太仓宝龙酒店式公寓营销策划报告

识门槛营销第一步（市场分析）宏观市场分析房地产市场分析竞争分析366.63440.27528.02612.01730.32867.5323.0%18.5%14.6%15.8%14.60%13%10.30%01002003004005006007008009002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年0%5%10%15%20%25%GDP(亿元)增长率%GDP、人均GDP分析2012年，太仓全年实现地区生产总值955.12亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值33.56亿元，增长4.2%；第二产业增加值520.41亿元，增长8.1%；第三产业增加值401.15亿元，增长14.0%。按常住人口计算，人均地区生产总值134439元，增长10.7%。太仓市2006年-2012年国内生产总值对比图经济发展强劲，GDP接近千亿大关，人均GDP高达13万。固定资产分析2012年，太仓全年完成全社会固定资产投资472.04亿元,比上年增长15.1%。其中，工业投资236.96亿元，增长11.4%；服务业投资235.08亿元，增长19.3%；高新技术产业投资46.38亿元，新兴产业投资128.74亿元，占全社会固定投资的比重分别为9.8%和27.3%。分地区看，城镇投资330.87亿元，增长12.0%；农村投资141.17亿元，增长23.0%。200.17224.31248.05284.26335.45410.0817.1%12.1%10.6%14.6%18.0%22.2%15.10%0501001502002503003504004502006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%24%固定资产投资(亿元)增长率%太仓市2006年-2012年固定资产投资对比图近几年，太仓固定资产投资逐年走高，年增幅高达10%以上。房地产投资分析2012年，太仓全年完成房地产开发投资69.47亿元，比上年下降20.2%，占全社会固定资产投资的比重为14.7%。商品房施工面积575.63万平方米，下降4.8%。太仓市房地产投资额（亿元）39.244787.169.4763.0401530456075902008年2009年2010年2011年2012年2012年受到政策影响，太仓房地产投资出现大幅下降。产业结构分析2012年，太仓第一产业增加值占地区生产总值的比重为3.5%，第二产业增加值比重为54.5%，第三产业增加值比重为42.0%。可以看出，太仓市经济结构中二、三产业比重较高，第二产业发展良好，第三产业增长强劲。太仓市2010年、2011、2012年产业结构对比(单位：亿元)指标2010年比去年增长(%)2011年同比增长(%)2012年同比增长(%)地区生产总值730.3214.6%867.5313.0%955.1210.3%第一产业26.984.3%30.854.0%33.564.2%第二产业418.9614.5%485.7512.5%520.418.1%第三产业284.3815.9%350.9314.5%401.1514%太仓二三产业发达，所占比重较高。居民收入分析2012年，太仓全年城镇居民人均可支配收入39422元，比上年增长13.0%。城镇居民人均生活消费支出27129元，增长17.3%。城乡居民食品支出占生活费支出的比重（恩格尔系数）为34%。太仓市2006年-2011年城镇居民收入及其增长速度1909121576273203062934887394222462413.0%14.1%11.0%12.1%13.9%13%14.5%05000100001500020000250003000035000400002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%城镇居民人均可支配收入(元)城镇居民人均可支配收入增长率%太仓居民收入较高，同时居民支出也维持在一个较高水平。宏观经济运行情况研究小结主要经济指标房地产投资情况产业分布状况近几年，太仓市GDP持续稳步增长，2012年GDP达到955.12亿元，同比增长10.3%。2012年以来，太仓市人均GDP为133449元，房地产市场处于高速发展期。人口、收入消费情况2012年，太仓市城镇固定资产投资472.04亿元，同比增长15.1%；2005年至今，呈逐年稳步上升态势。2012年，太仓市房地产投资额达69.47亿元，出现较大幅度下降，下降20.2%。近年太仓市经济发展二、三产业的差距逐渐缩小，第二、三产业基本同步发展。未来产业调整方向为，第一产业为基础，巩固第二产业，加快发展第三产业，提高整体产业竞争力。2005年以来，太仓市人均可支配收入平稳上涨，居民消费能力稳步上升，但总体收入水平在苏州各县级市中排名第5位。城市规划分析（1）城市空间结构规划确定了中心城区双城的布局结构，双城即主城和港城。（2）城市发展方向主城主要统筹城厢、陆渡、新区、双凤和南郊，实施“东拓、南延、西控、北优”的空间发展策略，重点向东拓展发展空间，延续南向发展态势，控制城市向西蔓延，优化北部空间布局。（3）城市规模规划中心城区城市人口规模80万人，城市建设用地规模控制在96平方公里以内，人均城市建设用地控制在120平方米以内。其中，主城60万人，城市建设用地规模控制在65平方公里以内；港城20万人，城市建设用地规模控制在31平方公里以内。本项目位于太仓主城东侧，而太仓城市重点向东、向南发展土地市场分析截止2012年底，太仓成交经营性地块共计33宗，合计出让面积68.1万方，平均出让单宗土地面积2.06万方；2012年受中央及地方宏观调控的影响，出让土地面积环比2011年基本持平。近几年，太仓土地市场受宏观政策影响，维持在一个较低水平。土地市场分析截止2012年底，太仓挂牌土地成交均价在1485元/㎡，环比11年出现大幅回落。土地成交价格更是创下近几年新低。13房地产发展情况太仓商品房市场：2007-2012年太仓商品房市场销售面积受政策影响较大，2012年全年成交面积达到105万平米，与2011年相比出现下滑；而成交价格持续保持上涨势头，2012年已达7264元/平方米，房地产处于快速发展阶段。2007-2012年太仓商品房销售面积和价格走势商品房销售面积出现明显的回落，价格则仍旧保持高速增长，突破7000元大关。成交结构分析：太仓市住宅成交各户型中二房、三房为主，最受欢迎的面积段为80-140平方米；成交主力总价段在100万以下。•太仓市住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎。二房成交占比42%，三房成交占比51%，其他户型成交占比较小。•太仓市住宅成交面积段中，80-100平方米面积段成为成交主力，成交占比36%，其次为120-140平方米面积段，成交占比29%。再次为100-120平方米面积段，成交占比21%。•太仓市住宅成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为100万以下段，成交占比77%。总价段面积段太仓商品住宅市场总体情况3%42%51%4%0%一房二房三房四房四房以上户型2%4%36%21%29%6%1%1%60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180㎡以上9%27%32%18%9%5%60以下60-8080-100100-120120-150150万元以上房地产发展情况小结土地市场房地产市场后期走势预测2012年1-12月太仓市土地市场共成交33块土地，总占地面积68.1万平方米，总成交建筑面积119.5万平方米。成交土地以商住类用地为主；价格方面，2012年土地价格出现大幅回落，仅为1485元/平方米，相比于2011年出现大幅回落现象。2012年太仓商品房销售面积出现回落，但仍突破百万平米大关。2007-2012年太仓商品房市场成交价格持续保持上涨势头，2012年已达7264元/平方米。太仓市住宅成交各户型中二房、三房为主，最受欢迎的面积段为80-140平方米；成交主力总价段在100万以下。预计太仓市商品房市场供给量将仍持续呈现上涨态势；而成交量方面短期内虽有所下滑，但刚性需求始终存在并且数量庞大，成交价格仍有上涨空间。竞争项目划分太古城奥森尚座万达广场本案海弘里外滩通力城市博客华海商务广场项目名称海弘里外滩通力城市博客华海商务广场板块城中板块城中板块城中板块效果图占地面积19656㎡3758㎡9000㎡总建筑面积60017㎡15885㎡28229㎡容积率2.491.683.1产品构成小高/高层、酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓、办公均价（元/㎡）酒店式公寓10000元/㎡9000元/㎡8880元/㎡户型面积50㎡挑高SOHO57㎡挑高SOHO43-83㎡平层绿化率30%26%35%开盘日期2011.4.172011.5.212012.1销售情况推出144套，成交19套推出123套，成交91套推出322套，成交57套装修情况精装修毛坯精装修项目名称奥森尚座万达广场太古城板块城东板块城东板块城东板块效果图占地面积12194㎡143000㎡40000㎡总建筑面积27713㎡485000㎡83000㎡容积率2.23.392.11产品构成酒店式公寓办公、酒店式公寓酒店式公寓、办公均价（元/㎡）8000元/㎡6400元/㎡9000元/㎡户型面积48㎡45㎡SOHO办公54-92㎡平层绿化率35%38.51%开盘日期2009.10.302012.9.242012.11.23销售情况推出1035套，成交789套推出729套，成交208套推出295套，成交87套装修情况毛坯毛坯精装修1、从太仓市酒店式公寓的发展程度来看，随着本项目以及万达广场的开发，近几年，太仓酒店式公寓市场发展较为迅速，目前市中心以及城东板块已经有不少酒店式公寓产品面市。2、从竞争程度上看，考虑项目品质、规模，万达广场与太古城将是本案未来最大的竞争对手。3、从产品上看，多数酒店式公寓的面积控制在50㎡左右，大多数产品为挑高产品，市面上SOHO产品泛滥，精装修的较多。4、从销售上看成交普遍不高，价格上看，市中心的酒店式公寓产品价格在10000元左右，城东板块价格在6000-8000㎡左右。竞争项目分析议产品营销第二步（项目分析）项目基础资料项目价值梳理产品附加值建议1#酒店式公寓1#酒店式公寓占地面积：12634.4㎡总建面：51296㎡绿化率：25%建筑密度：14.82%1#楼：4.45米挑高酒店式公寓，共16层，202套。城市CITY居住向东向南，新兴崛起的住宅片区，未来城市新核紧邻上海11号轻轨线太仓无缝对接站，区位价值无以伦比繁华PROSPEROUS紧邻太仓东盛商业广场和万达城市广场周边配套一应俱全，家门口即可触及到的繁华空间SPACE50平米，4.5米挑高，百变空间，随我自在品牌BRANG随着宝龙福朋大酒店、宝龙城市广场一期的开发宝龙品牌在太仓已经建立了一定的品牌知名度区位：位处太仓城东板块.交通：交通便捷，紧邻上海11号轻轨线太仓无缝对接站.地段价值产品价值规划：预计5万㎡，建有住宅、公寓……风格:现代简约类型:高层、酒店式公寓户型：50㎡4.5米挑高SOHO公寓行政文化：市政府、图书馆、博物馆、大剧院、文化馆等等；商务：万达广场国际中心、雅鹿大厦、发展大厦、奥森尚座、太古城等；商业：万达城市广场、宝龙城市广场一期、东盛商业广场；生活：宝龙福朋大酒店、娄江幼儿园、新区三小、新区中学、第一人民医院、各中高档住宅区。建筑品牌价值实力：中国房企50强，商业房企5强项目价值体系配套价值城市繁华空间品牌好吧，卖点挺诱人的但，还缺点什么？把公寓标准层走廊建设成运动跑道型，让运动范们随时随地都可以运动。产品附加值建议1基于项目主要目标客户为80后的青年一族，因此，建议项目附加值采用“云服务”服务体系之上，以80后生活形