同策上海中信泰富朱家角新城营销策划报告

中信泰富·朱家角新城营销策划报告商战无序，策划先行此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！中信泰富·朱家角新城营销策划报告中信泰富·朱家角新城营销策划报告中信泰富·朱家角新城营销策划报告关于中信泰富朱家角新城一组数据的解读与思考开篇前的思考中信泰富·朱家角新城营销策划报告0.000.501.001.502.002.503.003.50万平方米0.9710.9720.9730.9740.9750.9760.9770.97供应0.980.000.000.000.000.000.000.000.750.000.000.000.001.880.000.000.000.000.002.900.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.780.000.003.240.000.002.500.000.000.000.000.000.000.00成交0.000.670.320.000.000.000.000.000.020.500.020.000.000.040.160.070.000.010.020.040.180.600.170.530.811.560.390.340.000.020.030.040.000.060.240.151.910.700.590.560.360.040.110.190.170.16供求比37.5047.0072.5021.604.24累计供求比0.001.470.990.990.990.990.990.991.711.151.131.131.132.302.092.012.012.001.983.493.182.462.311.941.561.141.061.011.011.011.001.001.271.261.211.651.301.201.381.311.261.261.251.231.211.1907-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-0211-0311-0411-0511-06开篇前的思考中信泰富朱家角新城开盘至今月度供求量情况2007年9月，中信泰富朱家角新城首度入市，两个月内即去化完毕……2008年金融危机后，受宏观大势影响，项目的去化严重受阻……2009年4月后，随着房地产市场回暖，项目在半年内将原本存量房源去化一空……2010年4月、2010年10月、2011年2月，每一次调控政策出台后，项目的去化受阻，尤其是当前……中信泰富·朱家角新城营销策划报告开篇前的思考根本原因是什么？思考。当前去化受阻的中信泰富·朱家角新城营销策划报告开篇前的思考政策对投资及度假需求的抑制中信泰富·朱家角新城营销策划报告回归项目中信泰富朱家角新城给人们的感知是——前几期低密度纯居住产品开发完毕后，环境好&度假中信泰富·朱家角新城营销策划报告项目核心问题VS度假感的项目陷入政策打压的困局！中信泰富·朱家角新城营销策划报告本次报告的目标突破困局，完成项目的华丽蜕变！中信泰富·朱家角新城营销策划报告解题思路重新认知项目，重新定位项目重新梳理客户，重新定义客户全新的营销策略，全新的形象包装高效执行，有效保障中信泰富·朱家角新城营销策划报告汇报提纲第一篇章ChapterOne关于朱家角印象朱家角&朱家角价值重溯第二篇章ChapterTwo第三篇章ChapterThree关于项目项目核心优势找寻&项目定位关于客户客户定位&客户定义第四篇章ChapterFour关于价值创造价值&实现价值第五篇章ChapterFive关于执行销售策略&推案执行Chapter1关于朱家角中信泰富·朱家角新城营销策划报告一个人们眼中一样的朱家角印象朱家角中信泰富·朱家角新城营销策划报告朱家角朱家角位于上海青浦区，淀山湖畔距人民广场47公里位于外环线以外人口密度738人/平方公里青浦区“十二五·一城两翼”规划重点城镇虹桥枢纽人民广场印象朱家角朱家角——上海市远郊小镇区域位置中信泰富·朱家角新城营销策划报告古镇内河港纵横，九条长街沿河而伸，千栋明清建筑依水而立，36座石桥古风犹存，名胜古迹比比皆是。小桥流水人家民宅寺庙印象朱家角特色古镇江南古镇——拥有1700年历史积淀，古风浓郁，水乡文化底蕴显露无遗中信泰富·朱家角新城营销策划报告淀山湖——上海最大的天然湖：面积62平方公里属于太湖流域，是上海的母亲河——黄浦江的源头上海最大的旅游胜地，周围有5个国家4A级景区印象朱家角生态资源区域内水系众多，拥有上海最大的天然湖，生态资源丰富中信泰富·朱家角新城营销策划报告印象朱家角人文历史课植园课植园环境幽静，风光独好，是朱家角镇上最大的庄园式园林建筑，原园主马文卿，故俗称马家花园。园名定为“课植”乃寓“课读之余，不忘耕植”之意，故园内既建有书城，又辟有稻香村，以应园名。王旭故居王昶（1725～1806），字德甫、号述庵、又号兰泉，清朝官吏，辞海称其为“清代学者”。他工诗善文，早年与王鸣盛、吴泰来、钱大昕、赵升之、曹仁虎、王文莲并称为“吴中七子”，他的诗文结集《春融堂集》共60卷，姚鼐、俞樾曾先后为之作序。明清两代共出进士16人、举人40多人，其中有清代学者王昶、御医陈莲舫、小说家陆士谔、报业巨子席裕福、画僧语石等，留下了丰富的文化遗产。民国时期，镇上有民众教育馆、书报社、戏院、书场等文化场所，有咏珠社、韵声社等文艺结社、民间艺人活动。镇上家庭藏书普及率达50%以上，民间藏书的总数10多万册，超过全区21个镇图书馆藏书的总和。朱家角自古文儒荟萃、人才辈出，人文气息浓厚中信泰富·朱家角新城营销策划报告东方绿舟水上运动场国际高尔夫乡村俱乐部大观园旅游区皇家金煦花园酒店景苑水庄大千生态世界淀山湖太阳岛旅游度假区印象朱家角人文历史现在的朱家角素有“上海威尼斯”及“沪郊好莱坞”之誉中信泰富·朱家角新城营销策划报告产业结构2010年，朱家角镇经济和社会保持健康、可持续发展，完成地区生产总值50.17亿元，同比增长13.98%。其中，第一产业1.52亿元，第二产业23.06亿元，第三产业25.59亿元。2010年，以古镇旅游为依托的第三产业蓬勃发展，完成增加值25.59亿元，同比增长21.6%；全年古镇旅游接待320万人次，重大接待63批次、1331人次。印象朱家角以古镇旅游资源为依托，带动朱家角总体经济发展中信泰富·朱家角新城营销策划报告房地产发展项目名称物业类型建筑类型容积率绿化率物业公司装修状况开发商位置备注海上湾别墅联排双拼0.4268%上实物业毛坯上实置业朱家角绿洲路228号总价：400—500万水都南岸别墅联排叠加1.0035%仲量联行毛坯上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司朱家角康园路399弄联排均价1.6万叠加均价1.3万湖庭别墅独栋0.2661.2%明地物业毛坯昆山金杰房地产开发有限公司朱家角绿湖路999弄总价2000—5000万江南华府别墅独栋0.1880%上置物业精装修上海佳富房地产有限公司朱家角大淀湖畔最后一套1.68亿珠光苑公寓板楼0.9812.5%毛坯上海林基房地产开发有限公司朱家角朱光新村9街坊均价1.5万水都南岸公寓板楼1.00355仲量联行毛坯上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司朱家角康园路399弄均价1.35万借助当地独特的人文、自然景观资源，朱家角板块的房地产项目大都以别墅的形式面对购房者，以低密度、旅游度假及价格优势吸引消费者的注意力，不过由于限购令第出台，直接抑制旅游度假投资型顾客，因此，该地区目前市场销售态势一般。印象朱家角依托优势旅游资源及生态环境而兴起的度假居住板块中信泰富·朱家角新城营销策划报告印象朱家角上海边陲、江南风情、环境优美、旅游度假那么，这就是朱家角的全部价值所在么？中信泰富·朱家角新城营销策划报告区域有价值，项目才更有价值理清一个观念中信泰富·朱家角新城营销策划报告一个同策眼中不一样的朱家角由全市高端居住区的分布规律出发朱家角价值重溯中信泰富·朱家角新城营销策划报告全市高端别墅项目分布情况全市高端住区分布人民广场龙湖滟澜山东郊花木古北西郊徐泾九间堂翡翠别墅合生东郊御品园世纪虹苑西郊明苑御品园林大华西郊别墅赵巷香水湾别墅佘山佘山月湖山庄新江湾板块朱家角价值重溯仁恒怡庭中凯曼荼园中信泰富·朱家角新城营销策划报告全市来看，高端别墅总价不低于1500万区域名称比较项目物业类型占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率面积段（㎡）总价(万元)均价（万元/㎡）东郊合生东郊独栋1230.25700-10006200-100009万科翡翠别墅独栋1860.40380-5803000-50008花木板块九间堂独栋103.80.28600-12005000-90008古北板块世纪虹苑双拼1.41.30.95245-3551000-27006西郊板块西郊明苑别墅独栋2180.40340-5804250-725012.5徐泾板块大华西郊别墅独栋1650.30270-3501500-22005.5御品园林独栋30120.34300-4001200-20005赵巷板块香水湾别墅独栋1650.30305-9001500-50006佘山板块中凯曼荼园独栋1860.19500-10004500-1100013佘山月湖山庄独栋203.40.14297-5034000-1000014新江湾板块仁恒怡庭叠加5.46.51.20210-3501470-24507朱家角价值重溯全市高端住区分布中信泰富·朱家角新城营销策划报告朱家角价值重溯人民广场龙湖滟澜山东郊花木古北西郊徐泾九间堂翡翠别墅合生东郊御品园世纪虹苑西郊明苑御品园林大华西郊别墅赵巷香水湾别墅佘山中凯曼荼园佘山月湖山庄新江湾板块解读全市高端居住区的分布规律全市高端住区分布仁恒怡庭中信泰富·朱家角新城营销策划报告朱家角价值重溯高端住区分布规律1：以人民广场为中心，沿延安西路、世纪大道的东西向轴线是上海高端住区分布的黄金轴高端住区分布规律2：凡是具有唯一性的自然资源必定成就高端住区——因为上海是一个自然资源稀缺的城市全市高端住区分布中信泰富·朱家角新城营销策划报告佘山山景资源成就佘山高端别墅区佘山板块拥有上海独一无二的山景资源，是上海的后花园，包括将近100米的东佘山和西佘山以及佘山月湖等沪上稀有自然资源佘山板块的豪宅别墅项目遍布，佘山高尔夫别墅、佘山东紫园、中凯曼荼园、上海紫园等代表楼盘的均价均在75000元/㎡以上，总价5000-10000万元，构成了上海顶级高端别墅居住圈1700亩18洞72杆佘山国际锦标级高尔夫球场西佘山+佘山月湖朱家角价值重溯全市高端住区分布中信泰富·朱家角新城营销策划报告新江湾湿地资源成就新江湾城高端住宅项目新江湾板块拥有占地面积12000平方米的新江湾城湿地公园，70年未受侵扰，237种植物，352种动物，居住环境极佳，属于上海极为稀缺的位于市区内部的绿色生态资源，成为上海城市的极具价值的一块大型“绿肺”新江湾城湿地带动周边楼盘价值的稀有性，成就了仁恒怡庭、华润置地橡树湾城和尊堡园等高端别墅项目华润置地橡树湾橡墅，拥有9.45平方公里湿地的城市别墅，充分利用自然资源带动别墅的景观性和居住品质（如13米景观大阳台设计，把自然引入室内）华润置地橡树湾新江湾湿地公园朱家角价值重溯全市高端住区分布中信泰富·朱家角新城营销策划报告审视。朱家角拥有高端住区的基因么？朱家角价值重溯中信泰富·朱家角新城营销策划报告朱家角是上海黄金中轴的西端延续朱家角基因朱家角朱家角位于该黄金轴的西端，成为上海高