南京尚恩房产春兰集团泰州项目营销策略提报_121PPT

ReportofMarketingPlanning南京尚恩地产P121-2——南京尚恩房产春兰集团泰州项目营销策略提报缔造泰州王者品牌南京尚恩地产P121-3纲要resumePartⅣ星威园品牌定位建议PartⅤ星威园项目品牌推广策略PartⅠ2009年泰州房地产市场解读及2010年市场预判PartⅡ泰州楼市各板块特征分析PartⅢ星威园项目的理解PartⅥ品牌VI设计表现PartⅦ我们的合作条件南京尚恩地产P121-4PartI2009年泰州房地产市场解读及2010年市场预判2009年泰州房地产市场解读2010年泰州房地产市场预判南京尚恩地产P121-52009年泰州房地产市场解读南京尚恩地产P121-6泰州房地产市场发展现状及特征概括1、泰州房地产市场总体呈现供大于求态势；泰州房地产市场从2006年至今商品房从供求平衡逐步转入供大于的现状。2、多层产品占主导地位，多层、小高层等产品混合建设；根据市调的情况来看，目前泰州普通住宅楼盘产品类型主要以多层、小高层为主，建筑品质较好，综合环境一般。泰州高端的别墅产品相对较少，特别是高品质的独立别墅市场，稀缺性比较明显。3、居民购房偏好中大户型，户型功能实用性要求较高；从市调的楼盘情况和对当地居民的调查看，90-120平方米上下的户型销售走俏，购买者对户型的使用功能比较看中，这意味着改善性居住需求逐渐释放。4、居民购房热情一般，整体楼盘去化能力一般，总价购买承受能力50万以内；目前泰州主城区（海陵区）的住宅均价达到4300元/平方米左右，居民的总价承受能力基本在50万-80万。5、居民购房以自住为主，也存在少量的投资性购房；通过走访相关部门和一些楼盘，我们初步了解到泰州目前居民购房自住比例较大。但随着外来投资、经商者的增多，且泰州房价仍处于低位，因此目前也存在着少量的投资性购房群体。南京尚恩地产P121-7从成交量上来看，老城区土地出让集中在城南及城东，城东占37%；城东是高教园区，是未来泰州城市发展的重点发现之一；项目所在的区位，靠近泰州火车站规划街区，往东连接姜堰，往西辐射几大专业市场，发展前景较好。2007-2009年泰州海陵区土地成交状况城东,37%城南,42%城西,9%城北,4%城中,8%城东城南城西城北城中2006年-2009年泰州市海陵区土地成交量统计分析注：以上数据均来自网上南京尚恩地产P121-8一般观点，土地价格在房产总成本中约占40%。一季度，市区共出让成交土地3宗，面积204.36亩，成交价款2.7亿元。与2008年同期相比，出让土地面积上升9%，成交单价上涨141.2%。地价的攀升必然会导致房价的上涨。此外，1-9月份，市区商品房成交量大幅增长，累计成交面积262.97万平方米，达历史之最。成交量的大幅回升增强了房产商的信心，一些楼盘取消了年初的让利和优惠政策，还有一些楼盘由于地段、品质等优势，趁着二期开盘，价格有不同幅度的上调，如盛和•东方名邸、凤城国际、金通梅园等。市场观点：泰州房地产市场成交呈现稳定、快速增长趋势2006年-2009年泰州市商品房均价走势分析注：以上数据均来自网上南京尚恩地产P121-9泰州市海陵区2006-2008年2009年拆迁面积(万M2)234.2689拆迁户数(户)1193472862009年，海陵区将实施拆迁项目25个，拆迁总面积约89万㎡，涉及7286户居民。其中重点拆迁项目10个，拆迁总面积约76.9万㎡。其中多数位于老城区，这部分人群习惯了城市中心的繁华与便利，不管是货币安置还是房屋安置，他们的首选还是中心城区的新建商品房。如此巨大的拆迁量促进了泰州房产市场刚性需求的急速释放，高额的拆迁补偿费又会使刚性需求立刻转化为市场购买力。2006年-2009年泰州市拆迁安置房统计分析市场观点：拆迁安置计划是2009年泰州房产市场转好的一个不可或缺的因素注：以上数据均来自网上南京尚恩地产P121-102009年1-11月泰州市商品房成交统计分析从图表中分析：1、2009年泰州商品房成交整体呈上升趋势。2、成交量集中在5月份，以及10月份，原因是期间两次房博会，也是泰州楼市的重头戏，政府和开发商都拿出了相应的政策刺激了消费者的购买欲。注：以上数据来自网上南京尚恩地产P121-11从图表分析，2009年无论从新房上市还是成交总量来看，城南、城东地区占总量的60%左右，而泰州东拓南进的城市规划也正响应了这一结果，预计2010年，还有更多新盘上市。注：以上数据来自网上2009年1-11月泰州市商品房成交统计分析南京尚恩地产P121-12泰州市海陵区商品房整体供应量板块项目名称总套数（商业+住宅）总建面积已公开总套数已公开总面积总去化套数总去化面积（商业+住宅）去化百分比（套数）后续供应面积（商业+住宅）商业住宅商业住宅商业住宅城中美好上郡400055000077154642976197409591102173644.2372%376355.77凤城国际1451280000154129745149158382451297171574.8992%108425.11同悦容园42049838164041180473381635843128.0389%6709.97华晨尊园（未开盘）6627000070000.00金通梅园二期111511349414696928385851091078771067.7971%42426.21金宇花园33142282362953710385721326636119.9084%6162.10总计：610079.16城东盛和东方名邸1136136700341076568913173018974122254.4189%14445.59翰林雅居318577400318057740021267%57740.00莱茵东郡10721773313112019202256606011283.0040%166048.00碧桂园33608951000119602658020821182461.0769%712638.93阳光新城760988005870210170814491047857213.0264%41586.98欧亚国际19723200006834379100687557569734.3369%250265.67东城国际95696698865705069586301048650579.2176%46118.79天和家园10831700003410207132112110.67083892106.6180%77893.39凤城颐园（未开盘）5508162781627.00紫荆城（未开盘）2682333721.62333721.62玉堂花园1030120662736469049746263838348954.6559%71707.35总计：3306093.33南京尚恩地产P121-13板块项目名称总套数（商业+住宅）总建面积已公开总套数已公开总面积总去化套数总去化面积（商业+住宅）去化百分比（套数）后续供应面积（商业+住宅）商业住宅商业住宅商业住宅城南左岸名都1000140809407543388.2582341.153868477915.5891%62893.42金水湾9501130000423052333.42036144662.8085%68337.20恒景国际19403000000496081474.1046676546.2394%223453.77上海大花园24293000007436337.7744947.57736437862.8184%262137.19东润第一城1600204000258289373.61109567.723775111178.0394%92821.97同济家园（未开盘）180000180000.00彩云居2518500021230353530545206812397.3635%72602.64世贸河滨花园21002929120348057577.82032052945.1292%239966.88金通桂圆0.00总计：1202213.07城北稻河湾138217037021811649530126239761027114703.3680%55666.64天达家园8009746111076023218.1981787.595169485449.7886%12011.22总计：67677.86城西水岸豪庭10002000001186329787.7763287.299354161888.8185%138111.19城市之光67090000144901933.6847295.8629429206.2060%60793.80西域绿洲31660000322846691314383122731610.1782%28389.83总计：227294.82泰州市海陵区商品房整体供应量南京尚恩地产P121-14泰州商品房整体供应量分析分析：截止2009年，泰州市海陵区商品房共有房源约3961058㎡，城东及城南两大板块可售房源面积位居各板块前两位，其中城东板块，占全市总量的47%，而城南板块为30%。从现有可售房源看以2009年泰州住宅消化水平，2010年尚可消化22个月，这表明目前泰州可售房源略显饱和。城东区域基本上还是以远郊项目为主，市场供应量大，预计2010年市场竞争将进一步加剧。2009年泰州海陵区商品房存货分析15%47%30%2%6%城中城东城南城北城西泰州海陵区商品存货统计板块剩余套数（套）剩余面积（㎡）城中4026610079.16城东100111853793.3城南85441202213.1城北33467677.86城西794227294.82总计237093961058.2注：以上统计数据来自泰州房管局南京尚恩地产P121-15年份参观人数（人）签约套数（套）成交金额（万元）成交面积（㎡）2007年春季未统计1586500未统计2007年秋季9218206912123056.22008年春季7452164838420206.682008年秋季11566996753128632009年春季99426253480073929.282009年秋季115451881284027026.151、2009年泰州两届房博会成交同比增长幅度较大，特别09年春季房博会更是达到了历届成交之最。2、经过楼市的持续回暖甚至趋热，不少市民的购房需求已经得到了满足，因而09秋博会市民表现出来的购房需求总体趋于平稳。且由于上半年各大楼盘成交量的大幅上升，存量房去化速度较快，导致本届房博会上可供房源数量大打折扣，甚至一些楼盘出现暂时无房可卖的局面，注：以上数据来自网上泰州历届房博会成交数据分析南京尚恩地产P121-161、今年以来，泰州市区商品房销售套数和价格逐月上扬。特别1-5月份销售面积同比翻倍，均价上涨8.1%；2、拆迁安置房在一定程度上促进了泰州楼市刚性需求的爆发，在5，6月份商品房成交量大幅上升上起了助推作用；3、泰州市政府出台政策帮助房地产市场恢复信心，特别是5月份泰州春季房博会期间推出的“购140平米以下的商品房免契税”政策，促使5月份各板块成交量迅速攀升；4、城东片区商品房存量排泰州各板块之首，在盛和东方名邸、天和家园等项目带动下，整体成交量上涨；5、泰州东区、南区未来的新盘体量仍将很大。7月23日育才路一块地以266万/亩拍出历史最高价，成交价2.6亿元。12月18日，周山河12-1地块10亿元成交成交价创新区最高；6、由于城东、城南作为城市建设的重点区域，2009年-2010年拆迁改造工程集中在这两块区域，新增项目较多，产品结构线进一步丰富，房地产市场竞争将进一步加剧。2009年泰州住宅市场分析综述南京尚恩地产P121-172010年泰州房地产市场预判南京尚恩地产P121-18未来泰州的主要发展方向为向东、向南，向东发展，主要以工农业为主促进经济的发展。未来一段时间，城南板块的居住舒适性比较突出，而作为教育园区的城东板块对住房需求量不可忽视。东进、南拓