光华花桥项目营销代理策划报告

光华集团佳福昆山花桥项目营销代理策划报告2008-12-24研展部姚强纪美莹刘磊王星星销售代理部封辉代冬男全成企划公司陈健夏玉莹龚啸方小燕陈悦林宇恒策划中心黄章林林风壹。找对象我在哪？我有啥？卖给谁？贰。照镜子我是谁？我咋样？报告目录叁。齐步走怎么卖？怎么推？怎么做？壹找对象我在哪安亭镇沪宁高速A11公路A30公路G312花桥镇项目位置沪宁铁路地铁11号线安亭路站商务城区位东依上海国际汽车城西邻苏州工业园区西距昆山市中心16公里东离上海市中心人民广场20公里距虹桥机场25公里，浦东机场80公里项目区位位于商务城核心区距轨道交通11号线安亭站500米距沪宁铁路花桥站车行10分钟沪宁高速（A11）、交环线（A30）、312国道均汇于此10分钟步行，轨道交通站30分钟车程，上海市中心我在哪三大产业基地服务外包基地企业总部基地物流会展产业基地企业入驻情况三分之一的项目已经在建,部分项目已经建成并投入使用三大产业基地皆相继有项目正式投入运行，产业集聚效应日益显著服务外包区城市发展轴现代物流区生态休闲区产业聚集区集中办公区老镇区生活配套中心商务综合区项目位置核心区花桥国际商务城，核心区的正中心我在哪绿地21城鑫苑国际华城鑫隆广场玉源国际公馆中城花桥国际大上海国际商务广场中寰广场世纪华城赛格E谷住宅酒店公寓酒店式公寓状况在售酒店式公寓项目较少，供应量约4万平米；销售均价7000元/㎡；以精装修为主，装修标准约1000元/㎡；在售主力户型40-60㎡的一房；去化良好，客户主要来源为上海；已知项目2009年供应量预计将在10万平米左右。绿地领衔，高楼林立，人气渐旺我在哪生活配套11号线计划2009年9月25日通车；2条通往上海公交车线路开通；易买得/麦当劳已经进驻；中福会幼儿园/同济医院已经进驻；希尔顿酒店已经进驻；11号线，交房前通车花桥国际商务城核心区正中心11号线安亭站500米我在哪我有啥关键数据总建筑面积：69112.97M2高度97米，层数2＋29层。绿化率61.6％。商业裙房面积：5625.72M2一楼层高5.5米，共分3层。与上面公寓连为一体。47M264.5％，61M297.3％3.15米层高，总计6种户型。854套，北向全为最小的A户型。6电梯34户/标准层得房率75.5％。每层电梯间设置有连廊空中花园。我有啥我有啥29＋2层玻璃幕墙外观地标建筑单体楼像写字楼非写字楼真住宅小户型70年产权43.9-110.8M2一房绝对主体纯粹小户型建筑外观大堂,电梯,连廊3.15米层高室内设计感单体裙房配套商业住宅用户利好商业裙房绝大部分房源超低首付超低月供超低总价61.6％绿化率花园型住宅高绿化精装修酒店式服务？精装修超低总价纯粹小户70年产权11号线安亭站500米我有啥精装修单体楼商业裙房，生活配套室内与公共部分设计感绿地领衔，片区之于上海的影响力上海“第20区”易买得，中福会幼儿园，同济医院花桥国际商务城核心区正中心基础卖点提升卖点绝对卖点仅有这些，是否足够先看客户，需要什么卖给谁价格推导43.9M2×6500＝28.5万×20％＝首付5万7月供＝1385元(30年按揭)＝月薪5000左右市场参考启航社＋METOWN90％上海市区工作者月薪5000一族！乐活族网虫80后潮人夜猫子小白领新上海人房客拼客月光族他们常常被贴上这样的标签压力浪漫漂泊向上迷茫小资责任年轻辛苦活跃他们可以接受这样些的形容姚明陈天桥郎朗李宇春易中天徐静蕾朱德庸贾樟柯KAKA刘翔他们正在受到这些人的影响MSN宜家MAC苹果淘宝无印良品POLO星巴克ZARA喜力他们生活中绝对偏好的品牌卡拉OK超市培训机构夜店办公楼小店网络轨道交通商场咖啡馆他们日常出没最频繁的地方i时代报MP3/PSP手机QQ申报E-mail地铁MSN新闻晨报YOUNG他们最为关注与接触的媒体我们还看到：他们在做在线记账失业，降薪相亲赶场淘宝或者七浦路准备结婚或者准备分手今年春节不过年，发奋图强画房子，搞设计看租售情报，一声叹息博客，聊天，游戏，买东西宁可不吃饭，不能不上网一直在准备旅行期待艳遇思考离开或者留在上海我们还看到：他们在说喜欢上海一定要选择坚强年轻就是资本因为,她也在这里家里一直催,可是我不着急2009年，你还能相信谁？凡事,都自己做主什么是潮流,我就是潮流房子都死贵死贵的为什么不买房,只要贷款还得起就买和有钱人比幸福和没钱人比有钱做上海人,不就是有房子吗上海那么大，有没有我的家？2008终于要过去了，明年会怎么样？幸福只与自己有关，还有他(她)。市中心是工作与娱乐所在，家就未必了。租房子不划算，一年给了房东一万多。房子买得起最重要，总价当然是越低越好。月供可以自己来，首付拼拼凑凑，没问题。有轨道交通，远一点无所谓。生活态度房事宣言卖给谁贰照镜子11号线安亭站500米11号线既是生活配套也是客群所在所以更是推广关键词70年MINI公寓首付4万8，月供948给月薪5000一族的房子！我是谁小房子小所以总价低新房子自己的关键它是真正的住宅真便宜总价越低越好精装那就更好省钱才是唯一硬道理所列价格，以最低楼层最小户型特价八成30年按揭计算定位语11号线安亭站500米70年,盛装MINI公寓为什么不是精装，是盛装?Factor41超越精装是盛装大堂，电梯间空中花园也包括室内空间盛装舞步Factor42不说精装说盛装总价降低低层毛坯扩大目标消费群Factor43一个新概念盛装精装常见盛装出奇最大化吸引眼球高层精装，低层毛坯。高低楼层，电梯分开。目标客群，总价敏感。低层更低，高层更高。销售推盘，先低后高。毛坯精装，先后推售。11号线安亭站500米70年,盛装MINI公寓从项目定位出发叫个什么名字，可以打动她们？为什么不是他们，是她们?男人买房值得炫耀但自己付钱那叫骄傲买房给自己白骨精剩女老姑娘他买房给我你说我最珍贵？那就买套房吧！恋人情人新人买房这点事，女人说了算！女人喜欢的能让人冲动的有想像空间的一定要有价值感梦想中要得到的似曾相识仿佛自己的看得出是小户型还要是盛装登场通俗易懂好传播主推案名壹克拉11号线安亭站500米70年,盛装MINI公寓小巧珍贵，女人对味黄章林说:早上好，天气冷了，注意保暖杨春燕说::)是啊，把偶冻得话都不会说了黄章林说:你觉得《壹克拉》这个案名咋样？杨春燕说:蛮有意思的，不过这是个什么案子呢黄章林说:你觉得它应该是什么案子杨春燕说:精装酒店式公寓黄章林说:不愧是第一文案杨春燕说:答对了？黄章林说:是滴杨春燕说:哈哈，看来脑子没冻坏，更应该说案名起得好黄章林说:你觉得卖什么价格，在花桥，比启航社位置好，地铁站500米，最小户型40多平方米。杨春燕说:你们打算什么时候卖呢？黄章林说:太专业了，09年5月杨春燕说:那就看市场情况呀，哈哈黄章林说:预计嘛，这个案名听上去，多少钱杨春燕说:6000-7000左右黄章林说:可以的，妹妹确实进步了哈杨春燕说:呵呵，成长中ING花桥国际商务城核心区正中心11号线2009年通车在即安亭站500米Factor41234壹克拉喜迎2010上海盛会壹克拉70年MINI公寓盛装登场首付4万8，月供948租房不如买房留在上海，拼购未来“2+5”月薪5000，生活的艺术快乐由自己我咋样壹克拉家族美之初妆A亲亲珍爱B禁忌之吻C朝露蔷薇D盈亮溢彩E红意彩钻F璀璨之钻商场取自品牌化妆品之“唇膏”推广名GivenchyAnnasuiGuerlainYuesaiMACMakeUpForeverLancome辅推案名比邻THEWESTERYOUNG社壹栋叁齐步走策略三重奏广告策略一见钟情推广策略两厢情愿销售策略三下五除二销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略05.0108.0111.01二批蓄水期02.01十一展会精装公寓开盘400套五一展会毛坯公寓开盘400套现场售楼处样板房开放开盘＋强销期形象＋蓄水期大堂电梯间示范层开放二批开盘＋持续期销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略全案客户数量推导：854×6＝5124以来人成交比6：1计算现场售楼处来访10×30×103000上海房展会100×4×2800异地推介100×2×2400上海路演50×4×4800团购31×4124难点与重点：提高来人质量与现场成交率！连环锁定销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略低开高走，区别定价。价格必须视积客情况，开盘前确定。下列为定价方法的几种可能。北向A户型与南向户型价差拉大，促进去化！朝向价差楼层价差综合考虑毛坯与精装，楼层价差制定！小户型与大户型单价价差制定，控制总价！户型价差无价差根据蓄客情况，或可考虑适当房源无价差定价！销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略快乐由自己，拼购好房去！区别于团购，看房团，购房几重礼，新型公关＋促销组合拳。合租不如拼购！欢迎合租精英拼购壹克拉，提供免费公证服务QQ群友拼购！欢迎壹克拉官方指定QQ群友拼购，额外优惠1+1看房拼购！欢迎成双结对来壹克拉现场，绝配礼物大派送志愿者也拼购！欢迎您加入壹克拉“快乐由自己”志愿者队伍租房不购也拼！欢迎您登记预租壹克拉地铁口精装小户型公寓准业主做拼客！欢迎壹克拉准业主，免费提供拼车等配对服务推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作现场售楼处“钻石主题”以壹克拉出发，将售楼处水晶化，晶莹剔透，软装，服务等等！推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作现场样板房“全面体验”以女主人为对象，做到声音，味道，视觉，触觉，感觉全体验！推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作现场销售员“角色扮演”以老家为标准，新上海人全面角色模拟，感同身受，细节出奇！推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作11号线模型“动态演示”以规划为蓝图，把轨道交通11号线经过站点以及楼宇全面展示！推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作人文关怀《上海信心》以公益为原则，联合媒体发布2009上海青年生活信心指数报告！推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作完全解析《壹克拉生活数据》以省钱为原则，生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析！推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作绝对淘宝《11号线开心指南》以开心为原则，轨道交通11号线上各站点区域吃喝玩乐一本通！推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作有偿派发《壹克拉笔记本》以惊奇为原则，新上海人自强不息＋光怪陆离，创意型笔记本！推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作彩绘户型《壹克拉花间集》以惊艳为原则，彩绘手稿户型家具配置图，六张一套可做卡贴！推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作互动楼书《壹克拉小铁盒》以收藏为原则，强调互动，上述全有，快乐由自己的，小铁盒！推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作克拉客，拼购2009！会员组织《克拉客》年度主题活动以拼购为原则，新型公关＋促销组合拳……推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作月薪5000，上海生活榜样壹克拉《申周刊》主题征集活动以互动为原则，联合媒体倡导2009年危机之下的新节俭主义生活……推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作壹克拉，就在您身边轨道交通11号线上站点，系列路演活动以周末为原则，曹杨路，江苏路，交大，徐家汇，万体馆……推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作同一条轨道，同一个梦想轨道交通11号线上同盟，壹克拉系列活动以团结为原则，拼购，旅行，相亲，杀人游戏，开心网……推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作组合策略：一个中心，两个基本点以绿地21城中山公园售楼处为中心坚持轨道交通，坚持网络营销推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作借客绿地：阵地第一，活动第二中山公园售楼处外看板，道旗，灯箱中山公园站路演、派报推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作轨道交通：2号线＋3号线＋4号线以形式多样为原则只在两次开盘前集中做硬广投放推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作网络营销：网站＋论坛＋贴吧＋群＋E-mail＋MSN＋广告＋互动以互动＋共享为原则，多功能网站软硬兼施的网络广告投放推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作大众媒体：i时代报＋新闻晨报＋搜房＋租售情报＋Channel