国轩汤池项目营销策略报告

地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！卓略地产·行销机构ZHUOLUEREALESTATEMARKETINGAGENCIES国轩汤池项目营销策略报告地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目整体营销策略项目前期工程及营销组织项目整合推广策略项目VI及应用系统后期阶段性策略与执行第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分卓略地产·国轩项目组·系列方案列表地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目整体营销策略方案第一部分地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！目录市场研判——我们在哪里？1项目定位策略——我们要去哪？2营销策略（价格、推货、渠道）——我们怎么做？3销售管理策略——我们做什么？4地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！市场研判旅游地产宏观分析合肥市精装公寓市场分析温泉旅游地产及汤池温泉产业营销思考？地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国内旅游地产发展中心图示国轩·雅典娜旅游地产宏观分析地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国内旅游地产发展演变1999年10月，海南省首家采用国际通行“泰慕赛尔模式”的产权酒店――南海传说温泉疗养度假中心正式对外销售，每平方米售价4000元左右。2000年，海南三亚海景大酒店在京推出客房产权，在北京第一个产权式酒店金色假日酒店开发。杭州千岛湖凤凰实业有限公司开发产权式酒店杭州千岛湖凤凰休闲度假村。2001年，广州后花园酒店是2001年率先在珠三角推出的产权式酒店。第一届中国旅游（休闲）房地产博览会中，旅游（休闲）房地产作为一个新名词首次被提了出来。2001年11月20日——海航集团的酒店项目康乐园酒店亮相京城。2002年，广州首家产权商务酒店——远洋商务大厦推出。2003年1月，浙江祥源投资集团成为中华分时度假交换平台的首个风险投资商。2003年8月28日——北京世豪集团“金海豚”的项目创造了一种产品、两种选择的发售模式。2003年12月28日——中华分时度假机构首次在国内公开推行“分时度假销售冷静期”地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！2004年，山东、江西、安徽、四川、河南、重庆、青海产权式酒店陆续开始发展2004年3月16日始，泰达旅游，成功上市，据悉也是国内目前唯一集酒店、度假村管理与旅游房地产投资开发为一身的在美国借壳上市的公司。2004年6月29日，据报道：几乎所有的商业银行原则上都停止了对产权式酒店发放贷款，依靠租金返还来支撑贷款月供的产品一下子就失去了最大的卖点。一些已经立项的产权式酒店项目不得不改变方向，以寻求出路。2004年7月23日，据报道，银行紧缩银根成都产权式酒店开发计划搁浅，涉足产权式酒店开发的20多家房产商，要么暂停了营销计划，要么改变了项目的定位2005年9月29日，海南旅游地产以“产权式酒店”进入上海2006年，雅居乐130亿砸向海南旅游地产；李嘉诚进军内地旅游地产；保利首期将投2亿多元开发惠州罗浮山旅游地产；中国旅游地产领军集团———广州颐和集团即将在银川开发38万平方米新都市大盘，即银川颐和城府。7月18日，一直专心于网络科技风险投资巨头———日本软银在重庆“搞掂”了进军中国旅游地产的第一笔投资。重庆长寿区政府称，软银将斥资约13亿人民币，在长寿湖圈地4500亩，进行酒店等旅游项目开发。地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！旅游地产开发模式产权酒店时权酒店时值度假型酒店养老型酒店高尔夫、登山、滑雪度假村投资增值性质为主，已逐渐被禁止自用和增值投资并重纯休闲度假所用增值型投资为目的传统旅游及地产开发，以营业收入为目的地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！旅游地产发展趋势旅游已经由传统的到此一游转变成休闲度假游；城市基础设施，尤其是交通网络的发展，提高了旅游的易达性；社会经济发展良好，城镇居民收入及生活质量不断提升，促进旅游度假休闲消费需求；市场前景良好，发展潜力巨大；发展运作经验不足，风险、机会并存.传统产权式酒店历史运营乏力，至被禁止，国内度假酒店运作经验尚不成熟，消费者对此类产品投资信心不足。开发模式待创新，现有模式不成熟;地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！新华·学府星座，4000元以上/㎡往上邻居，4000元以上/㎡寰宇上都公寓公园·2046大城小室月半湾都市青年公寓恒生阳光城领寓……2004年之前2005年2006年2007年合肥市公寓项目发展历程城市驿站，3000-3500元/㎡金色地带，5000元以上/㎡温莎杰座，4000元以上/㎡金地·国际城新都会国贸公寓天骄国际……2003国泰都市公寓，3900元/㎡2004苹果公寓，3500元/㎡红字部分为精装修公寓合肥市精装公寓分析地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！合肥市精装公寓营销现状分析1、精装公寓市场尚不成熟，处于摸索发展阶段，且市场供应量较小；2、营销概念不够明确，营销主体偏离精装公寓的投资、增值的最大卖点；3、客户群体单一，主要客户群体还是针对买不起大房子的年轻群体；4、精装公寓整体市场认知度和接受度正在逐步提升；5、面积段空间幅度大，单个项目的大户型基本上都属于后期滞销产品。6、与真正精装公寓概念尚有差距。地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！1、有住宅商品房供应的项目396个，占全部商品房项目的80.00%；2、有小户型供应的项目232个，占全部住宅商品房供应项目的58.59%；3、有小户型商品房供应25437套，占全部住宅商品房供应套数19.38%；4、有小户型商品房173.22万平方米，占全部住宅商品房供应面积的11.36%。2007年5月15日以前合肥网上备案系统登记的商品房合肥市小户型住宅商品房市场供应量地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！小户型占全部商品房销售套数比例图数据来源：家园网及卓略地产研展部地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！小户型占全部商品房销售面积比例图数据来源：家园网及卓略地产研展部地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！1市场接受度会增强，市场会形成对小户型公寓的较大需求，供应量和消化能力会逐渐加大及提升；2小户型公寓会逐渐的细分化，主打针对年轻人的首次置业和针对投资客户的投资性产品会分化发展；3价格会逐渐上升，面积段往小范围发展，90平米以下户型会受到较大欢迎，为公寓楼的主流户型面积段。合肥市精装公寓未来趋势预测地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！温泉旅游地产与汤池温泉产业温泉旅游地产发展现状假日、周末的休闲度假修身养性身份地位的象征良好的生态自然景观老年人的怡享生活？有什么没有被挖掘的？旅游地产的投资性。地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！汤池温泉产业汤池温泉、文化产业金孔雀：会议、温泉SPA，及度假别墅逍遥别院：会议接待，温泉酒店SPA；宗教交流中心：宗教、文化交流、培训及学习；国轩？？？C2C精装投资性公寓酒店，会议中心、山体别墅，温泉SPA。还有其他省市机关的培训中心和疗养院等。地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！汤池镇旅游地产项目简介简介：由安徽省外经建设（集团）有限公司总投资近10亿打造，总占面积5400亩。已经开发了湖上娱乐中心、综合运动场、国际老年社区公寓、孔雀园农家乐等项目。建筑形态主要为欧式、美式独栋别墅。实际历史单价最高为5400元/㎡左右。现销售均已结束，二期开发未定。金孔雀温泉旅游度假村地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！简介：逍遥别院是目前安徽省唯一一家按白金五星级标准建造的豪华度假酒店。总投资十二亿元，总占地约五千亩，有安徽古井酒店管理公司全权运营。一期项目已结束，并于2006年五月开始接待有预约的客人。万振汤池逍遥别院酒店拥有装饰典雅的各类客房及别墅100余间，红木仿宋家具，配有私人保险箱、冰箱、卫星电视、VOD点播系统、迷你高保真音响、独立温泉泡池、莲蓬式淋浴、卫生间干湿分区、双面盆等各类设施设备，并提供高速宽带、机票预订、外币结算等多种服务。主要建筑形态为中式仿古徽派建筑风格，现为自营，二期开发未定。房价房型标准价净价协议价净价散客价团队/协议价豪华单/标间788550元388元豪华套房A1828元1280元918元豪华套房B1588元999元798元别墅A4788元3358元2398元别墅B3888元2728元1598元万振·逍遥别院地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！营销思考我们项目特点在哪里？C2C？温泉？别墅？山体？景观？配套？还是其他？1如何挖掘我们的卖点？2营销突破口在哪里？如何取胜？3如何面对金孔雀与逍遥别院的差异化营销？4如何借助汤池现有的温泉带来的影响力？5？地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目定位策略项目定位原则和依据项目客户群定位项目功能定位项目形象定位地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目经济指标1、项目总建面积：97717㎡2、总占地面积：242640㎡约合360亩3、总套数：未知4、总容积率：0.475、总绿化率：68.4％6、总建筑密度：19.1%7、项目一期总建面积：39974㎡（C2C酒店公寓总建面积为21660㎡）8、占地面积：50700㎡9、套数：339户10、容积率：0.811、绿化率：42.8％12、楼间距：33－35m项目总体经济指标项目一期经济指标地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！优势项目拥有比较丰富的山体资源、水资源、自然绿化景观资源；项目配套较为丰富，基本满足会议、餐饮、住宿、娱乐、洗浴、休闲、运动等消费所需；项目一期酒店公寓融入中国C2C酒店运营体系，投资收益得到相应的保证，收益率也得到相应提升；项目采用了地中海式建筑，在风格上与周边项目产生差异；项目位于地级小镇，安全性较为重要，而项目正对南面为派出所及法院，安全系数相对与其他项目具有优势；一期可销售物业为现房，加强客户对物业的购买信心；户户温泉接入，充分利用及发挥了汤池温泉资源优势；开发商在目标推广区域拥有良好的品牌形象和业绩。SWOT分析与策略地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！劣势项目一期产品原建筑外立面及户型设计与酒店式公寓设计理念有所偏离；项目一期已成熟景观配套几乎没有，自然景观利用率匮乏，与旅游地产开发及销售理念偏差较大，从而将对客户购买倾向产生抗性；项目后期开发的部分软硬件配套不明确，在现阶段推广销售过程中，项目形象支撑力度将受到一定的影响。地产江湖――数十万份专业资