同策-无锡茅泾浜项目营销策略报告

无锡茅泾浜项目营销策略报告风格信仰上海同策房产咨询股份有限公司第一区域事业部贰零壹零年拾月无锡豪宅新典范《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：、2号交汇崇安寺站运河占地60亩的江尖公园市中心优越地段项目资源盘点：市中心优越地段》运河景观》江尖公园项目硬伤盘点：小环境造成区域形象差》人流导入地块的路段狭长》企业缺失强势品牌优势》没有规模优势东侧为当地老公房北侧为两排老公房地块东侧主入口进深较长且进口较窄80年代中期就建成营业的红梅广场如今仍在营业，但人气早已大不如前另外还有两点相比其他项目处于劣势的不足之处：①规模较小（只有8万平方米，其他项目如西水东、万科等项目均大规模）②没有品牌优势（竞品万科、绿城、盛高均是口碑极好的企业）我们现在要做的事情就是：挖掘项目的发展机会，发现项目潜在威胁，制定项目发展的愿景，形成项目的价值体系。。。。。。优势（Strengths）劣势（Weaknesses）•市中心、城市资源•运河景观资源•公园景观资源•周边小环境差，影响项目形象•人流导入路段狭长•项目规模较小•企业缺失品牌上的优势机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁内部能力外部因素？？？？？？•挖掘机会（市场盘点、客户分析）•发现威胁（潜在地块“恒隆”、“苏宁”的威胁）接下来，汇报将按左面的顺序来进行附件：•未来房地产政策及市场发展的预测•同策资源介绍项目定位包装攻略营销渠道同策豪宅服务体系挖掘机会&发现威胁篇任何脱离市场和客户的定位都如同盲人摸象，不切实际无锡豪宅竞争格局盘点筛选与本案类似豪宅，主要分布无锡市市中心段，延伸至西南西水东中央生活区金域蓝湾天元世家天安曼哈顿玉兰花园项目基地浓厚的文化底蕴(国棉一厂）、市中心良好的配套、自身大规模生活区，使得项目具有很强的核心竞争力一期概况最早开盘日期：2009年9月26日物业类型：高层、洋房、办公、商业体量：100万㎡主力房型：二房、三房、四房主力面积：2R86-110㎡，3R118-178㎡，4R200-250㎡报价：高层15000-16000元/㎡，洋房17000元/㎡客源西水东客户来源比较广泛，以无锡本市客源为主；历史文化地缘和传统市中心的概念对无锡本地市民具有很强的吸引力，客户主要以市中心三区（崇安区、南长区、北塘区）私营业主和其他区域的富裕阶层为主西水东在户型的设计上，有较大的附加值，无论从功能和空间上均已经达到较高的水平，本案难于在这一方面有大的突破目前在售198㎡三房景观大面积户型、一层一户，大空间设计；双电梯入户，主佣分离；四开间朝南，日照时间较长；赠送空中花园，设备平台和阳台，附加值较高。附赠空间样板房主要体现内部大尺度和外部景观西水东概况最早开盘日期：2009年3月物业类型：高层住宅体量：36万㎡主力房型：二房、三房、四房主力面积：2R88-125㎡，3R157㎡，4R176-216㎡，5R266㎡报价：高层19000元/㎡（装修3000元/㎡）客源项目优秀的历史文脉深得无锡客户的认同，客户以滨湖区、南长区、崇安区客户为主，以改善性需求为主，是中高端客户比较集中项目万科金域蓝湾良好的历史人文元素（荣氏家族发源地）和优良的运河景观资源是其主要卖点沿河景带售楼处（保护建筑改建）地块保留的历史人文元素赋予项目更多内涵，另外在户型的设计上，也达到了较高的水平，引入了精装修的概念，这是给项目加分的地方沿河景带项目目前在售169㎡，196㎡，204㎡大户型精装修房源；精装修样板房，装修标准3000元/㎡左右；户型三房朝南，阳台直面中央景观，具有较好的采光和内部景观资源。项目将历史保护建筑巧妙改造为售楼处，并对周边建筑进行改造，突出项目历史人文底蕴目前在售169㎡三房万科金域蓝湾天元世家项目定位高端，以高端产品力塑造作为主要卖点，同时拥有靠近市中心的地段优势，打造大面积高层景观大宅概念。概况最早开盘日期：2010年7月3日物业类型：高层、小高层叠加别墅体量：18万㎡主力房型：三房、四房、五房主力面积：3R161-189㎡，4R200-250㎡，5R255㎡报价：高层18000元/㎡客源天元世家瞄准无锡顶级豪宅人群，主要以私营业主为主；楼盘高端的调性吸引大量私营业主前来购买，客户主要以周边县级市（宜兴、江阴）的私营业主和市中心三区（崇安区、南长区、北塘区）富裕阶层为主市中心区域天元世家目前在售189㎡跃层三房户型底层挑空入户大堂，豪华装修；二梯一户设计，突出尊贵感；叠加户型空间尺度更大；双层空中阳台净深2米，面宽9.2米具有较大附赠空间和采光面。项目样板房主要以奢华为主基调，产品创新、附加值高。天元世家天元世家以新古典主义风格打造高端形象，但会所分散于各楼层底部，使其会所功能相对较弱天元世家概况最早开盘日期：2009年10月物业类型：高层住宅体量：39.8万㎡主力房型：二房、三房、四房主力面积：2R104-139㎡，3R161-205㎡，4R183-291㎡报价：高层13800元/㎡客源客户主要为无锡本地私营业主和周边市县的富裕阶层，还有少部分其他市和浙江温州的投资客户绿城玉兰花园绿城品牌赋予项目产品力的优势是本项目的核心价值户型图沙盘外立面售楼处售楼处售楼处玉兰公寓仍然延续绿城产品上的传统做法：新古典主义、石材干挂，但没有新的创新，但绿城的传统做法足以给可以震撼绿城玉兰花园概况最早开盘日期：2010年7月26日物业类型：高层住宅体量：14.37万㎡主力房型：三、四房主力面积193㎡，260㎡报价：高层13700元/㎡客源客户主要为无锡本地私营业主和周边市县的富裕阶层为主天安曼哈顿天安无锡豪宅作品，以精致的产品和大手笔景观著称1#2#售楼处超大楼间距、奢华中央景观、豪华户型体现曼哈顿的豪宅气质目前在售260㎡户型户型以大面积，大面宽、大景观、套房设计为主要卖点；Artdeco立面，尊贵典雅；超大楼栋距，栋距120-200米左右；五星级标准会所，世邦魏理士物业服务；2-3万㎡高尔夫果林、5000㎡中央湖景。目前在售190㎡户型天安曼哈顿寻找突出重围的机会点无锡豪宅总结①目前无锡的城市豪宅，已经发展到了一个比较成熟的水平②西水东，有规模、城市资源、历史文化、户型等优势③金域蓝湾有规模、运河景观、文化等资源，并引入了精装修概念④天元世家，户型以及产品力都较强⑤天安曼哈顿，精致豪宅、景观以及户型的创新⑥绿城玉兰公寓，绿城传统产品塑造•本案在文化底蕴借势、户型创新、运河景观、企业品牌、规模、以及城市资源上，均没有独特的优势，也就是没有只属于自己特有的优势•然而无锡豪宅竞争激烈，本案必须寻找一条具有独特主题的豪宅路线•另外，目前竞品在精装修概念的引入上，还处在萌芽阶段，本案可以借鉴成熟的案例，将精装修作为一个卖点酒店式公寓红豆国际时代国际无锡高端酒店式公寓主要分布在中山路市中心和太湖广场区域概况最早开盘日期：2008年6月28日物业类型：办公性质酒店式公寓体量：13.68万㎡主力房型：一房、二房主力面积1R60㎡，2R104㎡报价：23000-26000元/㎡客源上海、浙江投资客居多，多以团购为主，主要看中中山路的地段优势红豆国际项目雄踞市中心繁华地段，地段优势十分明显红豆国际精装修、顶级会所物业服务和大商场配套起到锦上添花的作用目前在售60㎡户型项目位于市中心最繁华的中山路上，地段优势非常明显；精装修，报价5000元/㎡的装修标准（实际2000元/㎡左右）；五星级标准会所，世邦魏理士物业服务；远东百货作为自己裙房商业配套，更突出其配套优势。目前在售104㎡户型项目部位材料设备备注品牌天花房间乳胶漆多乐士、立邦或同档次品牌卫生间乳胶漆多乐士、立邦或同档次品牌墙面房间高档墙纸/环保乳胶漆多乐士、立邦或同档次品牌设备卫生间同层排水系统瑞士吉博力卫浴设备科勒或同等档次品牌厨房微波炉（带烤箱功能）格兰仕或同等档次品牌冰箱LG或同等档次品牌台面蒙特丽或同等档次品牌吸油烟机、电磁炉华伦帝或同等档次品牌整体厨柜国产品牌室内开关面板奇胜或同等档次品牌门锁雅洁或同等档次品牌滚筒式洗衣机（洗干一体机）LG或同等档次品牌42寸液晶电视LG或同等档次品牌可视对讲霍尼韦尔HS-6000系列顶灯豪华型电话/宽带/数字电视每户到位热水24小时供应注：酒店式公寓内部其他部分装修均有开发商与供应商统一定制概况最早开盘日期：2009年11月22日物业类型：办公性质酒店式公寓体量：14.37万㎡主力房型：一房、二房主力面积1R60㎡，2R150㎡报价：15000元/㎡（送软装家电）；14000元/㎡（只有硬装）客源多数为上海、浙江投资客同时兼有凯宾斯基投资客户时代国际项目位于太湖广场CBD区域，区域价值与升值潜力均较高精装修和地段是其主要优势，但与红豆国际相比，档次差距较大项目位于太湖广场CBD区域，具有良好的地段优势和升值潜力；精装修，1500元/㎡装修标准，装修档次一般；物业管理公司选用国内公司，物业服务档次较普通。太湖广场周边各种展馆和商业办公项目的崛起，标志着太湖广场CBD的迅速崛起时代国际寻找突出重围的机会点酒店式公寓总结①红豆国际酒店式公寓，可以说代表无锡酒店式公寓的最高水平，主要的卖点还是城市资源以及商业配套②红豆国际的精装修水准较高，这点是本案可以借鉴的③但是户型的设置上，面积过大，对许多投资客来说，存在着一定的压力④另外虽然引入了类似于世邦魏理士做物业管理，但是软件服务还不具爆发力•本案的酒店式公寓的装修水平可以向红豆国际看齐,甚至突破其档次，成为无锡高端的酒店式公寓产品还是有机会的•在户型面积段的设置上，应该适当地压缩面积，降低投资客的投资门槛•引入具有资产管理功能的物业管理公司，为本案增加附加值27崇安寺商业广场三阳百盛广场楼层业态主力店B2百货服饰迪斯尼B1餐饮百货三福百货、绿茵阁1F服饰首饰Adidas、李宁、耐克、真维斯、海澜之家、城隍珠宝、伯利来2F餐饮麦当劳、功德林、王兴记3F餐饮宋记香辣蟹、好客来楼层楼层分布B1超市1F化妆品、美容美发、皮具、珠宝等2F男女休闲服饰、淑女服3F女职业装、女式内衣等4F男职业装、男式皮鞋、箱包等5F运动服饰、照相器材、童装、玩具、家具6F办公文化用品、音像制品、家用电器7F电子游戏城8F儿童摄影和婚纱摄影基础数据：总建面：7.2万㎡分割经营面积：20-500㎡项目介绍：崇安寺商业广场业态定位偏重餐饮、服饰，与旅游景点融合，形成公园广场。易聚集消费人群基础数据：总建面：2.8万㎡分割经营面积：10-1400㎡项目介绍：品牌路线以青年化为主，拥有多家国际知名品牌，成为中高档的百货公司之一，消费群体主要以年青的白领阶层和青年学生为主数据来源：现场实地调研主要商场概况28商业大厦新世界百货楼层楼层分布1F国际名品、女鞋、黄金珠宝、名表、手机、化妆品、快餐店2F女士时装、女士职业装、女士内衣、女士饰品、咖啡厅3F男士正装、男士皮鞋、男士配饰、皮具、男士内衣、运动及休闲装、保健器材4F家居广场、英语角楼层楼层分布主力店B1超市屈臣氏1F奢侈品Rolex、TUDOR、Gucci2F女装和男装卡帝乐鳄鱼、金利来、宝姿3F女装艾格、ELAND、ONLY4F男装CAPTAINO、皮尔·卡丹5F运动新城耐克、阿迪达斯、李宁6F精品家饰餐饮丽婴房、好孩子、罗莱7F数码、影城东方电器、宏图三胞、大世界基础数据：总建面：1.6万㎡分割经营面积：20-500㎡项目介绍：新世界百货走的是高档路线，“大百货”形式，规划布局大致相同，其经营的业种涉及面也较广，经营品牌以国际品牌和国内品牌相结合基础数据：总建面：7.2万㎡分割经营面积：30-1200㎡项目介绍：无锡市规模最大、历史最久、