地产营销新常态下的策略新思维(徐蔚)上

赶工工程经验浅谈用心策划严谨组织立体施工勇亍创新用心策划严谨组织立体施工勇亍创新赶工工程经验浅谈怎么理解赶工期，给大家一个简单的概念：兰州碧桂园开盘前一天的总投入为6.8亿，开盘当天销售50亿，按0.075商贷年利率，提前一天开盘就节省1，041，666元（静态利率计算）。按兰州碧桂园六个月(180）天为一个开盘销售周期，产品平均利润为8%，总利润为4亿元，即该项目每天创造的利润为2，222，222元，还不算收入用做新增投资和利率的复合增长。一个销售周期（180天）开盘销售50亿开盘前总投入6.8个亿提前一天销售早创造222万新开工程八大先行•商务先行：定价格、选队伍•临设先行：后勤保障有力•三通先行：施工进场基础•样板先行：展示产品要求•方案先行：思路决定速度•设备先行：机械化取代劳力•定版先行：快速确定定制材料•培训先行：让要求深入人心用心策划严谨组织立体施工勇亍创新赶工工程经验浅谈八大先行用心策划严谨组织立体施工勇亍创新目录一、项目策划二、项目控制三、总结心得赶工工程经验浅谈一、项目策划(一）界面划分，责任细化，标准确定，功能精确1.确定属我方施工界面①、很多总包单位在接到任务时只会第一时间想，自己应建哪栋楼，并不太关心整个开放区域里到底有什么，范围与分界线具体在哪里。确定我方界面，让每个参与单位都清晰的知道所承担范围内明确而细节的界面，这是顺利开展工作的第一步。②、开放路线是客户参观样板区的可视路线，十分重要，我们应详细了解每条路线应该给客户看到什么，尤其针对大项目，这非常有利于工作重点的排布。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划以海阳项目为例：首先确定样板开放区范围，弄清可视区工作内容，尽快确定哪一部分是最急的，哪一部分先施工。还要弄清楚各单位工作界面，做好配合。另外还要考虑样板开放后货量区的施工。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划2.确定不集团各子公司施工界面①、集团有很多子公司共同参与样板区工作，如地热工程和游泳池设备工程等，作为总包应肩负起先分清界面责任。3.确定横向不其它各部门施工界面①、每个项目的管理模式不同，确定的界面也不同。如海阳政府的市政工程部分附属业务均由我方承建。4.确定各界面标准，确定功能标准①、开放界面实际应该达到的材料标准，视觉效果。是参观标准还是使用标准。是否有通水、通电、功能要求等。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划一、项目策划用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划总包单位市政配套单位腾安机电园艺单位装修公司绿化公司首先各单位确定好各自需要的场地总包协调谁先谁后各单位全力配合（二）重团队精班组1.根据体量、地域的丌同组建团队①、根据不同任务编制不同的组织架构，组建团队反应需迅速。②、有条件的前提下，先让有准备有思路的人优先，（这是他们平时优良的观察和习惯）。例：兰州有专门供水和道路、砼疏通团队。海阳体量大场地小，有专门清场团队。2.分解任务到人及前期培训①、让你的团队了解建筑物构成，每个人应可绘制自己管辖的片区立体模型。②、明确项目要求各项目标，从上到下传达。（工期，质量要求，配合要求）③、将自己经验、心得、思路和做法与团队探讨。3.赶工期实行“三超”管控①、超前准备班组：提前储备班组为随时开工作准备。②、超量储备班组：比正常计划总人数翻一番。③、超额配置班组：平时一个人能完成的工作面由几个人共同完成。4.先熟后生、骑驴找马①、优先选择和公司合作时间长，经历过样板建设的班组。相互之间信任度高。②、即使有班组的情况下，还要与外班组保持沟通，随时更换或顶替。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划（二）重团队精班组4.宁可我负班组，谨防班组负我①、由于工期短，结合现在劳务大环境不能尽信任何一个班组，同一工程我们需多安排班组完成，在多安排、多储备情况下，承诺班组的工作面、项目、时间没有完成，或者大量的工人窝工现象是可能存在的。但我们一定要占绝对控制权。所谓我放它飞机好过他放我飞机。5.与事储备与人，零工储备充足①、砌筑的工人就砌筑，抹灰的就抹灰，搅拌好的砂浆要送至抹灰跟前，不要让专业工人做辅助性的工作，容易出现消极、影响进度等事情。辅助性工作多储备力工完成（二种零工配置方案）。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划（三）统筹设计、整图结合、以装为主1.选择优质的与业设计院①、慎重选择设计院，深度显浅，费工费时；经验不足，结果走样；浪费用料，加大费用。2.参不各与业兯同工程设计，及时统一设计标准①、同时了解设计框架，提前做施工准备。②、提供当地作法作为参考，缩短设计时间（海阳推拉改平开窗）。3.各与业矛盾时，以功能、装饰为先①、看图不能单专业看，要结合各图纸一起看后可优化施工方案。②、出现问题，以后期装修为主导，保证装修效果满足功能要求。例如：海阳项目三份图纸都不同，土建图里面的窗，钢结构设计为电动百叶，精装修图内封掉做挂石，最后考虑按照精装修图纸设计要求进行施工。我们的经验是提前跟装修公司对接好，按照装修公司的图纸来做，这样就可以达到省工省时的效果。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划装饰为先，综合考虑；按照装饰需求进行图纸拆分；后期施工处处为装饰提供条件,戒减小土建工程量。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划（四）谨慎选择与业分包1.重方案、细考察①、将施工方案作为考察专业分包的首要因素，方案的可行性是项目成败的关键。海阳钢构选择：最后两个意向单位一个用吊车安装，一个用自制吊盘安装，最后用了吊车方案。②、细化考察，后勤与下线实力、承建班子、过往业绩、甲方口碑、同类别工程经验、领导施工经验、其高层的重视程度均为工程成败的因素。2.速度第一原则①、在非常有限的工期内是否通过最低价中标原则选择专业分包单位。②、如何在更快的速度中平衡质量和安全的关系。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划二、项目控制用心策划严谨组织立体施工勇亍创新克服场地限制，克服条件限制.大吊车吊小吊车.可移动式吊车。没有做不到，只有想不到，创造一切条件完成任务。3.对其全下线供应链跟踪落实①、了解专业分包下线全线的供应链条的供应量和稳定性。②、设置专人监督专业分包合同履约全过程。(施工计划-图纸深化-材料采购-加工制作-组装-运输-现场安装）4.合同多增保护条款①、细化合同内容，增加对班组的控制项目，强化合同效力。②、强调驻场人员职位，要求合作单位最高层定期驻场，体现对项目的重视程度及后期工程运作的执行力。案例：海阳项目，如果不是分包管理层经常驻场，工期上还比现在糟糕。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划\（五）定版定样、材料普查、机械储备1.高效定制样板①、接到任务就应该起动定版工作，理论上不用等待出图。②、迅速组织人员按照项目要求讨论研究，确定样板实施的方案。2.全民材料员，责任人跟踪至材料终端。①、专人专项、全方位覆盖工程材料申购的前端与终端。（下单-采购部-厂家-配套厂家-物流公司-送货地点）3.从地域、供应量、材质、政策等全方位了解材料信息材料定制，丌可墨守成规①、不同区域、行情；（是否限行、替代产品）第一时间把控市场信息。②、根据材料的易损程度来计算数量。4.善用机械提高效率，机械24小时待命状态①、了解当地与建筑行业相关的所有机械信息，做到可以随时调遣。(汽车吊、汽车泵、砂浆泵、运输车、自卸车、搅拌机、发电机、塔吊、升降机等）②、不同的部位，要选择最优化的机械设备，前提是满足工期的需要。③、现场要配备充足的设备数量，减少更换及人员窝工造成的影响。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划（六）技术创新、方案先行、计划分解、主次分明1.大胆创新，推敲方案、立体施工、逆作施工。①、打破思维定势，通过项目各种信息汇总，确定最终施工方案②、突破传统观念，推广立体施工、逆作施工例如：我们推广的立体施工模式，左右、上下同步施工。兮州项目售楼部就是因为采取了该模式才能用40天顺利完成，在做基础部分同时，钟楼和塔楼顶部已经在加工制作，待主体结构施工完成时，屋顶用整体吊装技术整体装上。同时建筑物外围墙用纯砼填充做法，省掉了大量的上材料时间及腾出宽敞的场地，建筑物封顶后外保温基本部完成，为地下附属施工创造充裕的时间。逆作施工，是一种较成熟的施工方法，可以打破建筑“先地下，后地上”的常规。例如：山东海阳酒庖钢结构半球外围，部分位置是垂直亍塔楼基础上部，由亍两者建筑速度规划的差异，要求必须先做钢结构半球进行装修，故我们先用大型钢构先做半球架空层，待半球钢构完成后再用砼柱逆向连接塔楼基础。这样做到了地下和地上同步施工，既可顺利交装修进场也可双方保证工期。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划采用钢制屋面造型，节约施工时间，简化工序用心策划严谨组织立体施工勇亍创新二、项目控制用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划2.在方案可行的基础上确定各级施工计划。①、以方案为基础，确定工程总施工计划；并进行分解，建立施工进度控制网络；②、统一管理、分拆施工，每级设置与人负责，确保现场第一手信息反馈给项目，研究解决方案；3.落实各工程主、次区域，分清主、次计划。布局主区域先行、控制主计划节点。①、清楚认识到自己在做什么，要做成什么样。然后制定出主计划、次计划；以主计划为点、次计划为面；以点带面，推劢项目全面开展。用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划如何根据不同任务策划主、次布局，科学有序：①、主次重点根据开放重点②、塔吊布置宜800~1200㎡③、材料进出体量越大场越小④、水电布置宜架空不宜埋地用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划（七）后勤保障有力1.规划满员临设，保留宿舍余量。①、在临时设施在满员设计的基础上，还应该增加一定幅度的余量。以免储备班组，或者突发情况调集班组时，没有宿舍，造成工人流失。2.筹备24小时水电供应。①、在现场临水电到位的情况下，也要保证应急水电的到位，并且正常运转。如蓄水池、罐。足够功率的发电机组等等。一、项目策划用心策划严谨组织立体施工勇亍创新一、项目策划用心策划严谨组织立体施工勇亍创新与业的修道团队、清理团队等，保障后勤工作满足现场需要。一、项目策划用心策划严谨组织立体施工勇亍创新充足的后勤车辆及临建住房良好、深入的策划是成功的一半一、项目策划用心策划严谨组织立体施工勇亍创新二、项目控制（一）保障控制（二）组织控制（三）空间控制（四）技术控制二、项目控制用心策划严谨组织立体施工勇亍创新1.确保人员稳定①、只有确保班组人员稳定，才能提高施工效率。反复进退场班组，重新组织培训，适应工地，我们真的“伤不起”。②、设立专职部门了解掌握班组动向，发现不足，及时调配补充。③、进场班组要适量超员，但切记过量超员，留住工人是一件容易的事。2.确保材料、机械、工地配套①、现场使用材料分类摊派至各施工员，场地非常有限，计划性需很强，要不断平衡场地与材料关系。必须改变缺什么才催什么的劣习，同时设立专人监督重点环节。（结构阶段注意钢筋班组开料，土建装饰阶段注意玻璃安装。）②、保证有足够的材料场地及材料运输道路，确保材料运输到建筑物。③、善用机械，举例砂浆泵使用，机械特点：⑴施工速度快；⑵施工范围广；⑶设备占用现场空间小。④、工地配套，其实我们应该想一想手术室内没水没电会有什么后果出现，当然是致命的。样板区多设供电、供水、和道路的独应分区，发电机等设备储备充足，水电配套材料及时到位。二、项目控制用心策划严谨组织立体施工勇亍创新（一）保障控制二、项目控制用心策划严谨组织立体施工勇亍创新合理利用汽车吊、缓解塔吊压力，增加备料速度。二、项目控制用心策划严谨组织立体施工勇亍创新超大型鹰嘴挖掘机,，节省山地土石方的挖掘时间。二、项目控制用心策划严谨组织立体施工勇亍创新采用砂浆泵供料，方便、快捷、受制约因素少。二、项目控制用心策划严谨组织立体施工勇亍创新采用高效的组合炮锤破桩头，比普通人工风炮破桩头提高效率20倍以上。3.确保衣食住行①、针对不同区域存在的