大连美辰臻品营销策划推广方案_204PPT

前言工作事纪销售策略部分市场动态分析项目SWOT分析营销推广策略目录推广思路阶段推广方案定价策略企划推广部分企划推广思路企划表现臻品源于稀有——城市中心土地资源稀缺为本项目核心价值所在。于如此稀有地段成功规避不利因素，通过项目定位与整合包装，全面提升项目品质以及附加价值深层次挖掘，诉求本项目“城市中心理想生活”，以其产品的高尚品质感动客户。本项目最大的价值不止于财富资源的获得，更大的社会价值将是美辰地产无形资产的形成。一个品牌的项目的形成必将促使一个业界传奇的诞生。我们通过近一年的专业市场调查分析与精心筹划，从项目区域价值论证到产品项目定位分析，结合项目自身特点与开发目标，为其量身定制出营销推广方案。通过细致周密的营销企划策略进行品牌形象传播。针对产品进行严谨的市场分析，采用完善的市场营销手段，制定强势有效的广告推广计划，力求以压轴精品的精神感官增强本项目的市场号召力和消费者心目中的影响力，最终在大连的地产市场中树立一个品位卓然、个性鲜明的品牌形象与企业形象。前言◆向贵公司汇报《市场调研报告》，内容包括国家房地产宏观市场与大连市市场分析、市场回顾与预测，区域市场与竞品市场分析、小户型市场分析、媒体投放与客层分析等，为准确制定项目营销推广方案提供详实、科学的依据。◆协助贵公司调查大连部分楼盘销售员薪资待遇标准，做为贵公司制定相关制度的依据。◆通过市场调查，精装修小户型的需求与接受度较高，贵公司领导同意对5#进行精装修后销售，我司向贵公司提供了同期竞品小户型项目的装修标准汇总作为参考。项目工作事纪市场调研部分◆我司向贵公司汇报鞍山路项目的《产品定位与产品建议》，与会有南方设计院，会议中我司汇报了市场调研分析、产品定位与产品规划，其中对于户型面积比例、户型设计、外立面风格、园林景观建议、连廊门庭的建议，是建立在市场需求的基础上研发创新的，并使其具备市场竞争力，但后期设计单位并未依此作为参考依据进行设计（园林景观设计效果现未出）。◆与贵公司针对5#公建改建、3#4#1-3层创新设计进行讨论。项目规划部分在5#基地格局与高度不能改变的条件下，我司提出3种建议方案：A.3.6米层高的35平米的小复式；B.40-50平米的小户型产品；C.60-70平米的酒店式公寓产品。3#4#1-3层北侧受大柴厂影响，为增加其附加值对产品进行创新：A.北侧设立车库进行销售，南侧层高低于2.2米作为赠送部分设计为1跃2的产品形式；B.三层设计0.25-0.3米高的小错层。◆我司根据产品定位及产品规划，建议园林设计采用法式园林风格，并为贵公司提供法式园林风格的实景图作为设计参考。◆在与贵公司的工作会议中，讨论设计院完成的外立面设计效果，贵公司领导同意我司提出的外立面设计建议方案与相关参考图片，并委托设计公司进行方案调整。◆在与贵公司的工作会议中，为提升产品竞争力及档次，我司对入户门庭提出ARTDECO酒店式入户大堂设计建议，并附有参考图片，贵公司领导已同意并委托设计师吴滨与销售中心设计案一并设计。◆为丰富产品类型，扩大客层幅射范围，我司对顶层户型提出优化建议，将此产品定位为空中情景花园别墅，整体退台设计，露台部分设花廊、花坛等功能元素，使之与小区法式园林上下互应，同时对房屋居住私密性、安全性、防水、保温等设计提出要求。◆对公建部分提出灯光效果设计建议，考虑到在未来经营时，有餐饮休闲等项目的特殊需要，灯光效果会起到气氛烘托作用，增加视觉美感及卖点，在外立面设计时将灯光效果一并考虑到当中，兼顾照明的同时也具备美化外立面的功能。◆我司制定了为园林公司下达的《园林景观设计任务书》，确定了法式园林的主题设计风格，对整体功能提出建议，制定园林景观的设计原则，并在设计效果要求中提供了比附产品的相关图片。◆南方设计院汇报园林景观绘图设计，我司于12日、13日与相关设计人员直接沟通，指导、并确定了方案最终设计方向。◆根据贵公司提供的工程进度，我司制定《销售工作计划进度表》，表中以6月末开盘为节点，详列售前双方所有准备工作事项及所需完成时间，双方对此计划安排一致通过。◆我司向贵公司提出销售中心的功能区域分布、装修设计风格与参考图片。◆我司制定《美辰臻品项目的人员招聘方案》，内容中包括招聘人数、职责要求、招聘渠道及所需表单等具体事项。为满足平面设计及整理项目的需要，我司设定了交屋标准大体框架，要求贵公司就题目填写内容，此部分工作贵公司尚未协助完成。◆美辰臻品相关工作人员的首次面试工作，当日应聘人员近200人，其中初选40人进入第二轮复试，录用８人。业务工作部分◆我司向贵公司提报鞍山路项目案名，我司根据项目自身条件与规划方向，筛选6个主题风格共21个案名，每个案名都有创作释义与风水解说，3月7日，贵公司斟选出“美辰臻品”作为项目案名。◆向贵公司提报了《美辰臻品项目VI应用系统》，内容包括信封、名片、工牌、批示牌等。◆我司对围档做了多稿设计，因项目手续尚不完善及制作费过高，贵公司首先选择了围墙（形象墙）设计，并于当日完成项目围墙设计。我司在5月9日设计了美辰臻品的人员招聘稿，并于5月10日在半岛晨报刊登。项目企划部分Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.Thebestcompetitionstatureisnocompetition.市场动态分析ARKET一房地产相关政策及城市规划建设(资料来源：政府官方网站、大连地方媒体报纸)2006年房地产新政策（全国、大连）一览政策效力范围序号颁布日期重点说明全国(06年)12006年4月28日央行将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点22006年4月29日个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点32006年5月29日多套或高档住房将大幅提高首付比例大连（06年）12006年4月27日占地不足1万平方米住宅项目可一次性批复22006年4月29日紧急叫停集中开盘1、央行将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。对房地产投资者来说，加息导致回报率下降，将影响房产的投资和投机行为；对于普通购房者来说也将增加利息成本，降低购买热情。2、建设部发文，自06年5月8日起，各档次个人住宅公积金贷款利率上调0.18个百分点据建设部有关负责人介绍，5年（含）以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%，5年以上贷款由4.41%调整为4.59%。住宅公积金存款利率保持不变。（一）全国政策题列3、九部门正式颁发宏观调控细则针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。（1）明确新建住房结构比例。十一五时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。（2）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。（3）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（4）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。（5）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。（6）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。2006年05月29日搜房网1、占地不足1万㎡住宅项目可一次性批复今后，用地规模小于1万㎡的住宅项目，建筑群体不多于3栋楼的公建项目及部分非经营项目，其详规批复和单体设计方案审批两项程序可合并审查、一次性批复，以减少中间环节，提高审批效率。（二）大连政策提列2、紧急叫停集中开盘市国土房屋局和市行政执法局联合发布了《关于进一步规范商品房预（销）