江西吉安明珠龙台项目营销定位策略提报_88ppt_XXXX年

一座城市的半山佳酿明珠龙台项目营销定位策略提报这是一杯醇香浓郁的佳酿,盛邀全城品赏!欧洲风情庭院半山坡地别墅城北新区中心原生态氧吧庐陵文化湿地公园畔国际标准城市豪宅标杆关键词/KeyWord报告结构/ReportStructures二、佳酿天城（项目分析/核心提炼/项目定位）四、半山酿剑（项目LOGO/项目VI延展/秀稿观赏）三、谁品佳酿（目标客户锁定/广告媒体策略）一、城酿半山（区域简析/政策解析/竞品简析）五、典藏佳酿（营销思路/推盘策略/阶段推广）城酿半山区域简析/政策解析/竞品简析区域属性/AreaAttribute城北新区定位为吉州区人民政府为拓展城市框架，完善城市功能，提升城市品味，积极响应吉安市委提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”的号召，致力于在吉安市城北再造一座新城区。吉安市城北新城区位于吉安市中心城区的城北组团，东濒赣江、北至赣粤高速公路北出口，西临城市外环线，南为北门河，由中心区、吉州工业园、商贸物流区、庐陵文化园、长塘镇区五部分组成，总占地面积446公顷。根据吉安市城市总体规划计划通过5－8年的开发建设，城北新区将建成为总占地面积22.6平方公里、人口20万的吉州区新的政治、经济、文化中心。吉州区的行政、经济、文化中心，吉州工业园及商贸物流区的生活休闲地。城北新区城市交通/UrbanTransport本案城市路网/UrbanRoadNetwork本案城北居住片区——新建居住、公共设施一体化的城北居住片区。居住用地275公顷，人口规模为9万人。河西片片区级行政中心布局在城北组团的吉阳大道与金庐大道交叉处。河西片区主干道为五纵九横，五纵自西向东依次为兴贤路——天华西路、吉阳大道——天华大道、吉州大道、井冈山大道、沿江大道。九横自北往南依次为发展大道、凤山大道、金庐大道、大桥西路、韶山路、阳明路、吉福路、军民路、吉祥路。居住分布/ResidentialDistribution本案根据吉安市城市总体规划（2006－2025），通过5－8年的开发建设，城北新区将建成为总占地面积22.6平方公里、人口20万的吉州区新的政治、经济、文化中心。目前，整个城北新区开发建设储备土地3700亩，已挂牌出让的580亩土地即将动工建设。规划建设中的城北新区中心区位于城北新区的核心地带，总占地面积446公顷。中心区内将建设行政中心、商务中心、金融中心和文化会展中心等。区域配套/RegionalMatching本案吉州区新行政中心城北新区内规划建设职业学院一所，完全中学两所，完全小学四所，幼儿园若干所、大型体育中心一个（由塑胶体育场、体育宾馆、室外网球场、室内游泳池馆组成）、一所二级以上综合性医院、一所五星级宾馆，位于行政中心旁等。庐陵文化生态园，总占地3250余亩，以吉州区城北山水相依、植被丰富的螺子山和磨盘湖为依托，以欧阳修、文天祥为代表的庐陵文化为主题，建成融人文景观和自然景观为一体的旅游生态公园。百年难遇的金融危机让中国经济冰冷……一季度，GDP滑落到6.1%；加工贸易出口下降35.7％，全国合同外资额和实际使用外资额各降37.2％和20.6％。中国展开自救！——四万亿让空中都飘着钱的味道经济强劲复苏！前三季度国内生产总值（GDP）同比增长7.7％09年保八成功，2010年GDP预期10％？同时，十大产业振兴规划陆续出台；为刺激楼市，政府采取了降低交易税费、利率和首付等多项政策；在扩大内需上，则选取家电和汽车为突破口11月，我国进出口总值2082亿美元，同比增长9.8％，一举扭转外贸为时一年的下降局面；11月我国居民消费价格CPI同比上涨0.6％，结束连续９个月的同比负增长；11月，我国规模以上工业增加值同比增长19.2％，创下2007年中以来的最大增幅。12月中央经济工作会议、国四条、温家宝讲话……年初五月年末10年10年？09年经济回顾/09EconomicReview房地产产业自身的规模，以及对相关产业的带动作用都注定了房地产仍为政府实现扩大内需目标最有效、最便利的调控产业。宽松货币政策不改变，新的经济增长极未出现宏观经济决定房地产不会面临大幅调整首先，国家刺激经济上行的政策没有变。目前CPI指数已经连续多个月环比出现增长，而11月份M1货币增长率更是高达32%，这预示着通胀预期仍然存在，CPI同比增幅止跌回升也已经成为现实。在通胀预期下，投资房地产仍是最为有效的保值方式。近几个月工业品增加值虽然开始上升，但国内以制造业为主的实体经济，投资热情仍不积极。受资本逐利性的特性带动，大量的投资资金，难免会进入股市、楼市等市场寻求利益。其次，宽松货币政策没有变。11月27日中央经济工作会议提出，明年继续执行积极财政政策和适度宽松的货币政策。虽然7月份以来信贷规模有所收缩，但由于扩大内需政策以基础建设为主，后期仍需要有大量的资金投入，因此短期内，宽松的货币环境不会迅速改变。而充足的资金是房地产得以发展的基础。再次，通胀预期没有变。最后，实体经济投资尚不积极。宏观经济走势/MacroeconomicTrends12月10日，二手房营业税二改五国家政策出现调整信号，短短几天内连推组合拳，并且国务院公开表示要“遏制”房价，显示出政府开始伸出调控之手。12月17日，拿地首付上调至50%国务院12月9日决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。此次将征免时限恢复到5年，就意味着普通住房要购买满5年之后，才能享受到免征营业税的优惠，无疑将使得短线的交易成本更大，从而抑制投机性购房。值得注意的是，此次提出“其他住房消费政策继续实施”，这无疑给广大购房族一颗定心丸。财政部、国土部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，剑指开发商囤地炒地，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。国务院召开常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。房产新政12月14日，国四条出台2010以来，房价成为舆论的焦点，现在的房价已经由单纯的价格问题，演化成了民生问题。3月的“两会”以后，房价依然坚挺，为了切实有效的抑制房价，国务院于4月15日出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨》的通知，并于4月17日出台了具体的10条执行细则，以下简称“国十条”:第1、2、3条——制约房地产市场需求1.商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；2.对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。3.地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。解读：1.上述3条主要是针对需求层面的新政，如果政策执行严格，将会极大的抑制以投资及投机为目的购房。目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。2.从现阶段的市场来看，如果剥离了投资或投机购房人群。基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，近期将持续一种博弈的状态，但从长期来看，由于开发商资金链压力，最终将导致房价大幅下跌，以适应刚性需求人群的支付能力。国务院4月17日房产新政内容及解析政策解析/PolicyAnalysis房产新政第4、8、9、10条——加大房地产开发环节管理4.税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。8.房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。9.严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。10.对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。解读：1.通过政策及金融手段的方式，对房地产开发层面加以控制，抑制房地产开发过热，政策也是针对拿地、开发、销售三个环节制订了明确的规定；2.在开发商拿地环节的政策，主要是规定了参与“招、拍、挂”竟地开发商的资质问题，非主业的国有或国有控股房地产开发企业将不得参与商业性土地开发与经营；同时也规范了房地产企业拿地环节的融资问题；3.在开发环节中，针对有土地闲置和炒地情况的开发企业在融资方面制定了严格的政策，禁止商业贷款同时暂停上市；4.在销售环节中，制定了严格的税务清查工作，“枪打出头鸟”，对“定价过高、涨价过快”的房地产个案项目进行重点的清算和稽查；国务院4月17日房产新政内容及解析政策解析/PolicyAnalysis房产新政第5、6、7条——调整土地供应结构5.房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。6.房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。7.加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。解读：1.2009年全国保障性住房土地供应仅完成计划一半，这也间接成为房价过快上涨的一个诱因，2010年“两会”期间，中央政府着重强调了保障性住房的执行力度，“二元化”的房地产格局已经确定，即政府提供保障性住房，来解决中低收入群体的居住问题。改善性需求及投资需求市场化；2.本次政策更加明确了地方（尤其是房价过高、上涨过快的地区），加大保障性住房的供应量及建设规划的执行力度，通过政策性住房来平抑房价，满足低收入人群的居住及购房需求，解决民生问题。国务院4月17日房产新政内容及解析政策解析/PolicyAnalysis房产新政城北房地产现状——“大盘频现”城北楼盘开发如火如荼，鹭州府邸、鹏华国际华城、汇鑫国际名城、江岸星城等大盘不断涌现，高端层面的竞争越来越激烈。从国家政策走势来看，未来房地产走势的主基调还是以稳定为主，走向趋“紧”；城北市场由于相关土地政策和规划导致土地开发加速，未来住宅供应量加大，预计2010年的城北房价仍会保持上涨势头，从中长期看，房地产发展趋于稳定。城北2009年楼市总结——“量价齐升”2009年城北受房地产行业大势上行影响，楼市成交量及成交价格均出现上扬，尤其下半年价格的攀升较快，以往相对保守、平稳的市场特征已不在。繁荣的商品房市场也推动了土地市场交易，房地产行业迎来了巨大的发展机遇，吸引了多家外地开发商积极抢滩入驻，全市2009年房地产项目也都是“量价齐升”，一片繁荣。城北楼市预测/NorthMarketForecast市场应对策略/MarketStrategies做好持久战心理准备态度政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大手段史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期情绪市场情绪急转直下，需要长时间消化传导调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放市场应对策略/MarketStrategies市场还剩几根救命稻草，能走就赶紧跑起来市场应对策略/MarketStrategies准备充足弹药备战下一轮市场来回加快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下一轮房地产上升周期储备足够的资本竞盘分析/SetOfCompeting聚源公馆位于白鹭群栖的城北螺子山下，东靠螺子山森林公园，南临规划中的吉州行政区，北边是风景秀丽的田园风光，风景优美，升值潜力巨大。聚源公馆总体规划