从化御湖城营销策划案(定)

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010元邦山清水秀价格及推盘建议御湖城营销策划案Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010Chapter1:定位思考竞争对手分析项目简介及SWOT分析价格建议营销推广策略推盘策略前言Chapter2:Chapter3:Chapter4:Chapter5:Chapter6:Chapter7:思维导图中原地产服务优势Chapter8:Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010前言Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010前言——市场背景2011年从化区房地产市场状况2011年从化住宅市场供应100万平米，成交面84万平米环比上涨55%，市场吸纳率为84%，整体市场表现为供略大于求。2011年从化住宅成交金额为60亿元环比上涨62%，均价为7105元/平米环比上涨4%，涨幅有限。从化市2011年市场表现突出需求进一步放大，均价低、上涨幅度较小，是广州十区二市的价值低洼区域，市场运行健康。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010前言——政策背景从化区入户政策2012年1月12日从化市人民政府下发红头文件，买家所购商品房的土地使用权在2009年12月31日前获得，并在2013年12月31日前进行网签，可办理落户。该文件表示，70~95平方米可申办一个非农业户口，95~144平方米可申办两个非农业户口。144平方米以上可申办三个非农业户口，申办入户者需为房屋所有权人或直系家属。另外，购房者在享受其入户指标办理有关入户手续后三年内，可为直系亲属办理“家庭团聚类”入户。原本将延期两年的从化购房入户政策自4月1日起又被暂停，而根据数据统计，在2月9日传出“有条件延期入户2年”的消息之前，从化1月1日-2月8日仅成交了98套单位，与去年同期相比暴跌近90%。但随着入户延期消息的刺激，2月9日-4月22日从化共成交了668套住宅，前后成交量的对比非常明显；而在成交均价方面，1月～5月呈下降趋势。由此可见入户对于从化楼市的影响尤其重大。8,4497,1467,1556,0256,30005010015020025030035040005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00012345签约面积月份2012年1～5月从化市房地产市场状况签约面积（㎡）签约套数均价入户政策对房地产市场的影响Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010前言•2011年从化需求突出，成为广州市价值洼地、投资热土。从化房地产市场状况•暂行前，成交量实现大飞跃，成交均价下行。•暂行后，成交量迅速下降。从化入户政策的暂行在利好政策暂行的大环境下，如何在激烈的市场竞争中占据领先地位是当前必须解决的课题。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010项目简介及SWOT分析Part2Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010项目概要所处区位从化灌村路399号开发商广州君源置业有限公司物业管理广州金致源物业管理有限公司项目数据占地面积117362平方米建筑面积222984平方米综合容积率1.5绿化率45%物业类型洋房别墅户型面积78-100㎡两房至三房N+1户型单位物业配套幼儿园、商业设施、山顶公园、烧烤场等价格毛坯售价6800元/㎡，总价54万起核心价值拥有广州最稀缺原生山湖资源的无尘之城销售情况已售1007套项目状况Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010优势（Strengths）劣势（Weaknesses）11万平方米从化最大私家活水湖、2000米湖岸线、400亩私家山顶公园，项目景观资源丰富；项目规模较大，成熟社区可以预期；项目在售产品为中小户型，占据市场有利地位；位于国际山水走廊，项目周边有流溪河森林公园等五星级旅游景区项目位置不理想，交通不便项目属刚需盘，但项目自身配套及周边配套未能满足客户需求机会（Opportunities）威胁（Threats）不限购央行下调存款准备金率及人民币存贷款基准利率，对楼市利好房地产业仍将维持高速发展从化未来5年将打造以生态休闲旅游为龙头的广州城市副中心，规划利好入户政策尚未明朗，市场观望情绪浓厚限贷政策取消遥遥无期周边在售项目货量较大，且有价格优势项目SWOT分析Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010定位思考Part3Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010求变项目长期以“山、水、园林”作为推广元素，客户开始审美疲劳；与周边竞争项目定位雷同，项目难以突围；入户政策暂行，从化成交受困；Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010项目价值点再梳理私藏城央最稀缺的山水11万M2从化最大私家活水湖2000米湖岸线400亩私家山顶公园12万M2滨水园林Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010流溪河森林公园、石门国家森林公园；白水寨风景名胜区；1.度假环境3.生态环境原生森林公园/负离子氧吧/私密感/专享4.度假项目采摘/登山/垂钓/游泳/科普/踏青/观光/温泉2.度假资源山+湖+林+瀑布+漂流+温泉+果园项目价值点再梳理生态度假氛围浓厚Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010御湖城选址于天然山岭之中，丘陵的屏障隔开了外界的喧哗和浮躁。地处两大国家级森林公园的包围之间，漫山遍野的原生态植物创造了居住的绿肺，让空气更清新，负离子含量更是达到了惊人的100000个/cm3，而都市公园里可以达到维持健康基本需要的标准也只有1千~2千个/cm3。呼吸天然氧吧的负离子，享受天然森林浴带来的消除疲劳、增强抵抗力的功效，保持良好的健康状态，与自然和谐相处。负离子氧吧——100000个/cm3御湖城地处北回归线的森林环境之间，温度、湿度均在非常合宜的范围，靠自身的体温调节就可以保持体温的恒定，不仅感觉舒适，而且精神状态好，思维敏捷。无尘的水质也是优质“无尘生活”的标杆之一，御湖城引进了目前国内最先进的“全密闭无负压供水设备”，以全密闭结构的高度纯净安全保证，切具有节电50%~90%的高节能全自动智能化运作，为每一位对生活具有高度健康、高品质要求的业主，每天源源供应洁净并去用方便的无尘净化饮用水。适宜——温度、湿度无尘净化饮用水“无尘之城”——全新养生住宅体验项目价值点再梳理Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010度假养生领地首席地位项目价值点再梳理私藏城央最稀缺的山水“无尘之城”——全新养生住宅体验生态度假氛围浓厚Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010广州北·首席养生度假领地度假领地尘嚣之外，生活深处项目定位养生Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010项目定位广州北·首席养生度假领地Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010竞争对手分析Part4Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010竞品分布图6图例12345智杰雅筑盛唐翰林国际新时代家园莱茵水岸名城御景绿洲从化区中心城区6海逸半岛花园623145Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010项目概要所处区位从化城郊街向阳一路32号开发商广州市宏诚企业有限公司物业管理广州市家伟物业管理公司项目数据占地面积29757平方米建筑面积84948平方米综合容积率2.85绿化率30%物业类型小高层户型面积只剩166㎡四房单位物业配套拥有20000方现代风情园林，内有大型水景喷泉、亲水广场、灯炮广场；景观大道、儿童游乐区、架空层休闲区、成熟商业长廊等等价格毛坯售价7000元/㎡起，均价7500元/㎡核心价值城市中央、生态享受、教育氛围浓厚。销售情况已售402套智杰雅筑Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010项目概要所处区位从化市街口街新村北路52-56号开发商广州市盛唐房地产开发有限公司物业管理广州盛唐物业管理公司项目数据占地面积15000平方米建筑面积40000平方米综合容积率2.50绿化率35%物业类型洋房公寓户型面积128-151㎡的三房至四房的压轴楼王单位物业配套游泳池、红酒窖、品茶馆、会所价格6300元/㎡，毛坯核心价值诗意人居环境、人和景观诗性对话销售情况已售145套盛唐翰林国际Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010项目概要所处区位从化江浦街从城大道33号（从化汽车站正对面）开发商从化兴利房地产开发有限公司物业管理广州市昌茂物业管理有限公司项目数据占地面积242289平方米建筑面积438446平方米综合容积率1.50绿化率45.21%物业类型洋房，别墅户型面积116㎡的三房二厅单位。260㎡的别墅，带车库和100-150㎡的前后花园物业配套四大主题会所，大型健身室，5大主题公园价格均价6900元/㎡，送1000元/㎡简单装修，别墅毛坯均价14500元/㎡核心价值流溪河畔、一河两岸山清水秀销售情况1000套莱茵水岸Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010项目概要所处区位从化江浦区从城大道与105国道交汇处，从化市汽车站旁开发商从化国泰天彤房地产有限公司物业管理从化国泰物业管理有限公司项目数据占地面积132000平方米建筑面积560000平方米综合容积率3.60绿化率30.7%物业类型洋房、别墅户型面积在售108㎡两房、120-145㎡三房到四房物业配套1990㎡的五星级会所，项目自身有22000多㎡的商业配套，项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。价格毛坯均价6800元/㎡，最低价仅5800元/㎡起核心价值广州北60万平荣耀城邦销售情况已售258套名城御景绿洲Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010项目概要所处区位从化江埔街环市东路开发商广州从化兴业房地产开发有限公司物业管理广州市尚城物业服务有限公司项目数据占地面积66600平方米建筑面积44930平方米综合容积率0.82绿化率32.50%物业类型洋房别墅户型面积仅有120-147㎡三房至四房两厅,4套面积为258-316㎡的联排别墅物业配套会所价格洋房均价7500元/㎡起，别墅均价11000元/㎡,毛坯交楼;核心价值与流溪河零距离的别墅项目，“离尘不离城”的现代都市健康生活销售情况124套海逸半岛花园Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010对比分析——竞品状况对比表区域名称物业类型开发商报价户型开盘时间现推货量君源御湖城洋房、别墅毛坯售价6800元/㎡，总价54万起78-100㎡两房至三房N+1户型单位2011.1.26324套从化城区中心智杰雅筑洋房毛坯售价7000元/㎡起均价7500元/㎡只剩166㎡四房单位2011