第1讲住宅精细化设计20160602

住宅精细化设计北京工业大学张建[e-mail]2019/10/21•旧房更新的精细化设计•新建商品住房精细化设计•保障房优秀设计要点及实例分析2019/10/21行业趋势--从建新房到重视旧房更新从行业的趋势来看，以新房交易为主的时期即将过去。现在很多城市二手房交易已经超过新房交易。40个重点城市，二手房交易占到新房交易的总量已经超过40%。北京的二手房交易占到整个楼市成交高达63%。2009-2014年北京二手住房与新建商品住宅（含保障房、自住房）网签量比较截至2013年，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。该数据反映了以下三方面的动向：一是我国人均住房面积水平已经不低；二是存量房居住功能、更新改造潜力较大；三是“十三五”时期，旧房改造市场有可能成为房地产业的新市场。同时，旧房改造也将影响新房开发、库存消化、住宅设计转型等诸多关系。新派白领公寓，坐落于北京市朝阳区东三环中路CBD核心商圈，地理位置优越，毗邻东三环，距离国贸桥仅800米，具有很高的区域认知度。存量房时代，未来以“旧楼改造，存量提升”的“楼宇经济”模式会得到越来越多的实践。今后大城市中心区旧居住建筑的再生将成为发展趋势，如何实现旧居住建筑的有机更新、提升地区价值？2013年12月4日，新派白领公寓以出色的建筑设计获得精瑞科学技术奖—优秀建筑设计奖。无论是新房还是二手房，客户需求都是共享、相通的。房企\和设计院应关注新形势下住宅产品的定位、开发、建造环节，精心研究客户需求和产品设计细节。案例：北京新派公寓改造项目2019/10/21青年乐（北京）企业管理有限公司打造的新派公寓（CYPA:ChinaYoungProfessionalsApartments)是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌。创始人王戈宏先生率先创新提出并实践未来中国白领新的居住理念：Lifestyle（新生活方式），Home（新的家），Community（年轻人的社区）。公司的目标是用创新提出的Lifestyle,Home,Community的理念，在中国核心城市的交通便利地段为白领打造标准化，完善配套，特色管理的整栋社区化公寓。创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展，打造了新派公寓的金融＋品牌＋模块化复制连锁的发展模式。”3个更新理念之一新的生活方式30分钟的生活半径30%的住房开销2019/10/21新概念的家：新派为白领们提供的是装修精致，家电齐全，拎包入住的全新的家。白领的专属社区：致力于为白领们打造一个专属社区。3个更新理念之二3个更新理念之三2019/10/21改造过程2013年10月28日，改造正式动工，历经半年，花费近1.6亿，从最初破旧的森德大厦到竣工后完美亮相新派公寓大楼。公寓外墙安装来自比利时的高科技保温板材，100%纯天然矿物原料，无毒无有害物质，充分保障了居民的健康安全。表面使用了特殊的防水处理，雨水或液体在板材的表面会呈现水珠状，下雨时水份可以迅速流走，这样可以减少板面被污染的可能性，无需人工擦洗。在室外或恶劣的环境中颜色稳定不褪色，不需要维护就可保持板材颜色历久弥新。抗冻融，抗霜冻；防火，强度高，耐冲击，可抵抗强风压或其他冲击。2019/10/21外环境改造2019/10/21123前庭院采用塑胶地面，方便住户回家时做运动。细节：井盖涂成红色，以便起到警醒作用。垃圾进行较严格的分类：垃圾箱采用入地式，脚踩式开启，避免了地上式手动开启的种种弊端。分享公共大厅简约艺术画廊2019/10/21屋顶花园，年青人约会观景的最佳之选。调研中发现，屋顶花园的利用率很高。2019/10/21地上1层配备多彩公共休闲区、主要有：休息空间：一楼入口处设置前台及一些便捷服务岛mini健身空间：设置小型瑜伽房、4台跑步机供住户运动健身。动感塑胶跑道楼梯：让白领锻炼着回家。饮料瓶回收机：收集废弃饮料瓶，所得费用可同时进行捐赠。多样化户型：15-25平米精致mini户型、40-75平米一房一厅、140平米两室一厅，多种户型满足多种需求。装修时尚简约：用蓝、绿、粉等简约明快的色调、清爽家具打造现代年轻人最爱的简约风格。高品质家电设施室内家具设计合理：为了充分满足现代白领对高质量睡眠和衣物的储藏需求，室内家具集成依据白领现代生活的特点，采取三大原则：“大床，大衣柜，大鞋柜”。大视野落地窗：屋内超大断桥铝双层落地窗，6层以上透过窗户尽览CBD繁华景象，静音轨道窗帘，让生活更加安静舒心。节能地采暖：同时，配备中央空调、独立锅炉的地板采暖、24小时不间断热水，节省空间，低碳环保。细节贴心时尚：有贴心的厨余垃圾处理器、卫生间备用卷纸放置台，完全营造了家的氛围，带来家的贴心和温暖.居住空间设计精细化24小时免费高速覆盖所有房间24小时客服人员和工程维修人员公共空间每天3次打扫为居民们提供了免费班车服务，将客人们送达到周边的地铁站。租金参考：50平方米-租金8000元/月新派公寓第二家--紫禁城贴心服务同质化的社区居住这种白领公寓之所以能够迅速得到市场认可，原因在于白领喜欢一种舒服的生活氛围，这种氛围只有同质化社区才能够提供。现在国家大力发展的公租房和保障房由于居住人群复杂，档次偏低，并不是白领们愿意选择的居住环境”。2019/10/212014年6月开业至今，新派公寓入住率接近100%，多为18-30岁，具有大学本科、研究生学历，年薪11-30万之间的白领阶层。新派公寓在上海、广州、深圳已开始建设，未来开始在苏州、杭州等城市规模化快速拓展……趋势：国内一线城市和主要发达二线城市，租房将是白领的重要选择，将是绝对刚需，市场足够大，需要更多的品牌打造多样化的产品。特色：新派公寓已经实现细节化精致居住，环保化绿色居住，拇指化智能居住的模式，值得借鉴。方向：与金融的结合、与互联网的结合、精细化高品质的设计。关于旧房更新2019/10/21新建住房精细化设计当前，房地产行业高速增长期已经过去。住宅设计越来越重视住宅产品的质量和特色，住宅正在从以前粗放型设计方式向重视住宅设计精细化转变。产品类型方面在政策调控影响下，企业的开发更加理性，住宅产品养老住宅、休闲第二居所等多元化趋势，中小套型住宅面向自住、投资等多种类型客户。户型设计方面商品住宅的设计更加成熟、务实，追求单元平面舒适度（进深减小面宽增大），注重户型的精细化设计。中小户型对原有经典户型进行了升级换代，追求中小户型空间的复合性和灵活可变性。立面造型方面回归住宅原本属性，住宅立面公建化、装饰繁琐化的现象减弱。一些优秀项目重视塑造住宅建筑风格的地域特色。从粗放型转到精细化对原有经典户型设计的再提升小户型更应重视储藏空间注重室内空间的复合性追求灵活性、可变性立面设计体现代风貌住宅建筑风格的地域特色精细化设计释义：通过深化设计帮助用户更加充分地利用空间。在有限的空间内开发更健全的功能,提供更人性化的服务,兼或满足人们的精神需求,并且在条件允许的情况下,追求更好的采光与自然通风。中小套型的精细化设计对原有经典户型设计的再提升小户型更应重视储藏空间注重室内空间的复合性追求灵活性、可变性提问：经典户型有哪些特点？经典户型设计要点住宅的户型设计，平面布局合理是居住舒适的根本，经典户型设计特点1.入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免—览无余。2.平面布局中应做到“动静分区”。动区包括起居厅、厨房、餐厅。其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，主卧卫生间应靠近主卧室，另一个则应在动区。3.起居厅的设计应开敞明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人娱乐团聚。4.主要房间开间进深比不应小于1：2。5.起居厅面宽舒适很重要，摆放的家具应注意居室面宽。6.餐厅、起居厅在一个开间。7.厨卫管线集中，厨卫宜为整体设计，应考虑放置冰箱、洗衣机放置的位置。卫生间干湿分开。8.交通面积集约。9.应考虑储藏空间。10.居室层高适宜，面积较大的套型应在2.8-3米。经典户型—经济型经典户型—舒适型对原有经典户型设计的再提升对原有经典户型设计的再提升充分利用厨房开间，双面操作利用率高大开间灵活隔断两套型间预留栋口，提供两代居的可能洗衣机排入拖布池小三居也设双卫，卫生间采用标准化尺寸，成本可控，利于建造设置多样化分类储藏空间，满足住户需求次卧与书房间采用灵活隔墙，满足日后改造需要全面家居解决方案——万科U5住宅万科产品进行后评估，总结出传统户型设计中难以满足的一些核心要求：1.玄关：没有独立玄关，室外直接进入起居空间，没有可以随手放置各种物品的柜子，不利于保持室内整洁。2.餐厅：吃饭的时候看不到电视，所以经常端着饭碗挤到茶几上；3.厨房：空间局促狭窄，主妇做饭的时候难以与家人交流；4.主卧室：没有地方熨衣服,没有双控开关,关灯后摸黑上床容易磕碰；5.功能阳台：没有储藏空间，放置洗衣机空间更显得狭小。以上这些需求，通过传统户型设计和半成品房已经很难满足。U5被称为万科住宅产品的第二次革命。玄关储物柜的细致划分全面家居解决方案——U5住宅U5住宅主力户型的销售面积140平米左右，与传统户型相比具有以下五大优势：1，玄关：与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过渡空间；采用大理石地面，方便清洁，大理石下沉2cm，即使放置脚垫也不影响开门，玄关两旁的收纳系统分类细致，通过不同宽度与高度的空间分割，可合理收纳各类出入户用品，旋转式鞋架可摆放不同种类的鞋子约40双，还可收纳大衣,外套，帽子，围巾，手套，拉杆箱，蓝排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等……2,洗衣间：保持干湿分离，更强大的收纳系统，分类收集脏衣服的衣篓；预留合理的洗衣机位置和熨衣板的摆放位置，同时配有水槽，方便清洗小件衣物；3，厨房：根据人体视线角度设计的扁窗，有效提高操作台面的采光，看得见窗外的风景，同时窗的上方还可以设置橱柜；内藏式的拉篮，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽间：大衣，上衣，裤架，领带盒，抽屉袜盒，搁板等考虑周全，尺寸合适。5，智能化：设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可视终端系统，皆与大堂入口的监视终端连接。值得一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲、电话、电视、收音机、DVD等功能（关爱家庭主妇的设计细节）。U5户型图城市占地面积(公顷)总建筑面积（万㎡）住宅建筑面积（万㎡）容积率天津1.913.76.55.79天津中海御湖翰苑优点：1、标准层平面布局紧凑，交通面积所占比重小，厨卫设施集中布置便于管线集合。2、布置了可进担架的电梯。3、套内自然采光通风良好，卫生间均为明卫。4、采取了隔热、保温及隔声措施。本项目由住宅公寓组成。小户型在住宅中所占比例为75。高层住宅2611套为全装修房，占本项目总量的90%。城市占地面积(公顷)总建筑面积（万㎡）住宅建筑面积（万㎡）容积率成都7.154627.845.0龙湖·三千城龙湖·三千城优点套内流线紧凑，功能空间尺度基本适宜。套内功能空间配置齐全，三室套型多数配置了两个卫生间。建筑外形处理细致，利用阳台的错落形成有节奏的韵律，色彩也比较丰富。90%住宅采用批量全装修交工，有利于住宅内部每项功能面积的分配和利用。住宅设备精细化设计厨房柜子设计精细化住宅套型的精细化设计小户型更应重视储藏空间小户型由于面积有限，储藏空间显得尤为重要。根据调研，多数中小套型在设计阶段很少关注居民使用中的储藏空间设计，造成目前中小住宅套型内的储藏空间基本不设或设置不当。有的人认为储藏家具设置的位置和形式是属于业主二次装修时根据个人的喜好来完成的，但如果设计之初未预留充足的空间、或者预留的空间位置不当，则会造成该空间内储藏物品混乱，以致使业主随意放置物品、空间变得琐碎或使用不便。日本、韩国的住宅内储藏空间所占比例较大，储藏空间的研究和设计水平也较高。特别是日本，小户型套型面积虽不大（60平米~100平米），但储藏空间丰富、分类明确，空间利用充分，其储藏空间面积的比例可占到住宅套型面积