思源-鼎润苑·国际公寓营销策略汇报2-87

SYSWIN-Brokerage-思源经纪项目主题定位城市首席滨江国际豪宅社区SYSWIN-Brokerage-思源经纪天津，一个蒸蒸日上的城市未来中国最具活力的经济引擎；我们的项目承载着凯旋的荣耀与梦想。荣耀与梦想主题形象演绎SYSWIN-Brokerage-思源经纪夜晚的灯塔指引着归家的方向，城市坐标中的生活将这样展现SYSWIN-Brokerage-思源经纪回家的路是悠闲的，因为家的距离不再用Hours计算。骄傲的心SYSWIN-Brokerage-思源经纪商业街雪茄吧里坐坐，伸一个懒腰，抚慰一下劳顿的神经SYSWIN-Brokerage-思源经纪灵动的水，跳跃着动听的音符水景观SYSWIN-Brokerage-思源经纪活力的广场，吸引着即将下课的孩子目光景观广场SYSWIN-Brokerage-思源经纪私家的小院首层花园快乐如同小草般恣意生长……SYSWIN-Brokerage-思源经纪邂逅邻居朋友的PARTY，不经意体验了法国厨艺大堂partySYSWIN-Brokerage-思源经纪私人酒窖闲暇的总在不经意间就溜走……时光SYSWIN-Brokerage-思源经纪宁谧的天地景观客厅放飞你的自由畅想……SYSWIN-Brokerage-思源经纪会所汗水浇铸的身影记录着青春的健美SYSWIN-Brokerage-思源经纪这就是我们为您打造的天津首席国际滨水豪宅SYSWIN-Brokerage-思源经纪PART1：叩问豪宅之门策划报告目录PART2：解读天津人文PART3：项目再理解PART4：营销策略研究PART5：销售计划安排SYSWIN-Brokerage-思源经纪营销策略思考优劣势分析营销思路制定推广阶段划分PART4：营销策略研究SYSWIN-Brokerage-思源经纪制定营销策略前的思考B2项目位于河西区国泰桥海河沿线，拥有一线河景资源。营销策划目标为天津顶级豪宅，未来销售均价在2万元以上。从天津房地产市场的发展历史来看，经历了快速发展后，房地产市场进入了一个关键节点。策划人需要思考的是，天津房地产将重现“零三”时代的疯狂？还是延续“零七”时代的炒作？亦或是继往开来的新策划时代？对于豪宅市场，天津从早期的有小区、有水景的豪宅，发展到生态化豪宅，再到国际化豪宅，未来天津豪宅之路如何走向？SYSWIN-Brokerage-思源经纪基于对于顶级豪宅客户的理解：作为在某个领域或某个行业具有话语权的高端消费群体，他们购买的绝不仅仅是产品层面的精品，还有心理层面上的社会评价——区别于传统豪宅的尊贵感、具有符号象征的身份感。在牛市思维泛滥的时代，办卡、认筹、升级等各种客户排查方式层出不穷，在解决了一系列营销问题的同时，也对客户产生了极大的伤害。新营销模式应该至始至终保持着一种正位意识：客户永远是第一位，顶级豪宅营销的价值只是在于挖掘客户的潜在需求，尽可能的满足客户的个性需求，做到尊重客户、敬畏客户。SYSWIN-Brokerage-思源经纪•Strength•Threats•Opportunities•Weakness位于城市主中心区依托天津湾大盘开发立体交通网络一线河景资源非传统豪宅区域受地块限制条件较多企业品牌知名度较低受快速路噪音影响本区域主题开发趋热天津高端消费力稳步提升区域内产品价格竞争区域外品牌企业竞争经济危机阴影影响项目优劣势回顾(SWOT)SYSWIN-Brokerage-思源经纪鼎润苑项目自身劣势剖析企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响品牌力产品力形象力1、建设中品牌合作。如知名的建筑设计公司、知名的景观设计公司等可以给未来业主带来尊贵感、身份感的国际机构。2、运营中品牌战略合作。如借助知名品牌会所俱乐部、国际品牌装修建材供应商、名车展示等提高项目品牌力。3、开发投资品牌合作。如战略性的引进国际资本参与开发。品牌联动策略SYSWIN-Brokerage-思源经纪鼎润苑项目自身劣势剖析企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响品牌力产品力形象力1、挖掘项目户型平层卖点，如平层的不绊脚，适合家有老人居住。2、通过内部具有震撼感的装修设计弥补户型设计没有附加值的遗憾。3、通过景观面最大化利用弥补户型劣势。4、引用智能化系统，将科技引进生活。暗度陈仓策略SYSWIN-Brokerage-思源经纪企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响品牌力产品力形象力1、园林设计走精品化路线，景观高尔夫、花境、叠级式园林、特色建筑小品等。如先抑后扬设计手法，主入口私密（视线阻隔）——林荫大道迎宾——叠水景观（豁然开朗）2、大堂布置生态园林，户型内部植入入户花园弥补景观劣势。名贵树种的引用。3、通过建筑的生态技术引进打造生态形象。小巧精致策略鼎润苑项目自身劣势细分SYSWIN-Brokerage-思源经纪企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响品牌力产品力形象力1、户型内部临近快速路方向窗安装强隔音效果玻璃。2、沿线绿化植被、堆土等手段减小噪音影响。3、与政府交管部门沟通，争取设立黄色警示信号灯限制车速。内外并举策略鼎润苑项目自身劣势细分SYSWIN-Brokerage-思源经纪企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响品牌力产品力形象力1、建议整体项目提前与酒店管理公司接触洽谈，并可对外释放框架性战略合作的口径。2、与未来游艇俱乐部达成战略合作，游艇俱乐部为业主提供会籍。巧借东风策略鼎润苑项目自身劣势细分SYSWIN-Brokerage-思源经纪企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响品牌力产品力形象力1、销售计划合理安排，尽量在超高层项目施工前完成主力回款。2、借助超高层项目未来规划为B2项目增值。巧借东风策略鼎润苑项目自身劣势细分SYSWIN-Brokerage-思源经纪鼎润苑项目自身优势细分产品力——海河头排景观濒临海河市政公园户型卖点挖掘其他待打造亮点景观餐厅次卧套房豪华观景主卧套房两梯两户阳光室私家会客厅储藏室SYSWIN-Brokerage-思源经纪景观餐厅客厅观景台次套卧观景主套卧主仆分离入口SYSWIN-Brokerage-思源经纪1.海河头排，一线河景资源2.濒临海河市政公园3.河西区黄金地块，区域成熟度高；4.中环与快速路结点，交通畅达5.城市商业中心逐步转移，未来城市休闲节点；6.大规模高尚生活社区（依托天津湾），大型综合建筑规划，未来高品质的生活居所项目核心竞争力项目价值体系及核心竞争力提炼核心竞争力概括：成熟都市核心圈水岸豪宅社区。SYSWIN-Brokerage-思源经纪区位产品氛围项目条件契合度契合资源稀缺性舒适、豪华的生活空间高端人士聚集跳出主流价格水平品牌知名度、口碑配套设施完善、高档视觉冲击力尊享的社区服务内部景观空间区域成熟度社区文化与圈层的专属性、领地性交通便利度位于城市中心区海河、滨河公园景观光华桥、中环、快速路城市豪宅标准现代主义、城市地标立体园林、高品位、水主题景观功能、豪华尊贵完善、便利、人文尊享专业、贴心、安全、尊贵城市首席滨江国际豪宅社区私营企业主、大企业家、高级公务员、海归大幅超越市场现有水平天津豪宅标杆契合契合天津真正的城市豪宅天津城市豪宅的标杆由我们树立！SYSWIN-Brokerage-思源经纪传统营销策略+客户导向式营销主要营销驱动力：整体营销风格：整体营销手法运用：整体营销思路超出客户想象而取胜高聚能而后爆发SYSWIN-Brokerage-思源经纪项目营销策略解构高密度市场沟通策略，迅速提升知名度立体式媒体组合策略高品质物料形象系统高品位服务体系直观的现场体验客户群体经营策略目标客户群体口碑维护高端消费群体口碑传播旧客户口碑维护高端战略伙伴联盟策略提升品牌价值度战略联盟扩大品牌影响力战略联盟严谨的营销节奏控制策略严谨的宣传推广节奏紧凑的推货节奏即时客户梳理系统系统的价格控制SYSWIN-Brokerage-思源经纪基本营销策略运用原则原则一：营销手段综合运用原则阐述：各类营销手段并不独立运用，应该互相结合。通过合理的组合在各阶段以求达到最佳的传播效果。原则二：营销主题有机结合，承前启后原则阐述：各阶段主题应该是具有连续性，且以组合形式树立项目市场形象。原则三：各营销阶段目标明确，不放空枪原则阐述：各个阶段的营销目标必须清晰且合理延续，然后根据营销目标安排投放，使推广效果得到最大的效应。原则四：统一高度，统一形象原则阐述：各类营销手段、宣传物料、现场形象必须统一高度、统一形象。原则五：随时检测市场，动态调整原则阐述：营销过程中应随时关注客户需求是否吻合项目定位，策划部门根据及时的信息反馈适当调整营销手段及主题，以求最大限度吸纳目标客户。原则六：各方面进度高度挈合，统一进度原则阐述：工程进度、推广进度、销售进度、服务配套执行进度等各方面必须根据年度计划严格执行，以便营销计划能有效落实，对外口径可以得到统一的延续，不至于冷落市场。项目营销策略解构SYSWIN-Brokerage-思源经纪经过第一轮沟通会后，我们重新思考了营销策略，在原有基础上新增以下原则：重新思考后提出新目标原则一：客户服务原则——一切营销组织以客户为中心原则二：营销精品化原则——坚持宁缺勿滥，一旦实施即为精品原则三：非功利性原则——任何营销组织避免过于功利性，避免折腾客户几个关键词贯穿始终线上推广关键词：尊贵、稀缺、神秘、低调、主流、符号线下推广关键词：尊重客户、尊重同行、适当拒绝客户、扩大口碑传播目标下的问题思考：怎样将项目与传统普通豪宅区分开来？——适度的营销创新如何确保营销的调性？——始终保持较高的姿态SYSWIN-Brokerage-思源经纪客户价值体验为中心的营销体系体系一：客户所看到的体系二：客户所听到的体系三：客户所感知的〓人员形象体系（销售人员形象、物业人员形象）：人员着装、人员外表、人员举止；〓价值展示体系（会所、园林、样板房等）：坚持展示优先原则，如果展示不到位，即使不开放也要保证展示效果。〓现场包装体系（导示牌、条幅、灯光字、围墙）：材质、工