天津武清下朱庄项目营销策划报告

06年楼市回顾暨07年展望武清下朱庄项目营销策划报告06年楼市回顾暨07年展望汇报思路NO1.大势分析，看区域发展方向NO2.基于市场，锁定目标客户NO3.针对客户需求，寻求核心价值NO4.综合市场与本体，推导合理价格NO5.营销策略制定06年楼市回顾暨07年展望---------------项目区域属性定位---------------NO1.大势分析，看区域发展方向06年楼市回顾暨07年展望项目位于武清城区以南；处在京津通道轴向位置；是京津一体化实现的必经之路。南部毗邻华北城；距南湖自然生态区1公里。武清城区下朱庄区域关键词——武清南部门户06年楼市回顾暨07年展望区域关键词——未来天津超大规模的商贸中心本案总建面200万㎡，一期40万㎡，商铺2500套，已售800套，计划09年底投入使用；成交客户中，投资客户占绝大多数，约90%，自用型客户只有10%，其中天津市区客户占总体的60%，北京及外地为20%，武清当地为20%。华北城被列入天津市服务业重点建设项目，斥资40亿元,建造总面积200万平方米的超大规模国际工业原料城。由建筑建材、汽车配件、电子机械城、印刷包装、医药化工、地毯皮革等6大主题市场组成的特大型市场集群；06年楼市回顾暨07年展望南湖风景区距离下朱庄街约１公里，总占地面积２３３．３公顷，湖水面积１６０公顷，２００５年被评为国家ＡＡ级旅游区。区域关键词——武清城外自然生态的核心居住区本案南湖生态区06年楼市回顾暨07年展望本案政治文化中心定义区域属性南湖华北城京津公路经济商业中心06年楼市回顾暨07年展望定义区域属性【项目区域印象】1.京津轴线的关键节点2.武清南部门户3.天津未来超大规模的商贸中心4.武清城外自然生态的核心居住区未来的商贸中心、生态新城区域属性定位06年楼市回顾暨07年展望NO2.基于市场，锁定目标客户---------------项目客户定位---------------06年楼市回顾暨07年展望竞争项目分布图1234武清区政府保利上河雅颂北岸尚城第六城静湖花园本案城区板块下朱庄街06年楼市回顾暨07年展望建筑面积：75万平方米，建筑形式：高层主力户型：89-173㎡的二室三室，目前价格：6200元/平方米左右武清城区企事业单位员工以及武清乡镇高收入阶层是其主要客户。但近期由于蓝印户口政策的放宽，使得外地购房者激增。保利上河雅颂消费群体分析06年楼市回顾暨07年展望武清城区企事业单位员工以及武清乡镇中的高收入人群也是北岸尚城的主要客户。由于京津城际铁路的开通，吸引了一部分北京、天津的客户，但比例很小，近期的蓝印政策使得外地购房者有所增加。北岸尚城建筑面积：20万平方米，建筑形式：多层、小高、高层主力户型：103-108㎡的二室，目前价格：5100元/平方米左右消费群体分析06年楼市回顾暨07年展望第六城主力客户是武清城区企事业单位员工以及武清乡镇中的高收入人群。北京、天津的客户比例小。近期的蓝印政策也为项目带来一定客户建筑面积：70万平方米，其中住宅35万平米，建筑形式：多层、小高、高层主力户型：89-120㎡的二室，126-159㎡三室目前价格：4400元/平方米左右第六城消费群体分析06年楼市回顾暨07年展望静湖花园建筑面积：62万平方米，建筑形式：多层，小高层主力户型：78-100㎡的二室目前价格：3400-3900元/平方米左右静湖花园主力客户以周边乡镇的公务员、教师以及退休干部为主，其次是武清城区中等收入人群，近期，由于蓝印户口政策，使得该项目剩余货量基本售出。消费群体分析06年楼市回顾暨07年展望项目名称客户构成项目特点保利上河雅颂武清城区企事业单位(68%)+武清乡镇高收入者(14%)+北京(3%)+天津(4%)+外地(11%)知名开发商中心区域高档大盘北岸尚城武清城区企事业单位(52%)+武清乡镇高收入者(29%)+北京(4%)+天津(5%)+外地(10%)临近京津城际快速武清站第六城武清城区企事业单位(61%)+武清乡镇高收入者(13%)+北京(3%)+天津(3%)+外地(20%)（注：从09年1月至今共成交400多套，其中武清当地10%，90%为外地客户办户口。）复合大盘静湖花园武清城区企事业单位(34%)+武清乡镇公务员、教师(49%)+北京(3%)+天津(5%)+外地(9%)本地知名开发商，复合大盘客户以武清本地居民为主，区域性很强，区域外客户占总量小于20%。当地政府机关、企事业单位员工以及乡镇高收入人群是武清城区购房的主力军，但城区边缘项目以乡镇公务员、教师、退休干部为购房主力。近期受蓝印政策的影响，外地客户有上升趋势。三项目消费群体综述消费群体分析06年楼市回顾暨07年展望『本项目客户地图』北京河北省武清城区、下朱庄本地及周边各乡镇区域是本案重点争取的客户重点客户偶得客户核心客户06年楼市回顾暨07年展望【本地客户的案例借鉴】保利上河雅颂成交客户工作区域分析3196111114050100150200250武清老城区武清新城区武清乡镇天津四郊北京市区北京区县外地成交客户居住区域分析619681114050100150200250武清老城区武清新城区武清乡镇天津四郊北京市区北京区县外地保利上河雅颂项目成交客户分析06年楼市回顾暨07年展望合富数据159113113221211358141810221156222成交客户居住社区分布一览表保利上河雅颂项目成交客户分析06年楼市回顾暨07年展望主干道名称社区成交数泉旺路沿线栖仙西区15栖仙中区9栖仙东区11大光明路口警察公寓3春蕾巷1商业公寓2杏林公寓1交通公寓3泉州南路沿线广厦中里1广厦东里1广厦南里12广厦西里2雍阳东道沿线亨通小区2文化巷1文苑巷1团结东里及老楼2主干道名称社区成交数强国道沿线雍馨花园3和平里14福苑小区2盛世华庭2颐安东区10颐安西区18平安里8松鹤园5城市艺墅6翠亨小区5其他静湖4北郑平房1泉州西里平房1三街王家胡同1保利上河雅颂项目成交客户分析中心城区客户成交客户居住地点表06年楼市回顾暨07年展望2726202319181716151413121110987654321252422213332312830293534强国道沿线泉旺路沿线大光明路口泉州南路沿线雍阳东道沿线武清城区社区分布一览表保利上河雅颂项目成交客户分析06年楼市回顾暨07年展望编号小区名称楼幢数层数备注1团结东里及老楼45栋，每幢5个单元5约2250户。01、02年入住，有广场2团结西里6栋、每幢5个单元5约300户。01、02年入住3师大公寓3幢、每幢4个单元5120户4育德巷5幢，每幢4个单元5200户。90年左右入住老小区5东升里6幢，每幢4个单元5240户。二街还迁6县医院宿舍8幢，每幢3个单元4240户7文华巷16幢，每幢6个单元5960户。95年左右入住8文苑巷10幢，每幢6个单元5600户9育才里10幢，每幢6个单元5600户10蓝天公寓8幢，每幢4个单元5320户11东旺楼2幢，每幢9个单元6216户12交通公寓7幢，每幢3个单元6234户13警察公寓19幢，每幢4个单元5760户14水电公寓27幢，每幢5个单元51350户15商业公寓7幢，每幢5个单元5350户16春雷巷6幢，每幢4个单元5240户保利上河雅颂项目成交客户分析中心城区客户武清社区分布图06年楼市回顾暨07年展望编号小区名称楼幢数层数备注17红缨巷6幢，每幢4个单元5240户18杏林公寓6幢，每幢4个单元5240户19五街还迁小区2幢，每幢5个单元5100户20广厦中里13幢，每幢5个单元4280户21广厦东里6幢，每幢20个单元51300户22广厦南里26幢，每幢5个单元51300户23广厦西里18幢，每幢4个单元5720户24和平里38幢，每幢4个单元51320户25福苑小区33幢，每幢4个单元51320户。有广场26颐安小区28幢，每幢4个单元+4幢8层小高，每幢5个单元+52幢6层，5个单元55120户。有广场27平安里33幢，每幢4个单元51320户28松鹤园21幢5层，每幢5个单元+3个高层共980户980户，有广场29城市艺墅900户530翠亨小区27幢，每幢4个单元51000户31栖仙西区24幢，每幢4个单元+1幢10层小高，3个单元+2个24层高层，4个单元+2个18层高层，4个单元4620户32栖仙中区39幢，每幢4个单元51560户，有广场33栖仙东区26幢，每幢4个单元51040户，有广场34徐关屯居住区平房及商住楼35石油公司及静胡52幢，每幢4个单元52080户中心城区客户武清社区分布图保利上河雅颂项目成交客户分析06年楼市回顾暨07年展望中心城区客户各社区板块成交出客率分析主干道名称户数成交数成交出客率泉旺路沿线7220354.8‰大光明路口3414102.9‰泉州南路沿线3700164.3‰雍阳东道沿线580661.0‰强国道沿线10640736.7‰静湖花园208041.9‰通过对保利上河雅颂项目成交客户分布情况的分析，可以看出客户大多出自武清城区，购买与项目的距离并没有明显的关系，按成交出客率的结果分析，强国道沿线存在较强的购买需求，这一点对本案非常有利。保利上河雅颂项目成交客户分析06年楼市回顾暨07年展望学校学校学校学校学校新政务区老城机关区开发区13292722成交客户工作区域分布一览表保利上河雅颂项目成交客户分析06年楼市回顾暨07年展望保利上河雅颂项目成交客户分析中心城区客户成交客户工作地点表工作地类别地点人数单位总人数学校八小2200四中2120五中1200一中2320武清职专4160三中1240四小1120老城区武清农信社1500武清审计局350常德大街3中国银行180武清区委480杨村机场260水电局2400+武清供销社1120工程公司2石油公司2运输局1雍阳宾馆120徐关屯街5修车厂、麦多乐器厂环卫局160工作地类别地点人数单位总人数开发区开发区7东方先科石油机械有限公司、天系汽车零部件有限公司、开发区宇傲开发区国税局2210开发区电力局8200开发区农行5200新政务区土地整理中心560广播电视局2180规划局180县医院51000司法局460行政许可中心170交通局23000粮食局260武清工商局1200武清公安局33000(含消防)卫生局170其他外地工作4塘沽1海员2私营企业主26（泉州路、常德大街）、银江商城其他个体户39工作在武清城区公务员21工作在武清城区06年楼市回顾暨07年展望乡镇客户（扩展客源）武清客户乡镇工作地分布一览表曹子里崔黄口河西务王庆坨汊沽港石各庄河北屯白古屯东马圈镇陈嘴镇城关镇大碱厂梅厂镇大良镇大王古庄镇东蒲洼镇豆张庄上马台黄庄街南蔡村大孟庄下伍镇高村乡黄花店镇泗村店镇徐官屯下朱庄杨村街大黄堡乡SN客户流向客户流向保利成交客户中，居住在“下朱庄”的客户共4组，2组为个体经营者，1组派出所民警，1组是杨村私企工作。武清客户乡镇工作地分布一览表06年楼市回顾暨07年展望武清具代表性乡镇产业简介◆武清区下朱庄产业区始建于1999年，是武清最早创建的经济区之一。规划面积2.7平方公里。目前，国内、外入区企业已有200余家。◆武清区大碱厂产业区规划面积0.73平方公里。现已吸引数十家韩国企业投资办厂，形成以各类乐器制造为主的产业格局。◆武清区曹子里产业区闻名遐迩的“绢花之乡”曹子里花城产业功能区始建于2002年5月，总规划面积1.27平方公里。花城产业区位于武清区曹子里乡，地处京津之间，东距津围公路2公里，西距武清城区6公里，杨六路、津蓟铁路贯穿全区，地理位置得天独厚。截止目前，已有入区企业122家。武清区崔黄口产业区被誉为“地毯之乡”，是中国最大地毯生产、集散地，有地毯生产企业200余家，年产羊毛、晴纶地毯1亿平方英尺。产业区规划面积9平方公里，平”。重点发展以地毯为主的加工制造业和物流业。06年楼市回顾暨07年展望◆武清区梅厂镇福源经济区属市级开发区，规划面积8平方公里。津围公路穿区而过，离京津塘高速路入口处13公里，