合富辉煌佛山云东海山水庄园营销策划全案

三水云东海山水庄园营销策划全案【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意三水房地产最新形势分析项目整体情况分析深化项目定位项目营销部署建议深化目标客户定位营销推广建议公关活动建议现场包装建议媒体分析及建议现场包装建议目录一、大市篇1.佛山五区房地产发展情况2.三水房地产发展情况3.三水别墅市场的发展二、项目篇1.项目最新情况2.项目SWOT分析三、定位篇1.项目产品定位2.项目市场定位3.项目形象定位四、客户篇1.各类产品的目标客户定位2.目标客户所在圈层3.目标客户的特征与需求五、推广篇1.整体营销推广思路2.针对性推广策略3.活动营销策略六、媒体篇1.别墅客户媒体接触习惯分析2.媒体运用建议七、营销篇1.项目入市时机及开盘必备2.项目价格定位3.项目营销部署八、销售管理篇附件：合富执行同类型项目的成功借鉴大市篇第一篇1.佛山五区房地产发展情况2.三水房地产发展情况3.三水别墅市场的发展05年佛山市各区成交比重分析（万㎡）禅城区南海区顺德区三水区高明区佛山五区05年面积86.31152.21311.9141.456.37648.2比例13.32%23.48%48.12%6.39%8.70%100.00%顺德区、南海区为第一阶梯；禅城区为第二阶梯；三水区、高明区为第三阶梯。三水是佛山五区中成交面积最少的一个区，由此可知三水房地产市场还属于初级阶段，可持续发展的时间长，并且待征用地多，地价相对便宜，将吸引更多外地发展商到三水投资。2005年佛山五区成交量(万平方米)分析13%23%49%6%9%禅城区南海区顺德区三水区高明区佛山宏观大环境解读（万元）禅城区南海区顺德区三水区高明区佛山五区05年金额317553.51477719.531003640.198269799735.751981345.98比例16.03%24.11%50.65%4.17%5.03%100.00%由成交金额可知禅城区成交金额所占比例达16%，高于成交面积所占比例13%，某程度上说明其楼市价格相对偏高的特征；而顺德区及南海区由于有经济基础支持，故尤以顺德的消费力最为强势；从侧面反应三水不但供货量少而且售价偏低，随着佛一环、珠二环的落成，三水质优价廉的高档别墅将成为珠三角甚至港澳地区客户的新宠。2005年佛山五区成交金额(万元)分析16%24%51%4%5%禅城区南海区顺德区三水区高明区佛山宏观大环境解读禅城区域楼价明显偏高，但对比各区的同比增幅甚微，显示区域价格拉升空间不大，升价潜力不大；南海区受追捧，价格上扬明显，三水区、高明区市场起步初期，价格上扬步伐较快；顺德区成交量及金额比重很大，但楼价只保持稳步增长，显示区域价格上升抗性较强。（元/㎡）禅城区南海区顺德区三水区高明区佛山五区05年均价367931393218199817693057同比升幅1804892393655473342005年佛山五区成交均价(元/平方米)分析36793139321819981769305701000200030004000禅城区南海区顺德区三水区高明区佛山五区均价佛山宏观大环境解读三水全区住宅市场供求量对比分析2005年三水区住宅市场供求量化分析5.584.365.361.710.210.5211.928.76051015面积面积面积面积第一季度第二季度第三季度第四季度2005年批准预售量(万㎡)成交量(万㎡)成交量全年表现平稳发展，第四季度有所下滑，显示该时期为全年的成交淡季；成交量是供应量的两倍，显示随着一手高素质项目的不断升值，二手成交更加活跃；由于三水供应量将在06—07年加大放量，故很大部份的客户均是持币观望。三水微观片区研判三水全区住宅市场成交金额走势2005年三水区住宅市场成交金额走势图300459742233101960005000100001500020000250003000035000金额(万元)金额(万元)金额(万元)金额(万元)第一季度第二季度第三季度第四季度三水区季度平均成交金额超2亿，但季度波动大，显示区域楼市稳定性不强，房地产政策的变化及片区的发展趋势对三水市民的购房意愿有很大的影响。三水微观片区研判三水全区住宅市场成交均价走势2005年三水区住宅市场成交均价走势图2945.59926.051955.542237.440.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.00均价(元/㎡)均价(元/㎡)均价(元/㎡)均价(元/㎡)第一季度第二季度第三季度第四季度三水区第一季度由于有绿湖城市花园等高价楼盘推出市场，楼价明显处于高水位，第二季度二手成交放量，低素质低价位的散体楼占主要成交，拉低全年成交总额，故三水区住宅市场全年均价仅为1998元/㎡。三水微观片区研判总体分析，三水区域房产市场在大佛山房产市场相对滞后，市场端口、容量均有限，市场份量比例现时不大；但同时这也预示着区域房产未来巨大的发展空间。小结及展望：三水微观片区研判生态区板块新城区板块旧城区板块旧城区板块：三水西南镇区最早有商品房的区域，代表项目为汇丰豪园、荷景苑、御景华庭等，目前还有三水花园酒店及西南涌边的东海蓝湾待售，未来结合西南涌的整治，将使该板块房地产更加活跃。新城区板块：以绿湖城市花园为首，目前尚有恒达花园、进业广场待售，由于有三水广场的商业支持，让该板块成为目前西南市区的地皇。生态区板块：生态区板块主要依托森林公园及云东海旅游景区的天然资源发展，其产品形态以别墅为主，目前已开卖的只有千叶花园，但尚有天鹅湖、爱伦堡、休育花园等千亩大盘促势待发，故将是未来三年内三水楼市竞争最大的板块。三水区域的高端市场集中在生态区板块，因此，针对山水庄园而言，直接的竞争来源于生态区板块。三水（西南）楼市板块发展分析片区房产发展启示:三水区房产市场潜力巨大，但目前市场消化量存在局限性；山水庄园位于森林公园生态区板块内，预示项目必然走高端化路线；未来区域市场竞争激烈，本项目发展必须认清形势，力求以差异化最大地规避市场风险。三水（西南）楼市板块发展分析山水庄园受三水西南组团规划、城市未来发展趋势的利好支持，其所在区域的生态区板块拥有森林公园及云东海天然的硬件资源基础，项目具备打造高端产品的环境支持；但现时三水（西南）区域房产市场局限性及未来市场竞争激烈性引发我们对项目的长足发展进行深层次的思考！！片区房产发展启示:三水（西南）楼市板块发展分析位置:该项目地块处于云东海旅游度假区，与本项目只一路之隔，共享优秀的自然资源。规模:项目占地1300亩，容积率0.5。丽日·天鹅湖主要竞争对手情况项目点评：与本项目处于相同区域，自然资源、配套资源等共享；其主力产品将会分流本项目部分中低目标客户；发展商在佛山的知名度高、品牌响亮，并且项目已在三水有一定的知名度，比本项目先吸引客户注意，对本项目产生直接的影响。丽日·天鹅湖项目已于2006年3月13日举行奠基仪式，对外宣称5月1日开始接受内部认购主要竞争对手情况位置：项目位于三水森林公园内，靠近国道，车流密集，并且有铁路在旁边，地理位置是所有竞争对手中最差的一个。规模：总占地面积1300亩，有近200亩的天然湖泊。绿湖·爱伦堡规划、卖点：按照美国生态湖泊小镇为蓝本设计，卖点是洋房与别墅临湖而建，实现家家依湖而居，户户私家码头的景观优势。主要竞争对手情况千叶花园二期：玉兰苑四期在建用地三期：星湖苑、紫荆苑一期：荷花苑二期：桂花苑一期：棕榈苑二期：御花苑会所、酒店项目开发进程已经进入尾声，后续开发货量不多，但同样对项目构成竞争威胁；项目每期开发均是别墅、洋房产品捆绑开发，货量介乎于140-450套之间；项目别墅级产品价格普遍在4300-5300元/㎡，而洋房每期价格拉幅在300-500元/㎡之间。项目前三期已完成近90%的销售，销售情况较为乐观；联系上述产品价格的层面分析，项目销售进度受产品性价比高的影响深远；项目商务配套的成熟氛围对项目具备十分重要的参考价值。主要竞争对手情况项目篇第二篇1.项目最新情况2.项目SWOT分析项目位于佛山市三水区云东海旅游经济区，距广州、佛山交通距离40分钟车程；项目位于广三高速以北,交通便利，且靠近三水建成区，距市区仅5分钟车程。项目占地面积(亩)698.37项目占地面积(m2)465,583综合容积率0.43总建筑面积(m2)197，346项目大区位项目主要情况项目地处云东海旅游区的优势自然资源优越；东有云东海；北有高尔夫球场；西有高校分校；南有森林公园；具有自然资源、旅游资源及人文环境的优势；云东海区整体规划起点高，在珠三角具有唯一性。项目地块项目主要情况项目的地形地貌地块内有南北两个湖面,拥有较大面积的水面。地块南高北低,地形高低起伏,自然植被保护较好。优势及机会项目主要情况优势分析劣势分析威胁分析机会分析资源优势毗邻三水森林公园，占地面积3366亩，风光秀丽、山环水抱。交通优势项目为广三高速公路、广肇高速公路、广三铁路、三茂铁路的交汇点，距广州、佛山禅城区、南海区、顺德区约45分钟车程，距香港、珠海、深圳、约90分钟车程，陆上交通便利；三江汇聚，内河航运发达，三水港是西江、北江下游三个重要内河港口之一；空中交通邻有广州新白云国际机场。政策扶持政府大力支持发展云东海生态旅游项目。大规模，低密度项目规模宏大，总占地近700亩，不到20万的总建面。稀缺性、高附加值作为三水区高品质的五星级酒店所在地，稀缺性高，项目产品将获得更多的商务使用价值。项目SWOT分析优势分析劣势分析威胁分析机会分析施工周期较长：目前项目最直接的竞争对手丽日天鹅湖及绿湖爱伦堡已开始动工，相信将在项目之前推出市场，相信会消化项目在本土的部分潜在客户。生活配套少：市政道路、商业配套、饮食娱乐等配套仍未完善。水体景观较少：小区分三期（北区、西区、东区）开发，但北区的水体景观较少，亲水性较弱。位置较隐蔽：位于云东海森林公园山坡的位置，在云东海大道上看不到本项目，对项目客流的引导有相当的难度。知名度较低：对比附近两大竞争对手而言，本项目的投资商在房地产开发的经验较浅，缺乏品牌支撑。项目SWOT分析优势分析劣势分析威胁分析机会分析云东海生态环境的资源价值正逐步提升。城市区域化步伐逐步加快。郊区化发展的趋势正在逐步显现。休闲体验旅游式“5+2”生活正在兴起。政策对于打造云东海旅游生态区的扶持。项目SWOT分析优势分析劣势分析威胁分析机会分析现存周边竞争对手同处于云东海的丽日天鹅湖、绿湖爱伦堡等项目，他们与本项目享受同样的自然资源，并且定位相对接近，推售时间较本项目要早。云东海旅游开发带来的竞争加剧在云东海区域，随着片区开发进程的不断深化，更多同质化项目将涌，必将对本项目构成相当程度的威胁。三水区房地产开发过盛，地产泡沫将现由于云东海片区土地资源较多，目前已开征的土地将于06年进入“井喷阶段”，据不完全统计06年期间将有7000亩土地在建，且政府也不同程度地与其它开发商继续商洽土地开发，该区域将有可能出现佛山地区最大的地产泡沫。项目SWOT分析S拥有森林公园，山地、湖泊等自然资源交通、政策、规模、高附加值优势T云东海旅游开发带来威胁周边竞争对手项目的威胁三水区房地产开发过盛，地产泡沫将现O生态环境资源价值凸显郊区化发展趋势逐步显现城市区域化步伐逐步加快市场首创、稀缺产品W市政、商业配套未完善缺乏品牌支撑优势最大化发挥市场威胁化解优势机会整合最大化市场机会把握把握机会创造市场利用机会扭转弱势明确自身弱势正视市场威胁寻求突破定位制高点创造核心竞争力项目核心竞争力提炼环境竞争力——得天独厚的自然生态环境，座拥云东海丰富的旅游度假资源。产品竞争力——珠三角首创纯坡地建筑，全面诠释别墅之上的产品——庄园，古堡式五星级酒店开创区域商旅先河。理念竞争力——开创性的开发理念领先区域市场，并引导区域居住理念转变，创造人居最高标准。营销竞争力——整合优化合作资源，保证效益最优化。在项目所