思源XXXX南京清华启迪麒麟科创园项目营销策划报告

品质加热品牌号召力品质决定价值价值决定价格项目品质提升成为关键要素清华品牌落地跨入全新市场需要生根发芽项目品牌建立现场体验行销完成既定销售任务如何实现品牌—品质—价值提升？品牌视角销售目标利润目标速度目标项目2013年销售均价11500~12000元/平米；2013年9月开盘，当年销售8~10亿元，后期年销售15亿如何实现项目溢价？如何实现品牌建立？如何实现速度和利润的平衡？品牌实现壹，项目基本属性研判贰，市场格局竞争解码叁，核心价值聚合梳理肆，企划策略形象表达伍，产品升级策略建议陆，营销策略推广主轴PART1项目基本属性研判湖南路（13.2公里）岔路口（10.4公里）新街口（11.6公里）奥体中心（17.1公里）南京南站（11.9公里）夫子庙（11公里）本案马群（2.5公里）项目位于麒麟科技创新园内，到新街口的车行距离约14.9公里，驾车时间约30分钟；到夫子庙的车行距离约14公里，驾车时间约30分钟；到岔路口的车行距离约12.6公里，驾车时间约26分钟。目的地直线/车行距离车行时间新街口11.6/14.9km34分钟夫子庙11/14km30分钟岔路口10.4/12.6km26分钟南京南站11.9/14.3km30分钟东山7/9.6km15分钟奥体中心17.1/28.3km42分钟东山（7公里）①项目区位项目处于大城东腹地，片区内高品质楼盘较多，且城东区域属于高端住房集中地区，楼盘单价较高。老城东大城东本案招商紫金山一号复地御钟山富力城紫金东郡钟鼎山庄宏图上逸园保利紫晶山朗诗绿色街区紫金山龙王山运粮河区域景观资源丰富，运粮河围绕，北览紫金龙脉，南临青龙山、龙王山风景区。本案②区域环境区域内目前呈富力、世茂和中海三大品牌开发商形成三足鼎立的局势，品牌集中度越来越高，区域的吸引力越来越高。世茂G40地块南京人口学院中央公园富力城中海G03地块本案科创园保障房龙王山中海G03地块项目处于南京市麒麟科技创新城总体规划“一心一轴四片”的核心区内，是麒麟产业园区的重要组成部分。区域内周围楼盘较少，仅有富力城开发较为成熟，建筑面积54万㎡；此外世茂双麒路G40地块建面42万㎡，中海2013G03地块建面约45万㎡。品牌房企的聚拢使得本区域在全南京的关注度越来越高。世贸G40地块富力城富力城龙王山龙王山③区域现状钟学北路保障房幸福城中海G03地块东麒路项目以东是中海G03地块以及地铁规划17号线，以南是东麒路，以西是钟学北路，以北为规划地铁8号线麒麟保障房；靠近主干道，驾车出行方便，又有8号和17号地铁规划线，未来发展潜力巨大。项目四至项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业。项目是集科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区。项目首期2013年6月份预计开工，共11.7万平米住宅。首期共10栋商品住宅，建筑形态分别为18层和33层高层，共1188套商品房。项目C1\C2地块总计11.7万方，10栋约1188套房源。④项目概况3.82.81.31.52.111.232.54.52.41.5A1A2A3户型A1（西边户）户型A2（中间户）户型A3（东边户）面积四室109㎡面积三室82㎡面积三室89㎡阳台附赠9.9㎡阳台附赠5.5㎡阳台附赠6.9㎡飘窗赠送1.4㎡飘窗赠送2.2㎡飘窗赠送1.5㎡主卧13.5㎡主卧12㎡主卧13.5㎡次卧19.9㎡次卧110.5㎡次卧19.2㎡次卧210.8㎡次卧25.7㎡次卧26.5㎡次卧37.5㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡户型优点四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型优点三房设计，有赠送户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅主卧有飘窗户型不足北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，且边卧及北卧室面积较小项目户型分析4.32.82.21.42.42.7312.7B1B2户型B1（边户）户型B2（中间户）面积109㎡面积81㎡阳台赠送11.7阳台赠送6.7㎡飘窗附赠1.4㎡飘窗附赠2.7㎡主卧11.5㎡主卧12.8㎡次卧19.9㎡次卧111.2㎡次卧210.8㎡次卧26㎡次卧37.5㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡户型优点四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅主卧有飘窗户型不足北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高项目户型分析2.84.21.71.622.50.931.142.11.6C1C2C3户型C1（西边户）户型C2（中间户）户型C2（东边户）面积113㎡面积85㎡面积92㎡阳台赠送10.7㎡阳台赠送5.5㎡阳台赠送6.1㎡飘窗附赠1.6㎡飘窗附赠2㎡飘窗附赠1.6㎡主卧13.4㎡主卧13.1㎡主卧22.8㎡次卧110.5㎡次卧111.1㎡次卧19.24㎡次卧210.8㎡次卧26㎡次卧26.24㎡次卧37.68客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡户型优点四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型优点三房设计，有赠送户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅主卧有飘窗户型不足北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，且边卧及北卧室面积较小项目户型分析2.84.71.81.42.12.511.23D1D2户型D1（西边户）四室户型D2（中间户）三室户型D1（东边户）四室面积112㎡面积84㎡面积112㎡阳台附赠11.4㎡阳台附赠5.5㎡阳台附赠11.6㎡飘窗赠送1.4㎡飘窗赠送2.2㎡飘窗赠送3.2㎡主卧13.5㎡主卧13㎡主卧13.5㎡次卧19.9㎡次卧110㎡次卧19.9㎡次卧211.2㎡次卧26㎡次卧211.2㎡次卧37.5㎡次卧3㎡次卧37.5㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡户型优点四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型优点四房设计，四阳台，东侧卧室大面积飘窗赠送，总体赠送较大，且动静分离户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅主卧有飘窗户型不足北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小D14.52.82.11.61.62.2项目户型分析2.63.93.83.21.82E户型E面积140㎡阳台附赠10.3㎡飘窗赠送7㎡主卧24㎡次卧115㎡次卧212.5㎡次卧312.6客厅开间4.2㎡户型优点一梯一户，四室设计，动静分离，三室朝南，开间大，采光通透佳，有大面积赠送，主卧有独立卫生间及270度飘窗，4.2米开间客厅及超大阳台项目户型分析一、区域属性1、区域规划：项目所处的麒麟科技创新园是南京市委、市政府着力打造的融合科技、产业、文化、生态、生活为一体，集聚“高端技术、高端产业、高端人才、高端客户”的生态科技城；未来发展潜力巨大；2、区域现状：区域内配套还不完善；周围楼盘较少，随着富力城、世贸和中海等知名房企的挺进，品牌开发商集中度越来越高，区域吸引力越来越高；二、配套条件1、交通配套：距离主干道较近，驾车出行方便；未来规划有地铁8号线和17号线紧邻园区，且设有多处站点；2、生活配套：缺乏大型商业配套，仅满足基本生活需求；3、教育医疗配套：附近有沧波门小学，建南联合小学及幼儿园，缺乏综合型医疗配套；三、项目基本1、品牌实力：江苏启迪科技园发展有限公司成立于2011年，注册资本67692.85万元；隶属于清华大学控股的启迪控股有限公司，是清华科技园在江苏省的分支机构。2、项目规划：项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业，集和科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区。3、户型分析：项目多为80-115㎡的首置首改户型，布局合理，实用性强。→项目本体小结PART2市场格局竞争解码自楼市步入深度调控期之后，有效抑制了投资投机型置业需求，但伴随金融刺激以及公积金政策的逐步放宽，2012年整体走势呈涨；在金融及刚需释放刺激下，全市2012年成交逐步维稳在50万方/月以上水平，均价回归万元以上。强大的刚性需求造就卖方市场趋势，由于惯性作用，2013年上半年楼市依然看好，专家称2013年下半年可能会有更严格的调控制度出台。2012年成交量远远大于上市量，在7月、9月、12月尤为突出，经过一年的良好去化，全市库存不足，今年上半年开发商可能会集中推盘。①南京楼市整体供销全市上市面积段集中在80-144㎡首置首改，且各面积段成交量均大于上市量，库存不充足，全市主要面积段成交均价集中在9000—10000元/㎡。关键词：市场回暖|大城东|品牌聚集|大城东板块主要划分为三大区域：1、光华路片区2、紫金山片区3、麒麟片区光华路片区紫金山片区本案项目处在麒麟片区内，属于城东未来新兴板块定义大城东大城东，主城阶梯板块的延伸大城东②区域市场解码东方红郡本案富力城中海G03地块世贸G40地块地块在售项目东郊小镇项目名称物业类型容积率总建面（万方）余量富力城住宅、商业、高层、多层1.05848.6东方红郡小高层A地块3.6；B地块1.829.59.6东郊小镇挑高，多层1.0313058.9世贸G40待定2.04242中海G03待定2.3644.844.8余量合计203万方区域内6个项目分布，其中在售3个，待售3个，总余量203万方。关键词：未熟已热|热点区域|竞争加剧富力城世茂G40中海G03状态项目名称待售中海G03世茂G40在售富力城本案待售在售根据周边项目品牌、体量、区位等因素确定重点竞品项目为中海G03、世茂G40、富力城。③区域竞争解读地块NO.2013G03经济指标地块名称江宁区麒麟科创园8-2(B)地块四至东至规划道路，南至天成路，西至沧麒东路，北至南湾营路。规划用途二类居住用地容积率1.0＜R≤2.36出让面积（㎡）190106.1总建筑面积（㎡）448650.4成交价（万元）280000成交楼面价（元）5554溢价率0%备注配套的商业设施建筑面积应低于各单一地块总建筑量的10%，且不得小于21000㎡。产品组成住宅（427650.4㎡）+商业（21000㎡）中海万锦熙岸中海凤凰熙岸中海G03中海G03中海3盘齐发力，强大市场影响力，提升板块认知度。绿地景观江浦高级中学购物广场水池景观最新销售动态：中海万锦熙岸目前还余168平方米的房源在售，全款97.5折，按揭98.5折，折后均价9600-9700元/平方米。预计2月底3月初推出7号楼房源，约126套左右，面积90-140平方米。项目位置江浦街道团结村2号建筑面积40万方产品类型小高层、别墅开发商南京中海海浦房地产有限公司物业公司中海物业管理有限公司南京分公司总户数2800绿化率60%容积率2.15户型面积90-140平米均价9650累计推量1124套已推总去化88.38%规划配套项目总建筑面积约40万平米。共规划26栋住宅，约2800户。物业形态涵盖11层小高层、18层中高层及26层高层。周边配有珠江小学、浦口区第二中学、12班幼儿园，苏果超市、苏宁电器，工商银行、建设银行、交通银行，浦口区中心医院等多种设施。中海万锦熙岸自身还配套商业街、会所。中海万锦熙岸户型:2室2厅面积:90M2户型:3室2厅面积:109M2户型:3室2厅面积:136M2户型:3室2厅面积:95M2采光较好，双卧一厅朝南。南北通透。动静分区，居住舒适。餐厅和客厅连通，扩大了休闲娱乐的空间，避免了小户型自有的空间狭小的特点。两间卧室均赠送飘窗，双阳台多赠送。布局紧凑，空间利用率高。动静分离，南北通透。户型方正，舒适度较高。房间有飘窗赠送，客厅有阳台赠送。室内动静分离，属于舒适住宅。南北通透。入口独立玄关设计，可以满足随心所欲的收纳