同德昆明广场营销策划书1658125816

2019年10月21日深圳百思勤置业顾问有限公司同德·昆明广场营销策划报告2本案需要实现目标同德首个城中村改造项目，首进北市区。为同德在新领域、新区域中打响知名度。tkp40天时间，积蓄567套房源所需客户，并实现快速销售。品牌速度回款上北区实现快速销售后，所得回款作为昆明广场滚动开放基础。3项目分析市场分析客户定位营销战略营销计划营销主题营销活动营销渠道营销道具价格策略销售进度报告体系4项目分析项目定位昆明广场城市地标一个代言城市的项目一个以城市命名的项目一个能让昆明比肩世界的项目5项目分析核心卖点昆明最纯粹的城市综合体工作、娱乐、生活，汇聚一城238米5A甲级写字楼，北市区新高度；6.5万平方米时尚购物中心，世界生活方式荟萃；超高层住宅，超大型配套完善社区。同德实业同德17年，从项目发展商到城市运营商的完美蜕变；以“同心同德，以德发展”为企业理念，对产品有着“同德出品，同属精品”的苛刻要求；开发了同德·极少墅、同德·锦江嘉园等知名楼盘。6项目分析其他卖点二环内昆明广场，占据城市核心区，城市任我掌控。二环线带给昆明的不但是快速畅通交通，更是昆明城市核心区的心理界线。北京路北京路，昆明繁华尽在。45年来，这条昆明第一路，承载多少昆明发展的印记。北京路，现代昆明发展轴心，汇聚现代昆明数个标志性建筑。地铁上盖与地铁无缝衔接，我就是城市的原点！昆明广场位于地铁2号线白云路站上盖，地铁2号线将于2012年开通。随着未来更多地铁线路的开工、通车，地铁上盖物业将更突显其价值。7项目分析销售主线昆明广场上北区产品户型分析2栋，29层，567套。户型套数比例单房35-42㎡21638.1%两房67-80㎡18933.3%三房84-88㎡16228.6%昆明广场上北区户型分布图所有产品面积均小于90㎡，适合首次置业者。产品以小户型为主，大部分是单房、两房户型。8项目分析产品情况单身公寓公寓整体总价优势明显、低房贷压力，轻松入住城市中轴线35㎡42㎡9项目分析产品情况两房户型户型方正、紧凑实用，无过多浪费面积，北市区两口之家超值选择81㎡72㎡10项目分析产品情况三房户型凸窗设计，阳台面积大，采光面充足，是昆明广场上北区的优越之选86㎡88㎡11项目分析市场分析客户定位营销战略营销计划营销主题营销活动营销渠道营销道具价格策略销售进度报告体系12市场分析宏观市场2010年昆明市前三季度国民生产总值达1412.12亿元，同比增长13.6%人均可支配收入14109.19元，比去年同期增长10.11%社会消费品零售总额达702.95亿元，同比增长19.6%但由于CPI增速较快，2010年国民实际生活压力加大。13市场分析2010年昆明前三季度定投资达1205.01亿元，比去年同期增长36.5%房地产固定投资达266.73亿元，比去年同期增长4.5%14市场分析房地产整体市场2011昆明房地产市场运营情况2011年1-3月，昆明房地产市场稍显冷清，各项成交数额均处于低估状态；4月由于有4个新盘推出，成交情况略有回暖的迹象。一月二月三月四月成交均价（元/㎡）9198.4911073610695.78551.650500001000001500002011年成交面积一月二月三月四月成交均价（元/㎡）9198.4911073.610695.78551.650200040006000800010000120002011年成交均价（元/㎡）一月二月三月四月2011年成交金额28.4153616.09433.69094148.6301020304050602011年成交金额（亿）一月二月三月四月成交套数428515761155106840500010000150002011年成交套数15市场分析北京路北延线上竞争项目2011集中放量北京路延长线共有6个住宅项目，分别是：欣都龙城、翡翠湾、滨江俊园、龙江雅苑、金域缇香、金领时代。住宅：年中料有大量开盘滨江俊园预计9月大量开盘；欣都龙城、金域缇香三百余套年中开盘，欣都龙城是综合体；翡翠湾、龙江雅苑住宅接近售罄。底商：自持为主欣都龙城、翡翠湾，自持，其中欣都龙城面积8万㎡；滨江俊园全部销售销售过半；龙江雅苑自持销售各50%；金域缇香、金领时代情况未知。16地址盘龙区白云路与盘龙江交汇处占地面积247亩建筑面积约93万平方米容积率约5.18物业类型高层总户数约5000户停车位待定绿化率40%项目分期三期代理/顾问公司成全机构物业公司俊发物业总栋数及层数情况1期共计5栋，1栋24层，4栋33层，1.1万平米商业配套。2期6-22栋。临江为3万平米商业。3期23-28栋，回迁房；配套有18班幼儿园、36班小学。项目进度目前以一期住宅、商铺销售、二期开发为主户型及配比一期共8个户型，956套没有60㎡以下的户型，60-90㎡的户型约350余套，占比36%；中大户型（90-144㎡）套数约600余套，占比64%。项目主要以高舒适度中大户型为主，小户型为补充。销售情况住宅已售850套，销售率89%，未售户型主要是128和143㎡；商铺53间，销售30间，销售率57%。价格涨幅项目住宅自开盘均价9500元/㎡至今涨至11000元/㎡，涨幅15.7%。竞争楼盘之滨江俊园市场分析17地址盘龙区白云路与盘龙江交汇处龙龟湖公园内；占地面积133.7亩，其中小区绿化21亩，龟龙湖湖面面积：22000平米建筑面积17000㎡容积率2.099物业类型多层、高层、小高层、联排别墅、双拼别总户数925停车位1150个绿化率68.2%项目分期三-四期代理公司昆明中房现代房地产开发有限公司物业顾问荣泽物业有限公司总栋数及层数情况翡翠湾总共6栋，1栋33层，2、7栋27层，3、5栋34层。6栋分别是18、25、26、26层。项目进度目前以5、6栋住宅销售为主户型项目没有60㎡以下的户型，60-90㎡约600余套，其中80-90㎡户型约400套；90-144㎡户型200余套；144㎡以上住宅100余套；项目主要是以中大户型为主，小户型作补充。销售情况住宅共1138套，已售960套，销售率84%。价格涨幅项目住宅自开盘均价9000元/㎡至今涨至13000元/㎡，涨幅31%。竞争楼盘之翡翠湾市场分析18地址盘龙区北京路延长线和北辰大道交叉口占地面积55713.61㎡建筑面积306772㎡容积率3.99物业类型高层、超高层186米总户数约1000户停车位3500个绿化率42%项目分期一期代理公司自己销售物业顾问龙城世家总栋数及层数情况总栋数7；2、3、4栋30层；2-1栋17层；5栋47层，6栋8层项目进度目前以2-1栋、3栋、5栋写字楼销售及商铺招商为主户型及配比1栋、2栋、4栋已销售完毕，2-1栋主要是跃层,60-70㎡约300余套，138㎡约20套；3栋主要是精装公寓，60㎡以下约30套，60-90㎡约30套，90-120㎡约150套，其中90㎡左右户型较多，约130套。项目现售主要以60-90㎡为主，占可售房源约50%,，约300余套。销售情况住宅共有980余，已售670套，销售率68%，写字楼销售1栋已售罄，5栋销售中。价格涨幅项目精装公寓自开盘均价12000元/㎡至今涨至14500元/㎡，涨幅17%毛坯房自开盘9500元/㎡至今涨至12000元/㎡，涨幅20%。竞争楼盘之欣都龙城市场分析19地址昆明北市区盘龙江与7204公路围合处占地面积A地块17591.75㎡B地块87059.02㎡建筑面积A59917.33㎡B305563.43㎡容积率A2.8B2.5物业类型普通住宅总户数775户停车位机动车位：786个;非机动车位：776个;绿化率45%项目分期二期代理公司中原代理物业顾问万科物业项目进度2期新房源预计6月10日推出户型一期住宅80-130㎡销售情况一期住宅已售600套，销售率100%价格涨幅项目住宅自开盘均价9700元/㎡至今涨至10500元/㎡，涨幅7.6%户型配比60-90㎡与90-144㎡户型各占50%总栋数及层数情况项目共有2500套左右房源竞争楼盘之金域缇香市场分析20市场分析地址金领时代位于盘龙区北京路延长线昆十中斜对面占地面积48000平方米建筑面积204745.78平方米容积率3.93物业类型住宅、商铺总户数1400户停车位1300个绿化率40%项目分期一期代理公司至祥物业顾问保利物业项目进度30F以上房源剩余约50余套户型住宅28-149㎡销售情况住宅已售约150套，销售率80%价格涨幅项目住宅自开盘均价9000元/㎡至今涨至9800元/㎡，涨幅约8.1%户型配比小于40㎡：14.2%；40-60㎡：9%；60-90㎡：62.%；90-144㎡：10.6%；大于144㎡：4.2%（共统计套数：1290套）总栋数及层数情况共6栋，每栋47层，超高层，车位1：1竞争楼盘之金领时代21市场分析地址北京路与白云路交叉处占地面积9.02亩建筑面积3.5万平方米容积率5.8物业类型写字楼总户数约370套停车位约300个绿化率40%项目分期一期项目进度未开盘户型40-900㎡写字楼销售情况未开盘价格涨幅未开盘总栋数及层数情况共1栋，项目地上共31层，地下负一层将配置时尚零售、特色餐饮等服务周边区域、提升区域商业配套品质的业态；地下负二层为停车库；1-5层将针对金融业、保险业、证券业、电信等企业进行定向招商；6-31层，以中小户型精致商务办公空间为主竞争楼盘之财智心景（纯办公楼项目）22市场分析宏观调控政策不可预计昆明“限购限贷令”：家有两套住房，不得再买；二套房首付不低于60%；5月1日起，贯彻落实“一房一价”，售价波动不超过报价15%，否则最高罚款50万；未来，随着国家对房地产调控继续加强，可能会有更多政策颁布实施。23项目分析市场分析客户定位营销战略营销计划营销主题营销活动营销渠道营销道具价格策略销售进度报告体系24客户定位昆明广场上北区客户总体定位客户年龄段在22-40岁之间家庭构成主要为三口之家、丁克族、新婚夫妻以及部分的单身族客户对住房的需求为首次置业和二次置业25客户定位按家庭结构分类家庭类别特征自由青年未婚青年或小两口小太阳家庭有11岁及以下小孩中年三口之家典型的三口之家，家长年级在35岁以上与老人生活的青年家庭18岁以上成年人和家长住在一起中老年核心家庭三代同堂，但没有11岁以下小孩，或者是老两口按年龄结构分类年龄特征≤25岁享受高质量教育希望清楚财政苦难的阴影！24-35注重实际，成年但会居住在父母家中，将要开始承担家庭责任。36-55市场驱动者，热衷于政治56-69空巢老人居多70岁以上退休者上北区客户分类描述26按财富态度分类群体类型特征安逸型群体喜欢奢华、张扬的生活；占有欲强，常以奢侈品显示自己的身份稳健型群体在消费时注重实用，喜欢追求投资的升值潜力情感性群体易冲动，常被产品的宣传、推广、促销手段吸引时尚型群体喜好西方的生活方式，讲究生活格调、品味，追求时尚、新鲜事物事业型群体处事果断有计划、追其事业成功，不太讲究生活细节按消费者情感分类群体类型特征支配型群体倾向选择独立式住宅，物业质量与小区环境最重要，邻居类型最好与自己是一类精力充沛型群体倾向选择居住在大城市，物业类型特征注重创意性和独立性关系融合型群体倾向住在有浓厚家庭氛围和交往环境的社区里，注重人与人之间的沟通以及和和谐的氛围。自卫型群体倾向住在有正常交往关系的社区，最好离家人朋友比较近，比较注重周边市政配套上北区客户分类描述客户定位27客户定位蓄客方式广告媒体广告主打项目整体形象和上北区的卖点主要线路户外广告、重点办公楼视频广告营销活动节点蓄客，外部咨询处辅助营销中心，形成“1+n”体系，扩大揽客范围拓展客户主动出击在竞争楼盘附近、主要目标客户活动集中地发放传单28项目分析市场分析客户定位营销战略营销计划营销主题营销活动营销渠道营销道具价格策略销售进度报告体系29营销战略高举高打快进快出