合富辉煌_合生创展_天津合生帝景湾项目营销策划提案_142页

合生帝景湾提案项目周边情况分析为公交车站点和平路本案北安桥滨江道项目周边道路及交通状况本案位于和平区福安大街与张自忠路交口。交通便利，公交线路较多，共有20余条线路在项目附近设点，是和平路繁华商圈通往市内六区及新四区的重要交通枢纽。而且也是通往新世界广场和远东百货的必经之路。不仅是公共交通方面，出租车及私家车通行也是非常的密集。车流量达到29辆/分钟。是天津市商业的核心地段。本案北安桥周边主要商业设施：1、劝业场2、滨江购物3、中原百货4、友谊新天地5、百货大楼6、万达商业广场7、新安购物广场8、远东百货728463东马路商圈金街商圈周边商业设施15周边商业项目分析万达广场•总体描述：位于天津市金街。总投资12亿元。总建筑面积15.8万平米。由五栋商业体组成，涵盖服装、餐饮、家居、娱乐、家电等方面。目前餐饮、影城、超市、体育用品及百货运营较好，吸引较多客流。而家电家居部分运营状况则较差。•A座沃尔马购物广场：项目为整体3层，一层为主营低档鞋的宏牛鞋都和通讯产品专卖店，沃尔玛购物广场位于广场2、3层•业态组合：超市、餐饮、服饰、通讯等•B座百盛购物中心：•隶属于马来西亚金狮集团旗下，整体8层，主要经营时装、鞋帽箱包、化妆品、首饰、家饰家居、体育用品等。是一家定位于中高端消费群体的综合性百货公司。•优势品类：化妆品、女装，鞋帽箱包。•针对人群：以年轻白领及中高收入人群为主。•C座百安居•该位臵原为同样经营建材的“欧倍德”后由于两家集团合并于2005年改为百安居，百安居为欧洲最大、世界第三的仓储式家居装饰建材连锁超市，主营家居及建材产品。由于地点等原因目前该店的经营状况欠佳•D座国美电器：•前身为同样主营家电的“灿坤电器”，后因经营不善而撤出，国美电器是国内最大的家电零售商，1999年进入天津市场，截至2005年末在天津开设分店20余家，雄踞天津家电市场霸主地位。•E座万达影城•原称“华纳影城”后于2005年末改为“万达影城”该位臵主要由万达影城，申格体育和大时代美食广场以及主题餐饮商户构成•申格体育：主营国内外知名体育用品，由于品牌涵盖较全，促销活动较多，深受年轻消费者的喜爱•万达电影城：以放映国内外最新影片为主，赢得了广大年轻消费者的青睐，是天津盈利状况最好的影城•大食代美食广场：新加坡连锁餐饮知名品牌，为敞开式经营，经营状况较好百货大楼•综述：座落于和平路与多伦道交口处，始建于1926年，曾是和平路的标志性建筑。老楼建筑面积总计建筑面积14600m2，新厦主楼39层，裙房8层，建筑面积100000m2。•经营特点：以物美价廉的形象获得众多中年消费者的青睐。为营造现代购物环境，由传统的柜台式销售，向敞开式方向发展，在商品结构调整上，提升品牌品位和档次。新世界百货•综述：该项目坐落在南开区东马路上，由香港新世界地产集团开发，新世界百货进行管理，总建筑面积近12万平方米，1995年开业。是一家集购物，休闲，餐饮，娱乐等多种功能于一体的综合性商业设施。•经营特点：依靠新世界百货集团的品牌优势，以灵活多变的促销活动赢得了众多消费者的青睐。•优势品类：鞋，珠宝，服装远东百货•远东百货是一家综合性的高端百货公司，坐落南开区南马路与东马路交口的铜锣湾广场内，总建筑面积约57000平方米，由台湾远东百货集团负责经营，•经营特点：以远东百货品牌为依托，吸引了众多国际一线品牌加盟，极大的提升了项目的整体档次和形象。尤其是位于B1的国际生鲜超市更是天津第一家专营进口商品的超市。•优势品类：化妆品，鞋，服装，生鲜超市，美食广场项目核心竞争力分析核心竞争力分析•天时“十一五”期间，天津对商业设施投资总额将达900亿元，年均增长20%，人均商业面积由现在的0.9平方米提高到1.2平方米以上。本项目开发正值天津商业大发展的难得机遇，未来发展前景不可限量。天津人均收入及消费年度200020012002200320042005人均收入8140.689599337.4103131146712639人均消费61216987719278688802.49653天津市历年人均收入金额8140.689599337.410313114671263902000400060008000100001200014000200020012002200320042005金额（元）天津市历年人均消费金额61216987719278688802.49653020004000600080001000012000200020012002200320042005金额（元）核心竞争力分析•地利项目临近和平路“金街”和天津首家.ShoppingMall—万达广场，地段优势明显。对于一个商业项目来说，选择一个好的地段，无疑等于成功了一半。•海河两岸综合开发•根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区20公里划分为：传统文化商贸区（CHD）、都市消费娱乐区（CRD）、中央金融商务区（CBD）、智慧城（STD）四大功能区和运河经济文化商贸区、大悲院文化商贸区、古文化街海河楼商贸区、海河广场及和平路商贸区、中心商务区南站地区、海河水上运动世界六大经济节点。•本案处在海河广场及和平路商贸区，定位为都市消费娱乐区。大悲院文化商贸区古文化街海河楼商贸区中心商务区南站地区海河水上运动世界海河广场及和平路商贸区运河经济文化商贸区核心竞争力分析•人和本项目作为合生集团在海河沿岸的综合性商业项目，必将吸引众多投资者和经营者关注的目光，而合生集团一改近年来天津商业市场上商业项目建成后出售的惯例，改为持有经营，亦将成为其在激烈的市场竞争环境中立足的法宝。项目经营业态项目市场形象定位品位繁华都市、尽享个性生活经营业态女性主题百货+运动主题商城+商务会所业态设臵原因•市场补缺法：根据我们对天津商业市场和项目周边的调查发现，天津商业多以综合性百货为主，缺乏针对特定人群的商业设施，尤其是针对20—30岁的女性白领的专营百货，因此我们计划引进一家以年轻的女性白领为主要目标客户的女性主题商场。在经营品类上将以国际一线化妆品和中高档女装为主，通过与家居卖场和女性主题会所相结合，将项目包装成为天津市乃至华北地区最具特色的“女性主题商场”业态设臵原因•市场比较法：从2003年开始，天津的运动专营商场呈现出大幅度增长态势，尤其是进入2005年市场竞争开始加剧，那么我们为什么还要开始以运动为主题的商场呢？业态设臵原因•通过分析不难发现，天津的运动专营商场，主要以经营运动服侍为主，规模普遍较小且缺乏能够与之相配套的运动休闲设施，而我们是将本项目将打造天津第一家集运动品牌旗舰店，户外运动用品专营店和互动式运动休闲设施于一身的“运动主题商城”•经过多年的运作，合富辉煌结识了很多实力雄厚的开发商和品牌商户，合富可以与运动品牌商户合作邀请体育明星举办“体育明星见面会”，“小型体育运动比赛”等来提升项目整体形象。品牌专营店停车场沿河餐饮区休闲类商户主题商场沿河餐饮区沿河餐饮区家居卖场沿河餐饮区服装品牌专卖店女性主题百货女性主题百货商务会所女性主题会所沿河餐饮区主力餐饮商户+商务配套沿河餐饮区运动品牌专卖户外品牌专营店户外运动场地运动品牌专卖NBA产品专营区室内溜冰场健身俱乐部经营业态主题百货：作为项目主力店之一的“女性”主题百货定位于20—30岁之间的女性“白领”，我们将通过引进世界一线品牌的经营化妆品，服装，家居品牌，突出“前卫”和“时尚”风格，打造最具特色的“女性主题商场”，在经营上将采用百货＋购物中心的模式，即购物中心的卖场与百货商场的经营模式相结合的一种全新的经营模式经营业态运动主题商场：作为以运动休闲为主题的专营商场，将汇聚世界一线运动品牌和户外运动品牌的旗舰店，并通过设臵室内溜冰场，室外篮球场等附属设施，将项目打造成为一个集购物，休闲和运动体验于一体的综合性运动主题商城。在后期运营商，将通过与运动厂商的合作，不定期的举办“球星见面会”等形式将项目推向成功。经营业态主题餐饮：主题餐饮在内外装饰，菜品种类，服务内容等方面均有别于其他餐饮类商户。作为本项目的一个重要组成部分，我们将充分利用项目沿河的特点，在沿河位臵引进的餐饮类商户，为消费者提供一个在用餐的同时欣赏河边美景的优雅氛围。经营业态品牌专营店：本项目作为一家面向年轻“白领”的主题商场，外在形象和经营档次必须与其他商场形成区隔。品牌专营店的引入，有利于增加项目商业氛围，提升项目整体形象。经营业态女性主题会所：紧张的工作环境使得都市白领迫切需要一个可以在工作之余放松身心的场所，本项目在为年轻的都市女性白领提供一个购物和用餐场所的同时，可以通过设立女性会所的形式，为整日忙碌的都市白领营造一个放松身心，缓解竞争压力的场所。经营业态商务会所：这里所指的商务会所，主要是为指包括商务俱乐部，小型商务酒店，临时性写字间等专为本项目写字楼提供配套服务的设施的统称。竞争对手分析海信广场•天津海信广场位于曲阜道与解放北路交口，是天津市地标建筑——信达广场的裙楼部分，总建筑面积5.8万余平方米，地下1层，地上6层；•筹备中的天津海信广场以世界顶级品牌与时尚、餐饮为主营目标，致力于引领天津的顶级与奢华生活方式。•海信广场中庭的共享空间面积达3000余平方米，高达35米且无一根立柱，异常宽敞、通透，，堪称“天津第一中庭”•伊势丹百货新厦位于南京路与营口道交口处，是现代城的一个重要的组成部分•建筑形式：地下一层,地上八层,局部九层,总建筑面积达5万平方米,总营业面积达3.4万平方米,成为天津市最大的高端百货伊势丹百货新厦未来商业项目分析帝景湾项目仁恒百货和平广场恒隆广场和记黄埔伊势丹2期和平广场•海河总体规划将中心广场对面地区的发展方向确定为都市消费娱乐区。建设一组总建筑面积约为30万平方米的现代化的集商业、娱乐、酒店为一体的综合性建筑，取名“和平广场”。•该建筑群是中心广场轴线的延伸，并与之共同形成海河中心的标志性地区。和平广场•按照规划，商业区内将建成津塔、津门、金环、金街、金色音乐厅五大标志性景观，使该区域成为高度繁华的都市消费娱乐区。•6月19日作为海河开发六大经济节点之一的和平广场中心商业区规划确定，将于近期全面启动。天津恒隆广场•恒隆广场项目位于和平路金街上，由香港恒隆集团投资兴建，总建筑面积132,831平方米，采用室内步行街形态，2006年动工预计于2010年前后投入使用。•经营定位：天津恒隆广场定位于世界级高端商场，项目建成后将成为天津档次最高的商场上海恒隆广场•上海恒隆广场位于上海最繁华的商业街南京西路上，2001年7月14日正式对外营业，目前已经成为上海乃至世界时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆广场开设专卖店为荣。甚至有些品牌将其中国首家专卖或旗舰店落户与此，可见其在世界级奢侈品牌心目中的不可动摇的尊贵地位和记黄埔南京路项目•该项目雄据天津市最佳地段---南京路，占地19，617平方米，总面积积逾32万平方米，将包括3栋外型设计极富时代感的高级公寓、1栋智能型甲级写字楼及汇聚环球品牌及世界美馔佳肴的大型主题商场的大型购物中心等。整个项目预计2008年竣工，落成后将成为天津至华北区的瞩目地标。招商及运营管理招商原则•形象为先原则：本项目定位于高端消费群体，因此在商户的选择上，必须本着“形象为先”的原则，以保证项目在市场上的良好形象。除此之外，在商户的选择上必须符合项目，潮流市场的市场定位，招商原则•品牌至上原则：一个大品牌商户的引入，往往能够将项目整体的培养时间缩短1—2年，经过长时间的运作，知名品牌商户在市场上已经赢得了消费者的认可，形成了固定消费群体。消费者在“爱屋及乌”思想的影响下，也会对该商户所在项目留下美好印象。招商原则•经营为本原则：一个品牌首先是一个“经营者”，任何一个商户都不可能只作形象不考虑盈利。盈利状况的好坏，直接影响到品牌乃至项目是否能够在市场上长久的生存下去。招商原则•“少而精”原则：本项目作为开发商先期持有的项目，后期如何经营成为必须要认真面对的问题，因此在招商方面，我们将本着“少而精”的原则进行，在关注品牌知名度的同时，尽量压缩商户数量，与实力雄厚的