博思堂XXXX年郑州企业公园年度营销推广策略

2013年，建立敌后根据地才能打胜仗！企业公园2013年年度营销推广策略博思堂观点：1、台面上的传统营销不能实现有效来电来访，更不能促成成交；2、大量的传统媒体付出、成本付出最好的结果是有影响没销售；3、即使建立了高新区的项目形象，同质化的项目配套会让有效的客户跪倒在价格的石榴裙下，还是产生不了销售；4、狗熊造就了英雄，丑陋赞扬了美丽。所以我们要感谢高新区其他差的项目。事实上市场已经把我自然的推到了台面上，客户和市场已经认可了我们的价值，所以台面上的事情我们可以不用再做文章。要在台下做文章，而且要大做文章。第一步看清敌我矛盾第二步选择作战场地第三步选好作战武器建立好根据地关门消灭敌人第四步巩固胜利果实第一步看清敌我矛盾市场的矛盾在核心竞争力！企业公园2012年市场输出一年，我们的核心竞争力到底是什么？价格？地段？规划？配套？产品？园林？……第一个敌我矛盾企业公园与普通写字楼的矛盾写字楼市场关注点：写字楼的市场关注点：价格、租金、回报、地段、潜力、配套等。工业地产市场关注点：工业地产的市场关注点：价格、地段、潜力、园区配套、企业扶持政策。总结：工业地产的市场在关注价格、地段、潜力的同时，他们还关注政策扶持、园区配套环境，而工业地产所被关注的这些恰恰是普通写字楼所无法满足的点！工业地产相对写字楼的差异点在园区配套、政策优惠！第二个敌我矛盾：企业公园与西区竞品的矛盾产业园四大产品组件•地段•交通•外围配套•厂房类•研发类•办公类•物流类•基础配套•商业生活配套•税收类•产业/专项类•中小企业类企业公园河南国家大学科技园总部企业基地龙鼎企业中心金玺总部港嘉图西城发展基地动漫基地台湾科技园地段西四环冬青街郑州市西三环149号瑞达路、翠竹街郑州电子电器产业园郑州电子电器产业园西四环与莲花街科学大道与三环路四港联动大道102省道价格均价6500元/平米均价6500元/平米均价7000元/平米4500—5000元/平米均价3700元/平米均价4300元/平米均价7300元/平米均价4500元/平米配套会议、商业、餐厅、车库等商业商业物流商贸、文化和体育设施商业商业影院，购物中心，餐饮休闲商业政策无政府补助高新区优惠政策无无无无政策、免税、保税、海关产品小高层联排独栋、高层高层、独栋厂房、写字楼厂房、科研楼厂房、科研楼写字楼独栋总结：从郑州市场工业地产来看，市场的竞争点大多在价格、产品、地段上！而真正的园区配套这一块也没有较大的竞争空间，政策方面的竞争也基本处于空缺状态！郑州工业地产市场竞争机制较为原始化！企业公园要在众多竞品中突围，必须做附加值竞争：配套，政策、增值服务竞争！高新区工业地产竞争层次分析第三梯队第二梯队第一梯队附加值竞争企业公园产品竞争台湾科技园、国家动漫产业基地、总部企业基地、中部港！价格竞争嘉图·西部发展基地、龙鼎企业中心！要与写字楼、同类产品做到最大化、最具有优势的区分：我们要做配套、政策、增值服务附加值竞争！1、建立企业公园24小时生活服务体系；2、建立企业公园特有的政策优惠体系；3、建立企业公园特有的增值服务体系！24小时生活体系之：园区基础配套项目供水厂、供水管线自主开发供水供水厂、供水管线合作伙伴供气燃气站、燃气管线合作伙伴供热供热厂、热力管线自主开发雨水污水处理厂、雨水管线自主开发污水污水处理厂、污水管线自主开发电力变电站、电力管线合作伙伴电信电信基站、电信管线合作伙伴24小时生活体系之：商务生活配套产品线产品所属类别供应方式商务生活配套类银行产品合作伙伴物流产品合作伙伴超市产品自有产品餐饮店产品自有产品员工宿舍楼产品自有产品文体中心产品自有产品员工食堂产品自有产品会议中心产品自由产品卫生所产品合作伙伴药店产品自有产品音像店产品自有产品维修店产品自有产品阅览室产品自有产品书店产品自有产品商务酒店产品自有产品必备功能备选功能•企业所得税优惠–除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第1年内地方财政奖励缴纳所得税额县级留成部分的100%，第2－3年由地方财政奖励缴纳所得额县级留成部分的50%；•高新技术企业–获得高新技术企业认定的企业，可享受企业所得税15%的税率；•个人所得税优惠–年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励；–年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳个人秘得税额的奖励；–年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励。政策优惠体系之：税收类政策•政府专项资金–地方市服务业发展引导专项资金–地方市可再生能源和新能源发展专项资金–高技术产业化专项资金–地方市科技小巨人企业及培育企业专项资金–国家重大科技项目地方匹配专项资金–国家和地方市重点新产品计划项目专项资金–地方技术经纪促进专项资金–地方市纳米科技专项资金–地方市软件和集成电路产业发展专项资金–地方市知识产权示范企业专项资金–地方市加快自主品牌建设专项资金–物联网发展专项资金管理暂行办法–地方市企业自主创新专项资金–地方市引进技术的吸收与创新–地方市认定企业技术中心及专项资金–地方市信息化发展专项资金–对外经济技术合作专项资金–驰名商标认定及专项资金–地方环境保护专项资金–地方市标准化推进专项资金–地方市人才发展资金–地方市领军人才专项资金–地方市专利资助专项资金–联盟计划—难题招标专项资金政策优惠体系之：产业专项政策•中央目前有7项资金支持中小企业–设立于1999年的科技型中小企业技术创新基金–设立于2000年的中小企业国际市场开拓资金–设立于2001年的农业科技成果转化资金–设立于2003年的中小企业服务体系专项补助资金–设立于2004年的中小企业发展专项资金–设立于2004年的中小企业平台式服务体系专项补助资金–设立于2007年的中小企业成长工程引导资金–……2012年中央财政划拨的支持企业调整重心和技术改造的150亿元中，有30亿元是集中用在中小企业的！政策优惠体系之：产业专项政策产品线产品所属类别供应方式招商服务企业投资可行性报告产品增值服务自有产品建设报批服务立项审批产品增值服务合作伙伴总平图审批产品增值服务合作伙伴施工图审批产品增值服务合作伙伴环保审批产品增值服务合作伙伴工商注册产品增值服务合作伙伴税务登记产品增值服务合作伙伴职业病防范预评价产品增值服务合作伙伴消防审核产品增值服务合作伙伴施工、监理招投标代理产品增值服务合作伙伴施工许可证办理产品增值服务合作伙伴工程竣工手续办理产品增值服务合作伙伴土地证办理产品增值服务合作伙伴物业管理服务日常保洁产品增值服务自有产品安保产品增值服务自有产品公共部位的日常性维护产品增值服务自有产品公共部位的大修、中修与更新改造产品增值服务自有产品生产服务营业执照年检产品增值服务合作伙伴建厂期间税务申报产品增值服务合作伙伴建厂及生产期间水电等事宜协调产品增值服务合作伙伴生活服务职工子女入学产品增值服务合作伙伴租赁房屋介绍产品增值服务合作伙伴医疗服务产品增值服务合作伙伴休闲服务产品增值服务合作伙伴餐饮服务产品增值服务合作伙伴增值服务体系之：五大类25种增值服务体系之：专业服务类专业服务分类产品线产品所属类别供应方式产业研究服务产业研究报告专业服务自有产品财务管理服务各类审计专业服务合作伙伴代理记账及财务咨询专业服务合作伙伴代理申报纳税专业服务合作伙伴常年会计顾问专业服务合作伙伴税务筹划专业服务合作伙伴资产评估专业服务合作伙伴企业改组评估专业服务合作伙伴收购、兼并等财务策划专业服务合作伙伴产权交易服务专业服务合作伙伴产权抵押评估专业服务合作伙伴法律服务企业变更和注销专业服务合作伙伴日常法律咨询专业服务合作伙伴知识产权服务专业服务合作伙伴处理商务纠纷专业服务合作伙伴公司治理相关的法律咨询专业服务合作伙伴管理层持股及期权奖励计划设计专业服务合作伙伴企业兼并收购方面的法律服务专业服务合作伙伴企业上市的法律服务专业服务合作伙伴专业服务分类产品线产品所属类别供应方式人力资源服务人事政策咨询专业服务合作伙伴人事招骋服务专业服务合作伙伴人事档案代理专业服务合作伙伴技术人员培训专业服务合作伙伴人事外包服务专业服务合作伙伴投融资服务股权投资中介服务专业服务合作伙伴企业融资服务专业服务合作伙伴银行贷款服务专业服务合作伙伴改制上市服务专业服务合作伙伴政策咨询服务产业政策咨询专业服务合作伙伴企业资质认定申请专业服务合作伙伴政府专项基金申请专业服务合作伙伴市场开拓服务寻找合作伙伴服务专业服务自有产品政府公关服务专业服务自有产品企业间交流服务专业服务自有产品组织行业论坛及会议服务专业服务自有产品企业国际化合作服务专业服务合作伙伴信息交流服务信息交流平台专业服务合作伙伴企业家俱乐部专业服务自有产品工程师俱乐部专业服务自有产品2013年两本楼书，释放项目核心竞争力问题：1、企业公园24小时商务指南；2、企业增值读本。第二步选择作战场地清楚了项目的核心竞争力，那么在开始找客户之前，首先要了解企业公园2013年卖什么？二期小高层产品！优势：1、可选面积大，可分割性强；机会：1、功能性具备写字楼属性；2、价格较写字楼产品要低；劣势：1、楼层高，自动屏蔽一部分生产型客户；2、高楼层办公给企业带来很多不便利性；威胁：1、小高层办公无市场优势；2、产品局限，让客户被其他低价、功能性强的项目抢走；总结：小高层产品的市场竞争力较低，但其存在一个机会点，具备写字楼功能的形态！这为我们在寻找客群上，找到了更多的出路！项目整体价值分析优势：1、地段；2、园区配套设施机会：1、万科、建业、升龙品牌；2、高新区发展政策；劣势：1、价格高，推售产品局限；2、无高新区政策扶持板块；3、园区整体氛围不强；威胁：1、同类产品价格战；总结：区域价值的利好点可能会为我们来带一部分的投资客。但是小高层产品局限、和氛围，让园区整体竞争力量较弱，不可避免的被同类底价竞品抢客户！锁定客群：金水区、高新区、郑东新区博思堂观点：三大板块写字楼密集，正是本项目竞争的核心区域！2013年项目推广渠道上应将重点放在此三大板块！渠道锁定：短信、路过、朋友介绍！博思堂观点：客群在认知途径上较为私密、小众，2013年本项目媒体投放应加强老带新、周边封杀、点对点直接输出！通过来访的数据，除短信我们可以看出路过客户和朋友介绍最多，也就是，我们的主战场在高新区！金水区、东区为重点媒体投放区域！三大类客群必须抓1、高新区工业地产需求客户必须抓；2、金水区、东区写字楼客群必须抓；3、辐射河南商务投资类客群必须抓。必抓客群一如何从同类产品里抢来客户？一、市场传输点抢占：1、抢配套：24小时全天候商务服务体；2、抢政策：用园区政策来吸引客户；3、抢服务：用增值服务来区别与其他同类产品。二、渠道至高点抢占：1、现场氛围封杀，以及高新区主要路口户外，竞品路口；2、封杀高新区高端4S店（刻有项目广播和汽车音乐的CD碟派送）；2、封杀企业服务机构；3、封杀郑州城市西大门短信欢迎。（企业公园欢迎您来到郑州……）必抓客群二如何从写字楼市场抓来客户？一、市场传输点抢占：1、抢潜力：机会点：紧邻万科高新区项目、升龙又一城；2、抢功能：产业园区的全配套服务，高性价比的办公环境；3、抢利好：企业公园特有的中小企业政策扶持吸引。二、渠道至高点抢占：1、封杀高新区、金水区、东区电梯广告；2、封杀高新区、金水区、东区地下车库（汽车CD碟派送）；3、封杀高新区、金水区、东区银行企业大客户；4、封杀高新区、金水区、东区辖区短信欢迎。5、封杀高端商务人群活动场所，高尔夫、总裁班、4S店礼品等。必抓客群三如何从商务投资圈抢来客户？一、市场传输点抢占：1、抢潜力：高新区政策导向，2013年实际动向（万科、建业等大开发商进驻）；2、抢趋势：一线城市办公市场独栋产品需求量占50%以上；3、抢功能：产品的多用性让租售更加轻松。二、渠道至高点抢占：1、封杀全城地下车库（汽车CD碟派送）；2、封杀高新区、金水区、东区银行企业大客户；3、封杀郑州城市西大门、东大门等短信欢迎。（企业公园欢迎您来到郑州……）第三步选择作战武器面对高