中山三角旭日御华庭项目第一期营销推广策略建议

携手共创美好明天1三角旭日御华庭项目第一期营销推广策略建议2008-5携手共创美好明天2目录第一部分三角区域房地产住宅市场分析第二部分产品分析一期营销推广策略携手共创美好明天3第一部分概要三角区域规划三角板块的划分及其差异三角区域住宅市场总体供求现状三角住宅平均价格走势分析三角住宅项目建筑形态三角区域住宅各户型销售状况分析三角住宅市场分析区域房地产住宅市场分析结论携手共创美好明天4第一部分三角区域房地产市场分析三角区域规划三角板块的划分及其差异三角区域住宅市场总体供求现状三角住宅平均价格走势分析三角住宅项目建筑形态三角区域住宅市场户型分析区域房地产市场分析结论携手共创美好明天5三角镇位于伟人故里—中山市东北部，总面积70.32平方公里，辖7个行政村和1个社区居委会，现有常住人口5.6万人，外来人口6万多人。三角镇地处珠江三角洲的中心地带，交通便利，京珠高速公路穿越镇域南北，省道南三公路横贯镇域东西，往广州、深圳、珠海、佛山、东莞、江门等市均在1小时车程内，往中山港、南沙港等国际港口在20分钟车程内基本概况：三角镇将重点加快一城二区即中心城区和东西两翼的高平、金鲤工业区的建设。基础配套设施加快完善，如加快福源路、东部快速干线等设施建设。总之，三角镇将利用现有的基础，整合提高，更好地加强与东部组团的对接。区域规划：“一心两翼，东西衔接”携手共创美好明天6三角区域规划图京珠高速南三公路福源南路本项目旭日御华庭售楼部南三公路民安南路旭日路月湾路高平工业区金鲤工业区700亩汽配产业园，兴建中。三角镇中心区文化广场现代车站，规划中往中山港往珠海往广州往阜沙、黄圃携手共创美好明天7三角板块的划分及差异东部高平板块:重点发展电子、重化、纺织、制衣等产业西部金鲤板块：以发展服装、电器、汽配等产业为主镇中心城区板块重点布置城市功能和发展商业、服务业、房地产业及第三产业等携手共创美好明天8三角目前在售楼盘楼盘位置占地面积总建规模类型均价户型设计主力户型后续供货量整体销售率东润华庭三期南三大道138号20021,0000多层小高层32003600二房60-66三房94-131四房157、173复式223-325三房94-131第三期共388套，约剩140套第三期约为65%（不计四期地块）旭日御华庭一期旭日路与民安南路交汇6713,8433小高层3200一房48-49二房一厅61-63二房二厅64-80三房103二房二厅64-80第一期6-10幢共270套左右国宇豪庭福源南路蟠龙村386,7515多层小高层——3200二房84三房110-136四房176-196（四房为复式）三房110-136约300约30%宝成雅居三角高平村4.77878小高层2500二房78三房95二房78三房95一期64套，二期规划有64套约31%以上单位/亩㎡/元/㎡㎡㎡套/目前三角市场楼盘于2007年开盘的单位，基本上接近销售尾声，2008年以来，在售四个楼盘中，均有新单位推出，供应量加大，竞争相对激烈。携手共创美好明天9050010001500200025003000350040002007年6月2800300027002008年5月320036003200国宇豪庭东润华庭旭日华庭三角住宅市场平均价格走势分析三角住宅市场较2007年开盘价均有较大幅度的增长，目前电梯小高层的均价均保持在3200元/㎡，随着区域经济的调整和中心区域基础配套的完善，三角居民选择中心区购房的需求持续增长，房价呈现一定上升趋势。（注：以上为小高层电梯销售均价，旭日御华庭视为旭日华庭品牌升级）携手共创美好明天10三角项目建筑形态小高层电梯塔楼成主流——整个三角楼盘目前主要以小高层塔楼的建筑类型为主，结合一定类型的多层住宅，例如东润华庭、国宇豪庭等。目前11层、12层层高的小高层住宅成为三角市场的主流产品。6层多层住宅早期盛行——东润华庭早期开发的产品均以6层层高的多层住宅，这类产品以低密度、一梯两户、通透效果好等优点受到了三角人的喜爱，此类产品也得到后开发楼盘一定程度上的仿效。板楼式公寓小户型已经出现——随着消费者不同购房需求的出现，三角市场公寓小户型产品开始推出市场，户型面积在50-65㎡，一梯多户，东润华庭三期凯旋时代阳光珀斯10幢、11幢、12幢，均为一梯六户，60-65㎡两房设计。携手共创美好明天11三角住宅市场各户型销售状况分析一房一厅二房一厅二房两厅三房两厅四房两厅复式楼盘面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例东润华庭——————60-6610327%94-13123360%157、1734010%223-325123%旭日御华庭48-493914%61-643914%64-8015255%1034617%———国宇豪庭——————847625%110-13619866%———176-196289%宝成雅居——————783250%953250%——————市场供给合计394%394%36335%50949%404%404%市场销售率16%21%61%53%30%20%（注：以上数据来源于中山国土资源局数据和对项目数据的不完全统计结果，旭日御华庭项目统计的为6-10幢共276户情况，以上数据供作参考）携手共创美好明天12三角地区不同户型销售状况分析三角地区在售项目中，二、三、四房等不同产品供应比例有较大差距；总体而言，三房是市场主打户型，占市场1030套产品的49%。两房两厅占35%，因市场需求爱好不同，一房和两房一厅、复式共占16%。在售项目中，不同产品的销售有比较明显的差距；三房销售较快，小户型和大单位相对较慢。说明市场上对二房、三房有足够的消化能力，两端产品缺少吸引力，消化相对不足。携手共创美好明天13区域房地产住宅市场分析结论近期面市的项目均价多为3200元/平米左右。产品最高价接近4000元/平米单价研究总价研究重点项目一房总价在13－20万元重点项目二房总价在18-30万元重点项目三房总价在30-50万元重点项目四房、复式总价相对很高。单户面积建筑形态单户面积在94-136平方米的户型市场供给量很大；重点项目二房（60－84平米）销售率较高，三房销售率均较好。早期三角建筑以多层建筑为主；近期面市项目主要为小高层建筑和公寓小户型板式建筑结合。户型统计户型分类两房相对畅销，三房其次，其它单位未销售较多；板楼或板塔结合的项目中，两房相对畅销。市场上一居、四房、复式的供应较少，市场有足够的消化能力；二房、三房销售率较高，其它基本持平。携手共创美好明天14目录第一部分三角区域房地产住宅市场分析第二部分产品分析一期营销推广策略携手共创美好明天15第二部分概要区域住宅市场（已分析）项目产品分析一期推货策略形象包装策略携手共创美好明天16项目产品分析项目地块概述周边配套建筑空间布局户型分析及描述项目SWOT分析携手共创美好明天17项目地块概述本项目地处旭日路与民安南路交汇之处，属于结民村，离南三公路200米左右，属于未来三角镇中心区。目前项目周边为散乱的自建房状态，整体居住印象较差，且项目与旭日路之间隔着一小地块，据说为自建房用地。从目前项目的周边配套来说，尚且有一段距离，使得项目的的看好度低于成熟中心区的楼盘。旭日御华庭售楼部南三公路民安南路旭日路月湾路携手共创美好明天18周边配套设施购物:通大百货、鸿源购物商场、大喜购物商场、壹加壹、富民学校：三角中心小学、中英文幼儿园、沙栏中小学、三角中学医疗：三角华侨医院、沙栏医院银行：中国银行、农业银行、农信社、建设银行邮局：三角邮局市场：沙栏市场、三角市场、结民市场酒店：真善美大酒店、乐天大酒店携手共创美好明天19建筑空间布局旭日御华庭项目总体平面规划规划用地面积：44780.7㎡总建筑面积：148433.07㎡地上建筑面积：135177.97㎡高层住宅面积：129743.17㎡商铺面积：4007.92㎡地下建筑面积：13255.1㎡容积率：3建筑密度：25.2绿化率：33%携手共创美好明天20户型分析及描述（八-十幢）楼号：8幢-标准层总建筑面积—6019.25平方米一房一厅至二房二厅，47-80㎡；主卧与起居室向阳，主卧有飘窗，采光好；主卫采用明窗设计；采用飘窗设计，采光较好；提供服务性工作阳台；户型紧凑，浪费面积较小，起居室较好利用。携手共创美好明天21幢号类型层高间隔总户数第八8幢公寓小户型15层，1层商铺，2-14层住宅二梯八户106套户型面积一房一厅二房一厅二房二厅三房两厅06、09、10单元01、02、03单元05、08单元——47.51-48.9060.70-63.5164.34、79.05——数量39套39套28套总面积6019.25㎡第八幢户型构成：携手共创美好明天22第九幢户型图：二房二厅至三房两面厅，77-104㎡；一梯四户，客厅设置大观景阳台；采用飘窗设计，采光性能较好；中等实用户型，实用率高。楼号：9幢-标准层总建筑面积—3446.86㎡携手共创美好明天23幢号类型层高间隔总户数9幢住宅11层，1层商铺，2-11层住宅一梯四户42套户型面积一房一厅二房一厅二房二厅三房二厅————01、02、05单元03单元————77.1-79.85㎡103.72㎡数量————31套11套第九幢户型构成：携手共创美好明天24第十幢户型图：二房二厅至三房两面厅，80-104㎡；户型面积比第九幢略大。一梯四户，客厅设置大观景阳台；采用飘窗设计，采光性能较好；中等实用户型，实用率高。楼号：10幢-标准层总建筑面积—3681.31㎡携手共创美好明天25幢号类型层高间隔总户数10幢住宅11层，1层商铺，2-11层住宅一梯四户42套户型面积一房一厅二房一厅二房二厅三房二厅————01、02、05单元03单元————79.45-86.75103.36数量————31套11套第十幢户型构成：携手共创美好明天26项目SWOT分析优势劣势曾在该地区开发“旭日华庭”，销售反响较好，形成较好的品牌效应目前中小户型选择多，客户源广交通方便，环境优静，生活质素好。楼盘被“自建房”和“自留地”围绕，影响到楼盘整体定位和品位一期中大三房以上产品相对不足，选择性不够。楼盘规模虽大，但一二期间的同类产品过于集中，以致制约了客户群的吸纳机会威胁福源路开通，交通更为完善，带来不同程度商机，吸引更多城区客户到此处置业投资；三角整体发展趋势将由“工业”转向“商业”过程，客户需求更大。国家严控房地产市场及相关房地产政策的调整以致楼市进入冷静期竞争对手的竞争优势较强，在很大程度上与本项目争夺客户群周边整体环境制约楼盘发展。携手共创美好明天27SWOT小结优势分析：开发商在三角拥有一定的品牌以及口碑，可将“通大”集团作为整体品牌营销。劣势分析：最大劣势是自建房和自留地问题困绕着项目，影响到楼盘品质和欣赏品位。机会分析：最大机会是三角整体发展将会成为嫁接到城区的重要桥梁。威胁分析：竞争对手的竞争优势较强，在很大程度上与本项目争夺客户群携手共创美好明天28项目产品分析SWOT分析项目地块分析制定一期营销推广方案携手共创美好明天29一期推货策略总体战略部署八幢营销执行二个推售波段三个推广基点四个推售梯队五个营销节点携手共创美好明天30一期推货策略二波三基四梯五节点””总体战略部署89101112127635第一波军团，以8幢小户型为突破口，强化9、10幢销售，带动第二梯队11、12幢启动第二波军团，依托中心楼王1、2幢水景园林和中心优势，第一梯队1、6、7幢和第二梯队2、3、5幢形成犄角之势，各有看点，组团推出。第一梯队携手共创美好明天31推货阶段目标时段主攻产品核心卖点营销策略媒体推广承接期60-70套2008.6-7九幢十幢地段、品牌、产品现场活动短信、户外、现场、道旗第一梯队开盘强销期60套2008.6-7八幢开盘，带动第九、十幢销售地段、投资价值、品牌、小户型