山东青岛文景园项目营销推广策划报告_178页

文景园营销策划报告PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion营销的核心步骤就是打造企业的好产品、好终端、好顾客和好宣传这四个基础，从而逐步使企业的运转形成一套良性的机制并提高竞争力。我们为此而不懈努力着！前言PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion：？我们是谁？PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion住宅项目板式高层（5栋）3.99容积率10万总建面普通高层PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion：？我们在哪里？PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们在哪里？p我们在中国p我们在青岛p我们在魅力崂山p我们在新兴CBDPDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、PMI提升，连续4个月超过50%；2、企业家特别是房地产业企业家信心指数提升；3、发电量降幅缩小；4、企业景气指数降幅收窄；5、PPI、CPI降幅收窄；6、信贷扩张，年度预计超过8万亿；7、全国性开工面积、成交面积上升。09重点指标概况我们在中国PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion国内经济形势判断Ø政策丰富多样，措施扎实推进（扩投资促消费）Ø出现积极变化，结果好于预期（宏观指标）Ø基础尚不稳固，任务还很艰巨（国际形势信心结构调整）关键词：企稳回暖我们在中国PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们在哪里？p我们在中国p我们在青岛p我们在魅力崂山p我们在新兴CBDPDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们在青岛•目前住宅供应总量为59168套，共有7个区域供应超过5000套，崂山区位居第五。•供应套数较4月份亦有较大提升，涨幅为3.7%供应关键词：存量巨大，亦有上升趋势PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们在青岛成交走势•青岛市商品房成交走势呈波浪形分布，随国家政策与经济形式阶段性调整。•青岛市成交量于09年一季度达到历史高点，成交逐步回暖。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们在青岛从成交面积看，一季度成交情况主要是刚性需求爆发，后续改善型需求将逐步跟进。成交细分PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion小结：1、存量巨大，亦有逐步上升的趋势。2、一季度井喷主要为刚性需求的爆发，后续改善性需求将逐步跟进。3、房地产市场仍将继续震荡调整，6月份将成为形势明朗与否的关键月份。07年的疯狂和08年的沉寂状态都将不可再现，市场将度过相当长的较为平稳的时期。我们在青岛PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们在哪里？p我们在中国p我们在青岛p我们在魅力崂山p我们在新兴CBDPDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion㎡231,363㎡101,202㎡7,565㎡890768㎡所占比例61.7%2611.38.5%供应套数4723套1328套176套44套6271套所占比例75%21.2%2.8%0.7%现有在售项目共33个，08年与本项目同档次物业月均销售套数为23套，项目总共有563户，按上述月均销售套数，亦需要28个月完成。存量巨大！！PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion结论：以100平米以上大户型为主，占总量的49%。供应细分我们在魅力崂山PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们在魅力崂山成交走势总结：1、月成交量层面：08年8.9.10月份的销售热潮基本上是依靠政策房，实际成交并不理想。2、月均价层面：成交均价小幅波动，但09年成交波动并非因为大幅降价。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们在魅力崂山成交细分总结：1、09年崂山区主要成交区间以120-150大户型为主，08年150以上面积去化受市场环境影响较小。2、09年崂山区主要成交区间以6000-8000价格为主，08年价格8000以上去化受市场环境影响较小。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们在魅力崂山总结：1、成交量飙升，存量巨大。2、大面积、高价位产品受宏观经济形势影响较小。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion我们在哪里？p我们在中国p我们在青岛p我们在魅力崂山p我们在新兴CBDPDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion•根据崂山区行政区划及房地产属性，可将崂山区分为1111个片区，项目位于CBDCBD片区。•(项目位于CBD片区与啤酒城片区交汇处，从片区影响上将项目纳入CBD片区)•在售项目2个，为商住楼，纯住宅产品仅为文景园，主要产品类别为小高层。•片区主力面积区间为120-150平米，片区均价在8000-10000元,总价为108-135万CBD片区我们在新兴CBD片区认知•在售项目7个，以纯住宅为主，主要产品类别为高层。•片区主力面积区间为120-150平米，片区均价在10000-15000元,总价为130-200万。•代表项目：金领世家、崂山国际花园金家岭片区•在售项目5个，全部为纯住宅，片区内产品形态较为丰富，主要为小高层，高层•片区主力面积区间为120-150平米，片区均价在10000-15000元,总价为130-200万。•代表项目：龙泽山庄、御景峰、麦岛金岸浮山前片区•金家岭片区因产品/价格同质化，地缘性等因素，与本项目主要为客群之争。•浮山前片区对CBD片区纯住宅升级产品具有较大竞争性，主要为品质之争。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion竞争个案根据产品形态与竞争关系，在售或待售竞争项目包括：金领世家龙泽山庄御景峰金家岭片区浮山前片区异区同质项目PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion基本信息总建筑面积:37万平方米总户数:1384户容积率:2.49绿化率:40.2%停车位:1:1建筑风格：现代开发商:青岛颐正置业有限公司建筑类别:20栋18-20层高层住宅物业地址:仙霞岭路与秦岭路交界处价格:均价约11000元/平方米（毛坯）开盘时间:2007年12月入住时间:2009年5月1、金领世家面积80-100100-120120-150150-180180以上供应户型套数3826548456056037户型两室两厅两室两厅、三室两厅两室两厅、三室两厅三室两厅、四室两厅、四室三厅四室一厅、四室两厅比例3%19.1%35%40.5%3%成交户型套数21222312452457户型两室两厅两室两厅、三室两厅两室两厅、三室两厅三室两厅、四室两厅、四室三厅四室一厅、四室两厅比例0.3%20.1%38.1%40.4%1.2%户型比例细分畅销户型PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、金领世家累积销售周期：16个月。去化量：640剩余量：744去化率：约38%月均去化：40套去化主力户型：120-180大户型销售情况•宣传推广自08年5月出现断层，宣传持续性较差，未能有效支持楼盘推售。•楼盘推售主要受市场大环境的影响。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion•金领世家以120平米以上大户型为主，且为其主力去化区间。•金领世家推广脉络不清楚，持续性不强，未能对销售起到支撑作用。1、金领世家•购房客户：公司高管、精英；部分投资客•购房动机：改善性居住需求，投资需求客群分析营销推广发布时间媒体类别版面类型广告语2008-5-22青岛早报整版生活在街区，我们有八般精彩2008-5-16半岛都市报整版傲距一种未来精英的新教育优势2008-5-8半岛都市报整版开启一种“回家旅游”新生活模式2008-5-8半岛都市报整版开启一种”回家旅游“新生活模式2008-4-24半岛都市报整版开始一场瞒调生活的华美乐章2008-4-17半岛都市报整版开始一场多维生活的体验盛宴2008-4-10半岛都市报整版开始一场多维生活的体验盛宴2008-4-3青岛早报整版生活在街区，我们有八般精彩2008-4-3青岛晚报整版生活在街区，我们有八般精彩2008-2-29半岛都市报整版向传统社区sayno2007-11-22整版生活在街区，我们有八般精彩2007-11-15整版HOPSCA豪布斯卡传奇即将开幕HOPSCA赢在青岛·赢得世界宣传推广无节奏，卖点平庸空洞PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion基本信息占地面积:34140平方米总建筑面积:71623平方米建筑风格：现代竣工时间:2009-12-1总户数:338停车位:与总户数比例大概为1:1开发商:青岛中少上扬实业有限公司建筑类别:多层花园洋房小高层高层装修状况:精装修物业地址:青大三路与香港东路交汇处往北200米价格:起价:12430元/平方米，均价：15000—16000开盘时间:2008-05-10入住时间:2009-12容积率:1.80绿化率:41.80%楼层状况:12栋楼,1号为会所,2到5号是花园洋房，其他为高层及小高层。2、御景峰PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion成交户型套数367195941户型两室两厅三室两厅四室两厅三室一厅.三室两厅.四室两厅四室两厅比例22%4%11.7%36.4%25.3%户型比例细分2、御景峰主力户型畅销户型150平米以上大户