大亚湾开发区御玺山住宅项目营销策划案

专业+服务创造地产新价值专业+服务创造地产新价值谨呈：鑫鼎实业有限公司御玺山营销案通往未来之路的里程碑！专业+服务创造地产新价值案名御玺山位置大亚湾经济开发区石屋段，北侧为石化大道西总占地面积（㎡）32390M2总建筑面积（㎡）268412M2住宅建筑面积（㎡）223688M2商业建筑面积（㎡）12783M2容积率8.773停车位地下1238个；地上328个总户数2328户产品类型二房、三房御玺山专业+服务创造地产新价值我们对于御玺山形象的认知：国际湾区·首席商务行宫海岸线，在大亚湾从不稀缺，但海岸线在中国是稀缺的！海南岛、东部沿海……，一片片的海岸线备受热捧，随着大亚湾世界五百强的逐步进驻，我们坚信，惠州大亚湾必将成为“中国的大亚湾，世界的大亚湾”！随着西区大型乃至巨型企业的大举进驻，未来片区商务氛围将越来越浓厚，我们将是大亚湾未来高端商务时代“教父”！专业+服务创造地产新价值同致行的价格实现目标市场定价法=静态比准价+溢价空间市场比较，确定权重，加权平均外部：溢价因数内部：溢价因数营销溢价规划利好溢价产品品质溢价产品创新溢价景观资源溢价专业+服务创造地产新价值市场比较法定价可比案例对比分析项目名称权重本案秋谷康城德州城灿邦国际天喜东方1)地理位置20%——————————地段10%100110100110110环境3%10080908080交通5%1001008010090配套2%1001101101001002)项目本身质素60%————————规模3%10011011011080户型15%100110100110100设备5%100100100130130立面5%100100100100100景观20%10080808080车位5%10010010010080建筑施工4%100100100100100开发商品牌3%1001101001201003)物业管理5%——————————品牌3%10010012012090收费2%1001001001201104)工程进度2%1001301501501505)营销3%1001101201501206)其它因素10%——————————租金收益率5%100100100100100入伙时间5%100120120110120比较因素折扣合计100%100100.698.4104.398.3可比案例对比系数199.40%101.63%96.45%101.73%专业+服务创造地产新价值市场比较法定价本项目当前客观价值为:Σ（各比较物业修正价格´比较权重）=5105/㎡价格因素修正可比项目交易价格（元/㎡）交易时点修正交易情况修正产品因素修正修正价格（元/㎡）秋谷康城52000.920.9699.40%4565德州城48000.960.98101.63%4589灿邦国际62000.980.9896.45%5743天喜东方54000.980.94101.73%5060可比项目权重设置可比项目秋谷康城德州城灿邦国际天喜东方权重25%15%35%25%专业+服务创造地产新价值装修标准——区域精装趋势研判项目名称物业类型主力户型均价客户类型装修情况累计销售率灿邦国际高层6200本地政府高官及公司高层500元∕㎡100%当日售罄（一批216套）新天名城高层两、三房80-127480070%深圳，20%外省，10%本地800-1500元∕㎡100%天喜东方高层5300550元∕㎡——星际首座高层两房490070%深圳，10%外省，20%本地500-1100元/㎡72%珠江东岸别墅10000无85%德洲城小高层两、三房80-1215100深圳龙岗、坪山无一期售罄，二期75%秋谷康城多层、小高层、高层510070%深圳，5%外省，25%本地无85%太阳湾小高层、洋房，别墅两、三房75-110公寓410070%深圳，10%外省，20%本地无56%洋房4300别墅8700海立方高层公寓两房、三房6800投资为主无65%中萃花城湾高层两、三房45-1375100深圳及本地公务员无100%专业+服务创造地产新价值关于装修标准的思考户内精装修标准1厨房地面—高档品牌地砖顶棚—高档乳胶漆橱柜—高档橱柜，高档人造石台面。配灶台、消毒柜、排油烟机、垃圾处理器2客厅地面—实木复合地板墙面—高挡壁纸顶棚—表面乳胶漆，3户内楼梯钢结构支撑泰兴宏伟玻璃楼梯4卧室地面—高档地毯墙面—高档壁纸顶棚—部分石膏板吊顶和乳胶漆电视系统—房间内设一个有线电视插口5卫生间地面—高档品牌地砖墙面—品牌墙砖顶棚—铝扣板集成吊顶品牌洁具、龙头、花洒淋浴房—淋浴玻璃隔断洗面台柜—大理石台面，复合板柜体暖浴器6衣帽柜品牌7户内门品牌8开关、插座品牌9灯具提供嵌入式筒灯，不提供客厅、卧室的主灯10窗帘轨道铝合金双滑轨11户内踢脚实木复合踢脚板1、区域内中小户型物业精装修交楼日益增多；2、装修标准也在逐步上升，自500-1500元/㎡不等；3、如本项目将规则制定者作为本项目乃至发展商品牌战略的契机，则我司建议装修标准为2000-2500元/㎡豪华装修！专业+服务创造地产新价值项目最终实现目标确定经市场比较法制定价格为：5105元/㎡加2000-2500元精装修标准后，最终我司建议实现项目均价为：7105—7605元/㎡则项目主力户型套均总价为55-70万元面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）单价（元/㎡）总价（元）70710549735076055323508071055684007605608400957105674975760572247511271057957607605851760专业+服务创造地产新价值深圳湾区的崛起历程阳光带海滨城二期开盘时间2003年月7日市场均价4900元/㎡2005年9月同期余大量单位在售最高6300元/㎡同片区均价：5400元/㎡恒立听海开盘时间2005年9月1日市场均价9500元/㎡最高价14000元/㎡同片区均价：6500元/㎡后海公馆开盘时间2007年7月24日市场均价26000元/㎡最高价:40000同片区均价：12000元/㎡滨海概念豪宅项目强势崛起，定格时代房地产市场历史风向标从诞生之日起，国际化的居住氛围，就赋予了深圳湾区深邃的内涵。深圳湾的目标，是纽约长岛，是洛杉矶比华利山庄，是东京湾。这些璀璨湾区所闪耀的生态与人文交织的光彩，成为世界人居的高品位象征专业+服务创造地产新价值红树西岸开发商深圳中信红树湾房地产有限公司位置深圳市南山区沙河东路与白石路交汇处东南角规模占地：75101.80㎡，建面：255300.00㎡，1084户产品类型高层多层高层户型配比140㎡-208㎡景观纯板式3-4房开盘日期2007年3月1日价格最低33000元/㎡，均价35000元/㎡销售状况售罄对比同区域同等楼盘卓越浅水湾，开盘日期2006年5月20日，均价1600/㎡项目特色宜居生态地产,地铁沿线专业+服务创造地产新价值项目分析1.交通及发展规划前景的看好，西部通道及家门口地铁的开通；2.项目自身超现代智能化高端打造；3.后海片区海湾景观及环境资源的占有；4.以一座城的荣耀高调入市5.独特景观环境资源的占有专业+服务创造地产新价值三湘海尚开发商深圳市三新房地产开发有限公司位置南山深圳湾科苑大道与东滨路西南侧规模占地：92747㎡，建面：185495㎡，户数1107户；产品类型高层多层高层户型配比140㎡-208㎡景观纯板式3-4房开盘日期2009年9月5日价格最低39000元/㎡，均价48000元/㎡销售状况三湘海尚1期C座、D座170㎡、208㎡景观纯板式4房在售，目前没有任何优惠。对比同区域同等楼盘鸿威海怡湾，2009.12月开盘价格28000起—35000元/㎡项目特色宜居生态地产,地铁沿线专业+服务创造地产新价值项目分析1.借助后海规划的优势，地铁2号线的延展及滨海金融区的展望；2.项目自身的高端打造，比肩华桥城、万科的顶尖级别墅；3.后海片区海湾景观及环境资源的占有；4.后海片区土地供应资源的珍稀专业+服务创造地产新价值1.开发商对区域规划发展的内涵价值具高度前瞻性；2.项目自身超高标准的形象打造；3.珍稀独特资源的抢先占有；4个性、高调、引领市场的营销推广方式经过对典型成功打造区域标杆的项目个案分析，可见片区发展的精髓所在：专业+服务创造地产新价值有需求的策略，无论多么大胆都不是鲁莽的！我们将从以下四方面证明我们的策略是以需求为导向制定的：政策、竞争高端市场品牌建设客户分析御玺山高端商务行宫“可行”！专业+服务创造地产新价值政策竞争专业+服务创造地产新价值项目片区规划—西区西区分为电子信息产业带、西北部的东风汽车城、西南部的惠深合作示范区，南部的汽车电子产业区和东南部的汽车零部件生产基地五个片区电子产业汽车城随着西区工业区的产业发展，跨国企业及高端产业将会聚集更多有居住需求的高端人群。专业+服务创造地产新价值项目片区规划—深莞惠一体化加快修编惠州总体规划，实现三市规划协调一致规划定位交通枢纽产业合作信息化融合社会管理1、沿海高速建成2、推进莞惠城际轨道开工建设3、争取深圳地铁三号线延伸淡水4、加快厦深铁路建设5、推进惠州港与深圳盐田港合作1、借助深圳研发、人才和资金优势，东莞的制造业配套发展优势，推进惠州信息产业发展2、吸引深莞精细化工产业和资本转移来惠，将大亚湾建成世界级石化基地3、借鉴深莞先进管理经验，依托两地客源聚集辐射，大力发展旅游业4、立足农业资源优势，依托深莞物流和市场优势，加快推进现代农业发展共同推进政府信息资源共享平台建设，加快构建区域“物联网”、“商联网”、“房联网”。1、出台深莞惠社会保险转移接续办法，实现区域内无障碍转移2、实现区域内户籍人员在三地购房、创业、教育、医疗享受同城待遇5大对接将对惠州房地产影响显著专业+服务创造地产新价值项目片区规划—交通利好，城市融合深圳半小时生活圈直达大亚湾•2013年轨道14号线将延长至淡水•石化大道接坑梓路段方案设计阶段深讪高速—在淡水坑梓均有出口，坑梓出口开通拉近深圳大亚湾沿海高速—现已通车，深圳与大亚湾仅约半个小时车程南坪快速——三期将建设龙岗区的横岗、坪山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接，直通澳头镇厦深铁路—2011年底通车，促进东部沿海城市经济合作惠阳中心区大亚湾中心区大亚湾西区专业+服务创造地产新价值大亚湾目前在售楼盘以两房为主，一房、三房为辅，偏向中小户型。目的偏向投资及过渡性。均价在4500-5500元/㎡；市场同质化竞争激烈。名称布局风格园林项目配套主力户型（㎡）客户类型形象推广市场反响德洲城半围合式巴洛克古典主义地中海水景园林泳池、商业街等两、三房80-121深圳龙岗、坪山52万㎡意大利风情小镇一期基本售罄，二期未推出菩提园横列布局现代简约亚热带风情园林会所四房204-298本地政府高官及公司高层大亚湾首席精细品质山海大宅一期售罄，二期剩余大户型在售美岸栖庭2栋点楼简约现代泰式宾士利风情配套商业一、两房（35-64）投资以及过渡型城市中央的栖居美学销售80-90%太阳湾行列式简约现代—游泳池、配套商业两、三房75-110产业团购以及深圳享受自然原生态，家住都市阳光里销售40%新际名座风筝型简约现代—商住一、二房（38-75）公司员工—剩余50余套单位在售中萃花城湾围合布局简约现代—配套商业两、三房45-137深圳及本地公务员—第一批推售接近90%东方新天地独栋高层简约现代—酒店一、房40-60投资为主大亚湾·中心地标·国际尊寓—新天名城点式围合简欧风格欧式园林酒店，配套商业，泳池两、三房80-12770%深圳，20%外省，10%本地大亚湾CBD·地标楼王剩余5套大面积单位在售专业+服务创造地产新价值西区2010年供应量为1040000平米，供应量旺盛.大亚湾2010年供应量区域项目名称建筑面积未来推售面积大亚湾西区珠江东岸——60000澳城投资项目153万60000菩堤园余货50000太阳湾高层为主70000福德居——60000秋谷西区项目20万60000仁和WE城15万150000卓越项目250万80000德州城预估