保利彩云城_保利_冷泉项目营销策划报告_96PPT_协成经纪

远远的街灯明了，天上的明星现了，好像点着无数的街灯。好像闪着无数的明星我想那缥缈的空中，定然有美丽的街市。街市上陈列的一些物品，定然是世上没有的珍奇……天上的街市保利•冷泉项目营销策划报告POLYLENGQUANPROJECTMARKETINGPLANNINGNEPORT整合营销传播营销推广+销售推广+广告推广整合“营销+传播”市场之道*品牌规划*产品策划*营销策略*终端执行土地获取市场锁定产品定位宣传推介销售执行售后管理段落式营销向一体化营销转移营销收获价格：市场档次的叠加卖点式产品设计与市场营销收获价值：生活意义的改变主题式产品设计与市场营销营销不是一个阶段过程，而是全面过程造城造势。。。造城解读造城壹田园新城注重低密度，良好的生态环境强调完整的社会结构和功能结构英国，斯蒂芬•乃其边缘新城城市居住功能郊区化城市产业功能和商业功能郊区化实现新城的自我循环美国，里斯顿TOD新城以交通站点为核心的紧凑的多功能社区由交通沿展出的复合功能日本，多摩城市运动复合功能自我循环社会形态奠定空间成城的基因雏形规模支持环境支持多维绿境中生态宜居城交通支持尽取地利的便捷通达城单薄的城×本项目已经体现出了基本的城市肌理一个体现社会形态的繁华田园新城当然她还需要有——保利的色彩以人为本、人与自然和谐共存人在画中居于山，因高而远望水碧树清，完美世界屋在林中，人在山上以人为本、人与自然和谐共存人在画中居于山，因高而远望水碧树清，完美世界屋在林中，人在山上耕耘十余载，骋意十余城，5大中心经济圈共印证和谐生活自然舒适1，不同于“人性关怀＋产品精细度”式的万科人文情愫特质，保利以文化地产的长袖，领舞时代。2，不止步于富力功利色彩的繁华炮制，保利执着于体现繁华更深层次的价值。保利•冷泉再次将自然•和谐的居住理想推向极致一个建筑与自然共生，繁华与和谐并存的田园新城。形象定位形态的城——产品塑造意识的城——形象塑造构建自然•繁华新城社区与社会人与建筑人与自然产品塑造人与自然的交流是保利一直以来恪守的产品原则，是一种自然和谐的体现。这里我们不仅希望社区的环境能够形成与西山的共生，同时也是居住者的一种居游场所。1居游主义“有可行者，有可望者，有可居者，有可游者，但可行可望不如可居可游之为得”——宋•郭熙《林泉高致》可居可游，强调的是人与自然、人与环境的深层交流，体现在景观设计上，就是要为人提供可以进入的场地、可以游憩的设施、整个景观系统应充满情趣和变化，最大限度地调动人的参与意识，使得情境交融，激发人们发自内心的愉悦感受。居之身者，游之心者视觉景观形象、环境生态绿化、大众行为心理三元素对于人们景观环境感受所起的作用是相辅相成的、密不可分的。心随景动，境由心生，以自然元素和人工造景的巧妙组合营造出一种令人愉悦的环境氛围。从“视觉感受－景观环境－心理感受”的认知规律产生审美的层次递进：鸟语花香、心旷神怡、触景生情、心驰神往，从而实现中国古典园林中的三境一体——物境、情境、意境。居之近者，游之远者有中国文化印迹的亭和塔、象征性的石块及奇花异卉，与异国风情的植被水景和雕刻小品相结合，用时尚华丽的材料和彼此关联的视觉轴线，形成一种多姿多彩的风格混合。而风格的混合象征着以经济进步为导向的多元文化融合，体现着在迅速增长的中国中上阶层的矛盾心理：尊重传统又接纳多元的文化品味、以及想在居住环境中显示自己财富的渴望。悠雅精神·有氧生活——生命的自由漫步生活内涵人与建筑的关系决定了居住人群的结构与生活的形态，不同的建筑形体与功能提供了不同的生活方式。同时建筑本身的丰富性与形体感也是住区多重景观的一种展现。2强化室内外间的交流，边际空间模糊化标识性形象差异化，创造建筑景观立面风格多元化，多种风格做到丰富而又有序户型设计增加内部多功能空间设计户型设计增加内部多功能空间设计户型设计增加户型多附加值设计户型面积比舒适性原则社会化原则户型面积比双拼本案户型面积比联排本案户型面积比多层本案社区与社会在新城中交织，消费与居住的和谐交融，这将展现的是一种完全的繁华新城的景象。不同建筑形体的交织，不同生活行为的交流，展现一种共生的社会生活。3空间形体的交融表现出对社会形态的一种诠释，也是再现社会化生活行为的载体。D3D5D2D1D4将不同的建筑形态有序的交融成不同的组团，使每个组团通过不同人群结构与生活形态创造活跃的社区生活。商业消费所带来的生活行为的丰富是创造繁华新城重中之重，根本之本。这不仅满足社区生活的需要，是新城文化的符号，是一种让社区流动的街市。本项目商业一方面需要满足社区内部的生活需求，另一方面则需要根据地区发展特点及人群特征，发展规模性外向型商业。因此，本项目内部就形成了以主题型底商形态的街区和规模型外向集中商业的商市。街区消费所带来的生活行为的丰富是创造繁华新城的重要环节，使这个项目商业与居住氛围成熟景象的一种表现街市生活型街区处在两大居住地块之间，具有浓厚的生活氛围。它同时是一条将西部商业中心的繁华引入社区内部的视线通廊，便得商业与居住渗透交融。生活型街区生活型商业街区生活型商业街区表达的是一种自在悠闲、轻松愉悦的生活化街区氛围，其建筑色彩、铺装材质、店面装潢等应富于人情味和温馨感，带给人们一种就在自己家门口漫步的归属感。在生活型商业街区可设置便利店、花店、洗衣、西点等生活服务性业态，并辅以书吧、茶室等文化类商业。通过流动的水体、变化的绿地、多种硬质铺装以及沿街的飘棚、休闲小品等元素烘托出较强的文化氛围。由入口至集中商业，设置娱乐商业街，借助集中商业聚焦的人气，这里具备天生的热闹气质和时尚风情。在这一街区的南端入口处可以考虑用空中连廊将东西两侧连为一体，东侧的商业适当退让，以形成小型的商业街区入口广场。娱乐型商业街区街市娱乐型街区在娱乐型商业街区的两侧，可设街区绿地、休闲小品，沿街遮阳飘蓬等多种情趣元素，有节奏地点缀各种点式动感水景，当人们穿行于圆型广场与街头绿地之间，购物的过程顿时变得妙趣横生。娱乐型街区无论是室外还是室内的设计，都应时尚、动感，具有强烈的都市气息和娱乐氛围。酒吧、KTV、数字影院等娱乐型商业的引入，为居住者提供了极其便利的城市娱乐生活，也为整个居住区带来了活力。休闲型街区处于东西两侧地块中部，并与建筑联系紧密。依托水景及道路曲线易形成较强的休闲氛围。街市休闲型商业街区休闲型街区休闲型商业街区寻求的是一种让人放松心情、享受生活的氛围，使得人们在此停留，梳理思绪。其设计应富于一定的新意和情趣，并设置较多的能供人休憩的场所和设施。休闲步行街是街区文化的一种体现，在这里，应该有众多的休闲设施，咖啡，茶吧，餐饮，夏日时可以在街道上布置座椅供人纳凉，小憩，形成浓厚的休闲氛围，使街区成为一个社区居住者的共享客厅。街市中的市则不仅需要反映一定的聚集效应，更是整个住区繁华的基础，他应代表一定的区域文化和住区精神，也是项目的文化符号，因此则需要对集中商业的主题化定位来体现。集中商业的外向型程度的高低，是支持住区商业经营的核心。因此，在选址上建议考虑根据通达性和展示性的区域，便于人群聚集及形象展示。在业态主题定位上，单一的购物功能无法满足对外部客群的吸引，仅能作为社区内部的主力商业及成为外向商业的辅助功能。在主题选择上应考虑与未来地区（甚至泛地区）居住人群特征及产业特征相结合，同时具有极强的排他性，以弥补区域位置对商业的局限。目标客群特征：總體特徵：相對成功——收入穩健。高學歷。閱歷豐富。時代特徴:承上啓下——繼承五六十年代的傳統。融合七八十年代的新銳。家庭特徵：中流砥柱——承載家庭責任。照顧老人。教育子女。生活特徵：追求享受——高科技消費。小众化娱乐。旅游消费。消費特徵：品牌消費——教育消费。保险消费。投资理财。社會中堅，承载责任。總體特徵：現在和將來的矛盾。社會特徵：上層和下層的危機。家庭特徵：家庭和事業的责任。矛盾感危機感责任感他们关注孩子的健康；关注家庭的成长一个关注社会公益的保利少儿文化城定位保利•少儿剧场这是一种可以在经营性与非经营性之间便捷转换的商业，随着文化产业化越来越重，其经营效益也越来越高，该商业可借助特色经营形成未来文化产业的新据点，甚至引领区域文化的发展方向。经营保利•少儿科普园这是一种利于传播和易于引发社会关注的商业形式这是一种“和谐”形象及“企业公民”有力载体这是一种在经营性与非经营性间自由转换的商业模式这是一种具有绝对排他性和唯一性这是一种具有经营可持续性的商业主题这是一种高度契合周边消费客群的聚集型商业效应因为，体会自然因为，实现和谐因为，创造繁华是对健康的一种理想是生活环境的一种新生是新都市知性人群的代言是一种充满和谐与繁华的印记是停留在人们心中的一种居住理想一片飘浮在城市天空的云彩一片点亮西山的繁华西山华盖，城市云彩——保利•彩云城造势城市的和谐宜居的生活公益的形象未来的新城贰推广节奏推广控制巧妙入市积蓄力量强力造势高调开幕持续升温盛大开盘200607200609200612200703200705200706推广媒介：房地产专业媒体推广主题：保利入主西山；海淀后山升级手法：制造悬念巧妙入市200607－200609推广媒介：权威媒体推广主题：关注家庭健康保利打造少儿文化城手法：公益公关积蓄力量200609－200612报广模拟报广模拟推广媒介：业内论坛，房地产专业媒体推广主题：和谐生活方式的倡导者，保利地产主张；从高雅艺术到地产艺术，保利居住文化；手法：专业炒作，户外造势强力造势200612－200703推广媒介：户外媒体，区域DM,报广推广主题：繁华新世界点亮西山生活手法：立体攻势高调开幕200703－200705手法：事件制造盛大开盘200705推广主题：华彩西山－－“同一首歌”走进西山手法：事件制造持续升温200706THANKS