区域内居民的基本生活需求，基本都为基础的商业业态；•虽然业态较齐全，但基本都是传统的商业业态，档次低且布局零散；•区域内尚未出现大型且具有代表性的商业物业，对区域内进行统筹、辐射，这是个好时机；上海中原物业代理有限公司上海中原物业代理有限公司2009年，无锡实现地区生产总值在4400亿元以上，同比增长13%左右，人均地区生产总值突破1万美元；财政总收入909.2亿元，同口径增长28.6%，其中一般预算收入365.43亿元，同口径增长21.6%；城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入预计分别达到23550元、11180元左右。环境质量综合指数预计达到83.6；城镇登记失业率控制在3.12%；居民消费价格涨幅5.1%。2000－2009年无锡人均GDP走势9.07%16.79%13.27%12.97%0.72%21.57%18.61%12.29%15.26%4.70%020000400006000080000100000元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%元人均GDP27109312463508741616505925095857719652037013881738人均GDP增长率4.70%15.2612.2918.6121.570.72%13.2712.979.07%16.792000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上海中原物业代理有限公司800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到10000美金以上时，人们已不在单纯购物，大部分时间放在休闲、娱乐、餐饮其次才是购物，进入个性化消费时代。上海中原物业代理有限公司长三角城市人均实现社会消费零售总额上海无锡南京宁波杭州苏州近日，南京市商贸局公布一项最新调查，内容涉及长三角15个城市社会消费品零售总额、综合经济实力及居民可支配收入等。从人均实现社会消费品零售总额的情况看，上海也居第一，为35335元／人；无锡排第二，为20193元／人；南京排名第三，为19496元／人；排在第四至第六位的分别是宁波、杭州和苏州。上海中原物业代理有限公司思考：从人均GDP及个人消费能力上可以得知，现正处于商业形式转型的关键阶段!那么，本案是否具备条件，抢占市场先机呢？上海中原物业代理有限公司上海中原物业代理有限公司1、交通便捷、有利于项目人、车流，营造氛围；2、环太湖景观带、旅游资源优势明显，有利于项目旅游休闲气氛的营造；3、规模庞大，易产生集群效应，一旦发展成型，必然对该消费市场形成垄断；4、产品设计理念领先、有助项目形象打造。1、距市区较远，未形成认知度前，将产生较高的心理时间成本；2、项目规模庞大，市场培育期长、招商难度大；3、受区域传统商业影响，聚集稳定客群，必将提高运营和推广成本；4、定位尚未明确，市场关注度及投资者信心需要时间营造。1、胡埭及周边区域正处于商业升级转型时期，项目定位准确，能把握时机，先入为主；2、胡埭庞大的居民及工业园消费人群为项目发展提供了消费基础，有利项目商业氛围形成；3、无锡的高档住宅及别墅富人群体偏向环太湖设置，拉近目标客群的距离，有助于提高项目档次定位。1、如此规模商业项目区域内尚属首次出现，商铺价格、经营模式不具可比性，本地投资者及经营商家存在信心问题，易持观望心理；2、距离市区较远、季节气候影响、品牌招商不确定等使项目具有一定风险。上海中原物业代理有限公司•准确的项目定位与合理规划，是项目成功的重要前提。•依据经营定位确保招商目标品牌落实和价格优势，是项目成功的核心。•依据建设规划确保花园购物中心式休闲环境的实现，是体现项目特色的关键。•项目资金投入的如期到位，是项目成功的保障。•专业招商团队的策划及运行，是项目成功的基础。•胡埭各级政府的支持，是确保项目顺利实施的重要环节。上海中原物业代理有限公司上海中原物业代理有限公司上海中原物业代理有限公司奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化以及餐饮娱乐相结合，形成一种高级商业形态。上海中原物业代理有限公司•难以想象的低价奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。上海中原物业代理有限公司•颇具吸引力的品牌组合“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。上海中原物业代理有限公司•选址更为重要一般都是多条高速公路的交叉点上，有利于最大限度地吸引客流；距离大都市中心的距离为45～90分钟车程，满足各种交通工具通行；最好是自然风景比较优美的地段，有利于顾客放松心情；最好也是旅游线路的必经之地。上海中原物业代理有限公司•良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，与大型摩尔（Mall）相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有助于延长消费者在店内的停留时间。上海中原物业代理有限公司OUTLETS吸引顾客有三样法宝：•驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；•难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；•方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、常熟奥特莱斯、镇江奥特莱斯等。全国在建的奥特莱斯众多，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。上海中原物业代理有限公司上海中原物业代理有限公司经营目标：经过2-3年的努力，将本案打造成为无锡最具影响力的、一流的“名品+实惠+环境+休闲”的新型商业购物广场。经营理念：让品牌满足消费需求、让环境增加消费乐趣、让价格具有“淘金”的感觉。定位关键词：奥特莱斯品牌折扣业态组合花园式商业广场上海中原物业代理有限公司•具有品牌消费意识和消费能力、并讲求实惠的消费群体。胡埭本镇区域应为本案的一级客源市场本案的二级客源市场：•阳山、洛社、藕塘、马山等镇区居民•藕塘职教园数万师生•阳山、藕塘、马山度假旅游人群本案三级客源场：•无锡市区具有品牌意识的百领、本地居民•宜兴、江阴以及常州北面部分消费群体上海中原物业代理有限公司1.区域内已形成一批认知、追逐品牌且不缺消费能力的品牌消费人群。2.本案具有建花园式奥特莱斯得天独厚的自然资源优势。3.本案规模庞大，需要个性商业物业形态来引导概念营销。4.无锡市区交通状况恶化为本案创造了机遇。5.国际品牌对无锡市场的认可以及上海青浦奥特莱斯的成功，会加快国际品牌的尾货、库存品对中国的进入，使无锡具有良好的货源基础。上海中原物业代理有限公司•以销售折扣名品为特色——本案远离城市中心商业区，要吸纳多方客源前往购物的“金字招牌”，是本案的核心竞争力。•业态组合——本案应充分利用其现有的景观、生态资源，为目标消费群提供综合性的多业态的商业组合，可以满足购物、休闲娱乐旅游等多样性需要和一站式消费需要，也可以为当地居民、儿童娱乐休闲及商务活动提供相关配套服务，活跃夜间消费。•突出花园式奥特莱斯业态——利用本案优美的自然环境做新型的花园式奥特莱斯是创新性选择，也是必然选择。上海中原物业代理有限公司上海中原物业代理有限公司地理位置：位于北京东四环南路工大桥西侧。交通状况：在四环路内，城里的顾客可从多条路进入四环到达；附近有京沈、京津塘、京哈、京通、机场高速等。建设规模：35000平米，分A、B两座。停车位：目前停车位有1300个，扩建后预计将达到2000个。经营合作方式：以联营保底为主，约占80%；租金等其他合作方式约占20%。客源构成：北京市民是其主要客源市场。五一、十一黄金周期间，周边城市有很多驾车来北京旅游的游客，也是其重要组成部分。上海中原物业代理有限公司•1、全国第一家奥特莱斯，其新颖、独特引起全社会的关注。•2、依靠专业的经营管理团队，对奥特莱斯业态全面研究和深入理解。•3、确立并在经营中贯穿了“品牌+实惠”的经营理念。•5、国际与国内知名品牌的引进和较大的折扣力度，形成了对目标客群的感召力。•6、自由、自在、自我的经营特点和氛围营造，形成了对目标客群的吸引力。•7、优越的地理位置、便捷的交通条件，提升了商圈的辐射力。上海中原物业代理有限公司地理位置：位于上海青浦区赵巷镇，距上海市中心人民