合富辉煌_长沙藏珑二期营销策略思考_60P_XXXX年

2010年营销策略思考2007年这里被叫做马栏山；这里被叫做洪衫桥；这里只是通往广电和星沙的一片滩涂；但是在这一年这里被全长沙所关注，被几乎每一个湖南人所认知。凭什么？长沙诞生了一个月湖；长沙未来醒了；长沙的未来，是因为月湖的诞生醒了；2007年2007年我们在卖一个梦想，一个长沙人即将触手可及的豪宅之梦!诞生2007年6亿造月湖；为这座城市树立领袖；事业已然登峰，生活即将造极;月湖藏珑，一个王者之梦；这个城市的“领袖”找到了梦想寄托的出口；藏珑为长沙奉献了一个月湖，藏珑也为长沙树立了一个传奇！一个依靠梦想创造出来的传奇！2009年月湖公园建成游戏设施众多周边项目林立万家丽北路通车传闻宜家、友阿百货选址附近这里不再是滩涂，不再是过道，这里被人称之为“月湖板块”成长我们没有鲜明的营销主题和传播话题！？月湖正在成熟，藏珑反而失势了，为何？2009年＞＞是主题不鲜明?还是主题引发不了市场的兴趣？藏珑领者已立，尽享湖居兴旺兰亭后湖财富名园拥月湖、栖月岛长大·月湖·山景·大宅月湖畔/青春豪宅为什么？我们2007年说月湖风光无限，2009年说月湖却无人喝彩月湖还是那个月湖吗？是的，月湖那个月湖…………不是的，月湖已经长大了…………月湖是一个孩子他含着金钥匙出生了，在他出生那年大家都记住了他，他高贵不凡，未来应该成为这个城市的领袖，大家翘首以盼；月湖长大了他的父母告诉大家，他还是那个领袖，但是人们没有兴趣了，为什么你还是领袖？你有文采，你懂艺术，你有美妙的嗓音？要求：月湖需要一个新的主题，一次新生贫民窟里的百万富翁观点讨论VS金字塔尖的明珠我们要做什么？月湖板块藏珑兴旺兰庭威尔士春天后湖财富名园香蜜湖板块★香蜜湖一号★中旅国际公馆★香蜜湖熙园★香域中央★水榭花都＞藏珑始终比周边项目高出近20%，我们一直是月湖最大的受益者。＞当周边项目都是低价盘，我们能够一只独秀？＞周边项目既受益于月湖，又受制于月湖藏珑从来没有丢失在月湖板块的话语权，我们要找回的是“月湖”在长沙豪宅市场的话语权唯有推动月湖板块的提升才能重新启动藏珑的提价!当2008年以前，人们一提起体育新城时，它给人的印象就是遥远，脏，乱，差！而2008年，体育新城，重新赋予了新的身份——“武广国际新城”。区域版块的价值被重新挖掘出来，地铁、武广高速客运站、黄花国际空港、体育配套……现在他给人们的印象，就是一个新兴的城市新区，未来城市的副中心！区域潜力价值无限！版块价值挖掘思考……2005年前，省府片区，还是荒无人烟，一片荒田野地，那里是城市的最边缘！2007年省政府搬迁，给片区注入了新的发展契机与活动，“省府片区”呼之欲出。长株潭融城核心=“省府片区”区域价值被彻底激发……省府片区现在的未来区域价值观——“中央政务区”“融城核心”而月湖版块……人们提起它时，除了月湖，还是月湖，只有景观资源，而没有版块价值，没有未来深度的区域发展规划！版块缺乏区域价值……版块价值的支撑，不能只仅靠月湖武广新城、省府板块之后完善自身配套，服务及辐射整个周边区域!协同政府，重新定义月湖区域合纵联横，藏珑牵头树立“月湖板块”形象!2010年，我们应该以“月湖区域”提升为己任如何运营月湖区域？一次长沙市政府对广电—月湖片区的重新定义一群企业对长沙市民的郑重承诺一个企业打造月湖的恢弘理想以世界顶级湾区的标准打造这块热土“将拥有丰富海洋资源的深圳着力打造成具有丰富滨海特色的国际化城市，使人与海的关系更加亲密”已作为城市发展大战略决策审议通过。深圳滨海新区中信红树湾，京基御景东方，红树西岸案例由来长沙市政府对广电—月湖片区的重新定义以政府的角度，重新划分及定义“广电—月湖片区”“广电—月湖片区”规划国际招标“创意媒体产业基地”重大签约仪式（风火提）月湖区域规划发展论坛背景：月湖区域经过多年发展已经初步成型，形成广电集团，长大，国防科大南校区，月湖公园，月岛公园，宜家选址（拟定）；操作方式：由政府牵头，启动“广电—月湖”片区的规划方案全球招标为“广电—月湖”片区注入新的动力，政府搭台、借助外脑，高起点、高标准重塑片区“广电—月湖片区”规划方案全球招标月湖区域规划发展论坛由双瑞出资，邀请国际城市规划大师/机构，与广电集团合作。利用电视媒体在市民中的影响与传播效应，将金鹰月湖版块以“创意+媒体”的方向进行重新定位和规划。通过活动：提升双瑞月湖区域城市运营商的地位提升藏珑资源优势，实现物业升值重新挖掘版块价值，找到版块的城市地位“月湖公约”宣言由藏珑、财富名园、月湖兰庭、学府华庭联合发起一场“月湖版块公约”区域发展峰会，邀请搜房网，现代房产频道，都市频道，经视，晨报，晚报等长沙各大媒体，共同讨论与畅想，区域未来发展价值的挖掘。将峰会讨论的成果汇集，起草“月湖公约”重新赋予月湖版块，新的发展动力与价值，由媒体共同见证，众月湖版块开发商共同炒作区域。一群企业对长沙市民的郑重承诺“月湖宣言”“保护月湖，共建生态长沙”保护月湖，保护月湖周边环境，严防月湖水质遭受破坏；致力于将月湖片区打造成城市自然环境指数最高的区域；共同保护长沙越来越少的生态资源，月湖、生态洪山公园、长沙苗圃基地；一个企业打造月湖的恢弘理想“月湖”旅游专线开通“印象月湖”大型实景演出月（风火提）力邀十位来自世界各地的设计师为藏珑业主量身定制生活空间（风火提）双层豪华月湖旅游专线——“藏珑号”月湖作为一个重要的旅游景点，并未得到有效的挖掘；开通旅游巴士：1、体现藏珑的社会公益心，服务市民，造福社会；2、提升月湖公园的知名度，提升其游乐价值；3、大巴将世界之窗、海底世界等串联起来，共同营造精品旅游路线；4、可以作为小区的社区巴士，提升小区的交通便捷度；123456789101112“广电—月湖”规划全球招标月湖片区发展论坛“藏珑号”月湖旅游大巴千人新闻发布会“印象月湖”大型实景演出月“月湖宣言”商业开放或学校招生大型事件节点2010年的营销策略栋号户数建筑面积（㎡）户数（户）总面积（㎡）2-5号栋三房二厅二卫1349212995小三房二厅二卫89.68878902-6号栋三房二厅二卫1349212995小三房二厅二卫89.68878903-3号栋四房二厅二卫23660151113-4号栋四房二厅二卫23660151113-5号栋四房二厅二卫199/20660126823-6号栋四房二厅二卫199/20660117943-7号栋四房二厅二卫1796011086合计6601075542010年推货以大户型为主2010年主推货源中，其中179㎡以上户型占45%，约300套。大户型产品是市场走销最慢的产品，所以，2010年我们的销售侧重点——主要是以大户型产品为主。栋号户数建筑面积（㎡）户数（户）总价区间2-5号栋三房二厅二卫1349287万小三房二厅二卫89.68858万2-6号栋三房二厅二卫1349287万小三房二厅二卫89.68858万3-3号栋四房二厅二卫23660165万3-4号栋四房二厅二卫23660165万3-5号栋四房二厅二卫199/20660140-144万3-6号栋四房二厅二卫199/20660140-144万3-7号栋四房二厅二卫17960125万大户型产品总价区间偏高基准价:7000元/㎡计算。2010年推货的大户型产品总价区间在140-165万元,总价较高大户型销售分解栋号3-13-2推货（09年5月9日）6060销售量3841余货（09年11月1日）2219销售周期6个月平均月销售（套）13.16套10年推货300套销售周期22.77个月取得预售许可10年5月份实际销售时间7个月月均销售42.85套按销售率7成算30套2010年，大户型销售的压力显而易见，如何突破现今的销售速度，完成目标任务，是我们的工作重点。只有了解市场，我们才能未雨绸缪！市场篇2009年1-9月商品房批售量达到575.8万方，预计全年批售量在800-1000万㎡左右，加上08年存货，市场可售货量在1300-1500万㎡，整体市场可售货量较大。市场篇——供09年月度供应走势020406080100120140160商品房供应（万㎡）34.2110.9148.03106.842.618649.3758.06139.8住宅供应（万㎡）18.828.1440.4595.4840.6682.6341.6651.83126.209.1月2月3月4月5月6月7月8月9月市场篇——销02040608010012014008.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09.1月2月3月4月5月6月7月8月9月单位：万㎡09年1-9月份，长沙楼市前三季度总成交量达746万㎡，高出08年全年销售总量152万㎡，市场回暖，形势一片大好。市场篇——产品60-90㎡、120-144㎡户型市场需求形势最好，大户型存在巨大的需求空间项目户型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比≤60㎡753215.581212818.20-45960.6260-90㎡1217625.181547823.23-33020.7990-120㎡1006320.811355020.34-34870.74120-144㎡1146623.711634924.54-48830.70＞144㎡712114.73912213.69-20010.78合计4835810066627100-182690.73各区间户型，均出现了供小于求的状况，其中144㎡以上户型,首次出现供小于求的现象,说明,市场对大户型产品的需求,存有很大的空间。市场篇——价格长沙商品房1-9月份成交均价为4185元/㎡，已基本回归到07年的水平。从09年各月成交均价来看，除2月份达到全年的最高水平4839元/㎡外，基本保持在4000元以上的价格徘徊，其中09年住宅的成交均价，已经走出08年的低迷。2009年长沙商品房均价走势0100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月9月住宅商品房项目区域商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）批准预售面积销售面积存量批准预售面积销售面积存量开福区440.03295.49144.54398.55277.34121.21天心区201.87238.59-36.72171.89212.77-40.88雨花区555.09404.88150.21468.05363.49104.56岳麓区277.69211.5566.14241.5189.6851.82芙蓉区133.87163.71-29.84111.71133.08-21.37全市1608.551314.22294.331391.71176.36215.34市场篇——市场形势：供大于求现象依然存在08年1月-09年9月长沙纯商品房、住宅存量情况从08-09年的供销情况来看，批售总量达到1600万㎡，而销售总量仅1300万㎡，整体市场依然存在约300万㎡左右的供应货量，整体市场仍存在供大于求的现象，。项目户型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比≤60㎡2137416.261908517.3122891.1260-90㎡3245824.692434622.0781121.3390-120㎡2565819.522145819.4642001.2120-144㎡2887321.972762125.0412521.05＞144㎡2307617.561778116.1252951.3合计131439100110291100211481.19市场篇——整体市场产品供销结构各区间产品，均存在供大于，其中以60-90㎡产品的供求形势最严峻144㎡产品的供求结构，仅次于60-90㎡，市场形势不容乐观2009年6月19日，国家银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》：各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，并且明确表示“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”后期市场刚性客户仍是