山东海阳徐家店胶东半岛国际商城营销策划方案

谨呈山东金沃置业有限公司山东·海阳·徐家店胶东半岛国际商城营销策划方案南京耘思堂房地产策划咨询有限公司2011.1.20项目问题梳理项目提升策略推盘与成交分析项目简介报告框架一、项目简介开发公司简介山东鑫沃房地产开发有限公司隶属江苏金沃房地产开发有限公司，江苏金沃房地产开发有限公司从事房地产开发达十年之久，先后在南京、湖北、盱眙、楚州、黑龙江等省市开发各类房产项目累计200多万平米。公司近年来先后开发的项目有：江苏盱眙：淮明园、金阳光家园、淮河人家、黄花塘国际商城；江苏淮安：古运小区、一品华庭、淮扬美食文化广场；山东海阳：半岛·金水湾家园、半岛·海产品交易中心；半岛·金源商贸中心、半岛·御水湾家园；胶东半岛国际商城；黑龙江绥化：时代广场……公司已建成项目的工程施工质量一次验收合格率达100%，优良率达80%以上，公司综合实力及经济效益走在同行的前列。项目简介徐家店镇位于海阳市北部，为胶东半岛中心地带，交通枢纽。该镇2004年被国家六部委评选为全国重点镇；是山东省百强镇、烟台市小城镇试点单位。胶东半岛国际商城（逸水湾家园）位于徐家店镇上，是2008年和2009年海阳市政府重点招商引资项目，项目占地258亩，建筑面积20万平方米，总投资超过3亿元。二、推盘与成交分析推盘节奏推盘与成交分析一期开盘时间：2008年12月3日一期推盘数量：A1-A4、B5-B26、C7/8/14/33/34。一期推盘一期销售情况分析类型位置供应面积已售面积已售金额成交单价可售面积可售金额住宅A1-A49555284118289255741384850441426843162028374595409B5-B267279727911586791C7/8/14/33/34115771000615991548商业A1-A43143334362763277106234542584341612109572612074221B5-B26302922494752199619储藏室A1-A46171631210356272572452637127212751621536C7/8/14/33/341014146180066车库C7/8/14/33/341773829121060814619441378984备注一期总销金额为100313642元一期剩余产品可售金额为18291166元销售分析一期推盘已基本消化完毕，剩余少量产品。一期套数统计推盘与销售套数统计A1-A4住宅商业储藏室供应套数已售套数供应套数已售套数供应套数已售套数1028943387729B5-B26住宅商业供应套数已售套数供应套数已售套数7272447386C7/8/14/33/34住宅储藏室车库供应套数已售套数供应套数已售套数供应套数已售套数11297100146830剩余套数统计住宅：剩余28套商业：剩余66套储藏室：剩余134套车库：剩余38套套数分析一期剩余产品主要是A、C区储藏室和B区农贸区商业。二期开盘时间：2010年6月23日。二期推盘数量：B1-B4、B27-B35、C3-C6。二期推盘二期销售情况分析类型位置供应面积已售面积已售金额成交单价可售面积可售金额住宅B1-4/B27-B3516373212982046597441387711137458219041532429178184C3/4/5/6492539287235811商业B1-4/B27-B357807256470929462766524314505727储藏室C3/4/5/82401191496491258122152921车库C3/4/5/93482213353231516127192267备注二期总销金额为18952500元二期剩余产品可售金额为44029099元销售分析二期去化受时间和位置影响剩余较多，主要集中在B区的内街商业和住宅。二期套数统计推盘与销售套数统计B1-4/B27-B35住宅商业供应套数已售套数供应套数已售套数1982518466C3/4/5/6住宅储藏室车库供应套数已售套数供应套数已售套数供应套数已售套数725728121610剩余套数统计住宅：剩余188套商业：剩余118套储藏室：剩余16套车库：剩余6套套数分析二期剩余产品主要是B区的住宅和商业。2011年预计推出将C1、C2两栋还有外可能加两栋，具体尚不确定。2011年预计推盘A区销售状况分析分区销售分析A区住宅推盘与销售表01000200030000.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%供应面积已售面积销售比例供应面积2660.522669.71059.48969.841317.06878.4已售面积2327.892402.731059.48889.02878.04732销售比例87.5%90.0%100.0%91.7%66.7%83.3%A1A2A3-1A3-2A4-1A4-2住宅分析商业分析储藏室分析A3-1A3-2A4-1A4-2老服装厂水泥厂火车道A区住宅套数分析楼号供应套数已售套数剩余套数备注A124213可售2套，销控1套A2302733套全销控A3-112120A3-212111可售1套A4-11284这4套原销控打算抵工程款，未抵成A4-212102可售1套，销控1套（注：规划调整，A3和A4均拆分为两栋销售）住宅分析商业分析储藏室分析A区商业推盘与销售表050010000.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%供应面积已售面积销售比例供应面积876.48881.4349.8320.64433.88281.12已售面积876.48705.12349.8320.64370.18140.56销售比例100.0%80.0%100.0%100.0%85.3%50.0%A1A2A3-1A3-2A4-1A4-2A区商业套数分析楼号供应套数已售套数剩余套数备注A114140A21082剩余2套均销控A3-1440A3-2440A4-1761可售1套A4-2422可售2套A区商业去化较为均匀，相对而言，南侧靠火车道，去化稍差。A3-1A3-2A4-1A4-2住宅分析商业分析储藏室分析A区储藏室推盘与销售表01002003000.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%供应面积已售面积销售比例供应面积218.48214.276.610107.550已售面积9.11107.176.61017.420销售比例4.2%50.0%100.0%0.0%16.2%0.0%A1A2A3-1A3-2A4-1A4-2A3-1A3-2A4-1A4-2住宅分析商业分析储藏室分析A区储藏室套数分析楼号供应套数已售套数剩余套数A124123A2291415A3-112120A3-2000A4-112210A4-2000据销售现场了解，储藏室普遍销售不好，这和客户购买偏好有关：急着自住的客户更愿意买储藏室；外地客户更愿意等入住了再说。所以，总体而言，储藏室的成交情况有一定的偶然性。A3-1A3-2A4-1A4-2住宅分析商业分析储藏室分析A区销售金额分析住宅商业储藏室138485046234542272571.6已销总金额20355617.4A区已销售金额分析住宅68%商业31%储藏室1%住宅商业储藏室A区已销售金额分析A区住宅销售分析供应面积已售面积销售金额成交单价剩余销售面积剩余销售金额95558289.16138485041670.6761265.842114809A区商业销售分析供应面积已售面积销售金额成交单价剩余销售面积剩余销售金额3143.322762.7862345422256.619380.54858733.8A区储藏室分析供应面积已售面积销售金额成交单价剩余销售面积剩余销售金额616.84210.24272571.61296.479406.6527148.2剩余可售总金额3500690.954A区剩余产品可售金额分析A区剩余产品可售金额分析A区推售总结A区由于推盘时间较早，体量也不大，所以整体去化良好，除了储藏室的销售偶然性较大、去划冷热不均外，其它各类产品去化都较为均匀。B区销售状况分析分区销售分析项目鸟瞰图供应面积已售面积成交单价可售面积已售金额236529324.4416861432715725561供应面积已售面积成交单价可售面积已售金额380992751121551058859292565B区商业销售情况B区住宅销售情况以目前成交单价算，B区可销售金额为：24162642+22820680=46983323元即约4700万元以目前成交单价算，B区住宅可销售额约为=14327.19平米×1686元/平米=24162642元。以目前成交单价算，B区商业可销售额约为=10588平米×2155元/平米=22820680元。B区销售情况分析B区销售情况25%13%33%50%100%100%100%100%100%100%100%22%0%0%15%5%0%10%10%51%0%0%0%93%74%100%100%100%100%100%100%100%69%97%100%100%100%93%100%26%4%100%100%7%72%24%14%48%64%25%30%48%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10B11B12B13B14B16B17B18B19B20B21B22B23B24B25B26B27B28B29B30B32B33B34B35B-2B-1B-3B-1B-3B-3B-3B-2销售情况分析南东西北25%13%33%50%51%0%0%0%0%20%40%60%80%100%B1B2B3B4住宅销售率商业销售率B1-B4销售情况分析销售情况分析：该区于10年6月份开盘，目前已经历半年销售时间，整体销售情况较差；目前仅B1沿路物业销售情况较好一些；滞销的原因主要有：销售周期较短、地理位置较差、市场淡季等。22%0%0%15%5%0%10%10%7%72%24%14%48%64%25%30%48%0%20%40%60%80%100%B26B27B28B29B30B32B33B34B35住宅销售率商业销售率南东西北B27-B35销售情况分析销售情况分析：该区于10年6月份开盘，目前已经历半年销售时间，整体销售情况较差；目前仅沿路四周物业销售情况较好一些；26%4%7%0%20%40%60%80%100%B22B23B26农贸市场区销售情况分析：B24为一层商业建筑，徐家店集贸市场将搬迁至此，目前已销售完毕。B25靠近内街，为两层建筑，每套商铺均有楼梯通往二层，已基本销售完毕。B23因背靠铁路，噪音相对较大，目前销售情况较差。B22、B26东西向排列，无法有效集聚人气，销售情况较差。销售情况分析B区推售总结B区的产品去化明显冷热不均，一期的好位置商铺去化基本完毕，而二期推出的商铺由于位置较差，只去化了部分沿街的门面房，内街商铺及上层住宅有大量的产品积压。C区销售状况分析分区销售分析C区住宅推盘与销售表01000200030000.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%供应面积已售面积销售比例供应面积1333.51129.121333.51129.121412.642553.22553.22504.762553.2已售面积736.051060.161072.051060.021412.642017.792448.661781.512345.36销售比例55.2%93.9%80.4%93.9%100.0%79.0%95.9%71.1%91.9%C3C4C5C6C7C8C14C33C34住宅分析车库分析储藏室分析c3、c8、c33还剩余部分房源，其它楼栋剩余普遍是高楼层尾房，究其原因：C3位置最靠南，靠火车道吵；C8靠老服装厂，视觉效果较差。C33靠水泥厂，有烟尘。C区住宅套数分析楼号供应套数已售套数剩余套数C320119C