宁波江北城庄二期项目营销策划报告_106PPT_XXXX年

“城庄二期”项目营销策划报告百特地产定制2010年2月20日紧扣市场是前提关于市场Aboutmarket政策相继出台,楼市进入调整期2009年底，一系列政策相继出台，调控强度大、密度高，且全方位，将对2010年的房市产生重大影响。市场和政府的博弈加大；卖方和买方的博弈继续。市场信心依旧产品供不应求房地产补贴四万亿，央企、集体企业竞相摘得地王，股市回暖使得过剩资金再度进入房地产市场，房价一再被推高。而市场却出现供不应求状况，短时间里房价不存在下跌的可能性。房价暴涨已成过去，整体市场趋于平缓顶住了08年的金融危机，09年房市在一片“涨”声中走过。宽松的政策导向，使刚性需求在09年得到充分释放，短期内市场供应依然不足，刚性需求在得到一年的释放后将进入缓冲期，10年上半年，房市将在平缓中度过。09年宁波市四区住宅销售走势图：需求旺盛，供应不足，价格一路高歌！09年的火爆房市将宁波房价冲到了一个极点，在很大程度上透支了未来的刚性需求，但从市场经济的供需关系来看，未来短期内供应量不足已成为不争的事实，所以，即使当前房价已涨到让人难以承受的地步但由于供不应求，市场下挫的可能性仍然很小。未来宁波房市将进入平缓期，而此阶段，无论是开发企业还是策划代理公司，都必然走专业化、市场化之路，才能在市场上立于不败。百特认为:关键还看内因。市场向好都是外因，清楚认识江北城庄二期。RE-ANALYSIS关于地段Aboutlocation新三江口区海曙老城区江北新区本案位于宁波老城区的西北门户,战略地位突出,在天水家园一期北面、西至育才路延伸段、东北面为规划路；邻近华辰大桥与湾头大桥，两座大桥的陆续建成和通车，不仅极大的方便了姚江北岸居民的生活出行，更强有力的推动了整个姚江北岸板块的发展，为板块的前景和未来注入了巨大的发展动能。大桥交通的完善，将使得南北宁波的互动更为紧密，从而加速了本案与宁波城的交通格局，通过湾头大桥，直接进入宁波老三区。姚江北岸桥头堡老城区西北门户湾头大桥华辰大桥江北万达广场：能够在短期内迅速聚集周边各类资源和人气，提升姚江北岸的商业地位，从而带动整个江北区经济发展，万达广场与本案同属一大区块，近水楼台。三层底商：城庄二期规划两幢四层综合楼，建设面积77,481平方米，本案拥有其三层底商，包括:大型生活超市，建材超市，业主下楼就是超市，购物便利无比。三江超市：在本案正对面，一路之隔，宁波最大的连锁超市。天水菜场：在本案正对面，一路之隔，满足业主的日常居家需求。“荣居成熟生活圈、尽享繁华商业带”本案天合财会中心三江超市天水菜场江北万达“百分百文化，百分百享受”本案宁波电大宁波上影影视艺术学校工商学院宁波大剧院惠贞书院育才小学外国语学校惠贞书院小学部本案位于江北育才路的延伸段，育才路聚集宁波各大院校，集中以宁波教育学院、宁波电大、惠贞书院为首的大中小学校配套，文化氛围浓郁。“众星拱月，浑然天成”的居住氛围天合家园天水家园水尚阑珊本案金领公寓庄桥城庄项目周边居住社区众多，且基本已交付使用，区域整体的居住氛围凸显成熟。“与空间博弈，与时间赛跑”的便利交通周边公交路线：3路天水家园站-世纪大道松下站345路庄桥西卫桥-马园社区516路汽车东站－江北投资创业中心965路九龙湖旅游区－南站303路江北投资C区-公交白沙站806路太平洋保险公司(开明街)——后姜村站]“沿河景观长廊，畅享三江风光”按照宁波市三江文化长廊规划，西起华辰大桥，东至摩托车车轮厂，北至规划路，南临姚江，总用地面积约１０．６３公顷，长约１０３２米，最宽处１８０米，最窄处１２０米，呈狭长带状的濒姚江岸线，也就是天水家园的南侧，就是新三江口公园的建设用地。新三江口公园景观带地处天水家园南侧，与本案紧隔一个天水家园小区的距离，为此本案居住区品位、地位、自身价值无形中得到提升。地段城市的区域板块在此发生碰撞，城市交通体系在此发生碰撞，碰撞的火花已经点燃片区的未来价值，本项目最显而易见的利好已经无须赘言。地段的不可复制性不容置喙。除了地段，我们再说些什么？除了地段，我们还有什么？地段之外，还有一个产品！先看看区域内其他产品规模◎景观◎建筑生活◎价值◎人文抽象实质江北万达广场国际商务SOHO40-60精装小户型立方寓38-50精装官邸联盛广场酒店公寓中的劳斯莱斯朝阳荟39-50平米SOHO领寓风格壹爵壹品公寓爵代风格宁波大公馆海曙中心，复式珍品海顿公馆考究，通和英郡关于个案Aboutcase地理位置：江北万达广场位于江北区北环西路以南，江北大道以东，余姚江以北容积率：2.6绿化率：20%项目概况：占地面积：42572平方米，总建筑面积约29万平方米，项目总投资约25亿元，包括室内商业步行街、室外商业步行街、超市、百货、影城及小户型SOHO社区。江北万达采用万达第三代城市综合体的规划理念，充分结合地块现状和未来城市发展框架，将功能、景观、交通一体化设计，优化商业、娱乐与SOHO社区形态，形成集约式开发的城市中心街区。公寓为40-60平米。装修情况：精装修开盘时间：2010年1月6日一期开盘，共600余套公寓销售价格：均价12000-13000元/平方米销售情况：一期已售完。江北万达广场地理位置：立方寓位于江北区洪塘长阳路与广元路外交界处开发商：宁波中元房地产开发有限公司代理公司：宁波融矩装修情况：精装修，装修标准约1000元/平米项目概况：立方寓项目占地面积:17357平方米，总建筑面积:42253平方米，规划有4幢小高层组成，其中2幢8层，2幢9层，共628套。绿化率：20%；容积率：2.10。户型设计：主力户型为38-52㎡精装复式，挑高4.8米，两房两厅，南北通透。周边配套：学校:洪塘中心小学、小贝多芬幼稚园姚江小学、姚江中学、洪塘中学、宁波至诚中学等银行:招商银行医疗：卫生服务中心、江北人民医院（在建）开盘时间：2009.12.12销售价格：均价13500元/平方米。一次性付款可享受9.7折优惠，首付50%可享受9.9折优惠。车位为2万元/个，使用年限为20年。销售情况：立方寓二期在售3#、4#楼，3#楼共217套38-88㎡的复式精装公寓，目前还剩下5套以内房源，4#楼刚开盘，面积为40-50㎡，剩余约85套。综述：立方寓位于工业区，周边都是工厂，对居住环境有一定的影响。立方寓2期地理位置：位于“天水家园”以北，天合家园一期西侧。开发商：宁波联合建设开发有限公司物业公司：联合物业,容积率：1.66,绿化率：36%,总建筑面积：46000平方米楼盘概况：财汇中心涉及SOHO、单元式OFFICE、独层、独栋四类产品，提供50－-1500m2弹性空间，可分可合，满足客户不同需求。3号楼为SOHO/创富型智慧平台，约38、45、55m2三种主力户型，具有小面积、低总价、精装修、配套厨房、卫生间、外接大型阳台等产品特色，适合SOHO一族、居住、办公均相宜，亦是投资上选。4号楼为独层/独栋/大中型集团企业总部，每层约300－700m2，大开间写字楼，可整层、多层，独栋出售，公共部分精装到位。适合大中型集团、外资、合资企业总部，跨国公司区域中心等进驻。5号楼为单元式OFFICE/成长型企业战略基地，主力单套面积150－170m2，一梯两户单元套间，可自由组合成一梯一户，独享私密空间，卓显公司气派，适合成长型企业进驻。此外，天合财汇中心五个建筑单体合围成一个开放式的大型景观中庭广场，为入驻企业提供开阔的视野。裙楼1－2层分布商业，规划布置有中西餐厅、咖啡连锁、茶室、酒吧、各类精品店等，为商务圈层提供一个优雅的日常交流平台。开盘时间：未定,销售价格：公寓租售未定天合财汇中心地理位置：车站路以南，玛瑙以西，桃渡路以东杨，善路以北开发商：宁波东润置业有限公司代理公司：杭州青鸟房地产营销有限公司物业公司：联合物业楼盘概况：占地面积:6876平方米，总建筑面积:37200平方米，容积率4，绿化率24.3%两幢小高层，一幢18层，一幢22层，由精装修宅邸与精装修SOHO公寓组成。主力户型有50㎡-200㎡（跃层最大约400㎡），共计281户。一期开发191户，二期约在近期推出。装修情况：精装修，标准约2500元/平米户型设计：户型面积有50㎡-110㎡，跃层最大约400㎡，其中主打60㎡，层高3.1米。大多以一厅一房为主。周边配套：地处天一商圈核心位置，三江口中心原点，外滩城市繁华地带。天一广场、老外滩商业街区等商业设施近在咫尺；天主堂、宁波美术馆、外滩会馆等历史文化景点亦聚集于此；周边幼儿园、星级酒店、商场餐饮企业等林立遍布。开盘时间：2009年11月28日销售价格：均价18000元/平方米；一次性付款享受98折优惠。销售情况：目前在售30套左右的精装酒店式公寓。综述：户型南北不通透，采光差。海顿公馆再回到我们的产品多层格局，高得房率准现房品质，即买即收益产品已经封顶，即将进入内部装修阶段。准现房销售，降低客户置业风险，赢取客户好感；产品似乎存在缺陷，没有必胜的优势。本案，A区单层面积1.32万方，B区单层面积6.2万方，这么大面积的建筑，按60平米一户计算，有320户家庭，档当于一栋高层的建设面积，居住舒适度大受影响。A区B区单层面积过大居住人口过密走廊长达147米走廊狭长稍显压抑本案受规划的影响，直线走廊长达147米及84米不等，走廊偏狭长会给人予压抑感，幽深感，居住环境受到影响。走廊长达80米外部无阳台设计本身采光就受影响。1.3万方的超大单层面积，使产品内部采光严重不足，通风不畅。中心采光不足、通风不佳40年产权商业水电商业用水用电比纯住宅要贵出很多，这无形中加重了消费者的日常开支，长年累月的计算，也是一笔不小的数目，这大大影响消费者购买此类产品的积极性。仅有40年产权的商住项目,将大大缩减自住性需求的客户.一个成功的营销定位其应起到的作用就是“规避劣势，放大优势”关于优化Aboutoptimize本案如果与商场共用电梯，将造成进出人员混杂的局面，因此必须增设专供4楼业主上下的电梯，以确保居住的舒适性。本案单层面积过大，电梯设置宜考虑到各各方位的业主上下的方便，所以本案的电梯设置应分布合理。增设电梯，需要大堂与之相配合，可以在电梯口的位置买下一间商铺，用着大堂，这样给进出有了迂回的空间，也彰显身份。增设专用电梯，开辟进出大堂大堂电梯大堂电梯大堂电梯大堂电梯大堂电梯说明：1、基本构成一个版块三个电梯井+一个普通楼梯布置，人防、出入便捷都能达到。2、三角形布置，使电梯使用效率达到最高。3、东北两个相对于电梯口较远的角落使用普通楼梯，4F层高一般不会对客户出入便捷度造成影响。4、各电梯间大堂面积尽量在50米以上，提升项目档次。5、电梯直达4F，配置安保系统，保证4层公寓客户的绝对安全、私密。走廊偏狭长会给人予压抑感，建议适当装修走廊区，加大玻璃材质使用面积，并合理利用灯光效果，增加视觉空间感。灵活运用走廊墙壁面积，悬挂精美画图或名作，使其变成“画廊”，让业主置身于艺术中，变压抑感为美感。考虑到项目客户群体多为年轻一代，可以预留出部分走廊墙面作为“DIY区”，供部分业主日后涂鸦之用。而对于通风问题，除设置换气设备外，可摆设或悬设小型盆栽花卉，绿色植物可以有效的净化空气，同时弱化人类对空间的压抑感，并起到装饰作用。装修公共走廊，设置换气设备加大窗户，多用玻璃本案套型的通风、采光效果欠佳，应加大窗户的面积，多采用玻璃，并合理利用灯光效果来延伸空间感和弥补采光弱势外，我们更可以在色彩、家具等选择上做到通透、亮堂的效果。如：用同一色调、统一材料的地板进行装修，这样在视觉上会显得宽敞许多。项目名称户型面积装修标准江北万达广场一期45-57㎡，精装修立方寓38-39㎡；49-52㎡；45-50㎡复式，4.8米挑高，精装修约1000元/平米海顿公馆60㎡左右为主精装修2500元/平米江北天合财汇中心主力40-56㎡/宁波大公馆以38.65和44.38㎡为主，另有部分80-90㎡户型精装修4.8米挑高联盛天连天48-54㎡为主，另有部分70-100平米大面积户型简装、精装