南阳锦江公寓商住项目营销策划报告-126PPT

锦江公寓商住项目营销策划报告市场分析---本项目面临如何的政策环境、市场环境？通过市场现有供应，能否从营销上为本项目找到突破口？项目分析---项目基本情况及优劣势分析，寻找市场切入点项目定位---准确的形象定位、产品定位、客户定位为成功营销打好基础营销推广---整体营销策略、推广渠道、推广计划、推广渠道、费用控制等---赢在执行物业发展建议---规划创新、形象包装、产品提升紧密围绕销售结果实现，本次汇报核心内容如下：市场分析市场——项目生存之母，“火箭升空前的最后校查”项目分析产品——项目的生命，实现效益的主体项目定位定位——决定项目前途营销推广推广——项目与客户联姻的媒介第一部分市场分析政策环境南阳城市价值与城市发展南阳城市总体规划南阳市商圈分布本项目所处商圈一、政策环境——政策调控，风起云涌[2005年系列政策]：“禁筹令”出台，网上销售公示信息公开透明化，虚假广告专项整治行动，土地闲置费征收，商品房转手规定，普通住房标准等[政策影响]：除浙江、上海等部分城市外，市场经过短暂观望期后快速上涨，下半年出现疯涨局面。炒房资金大量进入北京、深圳及二线城市，同时市场供过于求，投资房产成为全员投资的行为。2005年——2006年房地产宏观调控风起云涌[2006年系列政策]：“国八条”出台，政策调控再现端倪；“国六条”出台，政策调控意向进一步明确；最新九条政策出台（如首付比例明确、90平米以下单位的规定等），6月1日再次成为地产政策分水岭。[政策影响]：一系列调控政策的出台，进一步规范了全国房地产市场；投资行为受到打击，对本项目销售将产生一定影响；后续政策可能进一步出台，观望态度日益明显。二、经济环境——南阳经济运行主要指标2005年南阳主要指标及增长率（一）名称数额年均增长率年末人口数量1074.58万人4.76‰生产总值1050.04亿元13.3%社会固定投资413亿元54.6%其中城镇投资：农村投资：292.03亿元120.96亿元51.3%63.2%城市居民人均可支配收入人均消费支出7831元5283元13.2%15.1%农民人均纯收入人均生活消费支出2894元977元16%23.3%成为继郑州后、与洛阳同时经济总量超千亿元大市城镇固定资产投资增幅较大经济持续健康发展，各项经济指标增长迅速，农村发展基础相对薄弱。2005年南阳主要指标及增长率（二）名称数额年均增长率社会消费品零售额城市零售额县及县以下339.65亿元202.67亿元136.98亿元14.4%15.3%13.2%进出口总值30336万美元13%金融机构各项存款余额其中居民存款余额625.99亿元468.45亿元上年增加95.62亿元上年增加71.65亿元社会商品零售总额持续增长，居民存款增加，居民消费力加强。注：以上数据来源于南阳统计年报三、南阳城市规划与发展南阳卫星图片南阳市地处中华民族的发源地，历史悠久，文化灿烂，山川秀丽，具有丰富的人文景观和自然景观。城市主要范围白河贯穿城市的中心1、城市价值与城市发展——城市现状城市总体规划以白河为纽带，由中心向四周进行发散2、总体规划3、与周边区域关系南阳作为区域市场龙头，辐射周边，其资源、交通优势为城市发展奠定了坚实的基础四、南阳房地产市场发展2005年南阳房地产开发指标名称数额年均增长率完成房地产开发投资16.54亿元27.5%商品房施工面积其中住宅施工面积259.4万平方米210.7万平方米63.7%55.3%商品房新开工面积其中住宅新开工面积127.3万平方米101.2万平方米93.6%70.9%商品房竣工面积其中住宅竣工面积83.6万平方米73.3万平方米34.3%34.3%商品房销售面积82.9万平方米31.4%商品房销售额11.2亿45.6%房地产开发指标增幅显著，但开发投资和销售额均占整个GDP比例较小（不到2%,一般标准是占到约15%），和国内发达城市相比明显偏小，房地产市场前景看好注：以上数据来源于南阳统计年报1、住宅市场万正广场凤凰城花园万正世家龙腾花园风帆金色世家典型项目分析之一——盛唐商务苑占地面积17.07万m2总建筑面积359820m2绿化率39.5%容积率2.11建筑密度23.51%销售均价2800元/m2销售率60%户数层数面积价格011601717225266903831716818284304571210846284311704435014072商业户数层数面积价格0562135910287606511072002679076512900026420847963002598第一批开发的01；03；04；11栋总套数：370套总面积67140.80平方米第二批开发的05；06；07；08栋总套数：225套总面积：44418.35平方米基本情况先营造环境售楼处注重围墙广告牌活动现场有气势周边环境折页比较简单开盘正版报纸广告宣传推广交通配套等：泛会所，强调上流社会的身份徽章，会所设有西餐厅，咖啡厅，健身室，气牌室，桑拿按室，游泳池。学校：十二小，五小，七小，十五小，三中，一高；交通：19路，21路，26路；推广主语：人居精华，无出其右主要卖点：大中庭一字延伸城市水景文化广场，城市艺术文化广场，城市商业文化广场三大主题水景广场，与白河形成“内园外河，纯美双水景”，顶级商业配套，国际休闲娱乐主体购物中心。抓住中心区东移，未来东区核心商业即将形成。建筑特色：强调建筑细节处理（如阳台，挑板，屋顶构架等）来彰显建筑的线条既简洁明快又避免建筑的单调感与白河畔环境完善融合。宣传推广发展商：南阳万正房地产开发有限公司占地面积：52亩；建筑面积：12万平方米；推广语：我的房子，南阳人的脸；主要卖点：南阳33层首席高层楼王。70%的环境+30%的住宅，紧邻白河以南均价：2800元/平方米销售率：40%其它：由五栋33层塔楼和7层多层楼组成；一层~四层为5000平方米商业，据了解现在不出售，要整层销售。目前此楼盘已销售了三年，还没有拿到预售许可证。现在的销售的方式要求认购方交7万元定金，到2008年交楼时再把剩余的分批缴交清。典型项目分析之二——万正广场基本情况楼书宣传宣传推广发展商：南阳有所为房地产有限公司占地面积：18978平方米建筑面积：158000平方米总户数：731户覆盖率：26%绿化率：36%停车位：528个均价：2300元/平方米销售率：90%推广语：彰显楚汉文化，尽显大宅风范主要卖点：南距滨河2.5公里，北离独山森林公园2公里。有6栋高层和13栋多层组成。户型有二十多种，有入户花园，跃层式一梯粮户，集中供暖。小区内有4000平方米的中庭院和1平方米的凤凰城游泳园。还有近2万平方米的商业步行街。交通：17路，21路，29路；学校：茹楼小学，兴宛中学，二十八中，星光学校；典型项目分析之三——凤凰城花园基本情况宣传推广发展商：南阳三杰房地产开发有限公司建筑面积：近8万平方米，总户数：600多套。均价：2200元/平方米销售率：95%推广语：书香花香，心灵飘香主要卖点：南阳首家大型教育人文社区。临近著名人文景点武侯祠，汉画馆等，实现居住于文化对接。24小时的供热供暖。交通：3路，9路，16路，18路，23路；配套设施：金玛特生活广场，金爵酒店，中国银行，是中医院等；学校：四小，十五小，十七小，八中，二十二中，南阳大学；典型项目分析之四——家和万世名苑基本情况以教育为主题进行推广折页简单宣传推广发展商：南阳市凯盛房地产开发有限公司建筑设计：北京远骥都市建筑事务所设计占地面积：61838平方米；绿化率：达于30%；规模：共有6栋住宅；一栋办公楼；最高17层。总户数：600多套均价：2300元/平方米销售率：90%推广语：最适合居住的地方——龙腾花园主要卖点：南阳市首家板式高层，全部采用剪力墙结构。楼间距宽达45.6米，小区东南角为在建中的特大有缘，净占地22.95亩典型项目分析之五——龙腾花园基本情况朴实的推广语宣传推广发展商：南阳市住宅统建综合开发公司推广语：南阳首席新加坡风情小城主要卖点：引进新加坡风情，独特的建筑风格，在40%的地方种上植物。“一轴，一中心，五景点”的别致景观规划。23~25米的超宽楼局。学校：卧龙实验小学，南阳八中（初，高中部），南阳师院，国医大，南阳艺术中学；幼儿园：卧龙实验幼儿园，长城幼儿园；注：此楼盘价格未定，交一万排号登记典型项目分析之六——风帆金色世家基本情况宣传推广以新加坡风情小镇为推广语户型图开发商：南阳万正房地产开发有限公司项目占地：100亩建筑面积：12万平方米规模：共建19栋6层商住楼，公寓式小高层1栋，小高层1~3层为大型超市。总户数：913户均价：1700元/销售率：50%配套：周边有商苑街集贸市场，卫校二附院，小区内有幼儿园效果图总体布局典型项目分析之七——万正世家基本情况楼书的宣传彰显文化特色宣传推广住宅市场调查小结南阳住宅市场整体发展势头良好，市场供应稳步增加，市场需求比较旺盛住宅供应分布比较分散，沿白河住宅逐步形成高档住宅区各楼盘注重推广、形象包装、注重文化渗透，中低档住宅价格在1700-2000元/平方米左右，高档住宅价格在2500-3000元/平方米之间2、南阳商业市场调查——主要商圈分布南阳市商圈整体概况金玛特商圈（以金玛特广场、建国饭店（四星级）为代表）大统百货商圈（以大统百货、肯德基为代表）火车站商圈（以工贸电器批发城、新城百乐商务大厦为代表）家具博览中心商圈（以家具博览中心等为代表）建材商圈（以建材大世界为代表）南阳商圈主要集中在卧龙区，以综合百货类和专业市场为主世纪百货商圈（以世纪百货、名流家具城、红都时代广场、国美电器、麦当劳等为代表）平顶山的商业主要集中在中心区，主要为综合性百货类和专业市场，餐饮服务及其它类别比较分散综合性百货商圈专业市场建材大世界商圈火车站商圈家具博览中心商圈盛德美商圈大统百货商圈金玛特商圈世纪百货商圈综合性百货商圈之一—世纪百货商圈世纪百货商圈以世纪百货、名流家具城、红都时代广场、国美电器、麦当劳等为代表，位于新华路、人民路交汇处，是南阳最繁华商圈之一。世纪百货红都时代广场名都家具世界世纪百货世纪百货：五层平均租金100—150元/平方米，由世纪百货经营管理公司统一招商经营，店面档次较高，经营情况良好。一楼：化妆品、珠宝、手表、高档品牌皮具、皮鞋、高档品牌服装。二楼：图书、音像制品、日用百货、针织内衣。三楼：职业女装、少女装、淑女装、贵妇装、内衣、床上家居。四楼：男装、童装、运动装。五楼：羽绒装。红都时代广场红都时代广场：四层卖场，平均租金130—170元/平方米，每层建面1500平方米，统一招商管理经营，以精品服装为主营，以南阳当地中高档次女性为主要目标客户，经营情况良好。一楼：品牌男装二楼——四楼：品牌精品女装，三楼小面积高档化妆品。名流家具世界名流家具世界：两层卖场，一楼租金50元/平方米、二楼租金45元/平方米，每层建面2000平方米，经营高档品牌家具，装修豪华，经营情况一般。综合性百货商圈之二—大统百货商圈大统百货：平均租金约90元/平方米，四层加地下室，集团自购，统一经营，经营情况良好。一楼：化妆品、珠宝、手表、烟酒；二楼：女装；三楼：男装；四楼：家电；地下室：副食品超市大统百货综合性百货商圈之三—金玛特商圈金玛特广场：平均租金130—160元/平方米，五层卖场。统一招商经营，经营情况良好。一楼：化妆品、珠宝、小超市；二楼：大超市；三楼：女装、童装、男装；四楼：床上用品、针织品、女士内衣、旅游箱包、皮鞋；五楼：家电、风味小吃、玩具、图书、音像、婴儿装。金玛特广场综合性百货商圈—盛德美商圈专业市场商圈之一—火车站商圈新城百乐商务大厦：平均租金35—45元/平方米，是一家集中经营计算机硬软件，耗材，数码相机及音响图书的专业性市场，较杂乱。商业裙楼建筑面积10000平方米，1~4楼为商业，其中1~3楼为专业经营电脑及耗材，四楼则以经营图书及影碟为主。5楼~13楼为智能化商务大厦公寓式写字楼，地下一层为超市。该大厦五年前已开始销售，现