宁波雅戈尔新海景花园豪宅项目营销推广策略提报_183PPT_XXXX年_厚业

PART.1：楔子／缘起《阿凡达》启示录詹姆斯·卡梅隆继《泰坦尼克号》之后全新超越之作！是什么使《阿凡达》获得如此成功？截止目前，全球票房突破16.2亿美元，位居全球历史票房第二名，直逼《泰坦尼克号》。国内票房异常火热，一票难求，票价网上最高被炒到600元/张，史无前例。尖刻的外媒一边倒地好评如潮，取得了票房与口碑的双赢。大牌导演：一个有着超凡市场号召力的品牌导演－－詹姆斯·卡梅隆继《泰坦尼克号》之后，詹姆斯·卡梅隆，这位从无败笔的导演将才华与想象力发挥至极致。震撼剧情：一个前所未闻的故事，运用最先进的技术呈现出了一个超乎想象的世界潘多拉星球、纳美人、奇异的生物、最先进的3D技术、震撼的场面与戏剧化的效果。关于本项目的对位思考：大牌导演詹姆斯·卡梅隆震撼剧情《阿凡达》影片品牌发展商雅戈尔置业高端品质新海景花园产品=品牌号召+超常产品=成功PART.2：品牌与项目[品牌视角：豪宅制造专家][雅戈尔品牌]18年沉淀豪宅世家领导者雅戈尔深耕宁波18年，已成为宁波房地产市场中最具影响力的领导者，其本身就给市场制造了很多期待。在客户群体的心目中已形成顶级豪宅的感知。宁波市场对雅戈尔品牌的认知：雅戈尔的豪宅之路：多种风格尝试，走向多元化精品豪宅湖景花园：苏格兰风情海景花园：现代简约香颂湾：西班牙风格锦绣东城：现代简约香湖丹堤：地中海风情钱湖比华利：北美风格都市华庭：北美风格产品不断创新超越，深刻践行“品质地产先行者”理念雅戈尔的豪宅之路：香颂湾：超越独栋建筑空间的联排别墅1）12-15米的大开间，超越传统独栋别墅；2）宁波首次双首层设计，南北双庭院；3）赠送超大面积3米层高地下室；4）地下室平面仅低于地面0.9米，宁波首创。都市华庭：划时代原创，再次超越独栋舒适的联排1）宁波别墅首创层层双开间设计，共有6开间朝南的优势；2）9米面宽10米短进深的技术性空间突破；3）客餐厅全部朝南设计；4）顶层的整层奢华主卧设计，整个空间全部为主人的主卧区。海景花园：“宁波第一豪宅”，至今无人打破的标杆1）绝版的位置、广阔的江景视野及最大程度地利用江景，奠定了海景花园水岸名宅的至尊地位；2）户户江景；3）顶级精装修豪华大户型；4）BoutiqueClub集皇室居住氛围、自由交际空间、满足尊荣个性于一体，采取VIP会员制，保证业主私人专享；5）智能化采用了国际上最先进的4C技术。[结论]雅戈尔“特权地产价值体系”从产品层面到完全不同的圈层特权层面，雅戈尔彻底甩开并超越了竞争者，建立了完全不同的豪宅品牌价值！一个新的起点：一个正在影响世界的豪宅品牌，在本项目的实践中，雅戈尔将再次梳理自身高端资源体系及建立新豪宅标准，持续地为高端客户注入易于识别的高端品牌价值。策略启示：传承和超越，绸缪已多时！[项目视角：历尽非凡而来]三江三园，风物宝址坐镇新三江口，全宁波仅有的顶级住宅“处女地”世界级的生态江岸线，演绎新海景花园无法错过的精彩三江三园：新三江口、永丰滨江公园、浮石公园、姚江花博园浓荫的永丰北路：路旁遍植的樟树，浓密而繁盛城市资源集聚的超级地王排它性：城市要素独占作为宁波老城区的“无冕地王”，本项目周边汇聚了都市顶级资源，江景、园景、浓荫、宁波大剧院、学校、医院等汇粹。稀缺性：城市仅有的低密度、低容积的纯高端居住用地本案是永丰路一线江景住宅用地的最后的收官之地，宁波城市中心仅有的1.4低容积率。关键词：稀缺（自然与城市双重价值）[结论]“大器，绝无仅有的无价至宝”对于宁波这样一个高速发展中的城市来说，少有一个项目占有城市环境与自然环境的双重先天优势至如此的极致，这样的奇迹将很难再次发生，它将成为城市发展史上的惟一。既然是惟一，其价值无法比较。PART.3：市场研究如何打造超越“宁波第一豪宅”海景花园的顶级产品，树立宁波豪宅新标杆。向本源回溯，再造极品。三江口板块－绝版；东钱湖板块－资源“豪宅”鄞州新城板块－城市“豪宅”高新区板块－城市“豪宅”新三江口板块占据自然与城市双重价值稀缺型城市豪宅，将狙击以东钱湖、九龙湖为代表的资源型郊区别墅和鄞州板块联排类型别墅。新三江口将成为2010年的热点板块。宁波“豪宅”之辩：四大豪宅板块齐发：2010，新三江口豪宅角逐年名称产品类型面积推案量预计入市时间预计销售价格长岛花园平层、叠墅、联排平层140㎡叠墅250㎡约378套约144套2010年4月预计45000元/㎡左右水岸心境三期包括部分大平层----九龙湖畔独栋别墅516-1331㎡主力700-900㎡21套2010年4月22000元/㎡维拉小镇联排、独栋300-380㎡200套左右2010年5月初17000元/㎡荣安府大平层、叠墅--2010年6、7月-大户型豪宅稀缺性减弱竞争之辩：总体量愈40万平米2010年部分入市豪宅项目2000030000400004500050000+15035040025020030015000450500123457面积（元/平米）单价（元/平米）348123江南一品4雍城世家7日湖花园ART蓝海平层卡纳湖谷九龙湖畔57比华利ART蓝海海景花园4雍城世家高层豪宅高层/复式售价区间平均高点平均中点平均低点4.6万元/㎡1.9万元/㎡1.5万元/㎡豪宅别墅售价区间平均高点4.5万元/㎡平均中点2.8万元/㎡平均低点1.7万元/㎡3江南一品平层68高层别墅250003500067550600650+[价格]：宁波市场中，项目越高端，其溢价空间越大宁波豪宅市场现有的供求关系被打破，市场存量加速消化，供不应求进一步促使价格上涨，豪宅升值趋势进入快速明朗的通道。别墅售价区间为：1.7-4.5万元/㎡，高层售价则主力集中在1.4-4.6万元/㎡，约是目前普通住宅的2-3倍。[价格]：豪宅升值趋势进入快速明朗通道占有永久稀缺不可复制资源豪宅无特殊资源豪宅中档住宅50%-80%220%-300%世界经验：“豪普房价差”约220%-300%客群之辩：投资型：豪宅的资源稀缺性造就了投资热宁波的外向型的经济模式汇集了大量制造业、外贸业富豪。外向型经济引发了高端豪宅的投资需求，这种需求在大量释放。根据一份调查数据显示，2009年宁波千万级富豪数量为12000人，亿万富豪为760人，而按照西方经济学家的观点，80%的社会财富向20%的群体聚集。豪宅=资产+财富；购置豪宅的动因=标签+保值+收藏。自住型：郊区资源型别墅客户的“进城”趋势高端客户在经历过郊区化的别墅生活后，多元化的需求促使这部分高端客户重新回归城市路线。第一阶段第二阶段第三阶段客户拥有了市区的公寓项目，可以满足客户日常生活起居的基本要求。客户开始置业郊区的资源型别墅，更为舒适的居住需求成为此阶段的置业需求。高端客户为了家庭成员的生活便捷，更多的关注交通和配套等因素，在生活品质得到保证的前提下，开始将目光投向城市型低密度社区。市区公寓产品郊区资源型别墅产品城市低密度居住产品客户的置业需求处于起步阶段。客户的置业需求处于享受型诉求阶段。客户的置业需求处于多元化需求阶段，需要独特的产品满足需求。置业特征产品发展轨迹阶段[结论]定位方向：城市顶级奢侈品豪宅品牌视角：雅戈尔豪宅专家雅戈尔豪宅品牌及路线，品质地产的先行者，软性圈层特权价值体系建立项目视角：历尽非凡而来的“地王”三江三园，风物宝址，汇聚都市顶级资源的无价至宝市场视角：在一个没有真正意思豪宅的市场新三江口豪宅板块将由雅戈尔奠定，市场的高端需求趋势及豪宅的溢价能力需求[结论启示]2010年雅戈尔登峰之后再造极关键词：超越海景花园新海景花园，从案名上来看，雅戈尔置业对本项目的期望可以看得出来，雅戈尔将再次以超越的精神打造本项目，力图突破、超越“宁波第一豪宅”：海景花园。我们需要返回项目，进行产品内检、解读，剖析产品的超越性究竟何在？站在发展商的高度看项目：PART.4：产品解读在产品解构之前，首先界定一个概念：大平层与别墅完全不同平层大宅是传统别墅的华丽超越平层豪宅不是别墅：在平层空间、景观视野和居住私密性上，拥有比别墅更加舒适的体验和更加纯正的气质。平层豪宅是别墅的华丽转变：在对室外环境、建筑外型、建筑品质、户型面积以及配套设施等高标准要求下，平层豪宅对内部空间的革命性创新，取消了别墅垂直交通功能、内部空间更加统一、合理。相比于别墅，平层豪宅是低调、内敛和自然的奢华。平层豪宅是投资价值升值最快的物业福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层豪宅占据了榜上的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点。作为一种新的建筑形态，平层豪宅在国内的房地产市场上逐渐呈现流行趋势，绿城·御园（北京）、银泰中心（北京）、汤臣一品（上海）、济南路八号（上海）、绿城·留庄（杭州）、九树（杭州）……无不惊艳业内外，成为令人瞩目的城市焦点。据悉，英国前首相布莱尔、比尔·盖茨、李嘉诚、李连杰等顶级投资玩家投资和购买的均有平层大宅；这种居住方式不仅舒适，更有利于他们的私密会客、宴请等社交活动。也就是说，平层大宅为居住者搭建了一个私人社交平台，而这正是别墅不能给予的。[产品深入解读]宁波老城区仅有的低密度、低容积豪宅不可再生：老城区稀缺性地块，具备不可再生与不可比拟性。低容积：2#、3#地块容积率为1.4，可谓是宁波老城区仅有的低密度、低容积豪宅。两大巅峰产品：大尺度规划为平层大宅与别墅。仅144席：平层大宅58席，别墅86席。超越传统建筑布局的空间生态：以生态型社区为设计目标。超越：空间布局以姚江为借景支点，充分注重江景对社区的影响，形成西高东低、层次分明的规划体系，超越了一般住宅对水景的纳入。景观互动：水体引入增加社区景观的丰富性与永丰北路绿植、滨江公园、姚江景观的互动与借鉴。463米：直面千里姚江，建筑沿江线长达463米。“四位一体”自然资源渗透系统自然第一重：千里浩荡姚江自然第二重：滨江公园自然第三重：樟树浓荫的永丰北路自然第四重：社区内部景观体系四重自然系统层层渗透，影响着高不可攀的豪宅对资源的占有。第一重景观第二重景观第三重景观第四重景观奥特莱斯宁波大剧院教育学院惠贞书院省电大海曙中心商业区江北万达广场本案来福士广场日湖公园浮石公园市疾病防控中心市第二医院外国语学校滨江公园姚江花博园本案2000米世界级全景江岸线230米壮阔姚江后花园——80万平米姚江大境144席私享精装豪宅更凸现豪门气质从上海等发达城市看，精装修已成为高端楼盘的大趋势，逐渐形成衡量楼盘品质的又一大指标，精装修更容易表现楼盘的档次和风格。超级富豪在追求豪华、舒适、私密性强的住所方面有着共同爱好，精装修更能有效彰显豪宅的气质。高端楼盘精装修在宁波已得到了市场顶级客群的普遍认同。统一精装修有效地保障高端客户的生活品质，节约人力。留有足够的软装修空间，可保障装修的个性化。中国十大奢侈豪宅均采取豪装檀宫（上海）、汇景新城（广州）、金海湾花园（深圳）、东山堂（北京）、紫园（上海）、香蜜湖1号（深圳）、玫瑰园（北京）、珠海高尔夫山庄（珠海）、紫于山庄（北京）、绿宝园（上海），此外还有贡院6号、星河湾……不一而足。[平层豪宅：超越别墅的空间]超越一：高层全江景布局摈弃传统的南朝向板式高层模式，采取点式住宅与东西向建筑模式，所有住宅均面向姚江。做到户户观江景，朝东景观面达20.7米。标准层高3.3-3.5米，大尺度层高，加大生活的舒适性。高层架空层达6.1-7.2米，大尺度引入景观。超越二：一层一户，独享两部电梯主仆电梯超越三：360°全景采光超越四：超高得房率，除去两部电梯及消防，全为套内使用面积，加之赠送面积，得房率几近100%。赠送一半面积朝东全落地玻璃窗设计7.5米朝江面的60.7平米会客厅，附带弧型大飘窗主卧12.9米观江线，近26.5平米大尺度观景阳台观景面达12.9米的38平米朝江餐厅……27.4米20.7米7.5米6.3米6.6米超越五：超越独栋建筑，宁波首创26.3-27.4M大面宽、20.7M进深的物理空间超越六：在舒适性、私密性、景观性上完全超越独栋围合的私密性：围合式的空间构