毕杰“印象温莎”商业营销推广策略报告XXXX-108页

房地产智库“印象·温莎”商业营销推广策略报告易居嘉德地产2011.4.15.呈：贵州云水华庄房地产开发有限公司房地产智库印象●温莎商业营销推广策略1.展望站街商业现状2.站街商业格局的未来3.我们的机会点4.我们的目标购买力结构分析房地产智库第一部分亮相我们的规划设计蓝图第二部分展示我们的营销战略系统第三部分我们的策略决定我们的收益印象·温莎商业营销推广策略“四位一体”联合攻击的威力2.4.4.2我们的开业计划2.4.4.3整合营销攻击总部署租金收益（一）3.1.3返租成本3.1.4租金收益（二）3.1.5其他收入销售收入、租金收入与返租成本3.3.2开发成本与营销成本3.3.3销售投资收益3.3.4盈亏平衡点（一）3.3.5盈亏平衡点（二）房地产智库我们总结过去我们创造未来在上一个工作阶段里，我们为贵司提交了本项目的《市场调研报告》，并在此报告的基础上我们将得出“印象·温莎”项目商业市场定位。本部分《营销整合战略提案大钢》将《规划报告》、《营销推广报告》、《投资收益分析报告》合三为一，从战略运作的角度，对本项目的规划设计与布局、功能结构与配比及销售、招商、宣传推广等各个营销子系统操控谋略，作出全方位的剖析与阐述，为下一步具体招商工作描绘出可执行的战略蓝图。印象·温莎商业营销推广策略『前言』房地产智库中低档次的消费市场已尽饱和，购物消费模式长期在街铺化低层次上徘徊。与贵阳、清镇等地的较大型复合型商业业态所提供的一站式复合化物模式相对比，富裕的站街人民好困惑。快速增长的购买力面对不发达的商业供给市场，供求矛盾凸显。按照“市场供需理论”的一般规律，矛盾的解决，常常带来需求模式与供给模式的嬗变。印象·温莎商业营销推广策略『前言』展望商业现状房地产智库站街正处在由城镇化建设量变到质变的飞跃上升过程。城镇人口的激增，城镇辐射功能增强，商业服务功能需求更加明显！本土居民的购物模式与消费习惯在外来人口流动性拉引作用下，开始面临剧烈嬗变。随清镇市整体规划格局迅速提升，站街人民将迎来生活方式与消费观念的更新升级。站街商业格局的未来『前言』印象·温莎商业营销推广策略房地产智库据我们调查，本地中高及高端商务休闲消费习惯倾向于“上省城逛贵阳，公干办事进清镇”。在站街消费则停留日常生活用品的购买需求。我们调研分析后认为，造成此类购买消费流失的原因，也正是我们的机会点：1.本地时尚商品种类馈乏，可选择余地不大。2.本地零售市场与商品经济的不发达，导致目标购买力无法产生消费欲望与购买冲动。3.本地产品供给市场所提供的商品附加值有限，消费心理无法得到满足，核心竞争力不强。我们的机会点印象·温莎商业营销推广策略『前言』房地产智库『前言』印象·温莎商业营销推广策略4、多元化休闲场所不足，居民较多倾向于卡拉OK、酒吧等单一休闲模式。5、由于站街本土的商业格局有较大的自发式、随意性特点，缺乏商业龙头引力与消费助推力，业态升级缓慢，居民本土购物的消费习惯尚未养成。6、由于站街城镇化建设步伐、人口结构、文化差异等因素，导致站街虽地处清镇与卫城等其他小镇交通枢纽地带，居民生活方式与消费观念仍受传统消费观念影响，造成目前城镇化商业发展与生活需求水平有较大差距。我们的机会点房地产智库据我们的调查判断，本项目可能的（具备中高购买力）消费群体中：政府公务员群体：约***人，占消费群体的***%。企、事业单位金领人士：约***人，占消费群体的***%。收入多元化的本地原住民：约***人，占消费群体的***%。外来落户站街企业员工：约10,000人，占消费群体的***%。私营、民营经营业主：约1,000人，占消费群体的***%。我们的目标购买力结构分析（需补充调研）印象·温莎商业营销推广策略『前言』房地产智库•下面，掀开这一页，请您运用复合思维模式，我们将要引领您进入”印象温莎”的立体世界！•我们信奉的是认真与严谨；•我们拥有的是激情与梦想！『前言』印象·温莎商业营销推广策略我们拥有更新的商业理念我们将构筑一个集区位配套、品牌购物、休闲娱乐、特色餐饮于一体的英伦风格的现代商业街区。我们营造一个满足“追求改变生活情调”站街中等收入家庭，对生活购物、休闲娱乐、及商务活动需求的最佳商业服务平台。我们吸引现代新型商业零售模式和时尚商街构筑的元素，与本地文化融会贯通，将”印象温莎”打造成站街的一道亮丽休闲购物风景，并将”印象温莎”开发模式总结成站街商业地产与人文地产结合的典范！我们倾力打造体验购物模式面对体验式经济到来，面对市场竞争，我们”印象温莎”将把握历史机遇、瞅准市场空档，打造独具特色的体验购物模式：把步行商街购物与身份象征结合起来；用商品把消费爱好、购买力细分出来；把物质消费与精神愉悦关联起来；把商业功能与社会功能结合起来。所谓体验：就是以商品为道具，以服务为舞台，环绕着消费者，创造出值得消费者回忆的活动。不一样的规划构想，让思绪自由翱翔，浓墨重彩不一定能栩栩如生，画龙点睛才是关键一笔！1.1我们的规划设计总思路我们为消费者创造时尚生活方式创造需求是营销的一种途径，创造时尚生活方式也是消费产业一种手段。因此，我们为消费群体创造一种新的生活方式与消费理念。我们专为购物休闲化与娱乐商务化的消费群体提供体验式服务。热情周到的导购服务，舒雅大气的购物环境、充满人文气息的商业氛围，彰显消费群体的身份地位与休闲品位。1.1我们的规划设计总思路我们为消费者创造时尚生活方式来到“印象·温莎”，消费者可以尽心选购品牌商品，三五知己喝咖啡、饮茶、聊天、商务聚会、宴请，还可阅读、听音乐、美容、健身。晚上还可以到情趣酒吧开怀畅饮一番……，与一帮品位、兴趣、爱好相同的朋友聚在一起，不亦悦乎！不仅带给消费者身处站街“上流社交圈”的体验，还能保护消费者的私密性不受干扰，尽享体验式消费空间，倾心感受成功生活乐趣。如果你来到这里不打算购物消费，你也可以观光、欣赏、留影，感受一下英伦风情街区现代人文商业的诱人魅力，谁说这不是一种精神消费？上述生活方式的描述只是对现代生活理念的基本表现。不要把它想像得遥不可及、高不可攀，其实它就在我们身边，只要我们转变一下思想观念，我们触手可及！1.1我们的规划设计总思路我们的判断立足于站街消费格局现状与前景，我们认为“印象·温莎”项目的定位是具有前瞻性和可行性的，是站在把握站街发展大趋势的前提下,形成判断性定论。所以，认定我们的项目是一个：①以站街中等偏上收入群体为核心的，以中高层购买力为延伸的，由中高档品牌与高品质成熟服务体系作为主要产品构成的，具有高度竞力的特色风情商业体！②在风云莫测的市场环境中，我们“印象·温莎”倚仗硬件与地利支撑，“进可攻，退可守”，我们的竞争力更强大，我们的风险更小了！1.1我们的规划设计总思路商业市场定位的核心我们“印象·温莎”将以步行街为核心载体，打造一个集英伦风情、生态休闲街景、时尚购物、休闲餐饮、娱乐教育于一体的大型主题式购物步行街。1.1.5.2商业市场名称定位“印象·温莎”·第一大道1.1.5.3商业市场功能定位打造站街首个主题式休闲型步行街1.1我们的规划设计总思路４商业功能分区定位之：街区架构商业业态板块组成：一大主题商街+二块辅助街区•所谓“一大主题商街”：即④号地块和⑤号地块依托镇政府广场和道路主轴形成聚合效应的商业核心街区，即大城市所谓的“商圈”。“二块辅助街区”：•综观站街商业格局，几乎大部分的商业集中在镇政府前的站中路，一旦本项目⑤号地块的商业步行街建成将打通站中路和景观道路的站环西路之间的通路，与①号地块、⑥号地块的农贸市场道路共同形成3条商业主干道。整个站街商业形成一个通畅的“田”型循环.•因⑤号地块的商业步行街与③④号地块之间道路被割断，目前能经营的区域只处在“田”型左上右下两大板块！相互孤立，未能竞合！仅仅简单承担辅助街区功能。•因此，本项目商业运营的重心在于激活“一大主题商街”，“盘活整盘棋！”1.1我们的规划设计总思路