思源北京润枫欣尚项目营销策划报告

在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………【润枫·欣尚】项目营销策划报告谨呈:北京润丰地产开发有限公司在房地产领域我们一直在帮助客户成功2010年3月北京思源兴业房地产经纪有限公司在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………汇报思路本体分析通过项目区位、周边情况、各技术指标、楼宇位置、户型配比等因素的分析，为本案价格与推广策略提供基础依据。提出营销目标，推导出本案入市价格以及后期价格涨幅，制定整盘推售顺序及节奏，合理安排营销推广周期。客户定位市场分析通过北京市场、区域市场分析，看出宏观政策对本案入市后的影响，竞品项目和本案的竞争关系。通过客户的分析，得到本案客群的基本特征与客户定位。项目定位增加产品附加值，树立项目在未来市场环境中的竞争优势。营销策略在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………CONTENTS营销策略思源优势项目本体分析项目位置交通条件产品设计项目现状小结价值梳理市场分析客户定位项目定位商务条件在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………本体分析︱项目位置三环四环五环奥北板块、城市副中心、发展成熟在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………本体分析︱项目现状1、龙德广场2、祥和宏兴建材市场3、北方明珠大厦4、项目南至民居5、立水桥地铁站6、项目北至围墙7、项目西至围墙8、项目地块内部9、项目地块内部商业建筑南侧现状民居及建材市场对项目品质造成一定影响在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………本体分析︱交通条件地铁5、13号线立水桥站立汤路双轨道交通、城市快速路，直达城市核心在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………区域内大多数社区均有自建幼儿园，比较著名的有明天第一城的小金星幼儿园，北苑家园附近的北苑幼儿园，天通苑的新世纪幼儿园区域内公立的小学也比较多，比较大的有天通苑小学、大东流小学区域内还有东方剑桥教育集团投资的小学、初中、高中一体化的知名私自学校-北京中山实验学校立水桥地区学校布局图本体分析︱教育配套在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………用地性质商业金融、道路广场总建设面积87624㎡总用地面积29610㎡商业金融23575㎡道路广场2733㎡代征道路用地3302㎡容积率：≤3.0建筑密度≤20.20%建筑控制高度≤60米绿地率≥30%本体分析︱产品设计︱各项指标功能楼号层数套数总建筑面积(㎡)其中地上地下地上建筑面积(㎡)地下建筑面积(㎡)办公1#楼202180125341142911052#楼202180125341142911053#楼202180126341153111034#楼202180125671142911385#楼202180125341142911056#楼20218012567114291138办公合计108075370686766694商业7#楼3019191919规划指标各楼宇指标项目产权年限为50年，主力户型为58-81平米小户型产品，以零居、一居为主，二居为辅在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………G1一居60.33㎡G1一居60.33㎡G2a零居59.61㎡G3a零居62.30㎡G6两居79.87㎡G5一居67.57㎡G4一居63.70㎡G3零居56.11㎡G2零居56.11㎡本体分析︱产品设计︱户型分析户型方正、功能齐备、但通透性较差在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………本体分析︱产品设计︱价值梳理123456对于产品价值的梳理，结合上述分析，得出以下结论：3、4＞1、6＞2、53号楼位于项目核心位置，4号楼虽位于项目西侧，但可借助合立方项目取景，两栋建筑均受外界影响较小，视野开阔，价值较高。1、6号楼位于项目南北两端（偏西），1号楼受北侧底商影响，6号楼受南侧道路影响，相对于3、4号楼，价值较低；2号楼与5号楼，受建材市场、现状民居以及北侧底商影响较大，为本案价值最低的两栋建筑。合立方建材市场中东路中滩村在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………本体分析︱小结特性一：所在区域发展成熟，各类配套设施完备；特性二：双轨道交通，城市快速路，交通便利；特性三：50年小户型产品，户型方正，但通透性较差；特性四：各楼座价值排序为3、4＞1、6＞2、5。区域、交通、总价产权年限、户型通透性利好利空在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………CONTENTS营销策略思源优势项目本体分析市场分析客户定位项目定位商务条件政策梳理区域市场小结整体市场在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………市场环境︱政策梳理政策时间政策内容2010年3月5日温家宝在政府工作报告中提出：继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费；抑制投机性购房；抑制土地价格过快上涨；加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。2010年2月23日北京11部门联手推出《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，北京市将加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构。2010年2月12日央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。2010年1月12日中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。2009年12月27日国务院总理温家宝在接受采访时，提出四项措施抑制房价过快上涨2009年12月23日财政部、国税总局宣布，2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税2009年12月17日财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房企拿地首付不低于50%2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨，对国务院对高房价的态度从“抑制”变为“遏制”，引起关注。2009年12月9日国家发展和改革委员会主任张平12月9日在全国发展和改革工作会议上说，明年中国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，个人住房营业税征免时限由2年恢复到5年。2009年12月7日2009中央经济工作会议闭幕，会议提出要关注民生，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………市场环境︱政策梳理2009年末调控政策两会声音后续或将出台更加密集、有针对性的调控政策办公立项的项目运营风险更大，因此我们要以短、平、快为原则，规避宏观市场调控可能带来的市场风险在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………市场环境︱政策梳理2009年末调控政策两会声音后续或将出台更加密集、有针对性的调控政策办公立项的项目运营风险更大，因此我们要以短、平、快为原则，规避宏观市场调控可能带来的市场风险在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………整体市场︱量价走势/住宅北京市2009年1月至2010年2月住宅市场量价走势2009年至今北京市住宅市场呈现量价齐升态势，成交价格最高涨幅57%，近期受政策及假期影响，供应量和成交量下滑明显达到60%，成交价格下滑18%。05000100001500020000250000500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0002009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月供应面积(㎡)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)2009年价量齐升，2010年回落明显在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………整体市场︱量价走势/类住宅2009年北京市类住宅市场，除年底成交量有所增长，其余时间量价较为平稳，成交量明显大于供应量，平均成交价格为12381元/平米，略低于住宅市场。02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0000200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000供应面积(㎡)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)北京市2009年1月至2010年2月类住宅市场量价走势成交体量与价格走势相对平稳在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………整体市场︱小结住宅市场呈现回落态势类住宅市场相对平稳类住宅市场尚未呈现回落态势住宅市场的挤压可能使类住宅产品空间进一步缩小，尽早面市，尽快出货，规避未来类住宅市场不可预知性。在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………天通苑住区区域市场︱奥北板块分布龙德广场东方明珠奥北核心区本案上地中关村望京融华世家北京华贸城天润福熙大道铁建国际城区域范围周边商业在售住宅大型住区13号线5号线紫金新干线润泽悦溪专家国际花园藤花紫院目前本案所在奥北核心区，周边在售住宅市场供应较多，根据交通便捷性和地块特征原则选择类似项目集中分析。优馆北回归线在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………区域市场︱在售项目基本情况项目名称总建面（㎡）容积率绿化率产权建筑类型装修剩余体量中国铁建国际城6100002.3430%70年多层、高层毛坯55万润泽悦溪3700001.630.%70年普通住宅：板楼毛坯18万天润福熙大道7000002.6330%70年板楼、花园洋房：普通住宅毛坯63万北京华贸城6000001.3830%70年板楼塔楼毛坯56万紫金新干线7000001.6333%70年板楼毛坯50万北回归线39000230%50年板楼、板塔结合、多层毛坯0.8万Thehouse国际花园390001.740%70年板塔结合精装(2千)0.4万强佑清河新城优馆860003.540%70年板塔结合毛坯4.3万融华世家732072.9430%70年板楼精装35004.6万藤花紫院278002.40.370年板塔公寓毛坯0.4万总计330万——————————253万剩余体量庞大；建筑密度偏高；建筑形式多元化；多见高层住宅；住宅档次一般。区域市场后续供应体量巨大，竞争激烈在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………区域市场︱在售项目产品分析项目名称主力面积（㎡）户型比例得房率车位物业费（元/m水电中国铁建国际城61-101二居70%78%1:0.72市政水电润泽悦溪85-135二居80%80%1:1.32.5市政水电150三居天润福熙大道59-73、100一居、二居30%82%1:0.922.4市政水电130-160三居60%北京华贸城52-100一居二居80%77%1：13.2-3.8市政水电紫金新干线79-100二居60%86%1：11.82市政水电90-140三居30%北回归线39-78一居90%76%1:1.41.9市政水商业电Thehouse国际花园100-200二居三居50%84%1:1.5暂无市政水电150-270四居50%强佑清河新城优馆34-140一居、二居90%80%1:14.6市政水电融华世家136-169三居100%76%1：0.73.8市政水电藤花紫院86-99二居87.8280%待定3.98市政水电产品户型一到二居为主；得房率平均80%；车位比例范围基本在1：1；物业费平均在3元，物业费较高。区域在售项目主力户型多为一到二居为主在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………区域市场︱在售项目近期成交价格项目名称最早开盘时间入住时间成交均价（元/m2）后续产品中国铁建国际城2010年1月2011年12月1700080平米二居为主润泽悦溪2010年3、4月2010年9月报价16800150平米三居天润福熙大道2010年1月2012年1月18000120平米三居北京华贸城2009年