四川重庆冠陆汇谷项目前期规划营销推广策略方案_80页_XXXX年

冠陆汇谷项目营销初案方案提供：重庆涵田商业地产机构二O一一年元月前言：此次策划交流案的基础围绕三点：1，站在专业的市场需求视角，来划分项目产权2，产业研究是解决问题的关键，什么样企业在这里办公，企业增长潜力如何？3，我们聚焦什么产业？什么企业？如何吸引入驻？两江新区保税港区产业规划研究项目发展方向和定位项目营销策略两江新区产业分析保税港区产业规划港城工业园规划布局周边商务市场分析周边开发现状周边商务氛围配套的不完善项目自身分析项目战略项目定位总体营销战略推广策略销售周期两江新区保税港区产业规划研究两江新区产业分析保税港区产业规划港城工业园规划布局项目的机会点两江新区产业分析两江新区打造“1心4带”，具体是：金融服务中心、都市功能产业带、高新技术产业带、物流加工产业带、先进制造产业带1、现代服务业板块：主打金融商贸物流牌2、都市综合功能板块：集中展示宜居新区的魅力3、先进制造业板块:技术先进、低排放、低污染的清洁制造、生态休闲产业4、鱼复现代物流功能区：现代物流、新能源汽车、轨道交通产业。5、北部新区：汽车及零部件制造、电子制造、生产性服务业三大支柱产业6、空港新城五大建设主题--航空之城、会展之城、总部之城、创意之城、宜居之城7、龙石先进制造功能区：电力装备基地建设、船舶制造等产业8、悦来会展城9、蔡家高技术产业功能区:以光电为龙头产业，以机器、仪表加工为辅的工业园区10、水复生态产业功能区:重点布局低排放、低污染的清洁制造及生态休闲产业11、木古出口加工功能区：重点布局汽摩、电子信息、装备制造、现代食品加工、高端服装、高端家具、新型玩具等产业一、七大业务功能在功能定位上，重庆保税港区将重点拓展港口作业，空运服务、对外贸易、出口加工、商品展示、保税多式联运和金融、商贸服务七大业务功能。二、十类企业可入驻保税港。包括仓储、物流类；进出口贸易类；国际采购分销配送体系；国际中转业务的企业；检测和售后服务维修企业；商品展示的企业；科研、研究、开发的企业；加工制造业；港口吞吐的业务；金融服务业。三、功能运作上，重庆保税港区将分为业务运作区和管理服务区：业务运作区功能包括：集装箱港区、仓储分拨区、物流加工区、口岸物流区、加工展示区。管理服务区则主要完成管理、办公和商务功能，将设置保税港区管理部门、海关、检验检疫等行政机构及商务、金融等配套服务设施。保税港区产业规划B区，仓储物流园区D区，中小企业园A区，机电工业园C区，仓储物流园区港城工业园规划布局周边商务市场分析周边开发现状周边商务氛围配套的不完善冠陆汇谷重庆华有曙光都市B曙光都市C检测大厦金雅迪项目名称所处区域项目定位产业定位规划面积开发时间开发进度销售情况及价格东田中小企业科技孵化园港城A区厂办一体重点引进总部经济、创意型产业、服务外包型产业企业总建筑面积24万平方米2010年5月28日一期封顶2011年10月全部完工均价2600元/平方乾鑫都市工业园港城A区厂办一体以机械、电子、通讯、仪表、物流为主占地70余亩2008年现已竣工1850-2500重庆曙光都市工业园ABCD港城A.D区厂办一体中小型电子信息产品制造业、软件外包、IT、加工贸易、服装加工、包装印刷广告业、和生产性相关的金融服务企业、商贸物流、总部经济等附加值较大的特色行业，曙光都市一期A区建设用地16.6亩2007年12月AB已经竣工投入使用C区今年11月竣工D区已经规划当中ABC区均已售完2500总部时代港城D区厂办一体以中小企业为核心的产品设计理念，项目集办公、研发、生产、运输于一体的集约化设计。占地面积4735平方米，建筑面积2.6万平方米现处于基础施工阶段预计2011年7月交房预售当中均价3800检测大厦港城工业园D区写字楼29750平方米2005年8月动工基础建设已完成待定周边主要工业园项目一览周边开发现状周边项目大多正在建设期间部分企业已经入驻。周边商务氛围以工业厂房为主商务氛围尚未形成配套的不完善《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目发展方向和定位项目自身分析项目战略项目定位《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目自身分析楼盘区位情况：南与寸滩保税港比邻，北与重庆保税港区（空港）、机场高速和北部新区接壤，西距重庆解放碑CBD中央商务区仅3公里直线距离，10分钟内车程便可直达解放碑；同时紧邻火车北站和轻轨4号线，在整个港城工业园区交通、区位优势明显。占地16013.3平方米，总建筑面积48078.04平方米项目有3栋工业写字楼和1栋办公楼。3栋工业写字楼每层面积为：2号楼1176㎡、3号楼1462㎡、4号楼1117㎡。小区容积率2.96、绿地率24.88%、建筑覆盖率28.62项目战略SWOT优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1、地处渝中区，紧靠大坪商圈、石桥铺商圈，周边配套齐全，区位优势明显。2、高九路作为贯通渝中，高新和沙坪坝区的快速城市交通干道，通达性高。1、区域内开发不成熟，项目缺乏依托；2、地处城市快速通道，客流难以停滞：3、非传统的商务区，办公楼宇的需求需要引导；4、地块零碎分散，不利于规划机会（Opportunities）S~O：发挥优势，抢占机会W~O：利用机会，克服劣势1、渝中区地块日益稀缺2、市中心区域缺少规模化产业集群3、周边缺少能吸纳升级企业的高档次商务业态4、通货膨胀，政策对房市住宅类的打压，给商务的发展提供一个机会打造主城区最中心，通达性最强的重庆最核心产业园区；规模化，产业集中化；提升办公环境和档次利用区位的稀缺性打造项目；用项目高品质吸引客户；地块规划加强道路引导，整体性设计威胁（Threats）S~T：发挥优势，转化威胁W~T：减小劣势，避免威胁1、大坪商圈业态不断完善，高档次物业陆续面市,分流部分潜在客户；2、其他区域产业园成熟的政策吸引，分流部分潜在客户瞄准竞争对手面市空档期，寻找最佳销售节点；制订更贴合企业需求的政府政策，作为王牌吸引客群商务及配套物业修建及面市时间强调节奏配合，尽量完善客户需求；强化中心，聚焦产业政企联动，产品创新项目定位项目营销策略总体营销战略推广策略销售周期总体营销战略•销售策略••以“定向销售”和“点对点”及“带租约销售”式销售为主。••定向销售——利用地产中国的渠道资源进行有针对性的定向销售。•点对点——最有效的销售手段•抛弃以往的“坐销”形式，利用地产中国分销服务平台，利用涵田商业渠道资源和“行销”手段进行项目销售。•带租约销售——最有力的销售说辞•招商先行，利用签订初步协议的意向客户作为对投资客的租金保障。推广策略以地产中国渠道推广为主，配合主题公关活动与针对性的广告宣传。钢运可以提供的宣传渠道：1、300多家二手门店，张贴宣传海报；2、地产中国分销平台，面向全国推广；3、搜房网、安居客等房产专业网站推广；4、现有客户资源有效利用，实现定向推广；5、组织招商推荐会；6、全国数百台多媒体机，不定时循环播放；7、重庆时报地产专版进行不定量的广告投放。整合执行地产中国分销渠道媒介推广公关活动总体推广——策略组合销售周期销售周期根据以上分析，结合项目自身特点以及市场行情的综合分析，在不受到外界不可抗拒因素（如国家政策调整等等）的影响下，预计合同签订之日起三个半月内能够完成本项目总销售量的百分之七十。1、现代服务业板块：主打金融商贸物流牌两江新区现代服务业板块涉及江北嘴中央商务区、保税港功能区和鱼复现代物流功能区。虽然南部沿江的现代服务业板块面积仅有198平方公里，占两江新区面积的16.8%，却是重庆金融、商贸、物流等现代服务业的集中布局区。（1）江北嘴：长江上游金融中心的核心区预计2020年，江北嘴将聚集全市八成以上金融机构、30%的金融机构存贷款余额，金融业实现增加值750亿元。（2）保税港区：进出口总额将达160亿元重点布局国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工项目，争取到2020年，实现进出口总额160亿元。（3）鱼复：西部最重要的水铁联运基地与创意产业关联的相关产业增长快，机会大创意产业附加值逐步提升34%14%7%11%9%9%16%软件与电脑服务建筑设计动漫电视和广播广告艺术品和古玩其他重庆创意产业2010年，全市创意产业增加值约占全市GDP的6%，即达到350亿元左右，从业人员达到6万人。2012年，创意产业增加值要达到800亿元，达到北京、上海目前的比重水平。这800亿元中，软件及外包服务要达到300亿元左右。2008年，重庆市创意产业增加值为240亿元，占GDP比重为4.7%，逐步将成为支柱产业。在全国的排名从2007年的第十一位上升到了第九位，重庆创意产业的发展速度加快。工业建筑业文化业房地产业设备设计建筑设计传媒动漫广电项目策划市场调研顾问咨询外壳设计包装设计施工图设计公共设施设计……………………创意产业发展快速的产业与创意产业紧密结合。产业机会点——创意产业广告手工艺品时尚设计建筑艺术计算机服务广播电视出版业音乐互动软件电影动漫创意产业：指那些从个人的创造力、技能和天份中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。装潢设计房产策划……园区名称所处区域产业定位规划规模成立时间级别长江工业园南岸区汽摩、机械区级茶园工业园南岸区机电化工、重工机械、电子通讯45000亩2000年立案市级重庆大学科技园沙坪坝区医药、环保区级井口工业园区沙坪坝区机电化工、电子通讯9360亩市级西永微电子产业园沙坪坝区高新技术电子产业20平方公里2005年8月动工市级西彭工业园区九龙坡区铝生产、加工、大型工业基地65平方公里2003年7月动工市级九龙工业园区九龙坡区机电化工、重型机械36.08平方公里2000年动工市级空港工业园区渝北区机电化工54平方公里2002年1月建设市级两路工业园区渝北区服装加工、磨具制造68.31平方公里2003年7月建立市级港城工业园区江北区物流加工11平方公里2002年市级建桥工业园区大渡口区生物医药、汽摩制造10平方公里市级花溪工业园巴南区机电化工、汽摩8平方公里市级同兴工业园区北碚区重工机械制造5.27平方公里2002年市级高新科技园（含二郎科技园）高新区高新、电子科技38公里2002年市级北部高新科技园北部新区高新科技重庆主城区产业园规划分布重庆两江新区规划的最大的产业园是港城工业园本案项目临近的工业园是北部高新科技园和空港工业园区B区，仓储物流园区D区，中小企业园A区，机电工业园C区，仓储物流园区资源分类企业特征电子信息沙区商圈、石桥铺中心区，IT、电子产品、软件研发和电子商务设计、装修、建筑沙区学院、设计院；建材市场；石桥铺三院、内河院、煤院和上清寺市设计院、钢院等衍生的众多设计单位文化、广告/展览/策划/礼仪/庆典类原广电中心汇集了大量传媒、制作、动画、文化企业。总部资源上述三类资源都有企业壮大发展，搬迁至外区独栋基地的意愿。区域主要产业资源项目周边优质资源丰富，局部聚集，整体分散他们都是具有快速增长潜力的优质创意产业代表，局部聚集，但整体分散有效市场组合组合市场定位模型项目产业商务发展机会点1，组合市场关联聚合市场定位模型项目产业商务发展机会点2，产业链聚合因为项目周边产业基础雄厚，目标产业定位为周边聚集产业的配套服务产业、企业。帮助楼盘推广等表现时代文化IT产业文化产业设计产业由于创意产业资源的聚集，从而产业大量的办公需求；由于大量的智慧型人才的聚集，从而产生大量的商住需求，通过主流企业的聚集，带动衍生产业合拢，形成强大的办公环境需求。以上需求产生的聚合最终会形成一个创意产业中心。周边资源广电集团三设计院成千快速发展的中小企业……高新技术产业设计产业智慧型企业、人才在该片区形成一个强大的聚合主流企业聚集，带动衍生产业合拢