厦门宝龙集团海阳项目营销策划报告_144PPT_同致行_XXXX年

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。[厦门宝龙集团]海阳项目营销策划报告谨呈：厦门宝龙集团本报告是严格保密的。2010年谁来奠定海阳的城市价值？本报告是严格保密的。财务目标形象目标短期目标2010年我们的三大目标•实现项目高端豪宅物业之形象，为后期项目滚动开发奠定基础。•实现区域市场较高价格，触摸区域市场价格天花板，树立区域市场价格标杆。•迅速建立客户渠道，积累客户，争取在滨海物业旺销季节（5、6、7、8月）达到预售条件，完成一期销售。2010年我们的三大目标目标本报告是严格保密的。三大目标下的核心问题目标下的思考核心问题1：大盘起势，如何突破竞争，建立项目话语权？核心问题2：如何深度挖掘和塑造项目价值，打造北中国最具特色的度假综合体？核心问题3：如何建立项目客户渠道，突破区域，吸引北中国客户？本报告是严格保密的。报告大纲宏观环境占位与突破营销策略价格定位本报告是严格保密的。美国消费者支出有所增长，全国经济呈现稳定或者温和改善，非金融服务业整体增强。居民住房市场从很低水平有所提升。但商用地产业仍是表现最弱的部门。金融机构的贷款需求持稳或者减弱，贷款标准仍紧。劳动力市场继续疲软。各地区物价和工资上涨压力仍然不大。金融危机在国际主要经济体已经基本抑制，全球经济探底，逐步回暖美国经济企稳，消费信贷制下滑止步；房地产市场已止跌。今年第三季度欧元区国内生产总值(GDP)比上一个季度增长0.4%，与初步统计数据一致，表明欧元区经济正式走出衰退。受金融危机影响，欧元区经济自去年第二季度开始出现萎缩，并于去年第三季度正式陷入有史以来的首次经济衰退。分析人士认为，尽管欧元区经济今年第三季度环比有所增长，但要恢复到危机前水平可能还需要较长时间。欧盟经济出现金融危机以来首次增长；09年第三季度0.4%的增长正式宣告欧洲迈入经济复苏行列；国际环境本报告是严格保密的。2009年中央经济工作会议，定调2010：保增长，促发展。国内环境一、提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。二、加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。三、夯实“三农”发展基础，扩大内需增长空间。四、深化经济体制改革，增强经济发展动力和活力。五、推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。六、着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。2010年主旋律：保增长，促发展2010年我国经济工作的主要任务本报告是严格保密的。会议召开的经济环境——中国经济呈明显“V”形反弹从2009年一季度6.1％的近年来谷底，到二季度7.9％，再到三季度8.9％，GDP季度增速呈明显“V”形反转。中国经济已较快扭转了增速下滑态势，保增长取得了明显4万亿元投资的陆续投入有力拉动了经济增长，有效扭转了经济增速下滑态势。2010年，投资仍将是启动内需、促进经济增长的主要贡献力量。09年2、3季度中国进出口逐步回升，且净出口额在整体上呈放大态势。然而，在外部经济环境仍不平稳的条件下，人民币升值压力和贸易摩擦大大压缩了中国出口增长的空间，出口在未来一段时间内对经济增长的拉动作用有限。从08年到09年，社会消费品零售总额整体呈上升趋势，但是上升幅度不大，主要原因是弹性较高的服务性消费的走低。2010年，随着中国经济的全面向好，服务性消费有望迎来恢复性增长，带动整体消费向上。本报告是严格保密的。历届会议定调回顾由此预见：2010年国内经济发展将稳步上升！本报告是严格保密的。2010年的发展态势可用“高增长、低通胀”来形容。所以，明年要防范通胀预期，但也不要太高估2010年的物价上涨，只是要控制好未来通胀预期。管理“通胀预期”并非通胀已经来到。通胀是以后的问题，而不是当下的问题。我们现在要做的，就是要控制给未来通胀带来的压力。2010年保增长第一步：保护胜利果实，抗通胀，房地产业调整中国的经济凭借中央及时、果断的宏观调控和强有力的干预措施已发生了明显转机；在金融危机来袭时，中国的经济凭借中央及时、果断的宏观调控和强有力的干预措施已发生了明显转机，目前中国经济已进入新一轮经济周期的上升通道，可以说中国经济已开始经触底回升。而扩大内需，将成为引领经济新一轮增长的主体。中国经济已经进入新一轮上升通道；抑制通胀，拉动内需依然是主要任务；房地产业调整首当其冲；国内环境本报告是严格保密的。政策频出，组合拳遏制高房价国内环境住房转让营业税政策调整不足5年将全额征收自2010年1月1日起，购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；购买超过5年的非普通住房或不足5年的普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。促进房地产市场健康发展的四项调控措施（国四条）五部门重拳遏制囤地炒地财政部、国土部等５部门发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的５０％，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。本报告是严格保密的。同致行认为，就房地产调控措施而言，“国十一条”的十一项举措及中央前期出台的一系列政策，无论是加大保障性住房的供应，二套房贷的收紧，还是打击圈地屯地等行为，都抓住了当下高房价的弊端。短期内对市场会有一定的冲击，但是长期来看有利于房地产市场稳定健康的发展。(一)加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。(二)增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。(三)加大差别化信贷政策执行力度。(四)继续实施差别化的住房税收政策。(五)加强房地产信贷风险管理。(六)继续整顿房地产市场秩序。(七)进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。(八)加强市场监测。(九)力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。(十)中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。(十一)进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题。关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条）政策频出，组合拳遏制高房价国内环境本报告是严格保密的。2010年房地产市场运行趋势预测从上图看，中国房地产发展以5年为一个周期，呈W型状波动。预测2010年-2013年，房地产发展将总体保持上升的状态。2010年经济重心是“保增长，促发展”，国家对房地产业的调整，尤其是对高房价的遏制，是对通胀预期的应对措施。国家仍然支持普通商品房的发展。因此，预测2010年房地产市场会因为行业政策的调整会有所波动，但是波动幅度不会太大，2010年下半年将可能企稳。19981999200020012002200320042005200620072008200920102011鼓励发展市场化改革＋信贷支持控制供给土地市场发展整顿＋信贷收缩供给和需求结构管理90/70控制需求提高首付比例、交易税费、利率支持购房契税、按揭、利率……营业税、国4条、五部委打击屯地、国11条……国内环境本报告是严格保密的。报告大纲宏观环境占位与突破营销策略价格定位1、项目价值体系构成2、客户定位及需求提示3、项目整体形象定位本报告是严格保密的。青岛、威海、烟台三市一体化，构成1小时大青岛经济圈项目价值体系解构区域价值本案烟台威海青岛黄海海阳市地处烟台、青岛、威海三个开放窗口城市中心地带。依托1小时大青岛经济圈，海阳将成为大青岛经济圈的后花园，发展前景良好。本报告是严格保密的。海阳市位于山东半岛的中南部，南临黄海，北接半岛内陆，属暖温带季风型大陆气候；四季分明，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑。无霜期长达200余天，宜人的气候，非常适合旅游观光和居住，在近30年中，年平均气温12.0℃，年平均降水量694.5mm。东方夏威夷，北中国最纯净的滨海度假城市项目价值体系解构城市价值山东●烟台●海阳本报告是严格保密的。交通网络发达，1小时内通达烟台、青岛、威海等城市，为项目发展旅游地产奠定基础项目价值体系解构交通价值城际交通：市内蓝烟铁路横贯东西，青威高速公路、烟青一级公路、烟凤一级公路以及青石公路、荣兰公路和309国道纵横交错；距烟台、威海、青岛均需1小时车程。飞至日本、韩国也仅需1小时左右。2010年即将开通的墨海阳跨海大桥，将使海阳与青岛市中心的车程时间缩短至45分钟。三大城市中轴线，为本案在大量旅游地产开发中突围奠定基础本报告是严格保密的。旅游资源丰富，城市运营类国际国内滨海节庆赛事提高城市知名度•海阳万米海滩浴场•招虎山森林公园•梦达寺•丛麻禅院•旭宝高尔夫球场云顶自然风景旅游区•千里仙岛•海阳市历史博物馆•地雷战遗址•嘴子前春秋古墓群旅游景观资源大型主题活动•第三届亚洲沙滩运动会•海阳国际沙雕艺术节•中国奥委会第23届奥林匹克日长跑活动全国沙滩排球巡回赛•‘樱花国际’山东黄金海岸旅游商品博览会荣誉：“中国最佳文化生态旅游城市”项目价值体系解构旅游价值本报告是严格保密的。项目整体价值项目价值体系解构项目自身价值规划价值：一流规划设计果蔬，国际先进规划设计水平；产品价值：产品涵盖居住、酒店、商业、旅游等多种物业类型，将形成1+12的核变效应和综合价值；品牌价值：宝龙品牌价值，中国商业地产领先者；营销价值：同致行CS服务体系，所体现的服务价值。本报告是严格保密的。中国的海岸线长达1.8万公里，居世界第四，但可居住海岸线只有1800公里，大陆人均占有更只有0.14厘米。海洋资源是21世纪战略经济主要发展方向之一，它将成为国家乃至个人抢占的珍稀资源。蓝色居住的背景思考……2008年，当全国楼市遭遇寒冬，三亚、海口、深圳、厦门、青岛、大连、威海、烟台，中国海岸线上自南向北的滨海优质物业却不为所动，畅销依然！项目核心价值之一：蓝色居住价值项目价值体系解构项目自身价值本报告是严格保密的。——世界级的居住潮流——国际化生活典范——CEO们反思中的向往——自由与独立的生活方式——有闲阶层的特权——尊贵的全新演绎——最佳休闲度假生活蓝色居住是什么？本报告是严格保密的。22海景资源的稀缺性人们对康居生活的追求临海而居是身份的象征投资升值潜力与价值滨海物业投资的源动力本报告是严格保密的。报告大纲宏观环境占位与突破营销策略价格定位1、项目价值体系构成2、客户定位及需求提示3、项目整体形象定位本报告是严格保密的。主力购买人群所属行业时代特征与经济背景随着经济快速发展，中国的新兴行业和依赖进出口的来料加工工业打成全球化列车获得快速发展。03年开始，国家放开煤炭等能源价格，经过一段时间的储备，能源业主开始走上财富榜。05年开始中国经济开始加速上扬，06年，地产率先走出上升行情，多年熊市开始走出阴霾。宏观调控显效，外界经济影响扩大，能源一枝独秀。股市、楼市一路长红，高歌猛进，却开始遭遇国家宏观调控及全球经济疲软。制造业律师CEO外籍人士能源进出口基建房地产电力金融能源媒体能源重工业20042005200620072008-2009客户定位从全国视野看，中国高端豪宅主力客户演变规律：本报告是严格保密的。规律——高端豪宅的主力客户随着经济形势的发展群体内部发生置换；无论什么行业成为经济新热点，获得利益的财富人士都会选择豪宅，不是客户选择项目，而是项目选择客户。对于本项目而言，解决客户的核心问题是——1、如何选择客户？2、如何快速启动客户，建立客户渠道？核心问题聚焦本报告是严格保密的。项目如何选择客户？——以寻求海岸生活的“烟台、青岛、威海”等地尤其是青岛知富阶层为核心客群，同时辐射三北区域知富阶层客户定位顶级财富阶层高端财富阶层中高端财富阶层核心客户财富阶层增长型客户群差异型客户群生意关系潜在客户量地域意向客户量寻求海岸生活的知富阶层三缘关系客户本项目核心客户是介于中高端财富阶层与高端财富阶层之间寻求海岸生活的知富阶层，主要区域分布为：青岛、东北、西北、华北。分布烟台、青岛、威海等地为主“三缘”客户三北客户（东北、西北、华北）长三角、珠三角等地投资型客户细分企业主、大股东；高管公务员、新移民企业主、大股东、高管、退休度假人士企业主、高官、投资客本报告