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灵璧富康·首府营销策划定位方案安徽江海投资置业有限公司项目定位战略定位形象定位产品定位城市运营发展策略开发计划营销策略推广策略项目销售宏观市场微观市场项目现状客群定位周边调研市场因素项目自身周边环境灵璧富康首府二期营销策划流程模块PART1整体城市概况PART2项目价值体系梳理PART3项目整体定位PART4营销推广及实操PART5大舍简介01整体城市概况1大宏观2微观市场行情城市地位、历史人文、行政划分、人口规模、交通格局城市经济发展规划城市经济、收入水平、消费能力、房地产投资和开发、产业结构、支柱产业发展规划、功能细分PART1整体城市概况1.1大宏观灵璧县,位于安徽省东北部,东临泗县,西连宿州市埇桥区,南接蚌埠市固镇、五河两县,北与江苏省铜山、睢宁两县接壤,总面积2054平方公里,耕地181万亩,辖6乡13镇和一个省级开发区,总人口118.3万人。灵璧县是楚汉相争的古战场,传说人物钟馗的故里,中华奇石的主产区,素有“虞姬、奇石、钟馗画,灵璧三绝甲天下”之誉。被评为“中国观赏石之乡”、“中国民间艺术(钟馗画)之乡”。PART1整体城市概况1.2城市简介灵璧县南临淮水,北倚中原,在对外开放的整体区间上,处于沿海与内陆梯次开放的结合部,是东进西出的“桥头堡”,是北上南下的“咽喉地”灵璧PART1整体城市概况1.3城市区位安徽省宿州市管辖,共有乡镇19个,其中13个镇,6个乡。灵璧县辖13个镇、6个乡:灵城镇、韦集镇、黄湾镇、娄庄镇、杨疃镇、尹集镇、浍沟镇、尤集镇、下楼镇、朝阳镇、渔沟镇、高楼镇、冯庙镇、向阳乡、朱集乡、大路乡、大庙乡、禅堂乡、虞姬乡(农产品加工、建筑、造纸彩印化工等)。县政府驻灵城镇。PART1整体城市概况1.4行政区划总面积:2054平方公里,耕地面积:181.3万亩。全县总人口:118.3万人,其中男性:59.53万人,占总人口51.48%。女性:56.09万人,占总人口48.52%。人口输出型城市,外向型劳动资源。PART1整体城市概况1.5面积及人口规模乡镇人口≥城市人口购买力人群分散在外铁路:陆路:泗许高速公路,302、303省道横贯东西,201省道纵贯南北,形成倒“夫”型框架。公路:铁路:宿淮铁路,紧邻陇海、京沪铁路水路:横跨豫、皖、苏三省的新汴河从境内穿过,通长江、入东海。航空:空中:离国际航空港——徐州观音机场仅95公里。四通八达、出入快捷的立体式的交通格局已全面形成。“承东启西、连南贯北”,交通便利。作为西部大开发的“桥头堡”,已形成了铁路、公路、航空立体交通网络。PART1整体城市概况1.6交通PART1整体城市概况1.7城市经济产业结构逐步持平PART1整体城市概况1.8三产结构老城板块新城板块灵璧房地产格局:大致划分为四个板块:新区板块(政务板块)、老城板块(学区板块)、东区及西区板块。PART1整体城市概况1.9房地产发展格局PART1整体城市概况1.9房地产发展格局PART1整体城市概况2.0区域房产环境区域划分:东西南北四个关口,其中南关北关较为发达区域;南关:学区资源优势明显北关:行政及市政配优势明显,周边乡镇及人口基数较多南关代表楼盘:星河湾、状元府北关代表楼盘:奥泰克、富康政务板块——新区板块以政务板块发展势头火热,集中了大部分新开发项目,开发量逐步提升。区域内集中了以县政府为主的众多行政机构及企业单位。同时灵璧最好的灵璧二中,新人民医院也在该区域内,目前该区域各项配套完备且基本成熟;随着城市不断向北发展,主要客群集中在北关乡镇,高达到80%左右。PART1整体城市概况2.1板块特性——政务板块在售分析:小高层、高层产品居多,主力面积在80-120㎡,售价均价4300-4500元/平方米左右随着城市战略的不断推进,区域属性价值不断提升,未来竞争或更加激烈。PART1整体城市概况2.1板块特性——政务板块学区板块——老城板块老城板块属于灵璧传统核心板块,配套基本成熟,开发总量较大,如实验小学、一中、二中等教育资源丰富,医疗资源也十分完备,市区生活配套都比较方便。主要购房群体以长期居住在该区地缘性客群为主,另一方面企事单位以及南关及东关区域部分客群。PART1整体城市概况2.2板块特性——学区板块在售项目分析:小高层、高层产品,主力面积在80-120㎡,售价4000-4200元/平方米不等总体开发量较大,项目重多,竞争十分激烈PART1整体城市概况2.2板块特性——学区板块奥泰克·中央公馆楼盘名称奥泰克·中央公馆售楼部灵璧县花园街物价局一楼建筑形态小高层高层售楼电话0557-6881111投资商开发商安徽奥泰克置业投资有限公司整合营销---周边配套学校:五中、新二中、三中。医院:新县医院。交通:汽车北站、火车站。其他:文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。内部配套:幼儿园、沿街商业、酒店式公寓项目基本概况占地面积:约115亩,建筑面积:约19.5万方,容积率2.2,绿化率35.1%,由多层洋房、高档小高层、高层电梯公寓、星级会所、幼儿教育中心、欧式风情商业街等构成项目分为二期开发,一期:500户已售完,二期1000多户,现二期在蓄水登记中···二期主力户型:二室二厅一卫(85㎡)、三室二厅一卫(105㎡)一期销售均价:4400元/㎡。全款97折,按揭98折。PART1整体城市概况2.3个案竞品分析(拿地最早,位置最好)PART1整体城市概况2.3个案竞品分析奥泰克一期成交客户占比分析PART1整体城市概况2.3个案竞品分析奥泰克一期成交客户占比分析PART1整体城市概况2.3个案竞品分析奥泰克分为两期开发,一期以多层产品为主,目前基本去化完毕;二期以小高层、高层为主,与本案产品类似;一期产品在约1年时间里去化约7万方,主要原因:地理位置(毗邻钟灵广场)、时间差(利用返乡节点)、产品类型(主要竞争东方名城)二期优势:产品类型与本案接近,欧式外立面更具品质感,感官吸引力更强;市场口碑强于周边项目,老客户资源较丰富;二期劣势:目前营销方式仍然以坐销为主,推广力度不强;地基打桩数量与质量存疑,整体产品优势不显。PART1整体城市概况2.3个案竞品分析奥泰克营销推广策略以坐销为主,行销配合,一期产品蓄水期间进行下乡派单、活动及乡镇媒体应用针对项目推广策略,奥泰克与本项目区域相近,并且客户群体也有重合之处我司重点参考奥泰克项目的推广策略与手法,对本项目的操作会有一定的借鉴意义城镇主要以短信及户外为主目前以老带新及派单为主楼盘名称东方名城售楼部新县政府大楼向北500米建筑形态小高层高层售楼电话0557-67777776777776投资商开发商灵璧县元耀房地产开发有限公司整合营销颐佳行地产顾问机构周边配套学校:五中、新二中、三中。医院:新县医院。交通:汽车北站、火车站。其他:文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。项目基本概况项目总投资18600万元,项目总占地21783平方米,总建筑面积49800平方米,建设内容有:2栋商住楼(包括:18F一栋、11F一栋)、六栋住宅(包括:18F两栋、11F两栋、5F两栋)。主力户型:三室二厅二卫(114.37㎡、121.84、127㎡)三室二厅一卫(94㎡)活动:过年后开始认筹,交3万每平方优惠50元/㎡,交5万优惠100元/㎡。现认筹1、2、3、7、8、9、13、14、21#价格区间:3500-4500元/㎡东方名城PART1整体城市概况2.3个案竞品分析楼盘名称钟秀锦城售楼部灵璧县迎宾大道与解放西路交口建筑形态多层、小高层售楼电话0557-6777788/99投资商开发商灵璧县四方置业有限公司整合营销深圳华信行周边配套学校:五中、新二中、三中。医院:新县医院。交通:汽车北站、火车站。其他:文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。项目基本概况项目占地300亩,总建筑面积:40万方,共计50多栋。一期共计500多套房源,由多层和小高层组成。现在认筹的2、3、9、10、15、16#,其中9、10、15、16#是多层。主力户型:三室二厅一卫(105.81㎡、104.12㎡、104.87㎡)三室二厅二卫(105.81㎡)售楼处刚对外公开不久正在蓄水中。钟秀锦城PART1整体城市概况2.3个案竞品分析(相对价格低)楼盘名称盛世华城售楼部花园街盛世中国一层建筑形态小高层高层售楼电话0557-6966666投资商开发商宿州华盛置业有限公司整合营销---周边配套学校:五中、新二中、三中。医院:灵璧人民医院。交通:汽车北站、火车站。其他:文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。项目基本概况用地面积:45397.04平方米,总建筑面积153392.93平方米,容积率不高于2.8,绿化率不低于30%,建筑密度不大于24%。其中住宅103251.22平方米,商业26255.55平方米,地下室23089平方米(不计容积率),物业用房352.77平方米,社区用房444.39平方米。主要以二房、小三房为主。面积:85-120平方米之间。均价:4300元/平方米盛世华城PART1整体城市概况2.3个案竞品分析楼盘名称广业凯旋门售楼部南关桥头向南300米建筑形态多层高层小高层售楼电话0557-63999996661888投资商开发商安徽广业房地产开发有限公司整合营销---周边配套学校:灵璧一中实验小学。医院:新县医院。交通:汽车北站、火车站。其他:文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。项目基本概况项目占地约178亩,项目总投资5亿元。项目总建筑面积约26.5万平方米。容积率2.0,绿化率:40%,,该项目包含2万方大型综合商业和1.6万方沿街商业,同时项目配套一千平方大型社区幼儿园,车位配比例1:0.8。户型:75-86㎡两房、86-124㎡三房、123-128㎡四房下月初开盘,现在正在认筹中,认筹活动2万抵3万,10万抵13万。广业凯旋门PART1整体城市概况2.3个案竞品分析楼盘名称状元府售楼部灵璧南关飞翔学校对面建筑形态多层、高层售楼电话0557-6601888/6601999投资商开发商灵璧县金鼎置业有限公司整合营销千策地产顾问周边配套学校:实验小学医院:新县医院。交通:汽车北站、火车站。其他:文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。项目基本概况占地81220m2,建筑面积:164605m2,总套数:1228户,二梯四户。主力户型:二室二厅一卫(89㎡、92㎡、97㎡、110.22㎡)。10月刚刚开盘,共计200多套房源,现多层已售完,只剩下东面的小高层。多层均价:5000多元/㎡、小高层均价4600元/㎡状元府PART1整体城市概况2.3个案竞品分析灵璧房地产市场发展起步较晚,但发展迅速;目前市面上的面积区间90-110㎡户型比较好销售的。灵璧县三产不平衡,外出务工者比较多,而各节点是销售的热潮期,过后趋于冷淡。多数项目的客源以周边乡镇客源为主,达到近80%。从这点来看,城市化进程在灵璧房地产市场十分明显,人口、消费力可以支撑如此庞大的开发量;同区域内项目产品同质化较为严重。不同的发展格局及地缘影响,使得目前南北关之间的区域竞争尚不明显。PART1整体城市概况灵璧住宅市场小结:供应量庞大,客群偏好性需求非常旺盛PART1整体城市概况PART2项目价值体系梳理PART3项目整体定位PART4营销推广及实操PART5大舍简介02项目价值体系梳理1项目思考2整体卖点3产品反映优势(strength)一期与二期之间有明显区隔,便于重新树立形象;项目具备一定独有的产品卖点;前期开发商资源与老客户资源可以有效链接。知名企业开发项目,延续口碑及客户资源。劣势(weakness)周边高品质居住氛围不足;主要产品卖点与配套同质化项目沿街面较多,易受噪音等干扰。外立面观感略逊于主力竞争者PART2项目价值体系梳理SWOT分析机会点(opportunity)灵璧房地产市场正处于上升阶段,房地产市场投资稳步增长;周边规划内的潜在客群丰富,政府机关、
本文标题:大舍灵璧富康首府营销策划定位方案
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