江苏宿迁房地产卧龙湾项目全程整合营销推广策略_171页

根国际城市上海，公司主创人员主要由杭州九久企划高管重新整合而成，本着创新地产推广新高度的愿景，致力于房地产领域的项目市场研究、项目可行性研究、房地产项目产品研发、房地产项目投资咨询、房地产经纪、房地产项目营销策划、房地产项目整合推广、企业形象策划等市场领域。房地产营销全程的伙伴│▐上海壹鸣3市场▼看【市场分析】”宿迁市经济发展分析宿迁2009年实现地区生产总值827亿元，增长13.5%；财政总收入130.2亿元，增长41.3%，登上了百亿台阶；一般预算收入63.1亿元，增长35.6%，在全国333个地级市中跻身百强；城镇居民人均可支配收入达到11149元，农民人均收入达到6057元，分别增长12.8%和12%。全市财政收入、一般预算收入、规模以上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、进出口总额等主要经济指标增速继续位居全省前列。建市以来，宿迁先后被授于联合国环保节能新型示范城市、中国改革开放30年优秀集体、全国双拥模范城市、中国城市管理进步奖、中国城市旅游竞争力百强城市、浙商最佳投资城市、苏商投资首选城市、社会治安安全市、中国优秀旅游城市、国家园林城市等荣誉称号。30年来宿迁经济增长趋势图至2007年末，全市产业结构为22.0：46.0：32.0。和改革开放之初相比，一产比重下降了39.9个百分点，二产比重提升了21.5个百分点，三产比重提升了18.4个百分点，表明宿迁由传统的农业大市正向新型工业化城市转变。一般预算收入从建市初的3.42亿元增加到32.92亿元，净增了29.50亿元，年递增22.9%，比财政总收入增速高2.1个百分点，财政收入质态逐步趋好改革开放30年全市财政总收入趋势图”城市规划分析城区总体布局通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构形态：1、老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。2、市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。3、宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。4、宿城新区——综合性生活片区。5、市经济开发区——全市主要的工业生产基地。6、骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。人口与城市化1、市域总人口预测：2030年宿迁市域常住总人口580~600万人；2、城市化水平预测：2030年宿迁市城市化水平达到70%。中心城区总体布局结构中心城区形成“北进南连两河串，一主两辅滨水城”的总体布局框架。1、从用地拓展方面来说，中心城区建设用地主要向南北两端跳跃式拓展，向北依托滨湖资源建设湖滨新城，向南依托未来交通条件和现有基础建设洋河新城；2、从职能分工角度来说，以现状城区为城市发展核心，强化服务中心功能，形成综合性主城区；湖滨新城以休闲度假、居住、科研教育为主建设宜居新城；洋河新城则依托现有产业基础不断壮大，建设产业新城。后两者分别从生产、生活两个方面对主城区起着辅助和提升作用；3、从空间景观塑造来说，以大运河、古黄河为脉，连同骆马湖一起，串联主城区和两个辅城，整体体现滨水城市的景观特色。城市空间景观特色遵循“融合自然山水、延续历史脉络”这一基本思路，将宿迁城市空间特色提炼为“两脉串城、山水和融”。其中，“两脉”分别为：1、城市生态脉：以大运河风光带为依托，向北串联嶂山直至骆马湖，向南串联洋河片区，引湖纳山，形成串联主城区、湖滨新城、洋河新城的生态主廊道。2、城市活力脉：沿古黄河两岸打造城市的公共活力空间，强调其生活性、参与性、亲水性，从而形成城市的滨水商业休闲轴线。▌市发展规划小结城市未来发展方向：东进、北拓。宿豫区规划手笔大，配置全，投入高，对政府财政能力提出了严峻考验。在此前提下，不排除政府为解决建设投入费用的问题，大量卖地的可能性。在挖掘城市发展资源的过程中，宿迁明确提出“引湖纳山”的发展战略，打造滨湖城市特色，并先后编制了两河四岸总体规划、古黄河风光带总体规划、中运河风光带总体规划、运河产业带总体规划等一系列规划，启动了河岸环境综合整治工程、风光带建设工程，先后投资近10亿元清水绿岸美两侧，使得“城在水中，水在绿中”的滨湖特色城市逐步显现”政策趋向分析我国房地产景气指数继续提高，商品房销售形势良好，为置业者增加购买信心伴随着中国经济的逐步复苏，加之09年中央及地方的一系列救市政策举措，全国房地产开发指数自2010年1月以来1几个月稳步上升，3月份，全国房地产开发景气指数达到了105.68，比7月份提高2.07点。▌政策趋向分析▌9月29日首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。▌10月20日“省版”契税新标准二套房：契税一律为３％首套房：144平方米以上的契税为3%；90到144平方米的为1.5%；中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。——据分析，物业税的主要纳税物业为建筑面积超过144平方米以上的物业。房地产政策调整频出，政府对未来的市场监控力度逐步加强银监会：收紧二套房贷政策，对房地产市场投资和投机进行适度从紧▌11月1日中国证券报10月29日率先报道了银行接到通知取消房贷7折利率优惠的消息。目前有多家银行总行已经向分支行下发通知，要求在11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。6月底，银监会为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》经济层面逐渐转好，将一定程度促进购买力水平提升房地产市场走出阴霾，部分城市出现过热势头相关政策密集出台，调控势头逐渐凸显银监会相关政策相继面世，银根逐渐紧缩目前部分区域房地产市场的过热现象，已引起了决策层的高度关注，从最近相关房地产政策的频繁出台便可见一斑。中央关于房地产调控的势头初现端倪。市场逐步好转，为防止市场过热，调控势头初现端倪▌政策趋向分析小结”宿迁楼市分析从图一可以清晰看出，宿迁上半年住宅成交整体呈现一个下滑趋势，１月是成交最高点，月成交量接近2000套，仅次于０９年底的历史新高，２月受过年影响成交量有所下滑，但随后３、４月仍是一个攀升走向。但紧接着４月中旬受国家楼市调控政策的宏观影响，本应继续走好的楼市在遭重拳猛击后成交量骤然下降，至６月份又回到０９年年初的成交水平，市场出现了浓厚的观望情绪。从图二中，我们可以看出曲线走势与图一几乎吻合。１月宿迁住宅成交面积基本处于200000平米左右，联系图一中的月成交1900多套，可以得出宿迁占主流的套型还是100平米左右的房型，这种趋势在上半年里始终保持不变，说明购房者这种需求相对稳定。今年上半年成交金额受成交套数影响也是一个下滑趋势，虽然整体而言月成交金额平均在4亿多，但从年初的近6亿元到6月的2.4亿，同比下降60%，情况相当不乐观。成交均价是楼市的重要表现之一，从图四中看出今年的成交均价创下了宿迁历史的新高，折线完全背离了图一的走势。本月商品房住宅共成交782套，日均成交25套，成交面积80335．37平方米，成交金额26024．26万元，成交均价为3239．45元/平方米；7月份住宅成交总量比6月减少20套，同比仅降2%，成交面积几乎相等，成交额却上升了1735万元，因此成交均价也上涨了235元，同比增长7%，与5月创下的均价历史新高3240元近乎持平。从这一组数据中我们可以看出，宿迁楼市走势已有企稳的迹象。从８月份宿迁住宅每日成交示意图上看，本月的走势相当平稳，且呈现一个渐升趋势。日均销售量在30-50套之间波动，延续了7月后半月的成交势态。前半个月遵循了周末稀少的成交惯例，至后半月这种现象逐渐消失，成交量也在平稳中上升，月末更是达到一个新的高度，突破百套大关，仿佛渐入佳境。本月商品房住宅共成交1104套，日均成交36套，成交面积112572．3平方米，成交金额32865．12万元，成交均价为2919．47元/平方米。根据商品房网上备案系统的统计，2010年10月18日-24日，市区商品住宅网上合同备案593套，合计7.13万平方米，成交均价3896元/平方米，销售总额27759万元。按成交价格排名来看：商品住宅成交均价排名前三位的板块分别是骆马湖示范区4887元/平方米、市府新区4675元/平方米、老城区4236元/平方米。”宿迁房地产市场区域及趋势分析宿豫区宿豫区的客户一方面来自本区域，另外就是周边乡镇的客户，如大兴、来龙等。宿豫区具备基本的生活、娱乐、购物配套。相比于新区，要好很多，可是，宿豫区有特点的楼盘极少，大都很平庸。这是因为，本区域绝大部分客户都是首次置业，且拆迁客户很多，他们对产品档次要求较低。趋势：1、城市化进程的持续支持宿迁楼市发展最根本动力。下面县、镇的人进城，实力强的就买在市区了，实力不强的，就买在临近的新区，或者宿豫区，至少是进城了。80年代是人口出生的高峰期，现在这个年龄段的人已经奔三，他们面临着买房、成家、生子的一系列问题，且他们一般都不会在回到农村去生活。这就是所谓的刚需，等这些人都不买房子了，房地产的温度才会降下来。2、土地供应减少这几年宿迁地卖的很多，宿迁的100多个楼盘，都是这几年才新建的。经过这几年的开发，这些楼盘都逐渐进入尾声。再卖地，只能距离市区更远，比如宿豫区，再卖地，要么过环线，要么把现在的政府机关都迁走，才能有腾出较好的土地。也就是说，城市中心区域的土地供应已经很少了。换句话说，这两任政府把宿迁的地卖的差不多了，能让下一任市长卖的地，很少，至少好的地不多了。3、湖滨新区这几年湖滨新区刚刚开了个头，等换届之后，从做政绩的角度，本区域最容易出成绩。等到换届之后了，政府的投入应该会很大。【竞争对手分析】金色威尼斯开发商江苏华凯置业有限公司位置宿迁市宿豫区金沙江路118号总建面22万方容积率0.6绿化率46%物业类型联排、双拼别墅总户数50去化率3%景观设计上海交大安地建筑设计有限公司建筑风格欧派建筑区域：与老城区只有一桥之隔，项目周边有区政府行政中心、有大型超市、农贸市场、商贸城、医院和众多学校，银行、通信网点密布规模：建筑面积184,000平方米，包括:30多幢联排别墅、双拼别墅、18层高、24层高的公寓式酒店优势：紧临运河景观带，自然环境优美▌金色威尼斯主题：水岸贵族别墅领袖建筑形式上以地中海风情作为整个小区的基调，别墅以意大利托斯卡纳和西班牙风格为主题，在整个市场独树一帜，形成鲜明的市场形象。在充分尊重地块原有地貌特征基础上，通过对内外绿化及中央景观等环境的塑造，用五大中心绿地将小区装点成四季常青城，实现人与自然的和谐共生建筑节能技术、小区智能化技术、红外线安防技术、太阳能的运用和铝合金断桥隔热技术。祥和名邸开发商宿迁市金地房地产开发有限公司位置市经济开发区发展大道666号总建面6万方容积率0.62绿化率27.58%物业类型联排复式别墅总户数278销售率40%景观设计香港原和园林景观设计公司建筑风格中式建筑区域：该区域目前发展尚未成熟，配套不够完善规模：祥和名邸一期9栋联排别墅火爆售罄，二期12栋房源近期即将隆重开盘优势：空气清晰，生态宜居▌祥和名邸主题：拥有祥和名邸典藏五代财富暗红色面砖、暖黄色及白色涂料组成，不加粉饰，取法自然，是对质朴的北美“草原别墅”的最好诠释遵循以人为本、特色节约的原理，营造绿树成荫花团锦簇、空气清晰、品味高雅、自然生态、平静私密的具有生命活力的现在别墅小区景观框剪结构三层别墅，更高抗震性能，更多居住保障尊崇与优越只有私享者才拥有万厦·四季华庭开发商宿迁市万厦房地产开发有限公司位置果园街南侧（天燃气加气母站对面）总建面10万方容积率0.62绿化率50%物业类型双拼联排别墅总户数36销售率5%景观设计上海嘉圣投资咨询管理有限公司建筑风格欧式建筑区域：地处城乡结合部，北连宿迁学院，南接洋河工业走廊，地处果园开发区内规模：建筑面积10万平方米，分二期开发，该小区分为别墅、多层、